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 Sujet  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 03 févr. 2007 : 16:14:02
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bastiano,
Je ne lis pas comme vous le jugement que vous communiquez (si wroomsi peut confirmer).
Pour moi, la cour de cassation relève 3 erreurs de la cour d'appel, mais finit par:
Citation :
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement avaient été reproduites, mot pour mot, dans le cahier des charges, la cour d'appel, qui n'a pas énoncé que cette reproduction excluait en elle-même le caractère contractuel de ces documents, a souverainement retenu, sans violer le principe de la non-rétroactivité des lois, qu'il ne ressortait pas des pièces produites que les colotis avaient voulu conférer à ces règles une valeur contractuelle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Donc la cour de cassation ne casse pas le jugement de la cour d'appel, bien que celui-ci ait été rendu en faisant des erreurs de droit. En fait le cour de cassation donne dans son dernier article la raison pour laquelle le jugement de la cour d'appel était juste. |
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bastiano
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6 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 16:14:37
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| Alors, oui, non, hors sujet... |
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bastiano
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 16:20:46
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| oui elle rejette le pourvoi et confirme le jugement de la cour d'appel qui les a debouté de leur demande sous prétexte que les règles du cahier des charges n'ont pas de valeur contractuelle,sic... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 16:31:23
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bastiano,
La cour de cassation rappelle juste que la loi précise (je ne me souviens plus de tête de l'article) que si les règles d'urbanisme du règlement du lotissement sont recopiées dans le CdC, cela ne leur confère pas un caractère contractuel.
Ca va plaire à fredo56 dont le CdC stipule "voir le règlement".
Cordialement. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 16:58:12
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J'arrive un peu tard dans la discussion concernant fredo56...
Mais il faut se rappeler que les juges jugent "en droit" sur pièces et d'après les "conclusions" des parties.
J'attire votre attention, car ce n'est pas toujours évident à comprendre.
ALORS
1) sur le caractère CONVENTIONNEL ou CONTRACTUEL du cahier des charges approuvé antérieurement à 1976 : POUR qu'il soit considéré comme tel, il FAUT qu'il ait été PUBLIE aux hypothèques pour être "opposable" aux tiers.
--> sur l'arrêt reproduit, cette publication manque, ou bien n'a pas été produite par les parties
2) sur la pérennité du REGLEMENT D'URBANISME reproduit dans le cahier des charges APPROUVE par le Préfet, il faut que son maintien en vigueur ait été demandé (tout le monde sait comment, maintenant!)
--> dans le lotissement de fredo56, le maintien n'a pas été demandé : DONC les règles d'urbanisme de la commune s'appliquent à l'instruction des demandes (PC ou DT): fredo56 a obtenu son PC très régulièrement...rien à attendre du côté URBANISME et DROIT PUBLIC, l'information n'a rien à voir dans ce cas
--> MAIS ses voisins ont fait valoir leurs droits conventionnels DEVANT le TGI au motif que fredo56 n'a pas respecté les règles contractuelles du cahier des charges PUBLIE (VERIFIEZ cela fredo56)
-->il n'y a en pratique que les tribunaux civils qui prononcent facilement la démolition suite à infraction au code civil ou au contrat entre les parties
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 17:19:41
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Bonsoir Mout,
Merci pour le rappel de la publication aux hypothèques du CdC, c'est effectivement la base de tout.
Le notaire a pris soin de stipuler dans l'acte de vente de fredo56 que les règles d'urbanisme du lotissement étaient éteintes suite à information des co-lotis. A votre avis, cet acte peut-il constituer une preuve? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 17:34:37
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Le notaire a informé l'acquéreur sur le REGLEMENT d'URBANISME en vigueur (ça se fait habituellement par le biais du "certificat d'urbanisme" délivré par la mairie)
Mais le notaire avait obligation de mentionner le "cahier des charges" PUBLIE (c'est le but des renseignements demandés aux hypothèques par le notaire, dès avant le compromis de vente)
Pour vérifier que le cahier des charges du lotissement de fredo56 est opposable aux tiers, il faut vérifier l'acte de vente et en cas de doute, vérifier aux hypothèques, à la fiche du lotissement, qu'un ACTE DE DEPOT DE PIECE comprenant le cahier des charges, a bien été publié (par les soins du notaire du lotisseur)
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 18:35:22
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mille excuses pour mon retard.
lors du proces, notre avocat n'a donné au juge qu'une photocopie de 2 page de notre acte de vente et non certifiées conformes, il ne les avait pas non plus présenté avant à la partie adverse comme visiblement c'est l usage.je pense que le juge aurait bien voulu avoir le document original et d'ans son intégralité afin de constaté que le reglement de lotissement ni avait pas été reproduit. il nous a aussi reproché de ne pas avoir donné la preuve que les co-lotis avaient été informés de la possibilité qui leur était donnée de choisir le maintien des regles dont pour le juge, le reglement qui date de1972 est toujours en vigueur
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 18:44:17
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| Pour en revenir à la remarque de Mout, si un acte de dépot de piece comprnant le cahier des charges n'a pas été publié, cela voudrait-il dire que le cahier des charges n'est pas opposable aux tiers et donc que clairement mon voisin ne peut pas s'en servir contre moi? |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 18:54:34
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Bonjour,
Si le CdC et ses annexes n'ont pas été publiés aux hypothèques, ils ne sont pas opposables aux autre co-lotis, ni aux tiers. |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 19:06:28
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Sinon pour revenir sur le thème : le CdC peut-il être uniquement un document règlementaire ?:
la condition de la publication aux hypothèques (indispensable) ne semble pas être le sujet de l'analyse sur ce sujet des sites de l'onb et de jurisprudentes. En effet, ces 2 sites très fiables semblent ouvrir la possibilité d'une acception d'un CdC ancien comme un document uniquement règlementaire et donc caduc sans expliquer plus avant sous quelles conditions.
Très franchement, je n'ai jamais vu une jurisprudence en ce sens d'un juge civil. Au contraire, les juges civils confèrent généralement à ces CdC une force incroyable: pas besoin d'un préjudice subi par un co-loti pour attaquer, condamnation à démolition si nécessaire, violation par un(des) autre(s) co-loti(s) ne rendant pas une action de ce(s) dernier(s) inopérante, persistance des CdC même en l'absence de trace dans les actes de ventes, ensemble des règles et plans de ce CdC persistants à titre contractuel (même ceux au caractère clairement règlementaire)........ seule la condition de publication constitue une porte de sortie aux contraintes de ces CdC.
Je me demande donc aussi dans quel cas un CdC antérieur à 77 peut-il avoir uniquement un caractère règlementaire ??
Quelqu'un pourrait essayer de poser la question sur les sites de l'ONB et jurisprudentes. |
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fredo56
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 19:34:49
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| une petite précision.bien que mon lotissement date de 1972 il y a bien une cahier des charges et un reglement de lotissement. Ces deux documents sont unclus dants l'arrete de lotir mais sont bien distincts.Le rédacteur de ce document était peut-etre en avance sur son temps.Mis à part mon acte de vente(et au cas ou cela ne serait pas suffisant) quel moyen y a-t-il de prouver que les co-lotis ont bien été informés? Car c'est la réponse a mon probleme mais aussi à tous les habitants de lotissments où l'information a fait défaut et où de nombreuses maisons sont en sursis si les co-lotis se rendent compte qu'ils ont la possibilité de demander le maintien des regles. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 19:40:18
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Pour fredo56,
Attention à la forclusion. Votre avocat vous a-t-il dit de combien de temps vous disposiez pour interjeter appel. Sinon, dites nous de quand est daté le jugement.
Il me semble que votre situation est défendable et ce serait dommage de vous faire bouler parceque vous êtes hors délai.
Pour ce qui est de votre avocat, il me semble bizard qu'il ait seulement fait état d'une partie de l'acte de vente lors de l'audience, son dossier aurait du être bouclé avec toutes les pièces dans le délai imparti par le tribunal. L'audience ne sert normalement qu'à soutenir les conclusions que chaque partie a apporté au dossier.
Si vous faites appel, votre avocat aura un délai conséquent pour déposer ses conclusions, ce qui devrait suffir pour explorer les aspects juridiques et techniques.
Ajout:
Désolé si je suis un peu direct, mais pour l'instant, vous êtes condamné à démolir et si vous voulez vous en sortir, il ne faut pas faire d'erreur idiote. |
Edité par - larocaille le 03 févr. 2007 19:46:44 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 19:43:12
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kace : vous avez l'art du "clair obscur"...
impressionnant!
"Je me demande donc aussi dans quel cas un CdC antérieur à 77 peut-il avoir uniquement un caractère règlementaire ??"
A cette question, je fais cette réponse claire:
Les cahiers des charges APPROUVES avant 1976 contenaient TOUJOURS le REGLEMENT DE LOTISSEMENT
Et ils n'avaient QUE CE CARACTERE REGLEMENTAIRE...........
SI et seulement SI leur PUBLICATION n'était pas faite........
ce qui était rarement le cas! |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 20:11:10
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Citation :
www.onb-france.org:
Citation :29/01/2007
Caractère perpétuel des obligations et interdictions du cahier des charges
Par opposition au règlement du lotissement
Question. Je suis propriétaire d'une maison dans un lotissement de 1955. J´ai maintenant la possibilité de vendre la maison a un promoteur qui est intéressé parce que le PLU de ma ville vient d´être changé. Un co-loti s'oppose a la vente avec le cahier des charges de 1955.
Dans le CDC l'article I dit “ Les constructions auront une surface maximun ne pouvat excéder le ¼ de la superficie du lot pour les habitations principales...".
Avec le PLU actuel je peux construire 5 fois ce que m'autorise le cahier des charges. Le notaire dit que avec le CU actuel le CDC s'impose au PLU.
Est-ce que avec le nouveau CU qui s'appliquera à partir de 01/07/07 je pourrai me libérer de ce cahier des charges?
Est-ce qu´il y a d'autres possibilités de me libérer de cet article inclus dans le cahier des charges?
Réponse. Malheureusement pour vous, la réponse est négative.
Le cahier des charges d'un lotissement n'est pas concerné par le droit de l'urbanisme et en particulier par la réforme qui prendra effet le 1er juillet 2007.
Ce cahier des charges rapporte des obligations contractuelles entre co-lotis qui ont le caractère de servitudes. Ces droits des co-lotis sont donc des droits réels (ils sont attachés aux lots) et perpétuels, sauf disposition contraire du cahier des charges.
Ce ne serait que dans l'hypothèse où le cahier des charges (cela arrive dans les lotissements anciens) ne ferait que rapporter des règles d'urbanisme qu'il pourrait en être autrement. En effet dans ce cas, le cahier des charges n'aurait pas une nature contractuelle mais relèverait du règlementaire.
ou bien: Citation :
24/01/2007
FAQ: Pérennité du cahier des charges du lotissement?
Pas de caducité
Question. Un cahier des charges d'un lotissement ancien (1964) non prorogé (existence d'un POS et non prolongation du lotissement par déclaration des co-lotis à la commune) s'impose-t-il dans le cadre d'un nouveau lotissement (de 2 parcelles sur 5 existantes)?
Réponse. Le cahier des charges d'un lotissement est un document contractuel. Il ne disparaît pas avec les règles d'urbanisme du lotissement quand celles-ci deviennent caduques.
Il n'en serait autrement que dans le cas où le cahier des charges serait en fait un règlement.
Vous devriez faire vérifier la nature exacte du document par votre notaire.
S'il s'agit bien d'un cahier des charges, donc contractuel, ses dispositions s'appliqueront pour la division d'un lot.
Voilà. Désolé si je ne suis pas toujours clair (pourtant, j'ai toujours affirmé la persistance du CdC à titre contractuel tout comme vous), mais ne croyez-vous pas que ces analyses ouvrent la possibilité d'un CdC purement règlementaire et donc caduc ?
Que si la publication était la seule condition, cela serait formulé très simplement (ce qui est le cas dans d'autres articles sur ces sites).
J'attends avec impatience vos "élaircissements" ( ) sur ces deux analyses (je ne retrouve pas celle de jurisprudentes qui reprend la même argumentation)
Merci |
Edité par - kace le 03 févr. 2007 20:34:34 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 20:36:17
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kace,
j'avoue que l'aspect "purement réglementaire" que pourrait revêtir un CdC me semble flou puisque cet aspect pourrait résulter de son mode de mise en oeuvre (comme le souligne justement Mout) mais aussi de son propre contenu. Personnellement, je n'arrive pas à me faire une idée précise sur ce que pourrait être un contenu "purement réglementaire".
Néanmoins, et c'est dans cette voie que mes recherches s'orientent, on peut se demander ce que vallent les jurisprudences rendues dans un contexte juridique qui n'est plus d'actualité.
En effet, j'ai noté trois grosses évolution de la législation:
- L'évolution du code de procédure civile de janvier 2005,
- L'apparition en 1998 des articles L442-10 et L442-11 qui infirment le caractère perpétuel des CdC et les mettent à la merci des évolutions imposées par l'autorité compétente en urbanisme.
- La caducité imposée, sans condition, par l'article R442-25 qui met fin aux situations qui avaient échappées à la caducité en 1986.
Pour évaluer une situation, il faut donc tenir compte de ces évolutions, tout en maintenant les fondamentaux (comme l'obligation de publication du CdC aux hypothèques).
Ajout:
Kace, je n'avais pas lu votre post de 20h11, mais cela ne change rien à ma réponse . |
Edité par - larocaille le 03 févr. 2007 20:46:43 |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 20:49:24
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Ces analyses s'attachent manifestement à la nature des CdC, pas à leur forme. La condition de publication (et la sanction de son défaut) , par ailleurs très clairement rappelée dans ces mêmes sites, n'est pas le sujet, me semble-t-il de ces analyses.
De plus, Larocaille, les évolutions/réformes dont vous parlez n'ont rien à voir avec ce sujet: elles traitent de la caducité de règles d'urbanisme et de leur condition de mise en oeuvre.(j'avoue mon ignorance sur l'évolution du CPC auquelle vs faîtes allusion)
Le sujet est là de la nature des CdC antérieurs à 77.
La situation des jurisprudences est: ces CdC contiennent des règles d'urbanisme qui sont caduques (en tout cas à partir du 01/07/07) mais l'ensemble de ses règles et plans (y compris celles d'urbanisme) sont pérennes à titre contractuel.
Or, là, ces deux analyses, lisez-les bien, semblent ouvrir la voie de CdC purement règlementaires donc caducs dans leur ensemble.
J'avoue être sceptique (comme vous Larocaille) et curieux de voir une jurisprudence en ce sens, mais c'est bien ce que semblent indiquer ces analyses.
Mout, suis-je clair sur mon questionnement par rapport à ces analyses (je dis ça sans aucune ironie étant entendu que je partage vos analyses sur les CdC)
Merci |
Edité par - kace le 03 févr. 2007 20:51:06 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 20:51:08
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kace, et si vous posiez directement la question à onb et jurisprudente ...
cordialement
Emmanuel |
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kace
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 20:56:46
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j'y pense wroomsi, mais ces sites indiquent clairement qu'on ne peut poser qu'une question par personne et j'ai déjà utilisé mon quota. Il n'est d'ailleurs pas si facile d'être "sélectionné" dans la masse de questions.
Néanmoins, il n'est pas sûr qu'ils recherchent l'adresse IP des ordis des questionneurs, je vais donc essayer avec un autre pseudo et adresse e-mail.
PS: wroomsi, puis-je avoir votre avis sur ma question sur une clause d'un CdC ancien sur la division (page 3 de ce fil) à laquelle Mout et Larocaille ont déjà répondu. Merci.
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Edité par - kace le 03 févr. 2007 20:59:18 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 févr. 2007 : 21:04:49
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non, désolé : j'attends la circulaire d'application de la réforme des autorisations pour m'avancer plus !!!
il y a en effet quelques points incertains dans la réforme, notamment sur les CdC de lotissement et sur les prescriptions administratives, sur lesquels je ne me mouille pas trop car pas de religion là dessus !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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¿Avec le nouveau CU les cahier des charges anterie
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