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tav78
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 25 janv. 2007 : 11:31:51
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Nous venons de recevoir notre convocation pour l'AG. Il y est inscrit :
"Résolution n° 11 : L'assemblée générale décide de ne pas ouvir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, jusqu'au 31 décembre 2007. Les fonds du syndicat seront imputés au compte de trésorerie de la copropriété dans le cadre du compte bancaire unique "syndicat des copropriétaire" du cabinet X bénéficiant de la garantie financière et ce en application de l'article 18, 6è alinéa de la loi du 10 juillet 65. La comptabilité de l'immeuble reste indépenante de celle des autres copropriétés."
En m'informant sur cette fameuse loi, il y est inscrit : "Le syndic est chargé de soumettte au vote de l'assemblé générale, lors de la première désignation et au moins tous les trois ans la décision d'ouvrir ou non un compte banciare ou postal séparé au nom du syndicat, sur lequel seront versées tout les sommes ou valeurs reçues par ce dernier.
Que va-t-il se passer lors de l'AG ? pourrons-nous quand même dire notre opinion sur ce sujet ?
Je me suis renseignée auprès du syndic, si nous décidons d'ouvrir un compte bancaire séparé, le syndic nous prendra des frais. Rien n'est écrit dans le contrat. En a-t-il le droit ?
Vaut-il mieux ouvrir un compte séparé ou pas ?
Avons-nous le choix de l'établissement bancaire ?
Merci d'avance pour vos éclairages sur ce sujet.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 13:22:06
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Il n'y avait pas lieu d'inscrire cette question à l'ordre du jour de l'assemblée.
Depuis la réforme SRU, l'article 18 de la loi du 10 Juillet 1965 impose au syndic professionnel d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Le compte séparé est un compte comme le votre et le mien, totalement indépendant de tout autre compte bancaire. Il est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires 14 rue Machin. Il doit y avoir un chéquier propre au syndicat dont les chèques portent la mention SDC 14 rue Machin Syndic : cabinet X 35 rue Truc 75022 Paris
Pour celà il n'est point besoin de résolution d'assemblée, c'est la simple application de la loi.
Mais le syndic peut demander à l'assemblée de le dispenser d'ouvrir un compte séparé. Celà lui permet de continuer à gérer la trésorerie par un compte bancaire unique ouvert à son nom.
Il doit alors inscrire à l'ordre du jour : Dispense au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat.
La résolution est alors " l'assemblée décide de dispenser le cabinet X syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, pour une durée de ..... ". Cette résolution distincte doit être adoptée à la majorité de l'article 25 avec application éventuelle de l'article 25-1.
Si la résolution n'est pas adoptée, le syndic, qui n'a pas été dispensé, doit conserver la gestion par compte séparé.
Le compte évoqué par la résolution que vous avez reproduite est un compte individualisé, c'est un sous compte de compte unique. Ce n'est pas un compte séparé.
Par contre, il faut permettre au syndic d'ouvrir un éventuel compte séparé dans les livres de la banque avec laquelle il travaille habituellement.
Pour les frais ? Jusqu'à présent votre syndic perçoit la rémunération par la banque des fonds déposés sur son compte unique. Celà n'est pas illégal. Vous avez dû voter dans le passé une autorisation à cet effet.
Celà lui a permis de décompter des honoraires de gestion courane inférieurs à ce qu'iuls devraient être. Quand il est tenu de passer au régime légal du compte séparé, le syndic perd, pour votre immeuble, cette rémnération complémentaire. Il n'est donc pas étonnant qu'il veuille remonter au taux normal des honoraires 
Il faudrait que tous les syndics soient tenue de passer au compte séparé. Celà supprimerait tous les problèmes de mise en concurrence.
Votre syndic ferait mieux de mettre les choses bien à plat car il est tout à fait normal qu'il perçoive une rémunération legitime sans avoir à ratisser la rémunération des fonds.
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 14:45:57
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Sujet épineux ! et vous avez raison de le souligner JPM (syndic), c'est que la rubrique devrait être : Citation :
Il doit alors inscrire à l'ordre du jour : Dispense au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat.
La résolution est alors " l'assemblée décide de dispenser le cabinet X syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, pour une durée de ..... ". Cette résolution distincte doit être adoptée à la majorité de l'article 25 avec application éventuelle de l'article 25-1.
Si la résolution n'est pas adoptée, le syndic, qui n'a pas été dispensé, doit conserver la gestion par compte séparé.
Les syndics ont tellement tendance ENCORE à présenter le bébé négativement que les copropriétaires n'y comprennent pas grand chose.
J'ai eu aussi la discussion inversée avant-hier à une AG. Le gérant du syndic a tout essayé de faire pour noyer le poisson et nous refaire voter vers un compte ...individualisé. C'était sans compter sans ma présence et j'ai résumé simplement clairement et nettement les 2 termes "[i]compte séparé et compte individualisé"[/i, et quand c'est expliqué très nettement , le vote est très clair et a tendance à être séparé |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 14:57:15
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Tav78, attention : En complément de l'exposé de JPM, il convient de faire référence ici aux dispositions légales modifiées et non aux anciens textes que vous citez :
L.art.18 : alinéa 1 tiret 6
" - d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec les tiers de bonne foi demeurent valables. "
D.Art. 29.1 -- "La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic."
En conclusion :
L'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat est rendue obligatoire, .... sauf dispense décidée par l'AG, dispense dont la durée doit être fixée.
Ainsi que le précise JPM, on ne doit donc plus trouver ce genre de question :
"Ouverture ou non d'un compte séparé au nom du syndicat." le compte séparé étant obligatoire.
mais,
"Dispense faite au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat. Durée de la dispense."
On peut donc s'interroger sur la conformité de la résolution qui vous est proposée, qui ne vous informe pas sur la réalité des choses mais surtout qui ne répond pas aux nouvelles dispositions : il n'est pas question de dispense faite au syndic.
Un syndic qui n'est pas au courant des textes ... ou volonté de tromper les copropriétaires ?
Ceci dit, entièrement d'accord avec JPM et la nécessité de rémunérer justement le syndic gestionnaire d'un compte réellement séparé.
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Edité par - gédehem le 25 janv. 2007 14:57:50 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 15:25:36
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Nous sommes parfaitement d'accord Gedehem et moi.
La résolution relatée n'a pas à figurer à l'ordre du jour. Il faut la retirer purement et simplement.
S'il n'est plus temps de compléter la convocation, le syndic deva justifier dans les trois mois l'ouverture d'un vrai compte séparé. A défaut : pan ! pan ! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 janv. 2007 : 17:22:13
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Pas de question rédigée :
"ouverture ou non d'un compte séparé...." bien
mais si question il y a (ou doit y avoir)ne doit elle pas être :
"Dispense ou non au syndic d'ouvrir........".............plutôt que:
"Dispense au syndic d'ouvrir....."
??????????? |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 09:20:22
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qu'elle est en moyenne le prix par lot pour l'ouverture d'un compte séparé ?
merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 11:35:18
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Il n'y a pas de prix par lot pour l'ouverture d'un compte séparé. Cette notion doit être rejetée absolumenet.
Pour un immeuble déterminé, le montant décent des honoraires de gesion courante devrait être de 5 000 € ht
On constate que de fait il est à 4600 €. Pourquoi ?
Parce que le syndic perçoit par ailleurs environ 300 ou plus € au titre de la rémunération des fonds déposés sur le compte unique.
S'il est demandé au syndic de passer en compte séparé, il faut qu'il revienne à la rémunération normale. Il lui faut 400 € de plus et il demande un peu plus par onserver une marge de négociation.
Si les syndics présentaient clairement le problème de cette manière, les copropriétaires seraient mieux éclairés et ne parleraient pas de coût par lot pour un compte séparé. Ils parleraient de remise à niveau des honoraires.
Mon exemple est simpliste et il ne faut pas s'attacher aux montants indiqués. Mais le mécanisme est exact et le problème se pose bien de cette manière. Si, dans les deux années qui viennent, 70 % des syndicats imposaient le compte séparé, La concurrence jouerait pour de bon et il serait plus facile de raboter les prestations exceptionnelles tout en laissant aux syndics une rémunération décente.
Il ne faut oublier que, de nos jours, les syndicats sont administrés par des gestionnaires salariés. Il y a forcément un lien entre les taux de rémunération et la qualité de la gestion.
Il faut penser aussi au retour souhaitable de syndics indépendants, petits ou moyens. Il faut leur donner les moyens de tenir face aux mastodontes, dont l'existence n'est pour autant ni constestable, ni nuisible.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 16:33:44
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La lecture du dernier rapport de Foncia (je cite parce qu'il est public) peut pourtant donner un éclairage différent.
Ce rapport est transparent sur ce point. Il est précisé que la rémunération des fonds de mandants est un facteur significatif de la rentabilité du groupe (dans l'activité gestion), et qu'une modification éventuelle de la position des pouvoirs publics exigerait une réflexion.
On a déjà connu des revirements dans le passé, et l'évolution des matériels de gestion (prix, puissance, capacité, etc.) est une donnée à prendre en considération.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 20:05:07
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sur le contrat du syndic figure ceci :
tenue d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat 22.10€ par lot principal( forfait par an)
nous sommes 35 copros dans notre tranche d'ASL, soit 773.50€ par an.135 copropriétaires sur la totalité de la résidence soit un total de près de 3 000 € pour un compte séparé.
les honoraires de gestion courante sont de 2 152€ pour 2006
Si l'on rajoute les frais de compte séparé, ces honoraires seront augmentés de 35%. Ce qui me semble totalement prohibitif afin de décourager les copropriétaires.
L'ouverture d'un compte séparé est obligatoire par la loi, un compte séparé génère t'il un travail supplémentaire pour le syndic?
Un compte séparé est absolument nécéssaire pour une vision exacte de la gestion du syndic, des comptes du syndicat et de la situation de la trésorerie. Aucuns rapprochements possibles avec un compte individualisé.
Croyez-vous réellement que notre syndic ( un gros cabinet )négociera sur ce point. j'en doute.
Qu'est ce qu'un taux normal d'honoraires ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 22:39:49
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Attention : vous parlez 35 copropriétaires dans votre tranche d'ASL !!
Dans une ASL, fut-elle en tranche, il n'y a pas de copropriétaires ..
Combien êtes vous dans votre copropriété et quels sont, dans celle-ci, les honoraires annuels "gestion courante" de votre syndic.
Chauffage collectif ? Nbre Ascenseurs ?, Employé(s) ? ...
Un chiffre brut n'a par lui-même aucune signification.
Enfin, notez que les honoraires "gestion courante" généralement pratiqués et annoncés par les syndics sont trop bas d'au moins 20 %, et que si vous regardez bien vos comptes annuels, au final, ces honoraires initiaux sont parfois multipliés par 2, avec tout un tas de petits honoraires dont une grande part, mentionnée "gestion particulière", sont en fait de "gestion courante"  .
Ce qui fait que la pseudo rémunération en sus réclamée par les syndics pour le compte séparé n'est en fait que le rétablissement de la situation qui devrait être (ben oui !!).
'faut bien vivre, mon pôvre monsieur ....  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 23:32:21
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Philippe 388 : il faudrai se caler bien ! Vous parlez tout à la fois de copropriété et d'ASL.
Il est vrai qu'il peut y avoir une ou des copropriétés dans une ASL mais quelle est finalement la mission de votre " syndic " dans tout celà ?
De plus vous parlez de 2152 € d'honoraires de gestion courante pour 2006 pour 35 copropriétaires. C'est en ttc certainement, soit 1800 € en ht, montant revenant au syndic, soit encore 52 € par lot !
Il apporte aussi une assistance au président l'ASL ? Il est syndic d'autres copropriétés que la vôtre ?
Soyez un peu plus précis.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 00:35:16
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hum ... on se moque du HT, en copropriété ...du moins aux dernières nouvelles .., d'Alsace et autres lieux ...
Ici, par lot, les honoraires sont de 61,49 € le lot .., à la louche mettons 62 € et n'en parlons plus ..
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Edité par - gédehem le 27 janv. 2007 00:36:36 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 09:28:15
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Quand on veut apprécier ce que gagne le syndic, si c'est trop ou pas assez, on ne tient compte que du hors taxe et pas du ttc. L'observation est identique pour les CAC 40 ou les marchands de marrons.
La conclusion évidente est les études, discussions, les controverses concernant le montant des honoraires du syndic ne se font qu'en hors taxes.
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 10:10:48
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tiens tiens le CAC 40 est de retour!!!
vous avez ramassé un maxi avec la montée les 5700 point sont en vu sisisi!! Foncia vous a passé sous le nez!!
on peut voir les valeurs du cac 40 sur ce site,
http://www.boursorama.com/
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 11:33:47
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Une résidence de 135 copros, 5 tranches différentes, une ASL gérant les parties communes.
ma tranche 35 copros, 2152 € TTC honoraires syndic pour ma tranche
le même syndic pour 4 tranches sur 5 et pour l'ASL.
Vous ne me reponds pas sur le montant au lot pour l'ouverture d'un compte séparé, 22.10 € prohibitif ou pas ?? HT pu TTC, ou CAC40 peut importe.
Quel travail suplémentaire pour le syndic ??
l'ouverture d'un compte séparé augmentera de +35% les honoraires, je trouve ceci plutôt exagéré. Et la loi ???
merci
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 11:35:47
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| supp. d'information : copropriété avec un petit immeuble et des pavillons mitoyens donc copropriété horizontale ( chauffage individuel, eau compteur séparé,..) l'immeuble comptant pour une tranche dans l'ASL. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 13:44:07
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Pour ma part, je ne veux pas entendre parler de coût par lot du compte bancaire séparé. Cette ntion n'existe ni économiquement ni juridiquement.
Je prends l'hypothèse d'un immeuble de 30 lots pour lequel on admet, pour les besoins de la discussion, que le montant normal, raisonnable, décent, des honoraires annuels ht de gestion courante est 150 € par lot. Le montant global desdits honoraires est donc de 4 500 € ht / an pour l'immeuble
Je constate que cet immeuble est administré par le cabinet X avec un compte unique. La rémunération du cabinet X pour la gestion courante est de 3 900 € ht / an
Je dis que la rémunération du cabinet X est inférieure de 15 % à ce qu'elle devrait être. J'en conclus que le cabinet X ne survit que grâce aux produits financiers octroyés par la banque qui tient le compte unique et à des honoraires exceptionnels dont certains sont illégaux, d'autres légaux mais excessifs.
Le cabinet X est invité à passer en gestion par compte séparé et à nettoyer les honoraires exceptionnels. Il lui faut donc récupérer 600 € sur les honoraires de gestion courante.
Plutot que de mettre clairement le problème sur la table et de dire : OK mais le coût normal de gestion est 4500, il va faire la bétise d'annoncer un coût par lot qui va être 20 € : comme vous savez 30 x 20 = 600 
Moi je lui réponds : OK on passe en compte séparé à 4500 € ht / an mais vous rangez vos honoraires par lot dont je ne veux pas entendre parler et vous nettoyer les honoraires exceptionnels.
On arrose celà chez le banquier où l'on a la surprise de retrouver Gedehem et même Mathi, nantie d'un jéroboam (elle vient de faire un gros coup au CAC 40 comme indiqué plus haut)
Vous pouvez remanier l'histoire en changeant les chiffres, qui peuvent bien entendu varier en fonction des immeubles. Le mécanisme, lui, est immuable.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 16:39:07
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...et comme dans les honoraires "gestion courante", outre le compte séparé dont nous parlons ici, on trouve également forfaitisés sans qu'ils soient identifiés : "la tenue de l'AG y compris hors heures ouverture bureau, le carnet d'entretien, le DUER éventuel, la remise de copies et pièces tant aux copropriétaires qu'au CS, etc, etc ...." par exemple, bref, tous les honoraires pour toutes les taches de gestion courante prévues par les textes et la jurisprudence.
En somme, une globalisation de toutes ces taches et donc des honoraires, qui sont de ce fait sans surprise en fin d'exercice ..
Dans ces conditions, j'apporte aussi un jeroboam de mon fournisseur préféré avec les boudoirs qui vont avec, même sans "coup" du tout ... |
Edité par - gédehem le 27 janv. 2007 16:40:17 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 17:23:32
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Dans mon topo je n'ai pas été fouiner dans le détail des contrats. C'est le mécanisme que je voulais expliquer.
Mais par contre j'ai reçu un tableau qui paraît intéressant au sujet des honoraires de gestion courante pratiqués par des syndics indépendants en région Ile de France avec quelques indications complémentaires.
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Ouverture d'un compte bancaire séparé
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