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philippe388
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 Posté - 27 janv. 2007 : 19:08:20
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pour JPM
Avez-vous négocier réellement dans ces termes le compte séparé avec votre syndic ??
Comment pouvez-vous juger que les honoraires du syndic sont sous-évalués ?? Vu le travail minimum effectué par le notre depuis des années je le trouve plutôt surévalué.
Si le coût par lot n'exista pas juridiquement et économiquement, il figure dans le contrat type d'un des plus groupe français.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 23:00:13
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Oui, j'ai négocié comme celà il y a deux ans avec un groupe important.
Le groupe n'a pas suivi pour ce qui est de la qualité des prestations. Nous n'avons pas renouvelé le mandat. Nous avons pris un syndic indépendant proche de l'immeuble avec le même montant d'honoraires et un compte séparé. Pour l'instant tout va bien.
Mais il ne faut pas prendre le problème à l'envers : on ne veut pas payer plus parce les prestations ne sont pas assurées. La position normale est je veux bien payer mais j'en veux pour mon argent. C'est ce que nous avons fait.
Dans le tableau que j'ai reçu les honoraires ht pour un immeuble de 35 lots sont en moyenne à 6125 € ( 7325 ttc) soit 175 € / lot ht avec des honoraires exceptionnels pour les mutations, les recouvrements, les sinistres et les vacations horaires.
Par exemple les honoraires de mutation sont à 120 € ht soit 143 ttc couvrant toutes les prestations côté vendeur dans le cas d'une mutation sans incident. Rien à charge de l'acquéreur. Dans le cas d'une opposition nécessaire : même coût que pour une mise en demeure.
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 00:47:56
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Le libellé sur la question de l'ouverture ou non du compte séparé doit être explicitement rédigé. A défaut, même après le délai de 2 de la notification du PV de l'AG, une demande en annulation peut être acceptée.
Mais, sur le quatrième moyen :
Vu l'article 13 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable en la cause ;
Attendu que l'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11 du présent décret ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation présentée par les époux X... de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 15 octobre 2001, l'arrêt retient que l'assemblée générale a voté le maintien du compte commun et renoncé expressément à l'ouverture d'un compte séparé, satisfaisant ainsi aux exigences de la loi ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la question du maintien d'un compte bancaire commun ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ou à celui du cabinet Loiselet et Daigremont, syndic, avait bien été inscrite à l'ordre du jour, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
(…)
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a refusé d'annuler les résolutions n° 9, 10 et 20 de l'assemblée générale du 15 octobre 2001, l'arrêt rendu le 17 mars 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Lecourbe XV à Paris et le cabinet Loiselet et Daigremont, ensemble, aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Lecourbe XV à Paris et du cabinet Loiselet et Daigremont ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille six.
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (23e chambre civile, section B) 2005-03-17
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X06X03X00157X052
////
L'art. 18 de la loi de 1965 modifiée, est d'ordre public. Le syndic ne doit pas facturer des frais pour l'ouverture et la tenue d'un compte séparé et d'un carnet d'entretien, puisque la loi lui impose ces fonctions au titre de la gestion courante.
Abus divers :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0107/abus928.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0107/abus926.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0107/abus924.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1206/abus918.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1206/abus917.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1006/abus868.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0906/abus842.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0906/abus839.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0706/abus788.htm
Cliquer sur liens bleu marine à droite :
http://www.finances.gouv.fr/recherche/lance_recherche.php?mot=syndics+de+copropri%E9t%E9s&search_go=ok
http://www.minefi.gouv.fr/DGCCRF/boccrf/06_06/page19.pdf
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Virginia W
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 11:08:07
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Virginia, passez nous au moins des arrêts d'actualité.
L'arrêt du 21 juin 2006 concerne l'ancien régime du compte séparé.
A cette époque il a été caché soigneusement à la population le défaut de consultation trisannuelle était sanctionné même quand le vrai compte séparé avait été ouvert. Il fallait permettre en effet à l'assemblée de revenir au régime du compte banciare unique u nom du syndic si bon le lui semblait.
Quant aux travaux du Conseil national de la consommation ? Il faut lire son rapport de 1997 avant de parler de nouveaux travaux. Il n'a pas été largement diffusé, c'est le moins qu'on puisse dire.
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 21:54:57
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Citation :
Initialement entré par JPM
Virginia, passez nous au moins des arrêts d'actualité.
L'arrêt du 21 juin 2006 concerne l'ancien régime du compte séparé.A cette époque il a été caché soigneusement à la population le défaut de consultation trisannuelle était sanctionné même quand le vrai compte séparé avait été ouvert. Il fallait permettre en effet à l'assemblée de revenir au régime du compte banciare unique u nom du syndic si bon le lui semblait.
Quant aux travaux du Conseil national de la consommation ? Il faut lire son rapport de 1997 avant de parler de nouveaux travaux. Il n'a pas été largement diffusé, c'est le moins qu'on puisse dire.
Cet arrêt est fortement d'actualité et le demeurera.
Relisez mieux. Il n'invoque nullement ce que vous avancez mais l'inscription de la question portée à l'ordre du jour !
Alors au lieu de partir tous azimuts, apprenez à relire le post de l'initiateur du sujet et ne suivez pas systématiquement ce que vous avez dans la tête !
Pour ce qui est de la CNC 1997, regardez bien dans les liens que j'indique, et notamment les liens bleu marine sur le site du MINEFI !! 
Pas de patience  |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 22:33:15
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Je maintiens : de nos jours, il n'y a pas lieu de traiter en assemblée la question du compte séparé, sauf dans le cas ou le syndic souhaite être dispensé de l'obligation de l'ouvrir.
L'arrêt cité traite d'une assemblée tenue le 15 octobre 2001 et, pour les syndics dont le madat était en cours à la date de promulgation de la loi SRU, les obligations nouvelles n'entraient en viguer qu'à la date du 31 décembre 2002.
Quant à la CNC, mon propos ne vous concerne pas en particulier. Il vise le fait que depuis 1997, le compte rendu dont s'agit est resté quasiment secret pour 95 % des copropriétaires lambda, et d'ailleurs aussi pour un grand nombre de syndics professionnels.
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 28 janv. 2007 : 23:44:37
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je maintiens : de nos jours, il n'y a pas lieu de traiter en assemblée la question du compte séparé, sauf dans le cas ou le syndic souhaite être dispensé de l'obligation de l'ouvrir.
L'arrêt cité traite d'une assemblée tenue le 15 octobre 2001 et, pour les syndics dont le madat était en cours à la date de promulgation de la loi SRU, les obligations nouvelles n'entraient en viguer qu'à la date du 31 décembre 2002.
Quant à la CNC, mon propos ne vous concerne pas en particulier. Il vise le fait que depuis 1997, le compte rendu dont s'agit est resté quasiment secret pour 95 % des copropriétaires lambda, et d'ailleurs aussi pour un grand nombre de syndics professionnels.
Mais vous savez parfaitement, que, même dans ces cas là (où le syndic désire obtenir la non ouverture du compte au nom du Syndicat mais à son nom) la question est toujours tendancieuse et ne respecte pas rédaction claire et nette du libellé adéquat. D'où jurisprudences de rejet !
Voir : III - LIBELLE DES QUESTIONS de la Nouvelle Recommandation de la Commission Relative à la Copropriété relative aux ordres du jour des assemblées générales.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0406/abus723.htm
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 09:39:54
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Virginia, sauf que maintenant l'AG n'a pas à se prononcer sur une question tendancieuse, ambigue.
Il n'est plus question d'ouverture ou non d'un compte séparé ...ce dernier étant obligatoire.
La seule chose sur laquelle l'AG peut valablement se prononcer c'est sur la dispense à durée déterminée qui serait faite au syndic d'ouvrir ce compte séparé obligatoire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 09:58:33
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On le sait bien, que les projets de résolution sont ambiguës. C'est bien pour celà qu'il ne faut pas ajouter à l'ambiguité en ressortant des arrêts importants à une époque, mais qui n'ont plus d'intérêt maintenant.
Comme nous l'indiquons, Gedehem et moi, avec d'autres, la situation est claire désormais :
1 ) Le principe est qu'il n'y a rien à mettre à l'ordre du jour : le syndic a ouvert ou doit ouvrir un compte séparé.
2 ) Si le syndic souhaite être dispensé, il peut mettre à l'ordre du jour :
Dispense au syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé ; durée de la dispense
Projet de résolution : l'assemblée dispense le cabinet Truc, syndic, de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ; cette dispense est accordée pour une durée de .....
C'est quand même à la portée d'un grand nombre de copropriétaires  |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 11:29:14
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Citation :
JPM
Messages 9026
Posté - 29 Jan 2007 : 09:58:33 Voir le profil Voir la page de JPM Répondre avec citation
On le sait bien, que les projets de résolution sont ambiguës. C'est bien pour celà qu'il ne faut pas ajouter à l'ambiguité en ressortant des arrêts importants à une époque, mais qui n'ont plus d'intérêt maintenant.
Comme nous l'indiquons, Gedehem et moi, avec d'autres, la situation est claire désormais :
1 ) Le principe est qu'il n'y a rien à mettre à l'ordre du jour : le syndic a ouvert ou doit ouvrir un compte séparé.
2 ) Si le syndic souhaite être dispensé, il peut mettre à l'ordre du jour :
Dispense au syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé ; durée de la dispense
Projet de résolution : l'assemblée dispense le cabinet Truc, syndic, de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ; cette dispense est accordée pour une durée de .....
C'est quand même à la portée d'un grand nombre de copropriétaires
Revenir en haut de la page
C'est vous qui vous êtes ambiguës, mais sachez vite, le compte séparé est donc aujourd'hui la régle à moins que l'assemblée générale se prononce formellement en sens contraire, mais une telle décision supose qu'elle intervienne sur une question explicite inscrite à l'ordre du jour. Conformément aux prescriptions de l'article 13 nouveau du décret du 17 mars 1967.
Pour sa part, la commission relative à la copropriété à bien souligné dans son 14e recommmandation, la nécessité d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée la question de la tenu d'un compte, séparé ou non |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 13:56:21
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Une grande partie des recommandations de la Commission est devenue obsolète après les réformes récentes. C'est bien pourquoi certaines recommandations ont été refondues ou sont en refonte. La dernière publiée est la 6.
Il est bien évident que cette obsolescence frappe en particulier Citation :
Pour sa part, la commission relative à la copropriété à bien souligné dans son 14e recommmandation, la nécessité d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée la question de la tenu d'un compte, séparé ou non
Comment pouvez vous évoquer la perennité de l'interprétation par la Commission d'un texte qui n'existe plus ????
Quand à l'inscription de la question d'une éventuelle, j'ai clairement indiqué qu'elle est nécessaire. Si le syndic ne demande rien, il n'y a rien à porter à l'ordre du jour.
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 14:10:43
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JPM, vous dites qu'il n'y a rien à mettre à l'ordre du jour!
Mais lorsque vous tombez sur un Syndic tordu qui vous dit que vous avez un compte séparé ET QUE CE N EST PAS VRAI,
si vous voulez essayer de ne pas mettre la copropriété dans des procédures ...etc..., dans un premier temps, vous pouvez toujours mettre à l'ordre du jour:
Soit arrêt de la dispense d'ouverture d'un compte séparé
Soit ouverture d'un compte séparé
peut-être cette formule.....ouvrira-t-elle le débat!
Moi, je parle "logique", je ne parle pas..."loi"
Certes, dans le cas de tav78, devrait être noté le mot "DISPENSE" et il n'y est pas. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 14:24:11
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Pour priori : tout dépend de la dernière décision qui a été prise à ce sujet au cours d'une assemblée.
Si vous la reproduisez, on vous dira ce qu'on en pense.
Si par exemple vous avez voté l'ouverture ou le maintien d'un compte individualisé, ce n'est pas un compte séparé.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 14:36:52
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Citation :
Une grande partie des recommandations de la Commission est devenue obsolète après les réformes récentes. C'est bien pourquoi certaines recommandations ont été refondues ou sont en refonte. La dernière publiée est la 6.
Il est bien évident que cette obsolescence frappe en particulier
Citation :Pour sa part, la commission relative à la copropriété à bien souligné dans son 14e recommmandation, la nécessité d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée la question de la tenu d'un compte, séparé ou non
Comment pouvez vous évoquer la perennité de l'interprétation par la Commission d'un texte qui n'existe plus ????
Quand à l'inscription de la question d'une éventuelle, j'ai clairement indiqué qu'elle est nécessaire. Si le syndic ne demande rien, il n'y a rien à porter à l'ordre du jour.
vous êtes vraiment un copropriétaire????
Revenant à l'art 18 de la loi du 10 juillet 1965 : JO 11 juillet 1965 page 5950: Vous avez le JO de l'époque, si non vous pouvez l'acheter. Veillez nous dire ce qui est écrit au sujet du compte séparé(...)......(...)
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 19:07:46
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message pour tav 78
soit dit en passant : avez vous consulté dans la rubrique " a propos des syndics professionnels" le sujet :
- nullité du mandat du syndic/ compte séparé
ce sujet de 4 pages peut ( peut-être ) vous être utile pour " discuter avec " votre syndic et les autres copropriétaires
bonne soirée |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 19:25:08
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Mathi ...
Après avoir relu L.art.18, vous irez jeter un oeil sur D.art.29-1 :
"D.Art. 29.1 - (D.2004-479, 27 mai 2004) -- La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic."
C'est pourquoi la jurisprudence passée ne peut plus être avancée, car il n'est plus question de "ouvrir ou non un compte séparé."
Maintenant c'est :
"le syndic est chargé d'ouvrir un compte séparé. Toutefois l'AG peut l'en dispenser, dispense dont la durée est fixée."
Le compte séparé état donc obligatoire, la seule question qui peut valablement être maintenant inscrite est donc celle mentionnée par JPM :
"Dispense au syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé ; durée de la dispense.
Projet de résolution : l'assemblée dispense le cabinet Truc, syndic, de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ; cette dispense est accordée pour une durée de ..... |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 20:26:38
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Citation :
gédehem Enregistré - 29 Jan 2007 : 19:25:08 Mathi ...
Après avoir relu L.art.18, vous irez jeter un oeil sur D.art.29-1 :
"D.Art. 29.1 - (D.2004-479, 27 mai 2004) -- La décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée.
Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic."
C'est pourquoi la jurisprudence passée ne peut plus être avancée, car il n'est plus question de "ouvrir ou non un compte séparé."
Maintenant c'est :
"le syndic est chargé d'ouvrir un compte séparé. Toutefois l'AG peut l'en dispenser, dispense dont la durée est fixée."
Le compte séparé état donc obligatoire, la seule question qui peut valablement être maintenant inscrite est donc celle mentionnée par JPM :
"Dispense au syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé ; durée de la dispense.
Projet de résolution : l'assemblée dispense le cabinet Truc, syndic, de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ; cette dispense est accordée pour une durée de .....
(...) d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (...) L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'art 25, et, le cas échéant de l'art 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 de 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certains opérations portant sur les immeuble (...) ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fond du syndicat(...)"
Le compte séparé est donc aujourd'hui la régle à moins que l'A.G se prononce formellement en sens contraire.
La question du maintien d'un compte ouvert au nom du syndicat ou du cabinet du syndic doit être clairement inscrite à l'ordre du jour pour que l'A.G se prononce valablement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 21:50:23
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A copier 50 fois pour vendredi 
Le compte séparé est donc aujourd'hui la régle à moins que l'A.G se prononce formellement en sens contraire.
La question du maintien d'un compte ouvert au nom du syndicat ou du cabinet du syndic doit être clairement inscrite à l'ordre du jour pour que l'A.G se prononce valablement
Le compte séparé étant donc obligatoire, la seule question qui peut valablement être maintenant inscrite est donc celle mentionnée par JPM :
"Dispense au syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé ; durée de la dispense.
Projet de résolution : l'assemblée dispense le cabinet Truc, syndic, de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ; cette dispense est accordée pour une durée de .....
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Edité par - JPM le 29 janv. 2007 21:54:04 |
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mathi
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2092 réponses |
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Ouverture d'un compte bancaire séparé
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