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 Sujet  |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
 Posté - 29 janv. 2007 : 10:49:47
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Bonjour,
Je dois reprendre un commerce et le propriétaire des murs (les HLM) veulent augmenter le loyer et refaire donc un nouveau bail. Le vendeur du fond de commerce actuel paye 491 ht par mois. Les HLM me propose de payer :
1er année 597 ht
2em année et 3em : Chiffre d'Affaire de 70 000 € à 80 000 € : 672 €HT
Chiffre d'Affaire de 80 000 € à 85 000 € : 746 €HT
Chiffre d'Affaire de 85 000 € à 90 000 € : 821 €HT
Chiffre d'Affaire de + de 90 000 € : 896 € HT
A partir de la 3 em année le montant du loyer sera automatiquement de 896 € ht et actualisé toute les années suivant indice insee !!
Je trouve cela quand meme abusif?
Qu'en pensez vous ?
Comparait au prix du loyer actuel la première année de mon activité le loyer augmente déja de 20% et apres 3 ans c'est carrement le double !!
Je pense que je peux garder le bail actuel qui à débuter en aout 2001 mais j'ai peur que celui ci soit aussi vu à la hausse lors de la revision tous les 3 ans (qui arrive en aout 2007)
Merci de me venir en aide car je suis perdue .
nathalie
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 11:08:49
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| Je tiens a préciser que le local des HLM est loué vide, murs brut. Que la population du lieu du commerce n'a pas augmenter (environ 1000 habitant) , que l'activité ne peut changer. Et pleins d'autre clauses .... |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 11:27:52
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Il vaut mieux pour vous garder le bail actuellement en cours, car même avec la hausse triennale (celle d'aout 2007), vous serez gagnant ; vous aurez au pire une hausse de 15% du loyer et ainsi de suite tous les 3 ans.
Veuillez tout de même préciser si votre local n'est pas situé dans un centre commercial avec un loyer variable, car c'est un peu particulier. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 11:31:01
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| avez vous pris connaissance des clauses du bail actuel et notamment celles concernant la cession du bail ??? |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 12:43:26
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Le local est situé dans le village, il ya un coiffeur et un cabinet médical à proximité également liés avec les HLM et en dessus les locaux commercial il y a des logement hlm , mais pas de centre commercial. Il ya a environ 1000 habitants. Merci pour votre avis
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 12:57:53
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Voici ce qui est noté pour la cession :
6 Cession - Sous-location
6-1 Le preneur ne pourra sous-louer en tout ou en
partie les lieux loués (exception faite de la location-gérance), ni concéder
à quelque titre et sous quelque modalité que ce soit, fût-ce à titre gratuit
et temporairement, l'usage des lieux loués.
Le preneur ne pourra apporter ou céder son droit au présent
bail, si ce n'est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce
ou dans une autre activité avec l'agrément écrit du bailleur, celui-ci
devant être appelé à ladite cession ou audit apport, un original de l'acte
de cession ou d'apport devant lui être remis immédiatement et sans frais
pour lui servirde titre exécutoire.
Le preneur reStera garant solidairement avec son
cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et
accessoires, et plus généralement de l'exécution des clauses et conditions
du présent bail.
-,
Aucun apport ou cession ne pourra être fait s'il est dû des
loyers, accessoires, impôts ou taxes quelconques par le preneur, qui
devra préalablement à tout Lapport ou cession, justifier de l'entier
paiement de tout impôt et taxe dus par lui au titre de son exploitation.
.J
Dans le cas où l'apport ou la cession serait fait à une SARL,
le ou les gérants de ladite Société seront solidairement responsables avec
la Société cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des
loyers et accessoires et de l'exécution des charges et conditions du
présent bail.
Mention de cette responsabilité solidaire devra être faite
dans l'acte de cession ou d'apport.
6 2 Droit de préférence:
Au cas de cession de son droit au
bail, le preneur s'engage à notifier au bailleur par lettre recommandée
avec accusé de réception son projet de cession, en lui indiquant, à peine
de nullité de la notification, les coordonnées du bénéficiaire de la
cession, le prix et les conditions de paiement ainsi que la date de
réalisation de la cession, qui ne pourra pas intervenir moins d'un mois
après réception par le bailleur de ladite notification.
Dans ce délai d'un mois, le bailleur aura la faculté, à égalité
de conditions, d'user du présent droit de préférence à son profit ou à celui
de toute personne physique ou morale qu'il pourra se substituer.
Si le bailleur exerce le droit de préférence, la cession devra
être réalisée dans la quinzaine de la notification par le bailleur au preneur
de l'exercice de son droit de préférence.[/i]VI - |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 13:51:26
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C'est donc un bail commercial classique.
Alors vous avez tout interet à reprendre l'ancien bail en faisant attention de bien respecter la procédure énoncée dans la bail.
Allez voir un avocat, il fera ce qu'il faut. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 14:10:29
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| vous ne nous dites pas si les 2 parties ont bien respectés scruptulusement la procédure de la cession énoncée dans le bail |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 15:29:48
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| nefer, a qui est destiné votre question |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 15:43:58
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| Pour la prodédure de la cession énoncé dans le bail, le propriétaire du fond actuel doit faire quoi ? et moi en tant que acheteur du fond de commerce je dois suivre quel procédure ? |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 15:47:20
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Je crois que le propriétaire du fond de commerce à ce jour n'a rien fait aupres des HLM (propriétaire des murs) par écrit, tout a été fait oralement.
D'apres le vendeur du fond de commerce je devrais garder sou bail.
Est ce q'il est possible de casser le compromis sans frais si les HLM augmente le loyer ? |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 16:15:19
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Pour commencer il va falloir faire une promesse de vente (de préference chez un professionnel du droit). Ensuite suivra une vente de fonds de commerce (avec sequestre des fonds : jusqu'à 5 mois)
Ce professionnel s'occupera du reste (notification au bailleur, etc....)
C'est l'étape obligée dans votre affaire.
Vous ne pouvez pas vous affranchir de ces étapes et, si votre vendeur y est réticent ; il vaut mieux laisser tomber car ce n'est pas une attitude normale. |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 16:19:50
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Le compromis de vente à deja été fait et signé devant notaire entre moi et le vendeur du fond de commerce.
Il vaut mieux que je laisse tomber quoi ? |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 16:39:03
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si le compromis à été fait chez un notaire, alors il a du suivre la procédure.
Par contre vous ne pouvez surement pas annuler ce compromis sans verser un indemnité à votre vendeur.
Ce qu'il faut c'est vous debrouiller pour que le bail se poursuive et refuser de repartir sur un nouveau bail.
Votre vendeur pourrait vous vanter les avantages d'un nouveau bail, mais c'est uniquement pour dégager sa responsabilité en cas d'impayé.
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 16:47:40
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Merci de me répondre, votre aide m'est précieuse car je suis décourager ....
J'ai peur que si je reprend le bail actuel du vendeur, il a été fait le 16 aout 2001, le loyer va quand meme augmenter à la periode triennal qui arrive le 16 aout 2007.
Est ce que le loyer peut etre augmenter plus que l'indice insee a la date du 16 aout 2007 ?
Au bout des 9 ans du bail , comment cela se passe? augmentation du prix de la valeur locative ?
et apres les 12 ans ?
Merci |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 17:23:51
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Si vous reprenez le bail actuel, il ne peut pas être augmenté plus que l'indice et ceci tous les 3 ans.
En gros lors de la prochaine révision vous serez augmenté d'un maximum de 15% soit :
au 16 aout 2007 (491 x1.15) = 564 euros de loyer (surement moins)
En 2010 vous serez en période de renouvellement avec normalement un plafonnement donc hausse à l'indice.
Mais attention votre bailleur pourra tenter le déplafonnement. Surtout si vous réalisez de magnifiques travaux (c'est un critère de déplafonnement et, bien que ce soit vous qui les ayez fait certains bailleurs s'en servent tout à fait légalement).
Donc courage et reprenez l'ancien bail. |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 17:32:16
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Mon soucis c'est que soit disant (d'apres les HLM) la valeur du m2 est de 6€ ht alors que le locataire actuel n'est qu'a 3€.
Est ce que je peux quand meme garder l'ancien bail au meme loyer que verse le locataire actuel ?
Merci beaucoup |
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 17:45:22
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Merci de me dire comment faire pour garder l'ancien bail ?date et délai... courrier AR ...etc
encore merci pour ces infos |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 18:25:53
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Lors de l'achat d'un fonds de commerce le bail est transmis automatiquement et le bailleur ne peut pas s'opposer a ce transfert de bail.
Donc ne signez rien avec le bailleur car le bail est un élément du fonds de commerce.
Si vous payez moins que le prix normal, c'est leur problème et au 16 aout 2007, vous ne serez pas augmenté de plus de 15%.
Avec les arguments avancés par le bailleur, attendez vous en 2010 à une tentative de déplafonnement*;
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 18:39:06
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Concernant le déplafonement,qui chiffre le montant de la valeur locative ? Car les HLM disent que c'est 6 € le m2, ce chiffre est il vrai ?
Est ce que le déplafonnement est légal si le local n'a subit aucune amelioration ni embellissement, que la population reste inchangé et qu'aucune grande surface soit installer à proximité, ni de transport en commun ?
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miff04
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 29 janv. 2007 : 18:41:58
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| De plus le déplafonnement c'est pas au bout de 12 ans ? donc en 2013 , non ? |
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Bail commercial abusif ?
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