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 Sujet  |
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barb73
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 01 févr. 2007 : 15:46:51
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Bonjour,
J'ai signé un compromis pour acheter des combles à aménager. Je viens de me procurer le PLU et il se trouve qu'il faut 2 places de stationnement par logement (zone Ud). Hors nous n'avons pas ces places, le propriétaire a t il le droit de me vendre un bien qui ne respecte pas le PLU ? De plus je voulais faire une demande d'autorisation de travaux mais elle me sera surement refusée pour cette raison ; qu'est ce que je risque si je n'en fait pas ?
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barbara |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 16:22:45
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le PLU prévoit il la possibilité de verser une redevance pour non réalisation de places de parking ?
la vente mentionne t elle "combles à aménager" ? en fait, comment est décrit le bien vendu ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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barb73
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 16:34:33
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Le PLU ne le prévoit pas.
Intitulé : des combles comprenant un couloir, un wc, 2 pièces une sdb, une chambre, un palier. |
barbara |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 17:18:50
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alors les travaux envisagés qu'ils soient ou non soumis à permis de construire ou même à déclaration de travaux nécessitent la création des places de stationnement prévues au POS...
soit vous trouvez une concession à long terme à voir avec la commune, soit vous ne pourrez transformer cet espace en logement indépendant.
je pense que dans ces conditions, vous pouvez vous retourner contre le vendeur et annuler le compromis qui propose une surface d'habitation... inhabitable car non transformable en logement indépendant.
si vous faites quand même les travaux et créez le logement indépendant de vos rêves, les risques sont à estimer du coté pénal (réalisation de travaux non conformes au règlement de POS) et civil pour la commune (c'est du déjà vu : la commune obtenant réparation au titre de l'occupation à tort d'une place de stationnement du domaine public).
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 01 févr. 2007 17:21:54 |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 01 févr. 2007 : 19:52:37
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Citation :
Initialement entré par barb73
Le PLU ne le prévoit pas.
Intitulé : des combles comprenant un couloir, un wc, 2 pièces une sdb, une chambre, un palier.
Bsr,
C'est déjà bien aménagé ...
C'est ou c'était habité ?
Que reste-t-il à faire ? |
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barb73
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 11:08:53
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Le logement était habité mais dépendant du logement de l'éatge inférieur (1 compteur d'eau et éléctricité pour l'ensemble).
Ces combles sont amménagés en chambres avec salle d'eau.
L'urbanisme me dit, que du fait que ce logement était rataché à l'autre, et qu'il y a séparation des deux, je créé un nouveau logement même s'il était à usage d'habitation et donc je suis soumis au nouveau PLU qui me demande de justifier de 2 places de parking.
Est ce que dans mon cas je crée réellement un logement? Ou je renove de l'existant pour l'améliorer? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 11:13:26
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| vous créez bien une unité d'habitation, un logement... donc, à mon sens, la règle s'applique même si vous réalisez des travaux qui ne seraient pas soumis à autorisation d'urbanisme. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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barb73
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 11:23:55
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Si je ne fais pas de demande de travaux et que je ne modifie pas l'aspect extérieur par le changement de velux, il y a t'il un moyen pour l'urbanisme de le savoir? Et donc de me demander réparation?
Et s'il le découvre, quelles en sont les conséquences à court et à moyen terme?
Cordialement. |
barbara |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 12:16:05
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si le règlement de POS est bien rédigé, la simple division du premier logement en deux suffit à rendre exigible la place de stationnement.
certes, l'administration peut ne pas en avoir connaissance ou ne pas souhaiter vous poursuivre, mais elle en a le droit et certaines l'ont fait avec succès, obtenant réparation finanicière au titre d'une indemnisation de l'immobilisation de parties du domaine public due à la compensation de la non réalisation de places ... (j'essaie de retrouver la JP)
le "risque" reste faible, comme en témoigne cet échange entre un député et le ministre concerné...la loi ENL n'ayant rien résolu en fait sur ce point. Notons quand même qu'il y a doute sur l'exigibilité dès qu'une participation pour non-réalisation d'aires de stationnement est possible... mais aucun doute dès lors que cette possibilité n'est pas prévue par la commune. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 févr. 2007 13:42:41 |
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 12:36:42
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Bjr,
Par contre, si c'est la commune qui gère son réseau d'assainissement, le raccordement risque-t-il d'être refusé ? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 12:58:09
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| en général, les taxes de raccordement à l'assainissement sont fondées sur la SHON créée... et là, aucune SHON n'est créée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 févr. 2007 13:01:59 |
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Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 13:00:10
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Citation :
L'urbanisme me dit, que du fait que ce logement était rataché à l'autre, et qu'il y a séparation des deux, je créé un nouveau logement même s'il était à usage d'habitation et donc je suis soumis au nouveau PLU qui me demande de justifier de 2 places de parking.
Moi j'ai un doute sur le fait qu'on ait 2 unités d'habitation dans la mesure où il y a un seul accès commun. |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 13:02:34
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| Alors, Romain, si dans ta commune je fais un immeuble de 194 logements avec une seule entrée, tu ne me demanderas qu'une place de parking ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 02 févr. 2007 13:03:00 |
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Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 13:05:14
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| Quel est le critère pour dire qu'il y a + qu'1 unité d'habitation??? |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 13:07:25
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| je propose, sous toutes réserves, la paiement de la TH ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 13:13:31
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| A ce moment là il suffirait au proprio de faire les travaux en les déclarant pour lui même et de vendre ensuite. |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 13:19:16
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| le problème des places de stationnement n'est pas lié aux travaux mais à la division du logement. la réponse du ministre est claire là dessus même si il reconnait la difficulté du controle. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 13:20:16
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| Désolé Emmanuel mais ton lien ne marche pas |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 14:21:28
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| et j'ai même retrouvé ma JP : Cass 3°, 23-11-2005, 04-18528 mentionnant explicitement qu'en cas de non-réalisation d'aires de stationnement, "la commune pouvait demander réparation du préjudice par elle allégué du fait de la violation des prescriptions d'urbanisme sur le fondement des règles de la responsabilité civile" en se fondant sur l'article 1382 du Code Civil donc en demandant des DI et pas le versement d'une participation qui n'est qu'optionnelle. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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barb73
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 02 févr. 2007 : 17:10:54
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La SHOB et la SHON sont déjà crée puisque le plancher existe et l'ancien propiétaire paie la TH et la TF mais l'urbanisme me dit que du fait que l'on sépare un logement existant en 2, on en créé evidement 1 de plus. Donc c'est une création et la demande de travaux doit être effectuée en respectant le PLU.
J'ai continué mes demarches durant la journée et j'ai obtenu un RDV pour rediviser avec la copro mon bout de terrain qui fait 3.60x7.70m en 5.60x5.00m de manière à avoir 2 places de parking. La maison a été entièrement revendue. Tous les apparts existaient déjà sauf le mien. J'ai peut être une chance de faire les choses en règle si j'arrive à convaincre les autres et avant que les ventes definitives ne soient réalisées. |
barbara |
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