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niko
Pilier de forums
559 réponses |
 Posté - 06 févr. 2007 : 19:59:54
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Bonsoir à tous.
Copropriété de 123 lots (F4, F3, commerces).
Dans le relevé des dépenses de l'exercice, transmis par le syndic avant AG, on peut lire: "Services bancaires et assimilés: 8 029,56€ ".
Cette somme correspondrait à des agios, donc à des découverts importants.
Comment peut-on arriver à un tel montant?
L'attitude de la banque ne vous paraît-elle pas laxiste?
Est-ce possible sans l'accord des copropriétaires?
Nous savons d'autre part, mais sans preuves matérielles, que des traites importantes n'ont pas été honorées.
Que fait la banque? La traite non honorée ne vaut-elle pas chèque sans provision?
Ne pénalise-t-elle le syndicat à son insu, de connivence avec le syndic?
GAG: 8 089,56€ d'agios et pas d'argent pour payer 50 de serrure 
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 21:35:27
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| plutôt que fait la banque je dirais que fait le syndic et ajouterais votre exemple confirme la nécessité pour le CS de faire des contôles de la partie comptable chaque trimestre. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 21:47:16
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| Vous devriez également lire l'état financier qui doit être joint à la convocation d'A.G., vous y trouverez la situation vis-à-vis de la Banque!... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2007 : 22:39:19
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Vous parlez de traites !!!
Peut-on savoir ce que viennent faire des traites dans la comptabilité d'une syndicat de copropriétaires ?
Pour ma part, je considère que toute utilisation des traites doit être prohibée dans notre domaine. Les copropriétaires doivent payer par chèques, virements ou prélèvements. Idem pour le syndicat à l'égard des fournisseurs ou autres créanciers.
Quand au détail de vos frais de banque : il suffit de vérifier les justificatifs et le décompte.
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niko
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559 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 10:02:27
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A tous.
"Main basse sur la ville", vous connaissez !!!
Et "Zorro, la terreur de toute la région" !!! Mais pas dans le bon sens.
Ceux qui protestent en prennent plein la G....
Ceux qui se taisent, les plus nombreux, râlent mais paient. Les plus chanceux glanent quelques broutilles.
Les CS en font partie et, bien entendu, ne contrôlent rien tout en signant qu'ils ont bien contrôlé au cours de réunions de CS que nous savons fantômes. Plusieurs titulaires, trop curieux, ont fini par démissionner, remplacés illico par des suppléants.
A JB22:
Les agios apparaissent dans le relevé des dépenses mais pas dans l'état financier. Et lors de la consultation à laquelle nous avons droit avant l'AG, je ne pense pas que nous ayons accès aux documents nous permettant un contrôle quelconque dans ce domaine.
A JPM:
Des traites, OUI !!!
Pour régler certains travaux importants et même les factures d'eau.
Nous savons que cela n'est pas normal, encore plus si non honorées
D'où nos questions.
Bref, c'est pas la joie, et le découragement gagne du terrain.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 10:45:50
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Pour NOKO :
Il est vrai que l'article 18-1 ne donne pas accès aux documents bancaires.
MAIS en l'espèce, les agios sont des charges. Vous devez donc avoir accès à tous les documents bancaires justifiant les charges liées aux agios et autres frais.
Aucune discussion possible sur ce point. |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 07 févr. 2007 : 12:35:08
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Merci JPM.
Nous n'avions pas pensé à cela.
Le forum a du bon, beaucoup même.
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marcy
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375 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 17:39:39
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Pour JPM: les relevés de banque ne sont pas la propriété du syndicat? comme tous les documents concertants la copropriété?.Pouvez-vous me donner le texte.
En vous remerciant,cordialement Marcy
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 18:21:27
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De Marcy : Citation :
Pour JPM: les relevés de banque ne sont pas la propriété du syndicat
Ou aurais-je écrit celà ?
J'ai écrit que les copropriétaires exerçant les contrôles des justificatifs des charges en vertu de l'article L 18-1 n'ont accès ni aux documents bancaires ni à la comptabilité du syndicat.
Ils ne contrôlent pas les comptes du syndicat. Ils contrôlent les documents justifiant les charges (factures et le cas échéant les contrats).
On ne voit pas très bien qu'ils contrôleront dans l'avenir, puisqu'il ne disposeront même pas d'une liste complète des charges de l'exercice, qui n'est pas prévue dans le nouveau régime comptable 
Ou bien alors ils se précipiteront tous pour établir la liste avec les documents qu'ils trouveront Jolie pagaille Il était déjà admis que l'article 18-1 était matériellement inapplicable si un petit nombre de copropriétaires voulaient l'exercer. Alors maintenant
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Edité par - JPM le 09 févr. 2007 18:22:43 |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 18:56:59
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JPM, désolée si j'ai mal compris,mais comme, je vais demander à notre syndic de voir les relevés de banque de 2005 "lire mes explications dans le sujet Totalité des documents du syndicat" je voulais être sure.
Cordialement Marcy |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 23:26:23
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Ne soyez pas désolée
Un membre du CS habilité par le président peut voir tout ce qu'il veut.
Un copropriétaire, dans le cadre restreint de l'article 18-1 ne peut exiger que ce qui est prévu dans ce texte. Il ne lui est pas interdit de demander autre chose mais le syndic peut refuser, a fortiori quand trois autres copropriétaires pour voir aussi les mêmes documents.
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 09 févr. 2007 : 23:35:04
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Merci JPM ;) J'ai oublier de vous dire, que je suis présidente du conseil syndical.
Je vous souhaite une bonne soirée. Marcy |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 00:13:45
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Pour JPM.
Il y a une chose que je ne comprends pas très bien.
Vous avez d'abord écrit:
Citation :
MAIS en l'espèce, les agios sont des charges. Vous devez donc avoir accès à tous les documents bancaires justifiant les charges liées aux agios et autres frais.
Ensuite:
Citation :
J'ai écrit que les copropriétaires exerçant les contrôles des justificatifs des charges en vertu de l'article L 18-1 n'ont accès ni aux documents bancaires ni à la comptabilité du syndicat.
Ils ne contrôlent pas les comptes du syndicat. Ils contrôlent les documents justifiant les charges (factures et le cas échéant les contrats).
Si je n'ai accès ni aux documents bancaires, ni à la comptabilité du syndicat, comment puis-je vérifier les "frais de banque" qui apparaissent dans le relevé des dépenses joint à la convocation et qui ne peuvent être que des agios?
Comme vous l'avez dit, les agios sont des charges, et le copropriétaire lambda a le droit d'obtenir tous les justificatifs des charge. Mais, comment ?
On se heurte là à toute l'ambiguïté des lois qui régissent la copropriété.
Mais la lumière viendra, peut-être,en dormant.
Et je vous souhaite une bonne nuit.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 01:08:08
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Citation :
Initialement entré par niko
Bonsoir à tous.
Copropriété de 123 lots (F4, F3, commerces).
Dans le relevé des dépenses de l'exercice, transmis par le syndic avant AG, on peut lire: "Services bancaires et assimilés: 8 029,56€ ".
Cette somme correspondrait à des agios, donc à des découverts importants.
Avez-vous un compte séparé ou compte unique au nom du syndic ?
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CC93
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 07:57:46
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Si j'ai bien compris, vous êtes copropriétaire et vous ne faites pas partie du CS.
JPM dit à juste titre que vous ne pouvez vérifier que les relevés de charges (tandis qu'un CS a accès à toutes les opérations(à savoir notamment celles qui passent inapperçues et qui sont souvent les plus interessantes ...))
En revanche, ce que JPM veut dire, c'est que ces frais ont bien été déterminés d'une manière précise.
Vous devez demander à en avoir le détail.
3 cas :
1° - votre copro dispose d'un compte bancaire séparé
facile pour le syndic de vous sortir l'état des agios et frais envoyé par la banque - à défaut, il serait idiot au syndic sans reproches de ne pas accepter de vous montrer le(s) relevé(s) bancaire(s) même si vous n'êtes pas membre du CS.
2° - votre copro ne dispose pas d'un compte bancaire séparé mais dispose d'un sous compte dans le compte bancaire global (je crois que c'est souvent le cas quand votre syndic fait partie d'un groupe bancaire)
Même réponse que le 1° - le syndic peut vous sortir les 12 relevés bancaires mensuels de votre copropriété uniquement et ce bien que vous n'ayez pas voté un compte bancaire séparé.
3°- votre copro ne dispose pas d'un compte bancaire séparé
(il n'existe donc qu'un seul compte bancaire commun à toutes les copropriétés
Là, ça se gâte car votre syndic va vous opposer le secret professionnel et tout le toutim....
Peu importe, soit il vous démontre par A + B comment il a calculé ces agios (vous êtes en droit de savoir s'il n'aurait pas par hasard (...) additionné les agios d'une autre copro qui serait également en négatif.
A défaut, exigez une attestation de son expert-comptable (qu'il ne vous fournira bien évidemment pas...) et menacez le de contacter son commissaire aux comptes.
(rappel le commissaire aux comptes n'est pas là pour vérifier les comptes des copros, en revanche il s'assure que le syndic n'a pas compensé des sous-comptes bancaires négatifs avec des sous-comptes bancaires positifs)
Petit conseil, compte tenu des sommes (il s'agit quand même de 8000 euros d'agios pour une copro de 123 lots...)à votre place je l'interrogerai d'une part sur le calcul des agios et d'autre part sur la possibilité d'avoir un sous-compte bancaire négatif.
Je poserai toutes ces questions par écrit en RAR (par l'intermédiaire du président du CS) et je lui indiquerai que sans réponse de sa part sous 8 jours, j'adresserai copie de ce courrier à son commissaire aux comptes (son nom figure sur le Kbis du syndic - voir infogreffe) en demandant à ce dernier s'il est possible que le syndic compense des comptes débiteurs avec des comptes créditeurs.
Bon courage - David contre Goliath
PS - Il semble compte tenu de votre description que l'état de votre trésorerie soit dans un mauvais état... 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 09:10:29
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C'est clair comme de l'eau de roche et sans ambiguité
Dans votre cas, certains documents bancaires ne comportent pas (ou pas seulement) les encaissements et décaissements mais des frais imputés au syndicat. Ce sont donc des " factures ", et de justificatifs des charges. Or l'article 18-1 impose au syndic de fournir les justificatifs des charges. Peu importe qu'il s'agisse de documents bancaires. Ce sont avant des factures.
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CC93
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 09:30:20
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JPM "C'est clair comme de l'eau de roche et sans ambiguité "
CC93 je n'ai pas osé l'écrire
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 20:09:55
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A virginia w et CC93
Nous avons, en principe, un compte séparé puisque le syndic est un syndic non professionnel, "propriétaire d'une cave: 2/10 000èmes "
Je dis "en principe" car un copro plus versé que moi dans ces problèmes pense que tout n'est pas clair. Je reviendrai sur le sujet en sa compagnie, je risquerais de dire des énormités.
Mais ce qui est énorme mais vrai, c'est que notre compte est géré par la banque, et, tout particulièrement, le bureau où l'épouse du syndic est quelque chose comme reponsable commerciale. Comme disent nos jeunes "Ca craint"
DE CC93
Citation :
1° - votre copro dispose d'un compte bancaire séparé
facile pour le syndic de vous sortir l'état des agios et frais envoyé par la banque - à défaut, il serait idiot au syndic sans reproches de ne pas accepter de vous montrer le(s) relevé(s) bancaire(s) même si vous n'êtes pas membre du CS.
Il faut connaître le loustic ! Capable de tout !
S'il refuse de nous présenter ces relevés, comment le prouver ?
N'étant pas professionnel, il n'a pas de Kbis, pas de commissaire au compte...
Il gère cependant une autre copro à peu près identique, dans les mêmes conditions et avec les mêmes résultats et ce avec la bénédiction de la Cour d'Appel de notre ville (voir article de l'ARC en intervertissant "brave copropriétaire" et "moins brave copropriétaire" - ce n'est pas moi M'sieur)
Si ça continue, vous me verrez bientôt à la télé, présentant "mon" livre.
Je n'ai pas encore envisagé de titre, à vos plumes 
Ceci pour lâcher un peu la vapeur.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 20:23:03
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Citation :
JPM 09 Feb 2007 : 18:21:27
J'ai écrit que les copropriétaires exerçant les contrôles des justificatifs des charges en vertu de l'article L 18-1 n'ont accès ni aux documents bancaires ni à la comptabilité du syndicat.
Citation :
JPM 09 Feb 2007 : 23:26:23
Un copropriétaire, dans le cadre restreint de l'article 18-1 ne peut exiger que ce qui est prévu dans ce texte
Citation :
CC93 Enregistré - 10 Feb 2007 : 07:57:46
A défaut, exigez une attestation de son expert-comptable (qu'il ne vous fournira bien évidemment pas...) et menacez le de contacter son commissaire aux comptes.
Expert comptable qui n'y entend rien en matière de copropriété 
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/avril04.htm
Commissaire aux comptes dont le nom ne figure pas sur tous les Kbis
Citation :
JPM 10 Feb 2007 : 09:10:29
C'est clair comme de l'eau de roche et sans ambiguité
Or l'article 18-1 impose au syndic de fournir les justificatifs des charges. Peu importe qu'il s'agisse de documents bancaires. Ce sont avant des factures.
Il y a de la contradiction dans l'air !
Les copropriétaires qui contrôlent les comptes, au titre de l'art. 18-1 L, n'ont pas accès aux pièces comptables ni bancaires ! |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 20:46:26
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Citation :
Initialement entré par niko
A virginia w et CC93
Nous avons, en principe, un compte séparé puisque le syndic est un syndic non professionnel, "propriétaire d'une cave: 2/10 000èmes "
Je dis "en principe" car un copro plus versé que moi dans ces problèmes pense que tout n'est pas clair. Je reviendrai sur le sujet en sa compagnie, je risquerais de dire des énormités.
Mais ce qui est énorme mais vrai, c'est que notre compte est géré par la banque, et, tout particulièrement, le bureau où l'épouse du syndic est quelque chose comme reponsable commerciale. Comme disent nos jeunes "Ca craint"
Allez voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=49792#go
Voilà pourquoi je vous posais la question |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 10 févr. 2007 : 23:42:24
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Merci virginia, mais je l'avais lu attentivement.
Il ne semble pas que ce soit le même problème car la question ne se pose pas de la même façon lorsque le syndic n'est pas un professionnel et surtout lorsque le non-professionnel est doublé d'un mafieux qui connaît suffisamment bien les lois et procédures pour les contourner sans risque. Certains pensent qu'il a de bons appuis, il s'en sert pour effrayer et décourager. Je ne suis pas de cet avis, nous devons jouer sur le même tableau: la "connaissance ". Et, grâce à vous tous, nous avons fait un bon bout de chemin même si nous ne sommes pas au bout du chemin.
Si vous ajoutez que les frais de procédure qu'il engage le sont au nom du syndicat, qu'ils ne sortent donc pas de sa poche alors que ceux que nous engageons, nous les engageons à notre nom et donc sortent de la nôtre, il n'y a égalité ni de chance, ni de moyens.
C'est pourquoi nous nous renseignons au maximum afin de nous donner un maximum de chance et agir sans nous ruiner inutilement.
Par contre nous sommes très actifs sur le terrain et l'avons mis en difficulté pour sa dernière "réélection " et il commence à nous craindre réellement, même s'il continue à faire le "flambard ".
Reste à savoir si nous atteindrons le but. Là est la question ! (traduisez, je ne suis pas angliciste)
Et maintenant il est temps d'aller dormir.
Bonne nuit à tous et merci à tous pour votre aide.
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