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 Sujet  |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
 Posté - 12 févr. 2007 : 15:24:00
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Source : gestion de fortune n° 168
Date : fév. 2007
Une interview intéressante sur la revue "Gestion de fortune" (http://www.gestiondefortune.com), journal de la gestion privée.
A noter que cette interview fait référence à une étude de l'OCDE sur les cycles immobiliers entre 1970-2005 (encadrée en rouge ci après), ... étude que j'avais d'ailleurs cité dans un post sur un certain site baissier en avril 2006 intitulé "Mieux connaitre les cycles immobiliers" : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=9470
... c'est d'ailleurs ce document (pour ne pas le citer : http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf ) qui m'a confirmé dans mon choix d'attendre ... ou de négocier fortement !
*** Modération ***
Réduction de l'image perturbant l'affichage
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Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 13 févr. 2007 23:41:12 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 19:01:39
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Citation :
Initialement entré par asi77
Source : gestion de fortune n° 168
Date : fév. 2007
Une interview intéressante sur la revue "Gestion de fortune" (http://www.gestiondefortune.com), journal de la gestion privée.
A noter que cette interview fait référence à une étude de l'OCDE sur les cycles immobiliers entre 1970-2005 (encadrée en rouge ci après), ... étude que j'avais d'ailleurs cité dans un post sur un certain site baissier en avril 2006 intitulé "Mieux connaitre les cycles immobiliers" : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=9470
... c'est d'ailleurs ce document (pour ne pas le citer : http://www.oecd.org/dataoecd/51/58/35760487.pdf ) qui m'a confirmé dans mon choix d'attendre ... ou de négocier fortement !
Bon c'est toujours un peu les mêmes études qui reviennent accomodées avec une sauce piquante ou pas.
Toutefois je note que votre "auteur" précise que de toute maniere une stratégie attentiste (de type baissiere) est forcément perdante car même en cas de reflux, c'est 1/3 voire la totalité de la hausse qui est annulée, mais en aucun cas le prix baisse en dessous du niveau de début de cycle.
En clair celui qui attend depuis 3 ans (si si y en a) est sur de perdre.
Sur le long terme, les prix montent inexorablement.
Walt92
*** Modération ***
Réduction de l'image perturbant l'affichage. |
Edité par - clemouel le 13 févr. 2007 15:06:26 |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 19:08:17
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Walt, merci pour vos conseils sur le passé, justement je me demandais ce que je devais faire il y a 6 ans, vous savez "retour vers le futur"...c'est de la fiction ;).
la question est plutot que faire maintenant, non ? |
Dusme |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 20:07:46
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Walt92,
"Sur le long terme, les prix montent inexorablement"
Ah enfin une intervention nuancée et pas du tout péremptoire.
Est ce l'équivalent pour le monde immobilier du théorème de Thalès, l'équation de Schrödinger ou de la fameuse équation E=Mc² ?
Encore un lieu commun qu'il faut avec un ressassement pénible mettre à mal. La variable démographique est fondamentale. Dans des pays où le solde démographique est négatif, l'immobilier ne peut au contraire que décliner. Arrêtez donc de déclarer que l'immobilier est la nouvelle pierre philosophale. |
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regsavoie
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 20:59:33
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| Sur le long terme, les prix de l'immobilier ne font que suivre l'inflation et le pouvoir d'achat...Peut-on appeler ça une hausse ? ? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 21:11:42
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Citation :
Initialement entré par walt92
En clair celui qui attend depuis 3 ans (si si y en a) est sur de perdre.
Il n'en reste pas moins vrai que celui qui attend maintenant en haut de cycle ne peut que gagner.
Exemple un bien de 200 000 EUR.
Attente de trois ans, baisse de 25 % donc gain de 50 000 EUR. Soit 16 666 EUR par an. Soit encore 1389 EUR par mois.
Gain largement supérieur à un loyer.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 23:38:55
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Citation :
Initialement entré par dusme
Walt, merci pour vos conseils sur le passé, justement je me demandais ce que je devais faire il y a 6 ans, vous savez "retour vers le futur"...c'est de la fiction ;).
la question est plutot que faire maintenant, non ?
Je ne donne aucun conseil. Je ne fais que lire les courbes et l'analyse proposée par asi77.
Walt92 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 23:41:13
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
Walt92,
"Sur le long terme, les prix montent inexorablement"
Ah enfin une intervention nuancée et pas du tout péremptoire.
Est ce l'équivalent pour le monde immobilier du théorème de Thalès, l'équation de Schrödinger ou de la fameuse équation E=Mc² ?
Encore un lieu commun qu'il faut avec un ressassement pénible mettre à mal. La variable démographique est fondamentale. Dans des pays où le solde démographique est négatif, l'immobilier ne peut au contraire que décliner. Arrêtez donc de déclarer que l'immobilier est la nouvelle pierre philosophale.
J'ai des yeux. Je vois une courbe qui monte depuis 50 ans.
PS: je regarde les prix en France. Pas en Sibérie ou au Zimbabwe.
Walt92 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 23:43:47
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Citation :
Initialement entré par regsavoie
Sur le long terme, les prix de l'immobilier ne font que suivre l'inflation et le pouvoir d'achat...Peut-on appeler ça une hausse ? ?
Demandez à vos proches (plus agés) l'effort financier (en mois de salaire) que representait dans les années 50 un achat immobilier (par rapport à l'achat d'un bien de consommation).
Vous verrez que le changement est fondamental.
Walt92 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 12 févr. 2007 : 23:46:23
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par walt92
En clair celui qui attend depuis 3 ans (si si y en a) est sur de perdre.
Il n'en reste pas moins vrai que celui qui attend maintenant en haut de cycle ne peut que gagner.
Exemple un bien de 200 000 EUR.
Attente de trois ans, baisse de 25 % donc gain de 50 000 EUR. Soit 16 666 EUR par an. Soit encore 1389 EUR par mois.
Gain largement supérieur à un loyer.
A chacun de sortir sa feuille Excel et son paquet de mouchoirs en cas de mauvaise anticipation.
Maintenant si ça baisse pas de 25% mais de 5% ...
Walt92 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 07:33:57
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Citation :
Initialement entré par walt92
Maintenant si ça baisse pas de 25% mais de 5% ...
Walt92
Ca sera un minimum 25 %. Déjà vous avez immédiatement derrière vous 3 mois de baisse à 1,5 % pour un trimestre, ce qui fait un rythme annuel de 6% minimum. Et ce rythme s'accélèrera si vous voulez un avis.
Donc 5 % de baisse en trois ans, c'est un rêve de fou. Je rappelle qu'en Autralie qui a connu la bulle immobilière avec une avance de deux ou trois ans par rapport à l'Europe a vu ses prix chuter de 40 % maintenant.
Je vous mets une phrase de l'article en entête et en gros pour que vous puissiez bien le connaître c'est dans l'encadré rouge du jpeg, ce qui veut dire que "l'atterrissage" sera un crash.
Statistiquement, les scénarios d'atterrissage en douceur sont rares. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 13 févr. 2007 07:42:56 |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 08:42:08
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Walt92,
En quoi L'Allemagne et le Japon sont ils des modèles incompatibles avec la France ? Mais peut-être imaginez vous que la France est protégée de ce déclin des prix par des forces intangibles ?
La montée inexorable de l'immobilier est un des mythes les plus enracinés dans l'inconscient collectif, c'est aussi l'un des plus faux. Les prix montent depuis 50 ans car la démographie suit une pente identique. Inverser la courbe démographique, et vous pourrez dire adieu à votre théorie.
Enfin l'argument "j'ai des yeux, je vois la courbe" me laisse sans voix.
J'en viens à me demander si beaucoup de personnes ne cherchent pas finalement à se rassurer en exposant sur ce forum des Lois éternelles du genre "l'immobilier monte inexorablement". A n'en pas douter voilà un bel exemple de "la foi du charbonnier".
Pour cloturer la polémique, je crois comprendre ce que vous avez voulu dire: "Dans le contexte démographique actuel de la France, les prix devraient continuer à augmenter sur le long terme".
Mais j'ai réagi sur votre phrase initiale "les prix montent inexorablement" qui me semble tout simplement éronnée.
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Edité par - SnoopyQuiASaNiche le 13 févr. 2007 09:03:18 |
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 08:54:33
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par walt92
En clair celui qui attend depuis 3 ans (si si y en a) est sur de perdre.
Il n'en reste pas moins vrai que celui qui attend maintenant en haut de cycle ne peut que gagner.
Exemple un bien de 200 000 EUR.
Attente de trois ans, baisse de 25 % donc gain de 50 000 EUR. Soit 16 666 EUR par an. Soit encore 1389 EUR par mois.
Gain largement supérieur à un loyer.
Avez vous englobé dans votre calcul les 3 ans de loyers à verser en attendant que cette baisse arrive peut être?
Avez vous egalement englobé les 3 ans de mensualité en plus pour rattrapper ces 3 fameuses années d'attentisme?
Sinon merci de recalculer plus justement.
En outre et ça il vous est impossible de le calculer, il faudra refaire le calcul dans 3 ans avec les taux d'interêt en vigueur.
(Il y a fort à parier qu'il seront nettement superieurs à ceux d'aujourd'hui.)
Il faut egalement enlever 3 ans d'inflation à la caution versée au bailleur, qui lui profite certainement d'un juteux placement pour vos économies.
Au final l'operation que vous proposez ne perdrait elle pas de son interêt?
D'autant plus si on considere qu'on sera resté 3 ans de plus chez un autre. Mais ça c'est un detail qui n'engage que moi.
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Edité par - rcsc le 13 févr. 2007 09:03:29 |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 09:07:01
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En fait, il n'y a pas de règle absolue en la matière. Chacun doit faire son arbitrage selon ses revenus et sa capacité d'épargne.
Mais les prix sont devenus tellement élevés qu'un calcul réaliste s'impose sur le gain Loyer/Achat.
Une baisse des prix semble raisonnable. Difficile de dire quelle en sera l'ampleur. Dans l'immobillier, la psychologie joue à plein à la hausse comme à la baisse. C'est tout de même un marché d'anticipation. |
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 09:19:28
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Bien sur que les prix sont trop élévés et d'autant plus à paris ou je réside.
Mais vous le dites fort bien, il est impossible de quantifier cette baisse.
Dans ce cas comment donc calculer le gain "Loyer/Achat" si l'ampleur de la baisse et sa durée reste un mystère? Ca reste ni plus ni moins que de la spéculation.
J'attendais donc Le Nabot sur ce créneau et sans aucun doute qu'il nous refasse son calcul, mes arguments pris en compte. Je m'avoue assez curieux d'en connaitre le résultat définitif.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 09:39:22
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Citation :
Initialement entré par rcsc
J'attendais donc Le Nabot sur ce créneau et sans aucun doute qu'il nous refasse son calcul, mes arguments pris en compte. Je m'avoue assez curieux d'en connaitre le résultat définitif.
Bibix. Quand on constate qu'une baisse de 25 % en trois ans se traduit par près de 1400 EUR/mois (hypothèse basse), il n'y a pas besoin de photo pour affirmer qu'une attente est toujours bénéficiaires. Regardez les calculs d'ASI77. Pendant ces 3 années, un loyer n'atteindra pas cette valeur. Tout le monde le comprend et bizarrement pas vous. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 09:47:34
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Ne vous meprenez pas, ne j'ai jamais dit que nous n'etions pas gagnant acheter dans 3 ans avec une baisse de 25% (et encore que, ca dependra des taux dans trois ans). J'ai dit que votre calcul etait faux et je vous en ai expliqué les raisons.
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Edité par - rcsc le 13 févr. 2007 09:47:54 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 09:50:31
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Citation :
Initialement entré par rcsc
Ne vous meprenez pas, ne j'ai jamais dit que nous n'etions pas gagnant acheter dans 3 ans avec une baisse de 25% (et encore que, ca dependra des taux dans trois ans).
Bibix, le gain sera indépendant des taux. La répercution est négligeable.
Citation :
J'ai dit que votre calcul etait faux et je vous en ai expliqué les raisons.
Vous y intégrez des paramètres ayant le poids d'un epsilon. Le résultat est clair : l'attente est toujours payante au début d'une phase d'éclatement de bulle. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 10:15:14
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Ca fait 2 ans que je suis une c... molle et que j'essaie de me convaincre que les prix vont baisser.
***modération: modification de la police et couleur pour une meilleure lisibilité***** |
Edité par - nefer le 13 févr. 2007 10:22:14 |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 10:17:04
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Pouvez vous arreter avec ces textes en gras taille du texte 6 c'est tres ennuyeux pour la lecture.
Merci à tous |
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 10:17:33
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Le nabot, je vous ai demandé de reprendre votre calcul en y integrant mes arguments.
A savoir 3 ans de loyer en plus et 3 ans de crédit en plus pour l'attentisme.
Est il possible que vous le corrigiez ou preferez vous laissez le souvenir d'un calcul erroné?Le poids des arguments passe sans aucun doute par leurs justesses.
Le gain ne sera pas indépendant des taux c'est faux et la repercution n'est pas negligeable c'est encore plus faux.
Ajouter 1% de taux d'interet en plus /an sur 3 ans et vous verrez qu'emprunter à plus de 7% par rapport à 4% actuellement est tout sauf negligéable.
Maintenant la question est, votre 1er calcul est il ou non erroné?
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[Gestion de fortune n°168-fév.2007] - Interview
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