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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
 Posté - 13 févr. 2007 : 14:01:16
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par walt92
Maintenant si ça baisse pas de 25% mais de 5% ...
Walt92
Ca sera un minimum 25 %. Déjà vous avez immédiatement derrière vous 3 mois de baisse à 1,5 % pour un trimestre, ce qui fait un rythme annuel de 6% minimum. Et ce rythme s'accélèrera si vous voulez un avis.
On verra. Pour le moment on ne prend pas le chemin de -25%.
Pour me contredire, donnez-moi des références de transactions dès maintenant avec une forte baisse par rapport aux prix des Notaires (et non pas du prix de présentation) et on en reparlera.
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Donc 5 % de baisse en trois ans, c'est un rêve de fou. Je rappelle qu'en Autralie qui a connu la bulle immobilière avec une avance de deux ou trois ans par rapport à l'Europe a vu ses prix chuter de 40 % maintenant.
Rien ne vous permet d'exclure aujourd'hui une stagnation des prix (legere hausse ou legere baisse).
Laissez l'Australie à ceux qui marchent sur la tête (Down Under).
Walt92 |
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:04:15
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Soit vous êtes completement fêlé, ce que je veux vien croire; soit vous êtes réellement une andouille, ce que je veux bien croire aussi.
Vous êtes en train de contester une formule mathmématique mon brave... Arrêtez donc les frais maintenant avant que les contributeurs finissent pas vous jeter des cailloux tant vous prenez les gens pour des idiots.
300k€ sur 25ans à 4% ca fait un cout total de 475.053€
225k€ sur 25ans à 7% ca fait un cout total de 477.075€
+57249€ pour 3 ans de mensualité en plus puisque le crédit commence 3 ans plus tard.
Ca fait bien un total de 534.324€ non?
Et je suis fair play, je vous laisse le choix de dormir sous les ponts pendant 3 ans soit 0€ de loyer à rajouter a ce total.
Par contre vous allez voir, dehors ça caille.  |
Edité par - rcsc le 13 févr. 2007 14:06:06 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:20:37
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
Walt92,
En quoi L'Allemagne et le Japon sont ils des modèles incompatibles avec la France ? Mais peut-être imaginez vous que la France est protégée de ce déclin des prix par des forces intangibles ?
Ces deux questions font de vous un declinologue ayant comme reference les puissances de l'Axe (il ne manque plus que l'Italie).
Désolé je ne mange pas de ce pain là.
Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
La montée inexorable de l'immobilier est un des mythes les plus enracinés dans l'inconscient collectif, c'est aussi l'un des plus faux. Les prix montent depuis 50 ans car la démographie suit une pente identique. Inverser la courbe démographique, et vous pourrez dire adieu à votre théorie.
Vous gagnez une place d'honneur dans le bétisier du forum. Je lis une courbe avec des prix qui montent et je trouve cela conforme avec mon ressenti personnel. Vous venez me raconter que c'est un mythe ? Puis ensuite qu'en inversant la courbe démographique ma théorie (?) s'envole. C'est vraiment n'importe quoi.
Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
Enfin l'argument "j'ai des yeux, je vois la courbe" me laisse sans voix.
J'en viens à me demander si beaucoup de personnes ne cherchent pas finalement à se rassurer en exposant sur ce forum des Lois éternelles du genre "l'immobilier monte inexorablement". A n'en pas douter voilà un bel exemple de "la foi du charbonnier".
Snoopy, voici un autre os à ronger. Et si au lieu de me prendre pour un charbonnier, vous regardiez simplement la courbe de ce topic ou celle de l'INSEE qui vous dit que depuis 50 ans et au surplus en 2006 les prix de l'immobilier n'ont pas baissé en France. Il n'y a aucune théorie la-dedans. Ce n'est que du factuel.
Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
Pour cloturer la polémique, je crois comprendre ce que vous avez voulu dire: "Dans le contexte démographique actuel de la France, les prix devraient continuer à augmenter sur le long terme".
Mais j'ai réagi sur votre phrase initiale "les prix montent inexorablement" qui me semble tout simplement éronnée.
Bel exemple de pompier pyromane. Je n'ai soulevé aucune polémique. Je n'ai rien voulu dire d'autre que les prix montent depuis des décennies. Un point c'est tout.
Walt92 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:24:16
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Le résultat est clair : l'attente est toujours payante au début d'une phase d'éclatement de bulle.
Sauf pour ceux qui attendent déjà depuis 3 ans. Ceux-la sont sur de perdre selon l'article publié dans ce post.
Walt92 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:24:26
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Citation :
Initialement entré par rcsc
Vous êtes en train de contester une formule mathmématique mon brave...
Bibix vous mélangez formules et le fait d'acheter au tarif fort. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 13 févr. 2007 14:24:52 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:28:54
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par nefer
le texte que vous reproduisez intégralement (Gestion de fortune" n'est il pas soumis au copyright????
Pas pour de courts extraits. Revoyez la législation sur la propriété littéraire bibix.
On connaissait "elle voit des nains partout" http://www.imdb.com/title/tt0082319/
La suite s'appelera peut-être "il voit Bibix partout".
Reste à valider la présence de Christian Clavier dans le casting.
Walt92 |
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:33:37
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Ho mais c'est bien plus simple que cela Mr, je prends le cas de figure de presque tous les proprietaires, à savoir démarcher une banque pour acheter sa résidence principale avec tout ce que cela implique. (baisse des prix, hausse des taux...).
Le calcul que je fais est celui qui concerne l'immense majorité des acheteurs et il ne va pas dans votre sens. Point !
Si vous parlez pour ceux qui achetent leur bien comptant, dites le tout de suite et on arrête là le débat. Tout en craignant que le cas de figure que vous décrivez ne concerne presque personne sur ce forum ou même en france.
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Edité par - rcsc le 13 févr. 2007 14:36:07 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:35:18
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Citation :
Initialement entré par rcsc
Je n'ai jamais parlé d'un investissement a but locatif mais de l'achat d'une residence principale. Et vous n'aviez jamais parlé d'un investissement jusqu'à maintenant... Mauvaise foie?
Je dirai plutot crise de foie à force de trop vouloir manger les cerises sur le gateau.
Mais bon, il faut bien compenser par des sucreries toutes les mauvaises nouvelles contenues dans cet article (la mauvaise affaire annoncée tout ça tout ça).
Walt92 |
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rcsc
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:38:36
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Je n'arrive pas comment ce personnage peut ouvertement contester mon calcul somme toute très basique et ainsi rester crédible sur ce forum. A moins qu'il soit l'idiot du forum comme on en croise souvent, celui qui parle un peu trop vite un peu trop souvent et dont tout le monde se joue.
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 14:54:37
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Walt92,
"Ces deux questions font de vous un declinologue ayant comme reference les puissances de l'Axe (il ne manque plus que l'Italie).
Désolé je ne mange pas de ce pain là."
QUOI !!!!???? ON CROIT REVER !!!
Parler de l'immobilier en Allemagne et au Japon, c'est avoir les références des totalitarismes des années 30 ?
Vous racontez n'importe quoi !
Il est particulièrement insultant qu'un membre du forum prétende que parler de l'immobilier en Allemagne ou au Japon, c'est se référer à la dictature militaire Nippone ou au Nazisme.
Je demande que le propos de Walt92 soit retiré par la modération. |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 15:04:17
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
Walt92,
"Ces deux questions font de vous un declinologue ayant comme reference les puissances de l'Axe (il ne manque plus que l'Italie).
Désolé je ne mange pas de ce pain là."
QUOI !!!!???? ON CROIT REVER !!!
Parler de l'immobilier en Allemagne et au Japon, c'est avoir les références des totalitarismes des années 30 ?
Vous racontez n'importe quoi !
Il est particulièrement insultant qu'un membre du forum prétende que parler de l'immobilier en Allemagne ou au Japon, c'est se référer à la dictature militaire Nippone ou au Nazisme.
Je demande que le propos de Walt92 soit retiré par la modération.
Snoop,
"Moderons, moderons !"
Le retour du pompier pyromane.
Que le moderateur retire aussi le charbonnier et le hors-sujet Allemagne, Japon , Australie ...
ca fera de la place.
Walt92. |
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SnoopyQuiASaNiche
Pilier de forums
201 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 15:09:59
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Oui j'espère que le modérateur retirera le genre de pitoyable propos que vous avez tenu sur l'Allemagne et le Japon (et accessoirement l'Italie).
J'espère qu'aucun ressortissant de ces 3 pays n'aura eu le temps de lire ce lamentable amalgame entre l'immobilier actuel et les pages sombres des années 30 et de la seconde guerre mondiale.
En utilisant cet argument, vous vous êtes totalement décrédibilisé à mes yeux et j'imagine aux yeux de beaucoup de membres de ce forum.
Enfin pour terminer, sachez que "la foi du charbonnier" n'est pas une insulte mais une expression de la langue Française désignant un homme naïf. Georges Brassens l'utilisait souvent dans ces textes.
Au plaisir de ne plus vous lire...
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Edité par - SnoopyQuiASaNiche le 13 févr. 2007 15:13:53 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 15:20:39
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Citation :
Initialement entré par SnoopyQuiASaNiche
Oui j'espère que le modérateur retirera le genre de pitoyable propos que vous avez tenu sur l'Allemagne et le Japon (et accessoirement l'Italie).
J'espère qu'aucun ressortissant de ces 3 pays n'aura eu le temps de lire ce lamentable amalgame entre l'immobilier actuel et les pages sombres des années 30 et de la seconde guerre mondiale.
En utilisant cet argument, vous vous êtes totalement décrédibilisé à mes yeux et j'imagine aux yeux de beaucoup de membres de ce forum.
Enfin pour terminer, sachez que "la foi du charbonnier" n'est pas une insulte mais une expression de la langue Française désignant un homme naïf. Georges Brassens l'utilise souvent dans ces textes.
Au plaisir de ne plus vous lire...
Snoop,
Dans votre premier post sur ce thread vous me faites un procés d'intention,
Pour ensuite reformuler mes propos en commençant par un hors sujet sur l'Allemagne et le Japon,
Ensuite vous en appelez à la modération,
Pour finir en beauté sur le qualificatif de "naif" qui est surement un compliment dans votre quartier.
J'ai pointé le caractère hors sujet de vos développements sur l'Allemagne et le Japon avec une boutade historique.
Je suis content que cela ait servi à:
- arreter ce developpement,
- me décrédibiliser à vos yeux.
Il me semble de plus ridicule d'affirmer qu'un Allemand ou un Japonais est insulté par la simple évocation de l'alliance entre les dictatures pendant la seconde guerre mondiale.
A moins de chercher à créér l'esclandre pour mieux détourner l'attention de la discussion en cours.
Walt92. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 16:41:50
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Citation :
Initialement entré par rcsc
Je n'arrive pas comment ce personnage peut ouvertement contester mon calcul somme toute très basique et ainsi rester crédible sur ce forum. A moins qu'il soit l'idiot du forum comme on en croise souvent, celui qui parle un peu trop vite un peu trop souvent et dont tout le monde se joue.
Vous allez encore vous faire radier bibix. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 13 févr. 2007 : 19:47:00
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Citation :
Initialement entré par rcsc
300k€ emprunté à 4% pendant 20 ans ca fait des mensualité de 1820€
225k€ emprunté à 7% pendant 20 ans ça fait des mensualité de 1744€
A ca vous rajouter 3 ans de loyer + 3 ans de mensualité en plus et vous avez la réponse !
300k€ emprunté à 4% pendant 25 ans ca fait des mensualité de 1,583€
225k€ emprunté à 7% pendant 25 ans ça fait des mensualité de 1,590€
A ca vous rajouter 3 ans de loyer + 3 ans de mensualité en plus et vous avez la réponse !
Vous attacher toujours aussi peu d'importance à la hausse des taux?
(bien curieux de vous entendre sur ce sujet).
Pour mémoire, les prix avait baissés de 40.3% à Paris entre 1991-1998 ... et pourtant les taux d'emprunt avaient eux aussi baissé (de 9% en 1991 ils sont passés à 5% en 1998). Cette baisse des taux d'emprunt + baisse des prix ... n'ont bizarrement pas incités les investisseurs/ménages ... à acheter !
Donc l'hypothèse "hausse des taux" <----> "baisse des prix" n'est pas juste !
Concernant vos simulations :
Pour une baisse de 25% des prix, vous partez de l'hypothèse qu'un investissement 300 000 € passent à 225 000 €. En faisant ce calcul, vous faites l'hypothèse que l'acheteur n'a pas d'apport ... soit !
Hypothèse n°1 : pas d'apport (votre exemple)
Achat maintenant :
- Emprunt à 4% en 2006 : 1800 euros sur 20.3 ans
Achat dans 3 ans à -25% avec même mensualité
- Emprunt à 4% : prêt de 13.5 ans + 3 ans d'attente = 16.5 ans
- Emprunt à 5% : prêt de 14.7 ans + 3 ans d'attente = 17.7 ans
- Emprunt à 6% : prêt de 16.4 ans + 3 ans d'attente = 19.4 ans
- Emprunt à 7% : prêt de 18.7 ans + 3 ans d'attente = 21.7 ans
Conclusion :
- à part une remontée supérieur à 6.5%, l'achat différé (avec l'hypothèse à -25%) est rentable
- à noter que sans apport, les 3 ans en location devraient couter moins cher à bien égal ...
Hypothèse n°2 : avec apport de 10%
Achat maintenant :
- Emprunt à 4% en 2006 : 1630 euros sur 20.1 ans
(financement de 300 000 € - 30 000€)
Achat dans 3 ans à -25% avec même mensualité de 1630 €
(financement de 225 000 € - 32 780€)
- Emprunt à 4% : prêt de 12.5 ans + 3 ans d'attente = 15.5 ans
- Emprunt à 5% : prêt de 13.5 ans + 3 ans d'attente = 16.5 ans
- Emprunt à 6% : prêt de 14.9 ans + 3 ans d'attente = 17.9 ans
- Emprunt à 7% : prêt de 16.7 ans + 3 ans d'attente = 19.7 ans
Conclusion :
- à part une remontée supérieur à 7.5%, l'achat différé (avec l'hypothèse à -25%) est rentable
A noter que plus l'apport est important et plus l'attente est intéressante ...
Dans mon cas (apport significatif), même avec une stabilisation des prix de l'immo ... la location reste rentable. Une augmentation des taux ferait même augmenter mon apport dans la même proportion alors dans le calcul précédent, j'ai fait l'hypothèse d'un taux de placement à 3% net quelque soit le taux d'emprunt ...
asi77 |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
Edité par - asi77 le 13 févr. 2007 19:52:43 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 08:43:11
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Citation :
Initialement entré par asi77
A noter que plus l'apport est important et plus l'attente est intéressante ...
Ben, oui, nous sommes bien de cet avis, que voici une bonne nouvelle
A la limite supérieure, quand vous avez la totalité du prix d'un bien immobilier, il ne faut surtout pas l'acheter.
A la limite inférieure, quand vous n'avez pas un kopeck, il faut surtout acheter.
C'est ce que nombre de vrais investisseurs émettent comme idée depuis belle lurette.
Un bien immo ne s'achète qu'avec 107% d'emprunt.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 08:46:44
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par walt92
En clair celui qui attend depuis 3 ans (si si y en a) est sur de perdre.
Il n'en reste pas moins vrai que celui qui attend maintenant en haut de cycle ne peut que gagner.
Epinglé pour mes soirées sympas.
Ma réaction Monsieur, heureusement (et malheureusement, car je diffuse bien entendu d'autres conseils) que nombre de personnes émettent de tels jugements, ça laisse encore de beux jours pour les investisseurs immobiliers |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 10:24:13
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Ma réaction Monsieur, heureusement (et malheureusement, car je diffuse bien entendu d'autres conseils) que nombre de personnes émettent de tels jugements, ça laisse encore de beux jours pour les investisseurs immobiliers
Regardez donc le marché actuel. Complètement bloqué. Baisse sur trois mois d'affilé, sources FNAIM. Vos investisseurs quittent le navire. Vous allez vous retrouvez seul Ankou. Sauf pour les diners du soir. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 14 févr. 2007 10:24:49 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 11:58:39
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
..... Vous allez vous retrouvez seul Ankou. Sauf pour les diners du soir.
Ben, non, malheureusement, il y a encore beaucoup trop de demande (sur le vrai bien correct, évidemment) |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 févr. 2007 : 12:09:46
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par LeNabot
..... Vous allez vous retrouvez seul Ankou. Sauf pour les diners du soir.
Ben, non, malheureusement, il y a encore beaucoup trop de demande (sur le vrai bien correct, évidemment)
C'est cela. Il y a tellement de demandes que la FNAIM a constaté une baisse sur trois mois d'affilé. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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[Gestion de fortune n°168-fév.2007] - Interview
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