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vaxabat
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 15 févr. 2007 : 20:13:16
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Bonsoir à tous
je suis un petit nouveau avec pas mal de soucis en perspective!!!
Nous desirons acquérir une maison de village avec pas mal de problème de voisinage à venir....
je vous explique :
maison ancienne mitoyenne d'un côté (est), face sud sur rue et jardin au nord avec large passage à l'ouest pour voiture (plus de 4ml).
Bon, c'est sur l'arrière que ce passe le problème avec le voisin, il a construit une extension et un garage dans l'axe du mur mitoyen avec des ouvertures donnant sur notre terrain et se sert de notre passage et jardin comme servitude.
L'extension maison comporte 2 fenêtres et une porte d'entrée et aussi un garage pour la voiture de monsieur...tient donc...alors qu'il a une entrée sur la rue et que les places de parking sont lbres.
Pour sa defense, si il y en a une!!! c'est que la maison que l'on envisage d'acheter était inhabitée, seul une boulangerie exerçait dedans en RDC côté rue.
De ce fait, ces gens ont l'impression d'être dans leur droit de passer dans notre futur jardin, à pied comme en auto .
Le vendeur a fait appel à un médiateur, mais cé une bille, il n'y connait rien !!!!
Si vous pouvez m'éclairer sur mes droits et mes devoirs si vous avez compris ma description (difficile).
Merci d'avance
xaver
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 20:30:02
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très simple : direction le registre des hypothèques; deux choses à rechercher sur votre fond et sur celui du voisin :
*proviennent-ils tous deux d'une division d'un fond unique ?
*des servitudes sont-elles inscrites au profit de l'un ou de l'autre ?
*l'un est-il enclavé ?
a voir aussi mais ailleurs (...?) : de quand datent les fenêtre qui donnent sur votre terrain ?
avec cette intéressante lecture, vous saurez ce que vous envisagez d'acheter ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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vaxabat
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 20:50:26
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étant assez novice dans ce genre d'achat "difficile", cé où le registre des hypo?
pour info, aucune servitude est mentionnée sur acte notarié, par contre, du fait de la construction, ils se sont enclavé pour ce qui est du garage en tout cas et de leur accès à leur jardin au nord puisqu'il passe par notre futur chez nous!!!
Du côté de la mairie, il s'en foute prétextant que cé de droit privé...et nos voisins considèrent que ce droit approprié est le leur!!!
bref, cé la m...
xavier
Citation :
Initialement entré par wroomsi
très simple : direction le registre des hypothèques; deux choses à rechercher sur votre fond et sur celui du voisin :
*proviennent-ils tous deux d'une division d'un fond unique ?
*des servitudes sont-elles inscrites au profit de l'un ou de l'autre ?
*l'un est-il enclavé ?
a voir aussi mais ailleurs (...?) : de quand datent les fenêtre qui donnent sur votre terrain ?
avec cette intéressante lecture, vous saurez ce que vous envisagez d'acheter !
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 20:59:25
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Citation :
Initialement entré par vaxabat
étant assez novice dans ce genre d'achat "difficile", cé où le registre des hypo?
dans les pages blanches de l'annuaire, non du minitel, non du ouaibe : tapez "conservation des hypothèques" ou "cadastre" (en général, les deux sont logés dans le même secteur !) à chercher dans la ville préfecture de votre département... Votre notaire doit aussi pouvoir vous aider.Citation :
pour info, aucune servitude est mentionnée sur acte notarié, par contre, du fait de la construction, ils se sont enclavé pour ce qui est du garage en tout cas et de leur accès à leur jardin au nord puisqu'il passe par notre futur chez nous!!!
l'auto-enclavement n'ouvre pas droit à servitude de passage... c'est même le seul cas d'enclave qui ne le permet pas.Citation :
Du côté de la mairie, il s'en foute prétextant que cé de droit privé
et ils ont bien raisonCitation :
...et nos voisins considèrent que ce droit approprié est le leur!!!
et peut-être ont ils bien tort... seul la lecture des titres permettra de le déterminer : la servitude de passage ne s'acquiert que par titre car elle est "discontinue"Citation :
bref, cé la m...
xavier
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 15 févr. 2007 : 22:00:47
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vaxabat,
Vous nous dites que vous avez l'intention d'acheter et après que l'acte de vente ne fait pas état de servitude.
Quelle est votre situation exacte au niveau de l'achat?
Ce qui fait foi pour les servitudes non apparentes, ce sont les actes conservés aux hypothèques. Vous allez donc devoir consacrer un peu de temps à rendre visite à ce bureau.
Pour que nous puissions vous aider au mieux, un petit dessin de l'implantation des propriétés nous évitera des hypothèses hasardeuses.
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vaxabat
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 00:43:47
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intention d'acheter et en contact sérieux avec le vendeur qui a entamé des négociation avec ces voisins avec conciliateur.
ce vendeur n'a rien en terme d'acte notarié car cé une succession de ces parents.
Le bien était loué à un artisan boulanger qui ne se servait pas du terrain et qui a laissé faire le voisinage en terme de construction.
j'ai rien acheté pour l'instant mais en pourparler d'achat uniquement
voila la situation
Citation :
Initialement entré par larocaille
vaxabat,
Vous nous dites que vous avez l'intention d'acheter et après que l'acte de vente ne fait pas état de servitude.
Quelle est votre situation exacte au niveau de l'achat?
Ce qui fait foi pour les servitudes non apparentes, ce sont les actes conservés aux hypothèques. Vous allez donc devoir consacrer un peu de temps à rendre visite à ce bureau.
Pour que nous puissions vous aider au mieux, un petit dessin de l'implantation des propriétés nous évitera des hypothèses hasardeuses.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 08:35:51
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1) toujours se rappeler que "la nature a horreur du vide" surtout à la campagne...
2) qu'une habitude prise pour SE simplifier la vie, en jouissant d'un bien qui ne VOUS appartient pas est qualifiée de "turpitude"
3) que devant la justice "nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes"
--> Maintenant, il faut CONNAITRE la date de la construction du voisin avec ses "ouvertures" sur le bien voisin.
--> Cette CONSTRUCTION est-elle connue du cadastre?
Et se rappeler encore qu'à la campagne, la "chasse au pigeon" est un passe-temps très prisé! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 09:10:31
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| Mout, que vient faire le cadastre là dedans ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 12:57:06
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bein...j'ai remarqué à plusieurs reprises que des constructions (ou annexes) n'ayant pas fait l'objet de demandes de PC ou de DT ne figurent pas sur le plan cadastral...c'est un fait d'observation
je voudrais pas brouiller les pistes et faire que l'on s'écarte du sujet de vaxabat,
mais c'est pourquoi j'ai indiqué par ci par là au fil des sujets,
qu'il me semblait que par bien des aspects, l'urbanisme était un outil fiscal...
si, par chance pour le vendeur et vexabat,
le cadastre n'indiquait pas les extensions visibles sur le terrain, ce serait une PRESOMPTION de construction sans déclaration à l'urbanisme...
Mr Voisin pourrait alors faire l'objet d'une question au service de l'urbanisme pour savoir la date de sa demande...
et le cas échéant, il faudrait alors qu'il "retrouve" des traces de sa construction...(pour la prescription urbanistique)
mais surtout, le fait de s'être accaparé l'usage d'un bien (passage + vue) ne serait prescrit que par les dispositions du Code Civil...
"tel est pris qui croyait prendre!"
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vaxabat
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 19:35:18
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Merci pour toutes ces précisions!!!!
j'ai du boulot sur la planche, je récapitule et dites moi si cé OK :
1. aller en Mairie à l'urbanisme et demander si les extensions voisine ont été déposé en PC ou DT (date, plan et ouverture)
2, de ce fait, je saurais si elles sont cadastrée.
3.il faut certainement que je demande si le changement de destination de la boulangerie peut devenir à usage d'habitation.
4.l'ensemble des papiers notarial en possession du vendeur ne fait pas état de servitude, seulement je voudrais vérifier, si j'ai bien compris, je dois aller au conservatoire des hypo?
merci de votre réponse
PS : je n'arrive pas à joindre un dessin de situation
si vous avez une info...
xavier
Citation :
Initialement entré par Mout
bein...j'ai remarqué à plusieurs reprises que des constructions (ou annexes) n'ayant pas fait l'objet de demandes de PC ou de DT ne figurent pas sur le plan cadastral...c'est un fait d'observation
je voudrais pas brouiller les pistes et faire que l'on s'écarte du sujet de vaxabat,
mais c'est pourquoi j'ai indiqué par ci par là au fil des sujets,
qu'il me semblait que par bien des aspects, l'urbanisme était un outil fiscal...
si, par chance pour le vendeur et vexabat,
le cadastre n'indiquait pas les extensions visibles sur le terrain, ce serait une PRESOMPTION de construction sans déclaration à l'urbanisme...
Mr Voisin pourrait alors faire l'objet d'une question au service de l'urbanisme pour savoir la date de sa demande...
et le cas échéant, il faudrait alors qu'il "retrouve" des traces de sa construction...(pour la prescription urbanistique)
mais surtout, le fait de s'être accaparé l'usage d'un bien (passage + vue) ne serait prescrit que par les dispositions du Code Civil...
"tel est pris qui croyait prendre!"
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 févr. 2007 : 19:57:48
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Citation :
Initialement entré par vaxabat
Merci pour toutes ces précisions!!!!
j'ai du boulot sur la planche, je récapitule et dites moi si cé OK :
1. aller en Mairie à l'urbanisme et demander si les extensions voisine ont été déposé en PC ou DT (date, plan et ouverture)
oui, mais ça n'est pas le plus urgentCitation :
2, de ce fait, je saurais si elles sont cadastrée.
l'inscription au cadastre ne vous regarde pas : c'est un problème entre le voisin et le fisc... en revanche, si la construction est irrégulière et vous porte préjudice, vous disposez de billes pour un contentieuxCitation :
3.il faut certainement que je demande si le changement de destination de la boulangerie peut devenir à usage d'habitation.
absolument obligatoire... la consultation du POS vous en apprendra beaucoup, mais sera insuffisante : le seul moyen d'être sur, c'est le certificat d'urbanismeCitation :
4.l'ensemble des papiers notarial en possession du vendeur ne fait pas état de servitude, seulement je voudrais vérifier, si j'ai bien compris, je dois aller au conservatoire des hypo?
je vous le conseille pour assurer vos arrièresCitation :
merci de votre réponse
PS : je n'arrive pas à joindre un dessin de situation
si vous avez une info...
jetez un oeil là dessusCitation :
xavier
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 19:23:03
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"l'inscription au cadastre ne vous regarde pas : c'est un problème entre le voisin et le fisc..."
wroomsi : je m'inscris totalement en faux sur cette affirmation!
Les renseignements vous sont délivrés sur demande et règlement d'une modique somme au cadastre départemental (généralement situé dans le même baitment que les hypothèques, car ces services sont dépendant du Ministère des Finances)
Dans l'ordre, vaxabat : vous allez au cadastre, demander la matrice cadastrale de vos biens et de ceux de votre voisin, ainsi que les plans des parcelles.
Si quelque chose ne "colle" pas avec la situation sur place, vous allez au service d'urbanisme de votre commune et vous demandez les explications au sujet des constructions
Le changement de destination d'une construction relève d'une demande d'urbanisme appropriée : PC ou DT. Les conditions sont moins contraignantes dans ce sens (commerce--> habitation)
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 19:33:37
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Mout, je n'ai pas dit que vaxabat n'aurait pas accès aux données cadastrales, j'ai dit que ça ne le regardait pas car le cadastre ne formait pas preuve de propriété !
en outre, de très nombreuses constructions irrégulièrement réalisées figurent au cadastre : ce n'est pas parce qu'on n'a pas construit en demandant l'autorisation (demande de PC ou de DT) qu'on décide en plus de ne payer d'impots (formulaire H1)...
actuellement et jusqu'à octobre , les travaux réalisés pour un changement de destination relèvent tous du PC... la réforme en cours des autorisations d'urbanisme prévoit de simplifier cette situation, mais sa mise en application est actuellement prévue pour juillet et sera vraisemblablement repoussée au 1/10/7. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vaxabat
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 20:24:03
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Merci vroosi,
je vous transmet un dessin, ce qui est stabiloté est une zone que l'on était prêt à vendre au super voisin!!!
voilà, si vous voulez des précisions, je vous écoute...
@+
xavier
***Modérateur***
Affichage de l'image. |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 18 févr. 2007 10:27:50 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 20:55:39
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ça vaut de l'or car vous vendriez alors deux choses : un désenclavement de son garage qui n'est pas dû si il s'est effectivement enclavé tout seul, et une servitude de vue sur votre terrain puisque il a créé des ouvertures à moins de 1,9m. de la limite de propriété.
l'or, c'est cher... n'hésitez pas !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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NAMD
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 17 févr. 2007 : 23:37:56
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Waxabat, lorsque vous passerez au bureau des hypothèques, procurez-vous les titres relatifs à votre parcelle, mais aussi la sienne afin de vérifier si une ou des servitudes sont inscrites sur son titre de propriété.
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BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 10:17:55
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Citation :
Initialement entré par Mout
"l'inscription au cadastre ne vous regarde pas : c'est un problème entre le voisin et le fisc..."
wroomsi : je m'inscris totalement en faux sur cette affirmation!
Les renseignements vous sont délivrés sur demande et règlement d'une modique somme au cadastre départemental (généralement situé dans le même baitment que les hypothèques, car ces services sont dépendant du Ministère des Finances)
Dans l'ordre, vaxabat : vous allez au cadastre, demander la matrice cadastrale de vos biens et de ceux de votre voisin, ainsi que les plans des parcelles.
Si quelque chose ne "colle" pas avec la situation sur place, vous allez au service d'urbanisme de votre commune et vous demandez les explications au sujet des constructions
Le changement de destination d'une construction relève d'une demande d'urbanisme appropriée : PC ou DT. Les conditions sont moins contraignantes dans ce sens (commerce--> habitation)
Bjr,
Pour info (en tous cas dans mon dept), les plans du cadastre sont gratuits depuis le début de l'année. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 10:49:49
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vu le croquis, ce n'est pas:
une bande terrain + une servitude de "vue"
que vous vendriez,
car une porte de garage n'a d'autre raison de s'ouvrir QUE pour le passage d'une VOITURE....
et pour qu'une voiture arrive et parte....
il faut une servitude de passage!
Belle embrouille en perspective
Et tant qu'à engranger des valeurs "or", vendez lui TOUT!
Enfin : essayez...car comme il a pratiqué la "gratuitude" sans complexe, il ne doit pas être prêt à un "pacte"....
il peut cependant PROMETTRE pour GAGNER du temps...et le temps c'est de l'argent, comme chacun sait |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 11:09:55
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Citation :
Initialement entré par vaxabat
Merci vroosi,
je vous transmet un dessin, ce qui est stabiloté est une zone que l'on était prêt à vendre au super voisin!!!
xavier
Cette bande est totalement insuffisante.
Il faut qu'elle fasse 1.90m (préférez 2m) de large pour que le voisin soit en règle avec la loi (voir article 678 du code civil).
Ensuite, si je comprend votre schéma (pourriez en élever la définition en insérant une image de 400 pixels de large au lieu de 227) vous projeter que la bande de terrain vendue lui permette de rejoindre sa propriété. Il ne pourra cependant pas l'utiliser car il faudrait un recul de 5-6 devant son garage pour qu'il puisse y rentrer sa voiture.
Ensuite, cette bande de terrain vendue, vous ne pourrez plus ouvrir de fenêtre donnant dessus ni à moins de 60cm de la limite de propriété.
Bref, le projet de vente de cette bande de terrain est pour moi utopique.
Vous pouvez acheter et mettre ensuite en demeure votre voisin de faire cesser le trouble de voisinage. La justice l'obligera alors à fermer toutes ces ouvertures (à moins qu'il n'existe une servitude).
Vous pouvez également proposer à votre voisin qu'il achète ces servitudes (il aura alors le choix de payer ou de boucher les ouvertures).
Quoi qu'il en soit, il faut régulariser la situation et je pense que la vente d'une bande de terrain de 1m de large est un très mauvaise manière pour vos intêrets.
Préferez de loin la vente des servitudes.
Enfin, de ce que je comprend du schéma, cette cour arrière est votre seul endroit privatif ou vous pourrez jouir du calme d'un jardin. A votre place, je ne sacrifierais pas mon jardin au profit d'un voisin sans gène. Je lui ferais boucher ces ouvertures.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 12:23:19
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Citation :
Initialement entré par Mout
bein...j'ai remarqué à plusieurs reprises que des constructions (ou annexes) n'ayant pas fait l'objet de demandes de PC ou de DT ne figurent pas sur le plan cadastral...c'est un fait d'observation
Disons que toutes les constructions ayant fait l'objet d'une autorisation le sont.
Mais de très nombreuses constructions n'ayant jamais été autorisées le sont. En fait c'est même le cas de la grande majorité des constructions, puisque celles-ci ont été édifiées alors qu'il n'y avait pas de Permis de Construire !
Ensuite, lors de la mise à jour des cadastres, je pense que nombres de constructions apparaissant sur les photos aériennes sont rajoutées, sans chercher à savoir si elles ont été ou non autorisées.
Citation :
je voudrais pas brouiller les pistes et faire que l'on s'écarte du sujet de vaxabat,
mais c'est pourquoi j'ai indiqué par ci par là au fil des sujets,
qu'il me semblait que par bien des aspects, l'urbanisme était un outil fiscal...
Les ojectifs de l'urbanisme sont défini à l'article L110 du code de l'urbanisme.
La fiscalité n'en fait pas parti.
L'urbanisme sert certes à récolter diverses taxes, mais pas celles liées à la propriété (taxe foncière et d'habitation).
Même si les impôts se servent parfois des autorisations urbanistiques (Dt et PC) pour déclencher leur mécanisme de récolte de l'impôts, ce n'est pas sur la base de ces documents qu'ils le font, mais sur celui de la déclaration faites par les imposables. Ainsi, nombre d'aménagement de grenier, dont pourtant les fenêtres de toit ont été autorisées par DT, ne sont pas taxés par manque de déclaration. Idem pour l'aménagement de garage. En France, des milliers d'aménagement sont frauduleux en ce sens. Si l'urbanisme était un outil fiscal, ce ne serait pas le cas et l'impôt serait mieux réparti.
Citation :
si, par chance pour le vendeur et vexabat,
le cadastre n'indiquait pas les extensions visibles sur le terrain, ce serait une PRESOMPTION de construction sans déclaration à l'urbanisme...
C'est effectivement un bon indice, à moins que le cadastre n'ai pas été encore mis à jour. D'ailleurs, ce n'est pas à la commune qu'il fuat vérifier ce point, mais au centre cadastrale de la sous-préfecture.
Cependant, la construction sans autorisation n'a guère d'intêret ici.
S'il n'y a pas de servitude, ces vues sont hors la loi et c'est alors uniquement au civil qu'il faut attaquer.
Ce ne sont pas les constructions qui sont gênantes, mais les vues et portes créées.
Ce n'est pas l'abscence d'autorisation administrative qui est créatrice de la gêne, mais l'abscence d'autorisation privée.
Citation :
Mr Voisin pourrait alors faire l'objet d'une question au service de l'urbanisme pour savoir la date de sa demande...
et le cas échéant, il faudrait alors qu'il "retrouve" des traces de sa construction...(pour la prescription urbanistique)
mais surtout, le fait de s'être accaparé l'usage d'un bien (passage + vue) ne serait prescrit que par les dispositions du Code Civil...
Oui et c'est bien là et uniquement là qu'il faut gratter.
Citation :
"tel est pris qui croyait prendre!"
Ce qui fait foi pour les servitudes non apparentes, ce sont les actes conservés aux hypothèques.
Et que faites-vous des servitudes signées sous seing privé ?
Une servitude n'a pas besoin d'être enregistrée pour être opposable.
Elle peut aussi être "oubliée" par un notaire, cela ne lui enlève rien.
Celui qui est capable de la produire en bénéficiera.
Voici une petite histoire pour distraire ce dimanche.
Un riche hôtel particulier (en fait un véritable immeuble) est construit au début du XXe. Dans le jardin, des dépendances sont érigées (écuries, granges, etc.). Au cours du sciècle, la propriété est démembrée. L'immeuble est revendu en appartement. Le jardin est partagé en 2, une partie étant vendue avec les dépendances. En ce début de XXIe, les dépendances changent à nouveau de mains et sont rachetées par un promoteur. Celui-ci projete de raser les dépendances et de construire à la place un immeuble de logement (en plus d'un autre dans le jardin et donnant sur la rue). Le PC est déposé et commence à être instruit. Et là, coup de théatre : un de propriétaire du vieil immeuble rencontre le promoteur et lui met sous le nez un acte de servitude, signé après la 1e guerre, indiquant que les dépendances ne devront jamais être aggrandies ou sur-élevée et qu'aucune construction ne devra être élevée dans le jardin à moins de x mètres de l'immeuble ! Cet acte n'est pas présent au conservatoire et n'est pas joint à l'acte de vente du promoteur. Cependant, après recherche et conseil, le promoteur doit se résoudre à abandonner le projet de construction à la place de dépendances (qui seront tout de même détruites), car l'acte semble bien authentique. Le vendeur des dépendances aurait à piori "oublié" de parler de cet acte qu'il doit avoir "perdu"...
A l'heure actuelle, le prix de vente est en cour de renégociation, contre l'échange de non poursuites de la part du promoteur...
Et le PC est à refaire  .
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 18 févr. 2007 12:24:00 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 févr. 2007 : 13:08:46
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Laurent : ce que vous narrez est typique!
Le notaire qui établit un acte de vente DOIT rechercher les actes antérieurs, repris à l'acte sous le paragraphe "ORIGINES ANTERIEURES DE PROPRIETE"
Le hic, depuis quelques années, c'est que les notaires zappent cette obligation professionnelle en notant que l'acquéreur "admet qu'il n'est pas nécessaire de reprendre ici les informations qui ont été portées verbalement à sa connaissance"!
Nos concitoyens sont trop mal informés et trop insouciants...
Mon apport avait un point final après "tel est pris qui croyait prendre"...on ne prête qu'aux riches!
En matière de servitudes, il faut rester très prudent.
J'ai lu bien des "actes antérieurs" qui venaient contredire la "rumeur" ou le bouche à oreille.
Le fait est que lors du morcellement des grnades propriétés, un "cahier des charges" était établi et publié...il s'imposait donc au fil des mutations..
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