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Ce message a été inséré "en parasite" sur un autre sujet, je crois qu'il vaut mieux ouvrir un sujet à part.
Wroomsi, une idée lumineuse m'est venue (si, si, j'en ai parfois) : je vais profiter de vos talents et compétences! Voilà, je fais rénover une ancienne ferme (qui a été habitée "résidentiellement" par des ouvriers agricoles locataires - sans relation de travail - de mon vendeur pendant de nombreuses années). Il s'agit d'une fermette à double corps : au Sud, la maison proprement dite, avec entrée/dégagement distribuant deux pièces à chaque étage. Ce corps de bâtiment a été doublé au Nord par un grand chai, aussi long que le corps de ferme et la largeur de la grange en retour réunies, et presque aussi profond que le bâtiment principal. Bref, une grande surface. Dans ce chai, a été aménagée une cuisine (pas de problème, c'est de la SHON, l'aménagement a environ un siècle), qui par une porte donne sur le reste du chai, dont le sol est en terre battue. Ce que je suppose, c'est qu'une partie de ce chai servait d'arrière-cuisine, donc SHON, et le reste, avait un usage agricole, donc SHOB (au-dessus du chai, il y a eu un plancher, mais clairement, ce n'était pas de la SHON, ce devait être grenier/fenil). Comment déterminer ce qui est déjà SHON et ce qui ne l'est pas?
Heu... il a dû avoir un usage agricole jusqu'à il y a quelques dizaines d'années, les locataires précédents ne l'utilisaient pas, je crois. Je ne pense pas qu'il ait jamais eu un véritable usage d'habitation, sauf la partie qui devait servir d'arrière-cuisine. Mon intérêt là-dedans, ce n'est pas une question de COS (il n'y en a pas et le terrain est constructible), c'est la nouvelle réglementation sur la TVA à 5,5%. Quand j'ai entrepris les travaux, je croyais naïvement que je paierais 5,5% sur la restauration de l'existant, et 19,6% sur l'agrandissement, et cela me convenait. Là, si je dépasse 10% d'agrandissement, il faudra payer 19,6% sur l'ensemble... alors pour l'instant, je n'ai pas augmenté la SHON (d'ailleurs le PC est expiré, j'espère que je n'aurai pas à repayer les taxes d'urbanisme), et j'attends de savoir ce que je pourrai faire comme agrandissement...
si Thoveyrat, votre sujet m'intéresse, mais la TV A je n'y connais vraiment rien de rien...
cordialement Emmanuel Wormser
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Alors, je précise sur la TVA : avec les précisions de décembre 2006 sur la TVA à 5,5%, tous les travaux entrepris sur un même bâtiment sur un intervalle de deux ans, sont soumis au même taux de TVA, sous certaines conditions. L'une de ces conditions, c'est de ne pas augmenter la SHON de plus de 10%. Si je m'en tiens à ce qui est clairement habitable, mon extension sur le chai ne pourra pas dépasser 21m² de SHON (sur deux niveaux, et avec un mur de 50cm d'épaisseur sur une pièce de 4m de large, cela va vite), ce qui pourrait être limite pour la pièce de distribution que je souhaite mettre en haut (actuellement, la plus belle chambre commande la salle d'eau et la plus petite chambre) et l'entrée et les WC que je souhaite mettre en bas. Alors que si une partie du bas est déjà de la SHON, pas de problème : 21m² rien qu'en haut, ce serait plus que suffisant. Il est hors de question de dépasser ces 10% de SHON en plus, parce que cela m'obligerait à payer la TVA à 19,6% sur les gros travaux déjà faits, je n'en ai pas les moyens. Donc, ma question est bien une question de SHON : puis-je compter comme déjà en SHON la partie du chai qui a dû servir d'arrière-cuisine, et sur quelle surface?
en fait, si je comprends bien, la question est de savoir si la surface existante est déjà constitutive de SHON... au sens où elle n'est plus celle de bâtiments agricoles, c'est bien ça ?
alors on peut y réfléchir de manière inverse : pensez vous que vos travaux sont ou non soumis à PC au titre du changement de destination agricole->habitation ? *si oui, la surface existante du batiment agricole ne constitue pas de SHON *si non, c'est déjà de l'habitation en tant que batiment annexe d'une habitation (donc surtout pas affecté au stationnement des véhicules !), et alors ça constitue déjà de la SHON...
un p'tit rendez vous au service urbanisme de la commune, pour faire valoir la deuxième approche, devrait simplifier les choses.
cordialement Emmanuel Wormser
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il y aura nécessairement PC, ne serait-ce que pour l'étage, ancien grenier/fenil. Maintenant, ce que je me demande, c'est si ce chai peut être séparé en une partie agricole et une partie habitation, sans qu'il y ait jamais eu de mur entre ces parties.
je ne crois pas qu'on puisse distinguer deux parties dans un même batiment sans séparation existante..
surtout, je ne suis pas convaincu que vous ayiez compris ma question, ... : il ne s'agit pas de savoir si il y aura PC (au titre de la cration de SHOB par exemple) , mais si le PC intègrera en plus un changement de destination, ce dont je suis pas sûr.
cordialement Emmanuel Wormser
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"ce dont je ne suis pas sûr" : parce que cela fait pas mal de décennies que la partie agricole des bâtiments n'a pas servi à cet usage, alors que la maison était habitée résidentiellement?
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Mais alors, il n'y aurait même pas besoin de PC, juste d'une déclaration de travaux pour rouvrir des fenêtres condamnées (c'étaient probablement les portes du chai) depuis longtemps, et en ouvrir d'autres? Il n'en reste pas moins que j'avais un PC, aujourd'hui expiré, que j'ai payé les taxes d'urbanisme... Il va falloir que j'argumente sérieusement pour les convaincre que ce PC était inutile... de toutes façons, cette partie n'a pas été touchée. Je vais essayer de voir avec le vendeur de la maison, s'il a les dates de location de la maison (un monsieur d'un certain âge m'a dit que quand il était petit, son oncle y était locataire...) En tous cas, merci pour vos conseils.
Bjr, Concernant l'histoire de TVA taux réduit ou normal, il y a un bulletin officiel des impots (ref 8A-1-08 no 202 du 08/12/06) qui donne de bonnes indications sur la "non-production d'un immeuble neuf" afin de bénéficier du taux réduit. L'avez vous ?
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Merci, il se trouve que justement, je rentre dans les clous (déclaration normale et non simplifiée, mais pas "juste limite" pour les 5,5%) sauf si je dépasse 10% de création de SHON. D'où ma question... Merci à tous en tous cas!
Je viens d'avoir l'instructeur de mon dossier à la DDE dont relève la maison, eh! bien, ce n'est pas gagné : il me dit qu'il suffit d'envoyer des photos de l'extérieur, que selon l'architecture il verra si c'est de la SHON ou pas, que je peux compléter par la surface enregistrée auprès des impôts fonciers, et qu'il n'y a pas à sortir de là... Bon, je vais voir aussi le vendeur, j'espère qu'il lui reste des baux, ou des éléments montrant que les bâtiments n'avaient déjà plus un usage agricole en 1977... mais je crois que cela va être difficile.
Re, Mais au fait, ou avez vous vu dans un document fiscal une référence à la SHON ? Ils ne parlent que d'augmentation de + de 10 % de la surface sans rien spécifier ...
http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/particuliers jsessionid=0ICV4Q1ACNVSNQFIEMPSFE4AVARW4IV1?pageId=particuliers&espId=1&sfid=10 Vous y trouverez le lien vers le formulaire de déclaration normale que je dois remplir, et dont voici un extrait : "J'atteste que, sur la période de deux ans précédant ou suivant la réalisation des travaux décrits dans la présente attestation, ces travaux n'entraînent pas une augmentation de la surface de plancher hors œuvre nette (majorée pour les bâtiments d'exploitation agricole de la surface de plancher hors œuvre brute) des locaux existants supérieure à 10%."
Bon, le lien ne passe pas, désolée. Il suffit d'aller sur http://www.impots.gouv.fr et de choisir "particulier", vers le bas de la page se trouve le lien. J'en profite pour demander si quelqu'un par ici aurait le texte du premier RNU, celui du 29 août 1955 (la loi du 15 juin 1943 ne concernait que les communes de plus de 10.000 habitants et certaines stations).
Arrière-cuisine ou grange?
Forum fermé
Posté - 25 févr. 2007 : 23:09:52
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