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takacoser
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 26 févr. 2007 : 14:15:59
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Exposé :
Une amie (qui ne possède pas internet) loue une villa de cinq pièces construite depuis 15 ans, à des locataires peu argentés, depuis 11 ans, autant dire qu'ils l'ont occupés neuve.
Souhaitant la vendre à l'issue du bail en cours elle a fait une proposition, comme c'est la loi, à ses locataires. Ceux-ci ont trouvé que le prix était trop cher, et qu'ils n'étaient pas en mesure de se porter acquéreurs à ce prix.
Ils se sont mis en quête, d'une autre maison, l'ont trouvée, et ont fait part de leur départ pour le 28 février 2007. Mon amie avait loué cette maison, pour dépanner, et n'a pas demandé de caution, ils sont restés plusieurs mois sans payer de loyer puis les choses se sont régularisées.
Au terme de leur occupation, elle a voulu constater néanmoins l'état de la maison. Un vrai désastre : outre un manque évident d'entretien, carrelage éclaté, meubles de la cuisine intégrée défoncés, cheminée délabrée, à première vue 45000 euros de remise en état, évidemment irrécupérables. Un huissier est convoqué pour constater les dommages.
Sachant que mon amie ne souhaite pas engager une procédure contre ces locataires de toutes les façons insolvables, et qu'elle n'est pas assurée contre ce risque.
Question :
A priori, la maison ne peut être vendue à un prix inférieur au prix proposé aux locataires, mais le montant estimé des travaux peut-il être pris en compte ?
les locataires sont artisans, outre deux voitures dont une Mercedès flambant neuve il possèdent un camion et de l'outillage, une saisie peut-elle être envisagée, et selon quelle procédure?
un peu compliqué... je vous remercie des informations que vous pouvez me fournir.
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vals
Contributeur vétéran
110 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 14:47:19
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Si votre amie ne veut pas engager de poursuites alors je ne vois pas ce qu'elle veut faire, elle peut toujours leur proposer une transaction à l'miable qu'il refasse ou fasse faire les travaux à leur frais.
Sinon la remise en état sera pour elle et si elle veut vendre la maison la maison moins chère du fait des 45000€ de travaux elle devra la reproposée à ce prix à ses locataires.
Pour ma part il n'y a pas à hésiter état des lieux et devis accord amiable ou alors il ne faut pas hésiter à les poursuivre |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 26 févr. 2007 : 15:38:22
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Il ne faut pas oublier qu'au bout de quinze ans, une cuisine intégrée n'est plus censée être utilisable, idem pour les papiers peints et les moquettes... Donc, sur ces éléments, elle ne peut rien réclamer aux locataires, car le coefficient de vétusté atteindrait 100%.
Le carrelage, lui, est censé durer nettement plus longtemps, mais le locataire n'est censé payer que le remplacement des crreaux cassés. Y a-t-il d'autres éléments qui auraient dû revenir en bon état et qui ne l'étaient pas? |
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takacoser
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 00:45:17
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Je vous remercie tous les deux de vos réponses, ce que je retiens, c'est la possibilité de refaire une proposition de prix aux locataires pour faire sauter le verrou, car il est évident qu'au prix de la première proposition la maison est invendable. il est probable que cette seconde proposition ne sera pas acceptée, car ils ont acheté une maison en location vente.
Pour ma part je trouverais immmoral, qu'ils puissent bénéficier d'un avantage grâce à leurs dégats, mais la morale de nos jours...
je vois mon amie jeudi et je lui ferai part de vos réflexions, elle n'est pas riche, et c'est un coup dur pour elle. Peut-être aurai-je un complément d'information à demander suite au constat de l'huissier.
merci encore. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 27 févr. 2007 : 07:15:15
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OK, une cuisine équipée, c'est du meuble et l'assureur prétend, en général, qu'au bout de 8 ans, elle ne vaut plus rien à cause de la vétusté, mais si des élements sont manifestement dégradés, quand même ! trop facile de prendre quelque chose en bon état et de le rendre paraitement ruiné sous prétexte qu'on sera exonéré de son vandalisme pour raison de vétusté. Ici, dans le logement où je suis locataire, il y a les factures de la cuisine, meubles, évier, plaques mixtes, four électrique et hotte à ausone... factures de 1968 ! (mai, qui plus est).... Côté look, il faut aimer. Mais tout est en parfait état et marche parfaitement. Juste les poignées de porte du placard au dessus du four qui ont souffert de la chaleur du four et la façade de ce placard un tantinet jaunie !
Le locataire n'est pas redevable de la vétusté mais il est redevable de ses propres dégradations ! Pareil pour la cheminée. Pareil pour le carrelage défoncé.
Alors, soit tout était de construction si ordinaire que le locataire ne pouvait rien éviter même en faisant attention ou le locataire a été parfaitement négligeant. Il faut que votre amie commence par tenter de comprendre si elle est dans le premier ou le deuxième de ces cas.
Puisque votre amie désire vendre, elle n'a pas intérêt à refaire la cuisine, les acquéreurs potentiels seront plus nombreux à aimer disposer de leur propre choix pour refaire la cuisine. Moralité elle va proposer le bien à un prix inférieur... mais elle trouvera acquéreur sans pour autant diminuer ce prix du montant d'une cuisine neuve... En effet, vu l'âge de la cuisine, sa valeur est même supposée = à zéro, pour vétusté, (pas pour dégradation) dans l'estimation de l'offre qui a été présentée au locataire.
Si j'ai bien compris, l'offre faite aux locataires est une estimation et pas la montant d'une offre tangible faite par un acquéreur à votre amie car il semble qu'il n'y a pas encore eu de visites par des acquéreurs potentiels. Moralité, le prix final de la transaction n'est pas encore connu et il faudra refaire une offre au locataire, même s'il a déménagé vers une acquisition entre temps.
Donc, votre amie doit faire son état des lieux de sortie de façon soignée, indiquer toutes les dégradations en parlant de dégradations quand ce sont des dégradations... Les papiers sans accrocs, simplement jaunis aux angles ou les spectres des tableaux qu'on a mis au mur, ce ne sont pas des dégradations mais de la vétusté normale.
Après, votre amie doit faire faire des devis pour les réparations et exiger des entrepreneurs qu'ils indiquent le plus clairement possible sur leurs devis ce qui procède effectivement de la réparation des dégradations. Votre amie pourra évaluer ce qui peut être imputé au locataire au titre des réparations de dégradations. Ne surtout rien négliger de cette étape état des lieux et évaluation des dégradations imputables au locataire.
Votre amie peut erspérer récupérer la valeur des dégradations sans pour autant engager une lourde procédure, car la valeur des dégradations sera obligatoirement très inférieure à celle que vous avez estimé pour la remise à neuf. Toujours la vétusté qui ne peut pas être opposable au locataire.
Pourquoi dites-vous que les locataires sont insolvables. S'ils ont trouvé un autre logement en location vente, c'est qu'ils ont des revenus, même si ces derniers sont faibles. |
seborga1 |
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départ du locataire villa dévastée
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