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 Sujet  |
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Borman
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27 réponses |
 Posté - 28 févr. 2007 : 10:04:28
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Question du locataire : l'agence peut-elle me demander la régularisation des charges depuis 01/09/2004 sans jamais m'avoir fait de régul annuelle ni même de courrier pour consultation des documents dans les 30 jours ? Aucune ré-évaluation non plus d'ailleurs = 316.67 € en 1 seule fois ! (courrier du 13/2/07 - date anni loyer 01/09)
Question du bailleur : depuis le 21/04/05 je n'ai jamais réviser le loyer de notre locataire (750 €) alors que le bail le précise en ces termes :"...loyer automatiquement modifié à effet du 1er jour de chaque période annuelle, en proportion exacte des variations de la moyenne, sur 4 trim, de l'indice Nal de la const. (INSEE). l'indice à retenir étant celui du 4ème T 2004 - valeur 1269 - valeur moy associée 1258.25 - variation annuelle de la moyenne associée + 4.81%".Le 21/4/07 arrive (date de signature du bail): quelle hausse puis-je appliquer sachant que le 4ème T 2006 n'est pas encore publié ?
Merci.
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Cordialement,
BORMAN. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 11:03:03
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le propriétaire peut effectuer la régularisation des charges sur les 5 dernières années.....s'il a oublié d e le faire.
à réception de cette régularisation, le locataire peut demander , pendant le mois suivant,à consulter les jusficatifs(donc se déplacer sur rendez vous)
quant au loyer (bail du 21 avril 2005) il pouvait être indexé au 21 avril 2006 si la clause était bien indiquée dans le bail (en prenant l'IRL )....la prochaine fois ce sera au 21 avril 2007 |
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Borman
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 16:17:55
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"...quant au loyer (bail du 21 avril 2005) il pouvait être indexé au 21 avril 2006 si la clause était bien indiquée dans le bail (en prenant l'IRL )....la prochaine fois ce sera au 21 avril 2007"
Celà veut dire que je ne pourrai l'augmenter qu'à partir de cette date, mais sur quelle base, l'indice n'est pas publié ? |
Cordialement,
BORMAN. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 16:28:48
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vous dites:
" depuis le 21/04/05 je n'ai jamais réviser le loyer de notre locataire (750 €) "
vous pouvez dés maintenant faire l'indexation qui aurait du être faite en 2006.........
ensuite vous ferez la suivante en 2007 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 16:42:24
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l'indice du 4em trim est publié début avril chaque année. Le mieux serait d'indexer le loyer au mois de mai chaque année comme cela ce sera plus clair et vous n'aurez pas à faire de comptes d'apothicaire.
PS: depuis 2006, ICC n'est plus utilisé pour les baux non meublés: il faut prendre l'IRL;http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp
Comme vous pouvez le constater, il est juste que le principe de demande de charges antérieures aux locataires s'applique également aux bailleurs quand ils réclament des indexations non calculées ...  |
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Borman
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 17:46:33
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REPONSE A JOULIA & NEFER
Merci à vous pour ces précisions qui répondent entièrement à mes questions.
Une précision toutefois SVP : comment se fait-il que sur le site de l'INSEE leur exemple montre les 4ème Trim de 2004 et 2005 qui affichent respectivement une valeur de 98.79 et 101.45 donc une hausse de 2.66% et que leur tableau d'indice donne +2.30% au 4ème T2005 avec la même base 100 au 2nd trim 2004 ? |
Cordialement,
BORMAN. |
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Borman
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 18:02:52
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"...vous pouvez dés maintenant faire l'indexation qui aurait du être faite en 2006..."
Merci. Puis-je décemment réviser mars et avril 2007 (basé sur le 4ème T 2005) sachant qu'il doit sûrment y avoir un délai d'information, et que je souhaite le réviser à nouveau en mai 2007 sur la base du 4ème T 2006 ? N'est-ce pas un peu cavalier ? Est-ce légal d'imputer une hausse coup sur coup même si le loyer n'a pas évoluer depuis avril 2005 (offrant ainsi au locataire une économie substancielle) grace à mon inexpérience en la matière ?  |
Cordialement,
BORMAN. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 18:53:22
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Citation :
Initialement entré par Borman
"...vous pouvez dés maintenant faire l'indexation qui aurait du être faite en 2006..."
Merci. Puis-je décemment réviser mars et avril 2007 (basé sur le 4ème T 2005) sachant qu'il doit sûrment y avoir un délai d'information, et que je souhaite le réviser à nouveau en mai 2007 sur la base du 4ème T 2006 ? N'est-ce pas un peu cavalier ? Est-ce légal d'imputer une hausse coup sur coup même si le loyer n'a pas évoluer depuis avril 2005 (offrant ainsi au locataire une économie substancielle) grace à mon inexpérience en la matière ?
effectivement mieux vaut attendre la publication de l'indice et faire tout en même temps. Recevoir 2 indexations a 1 mois d'intervalle peut indisposer le locataire même si c'est tout à fait légal et susciter pas mal d'incompréhension.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 19:01:11
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Citation :
Initialement entré par Borman
REPONSE A JOULIA & NEFER
Merci à vous pour ces précisions qui répondent entièrement à mes questions.
Une précision toutefois SVP : comment se fait-il que sur le site de l'INSEE leur exemple montre les 4ème Trim de 2004 et 2005 qui affichent respectivement une valeur de 98.79 et 101.45 donc une hausse de 2.66% et que leur tableau d'indice donne +2.30% au 4ème T2005 avec la même base 100 au 2nd trim 2004 ?
les calculs de l'insee sont corrects
4 trim 2003 = 98,79
4 trim 2004 = 101,45 soit + 2,69% comparé à 2003
4 trim 2005 = 103,78 soit + 2,30% comparé à 2004
on compare les trimestre entre eux avec 1 an d'intervalle.
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Borman
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 28 févr. 2007 : 19:32:23
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les calculs de l'insee sont corrects
4 trim 2003 = 98,79
4 trim 2004 = 101,45 soit + 2,69% comparé à 2003
4 trim 2005 = 103,78 soit + 2,30% comparé à 2004
on compare les trimestre entre eux avec 1 an d'intervalle.
Quelle méprise de ma part : se sont des taux de progression et non des écarts ! Les valeurs étant toutes proches ça ne m'a pas semblé incohérent... même si l'INSEE -je vous l'accorde- devait avoir raison, je devais comprendre.
Encore merci |
Cordialement,
BORMAN. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 00:54:48
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Je pense que votre locataire sait bien que les loyers ont fortement augmenté ces dernières années même s'il fait l'indifférent. En tous les cas il a fait le mort jusqu'à ces jours. De bonne guerre, il vous attend. Alors bon courage et tenez nous au courant de ces démarhes dans ces prochains mois.
Il suffit de cliquer sur votre pseudo et vos 10 derniers sujets apparaissent. |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 17:22:40
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votre locataire risque d'apprecier autant que vous votre oubli...
"Question du locataire : l'agence peut-elle me demander la régularisation des charges depuis 01/09/2004 sans jamais m'avoir fait de régul annuelle ni même de courrier pour consultation des documents dans les 30 jours ? Aucune ré-évaluation non plus d'ailleurs = 316.67 € en 1 seule fois ! (courrier du 13/2/07 - date anni loyer 01/09)"
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Borman
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 19:40:03
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[quote]Initialement entré par spoum
votre locataire risque d'apprecier autant que vous votre oubli...
Pas trés sûr du sens de votre remarque...
Notez que l'agence ne me fera pas de cadeau... c'est son droit.
Par contre mon oubli est réel et irréversible : l'un gagne, l'autre non... et l'autre c'est moi. |
Cordialement,
BORMAN. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 14:27:31
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borman,
dois-je comprendre qu'une agence s'occupe de votre location? Les loyers passent-ils par leurs mains ? Il y aurait plutôt une faute de l'agence qui n'a pas adapté le taux légal d'augmentation
Lorsque j'ai donné en gérance mon bien, une seule fois par an l'agence me demande mes charges annuelles ainsi que ma Taxe foncière pour pouvoir répercuter la TEOM (ordures ménagères) au locataire : c'est la Loi. Vous pouvez aussi la répercuter avec prorata des années.
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 14:55:30
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| Borman, j'ai du mal à vous suivre. Si vous avez oublié l'indexation, vous pouvez effectuer un rattrapage, dans la limite de 5 ans, donc votre oubli n'a rien de définitif. Bien sûr, il faut assurer des délais de paiement au locataire... |
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Borman
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 21:15:58
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"...dois-je comprendre qu'une agence s'occupe de votre location?..."
Tout d'abord je vous remercie toutes et tous pour vos réponses qui sont pour moi trés instructives.
Pour éclairer tout le monde, suite à une mutation nous avons mis en location notre maison (vosges) pour en louer une autre (moselle). Nous sommes donc bailleurs sans avoir recours à une agence, et en même temps locataires auprès d'une agence messine.
Concernant l'indexation de notre maison vosgienne, l'erreur vient de ma part : je pensais que l'on ne pouvais réviser son loyer qu'à la date anniversaire du bail. Une fois celle-ci dépassée, qu'il fallait attendre l'année suivante... etc. Ayant "manqué" la hausse d'avril 2006 (vs 04/2005), j'attendais 04/2007. A la lecture du post de thoveyrat je conclus que je peux faire un "rattrappage" de la hausse 2006 en fonction de l'indice du 4ème trim 2006 + celle du 4ème trim. 2007 à paraître. Donc si je ne m'abuse : 750€ + 2,30 % + le nouvel IRL à venir , juste ?
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Cordialement,
BORMAN. |
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Borman
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 21:27:49
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Borman, j'ai du mal à vous suivre. Si vous avez oublié l'indexation, vous pouvez effectuer un rattrapage, dans la limite de 5 ans, donc votre oubli n'a rien de définitif. Bien sûr, il faut assurer des délais de paiement au locataire...
Bonsoir thoveyrat,
Je vous invite à lire ma réponse à Insacorh où je vous répond en partie. Par contre pouvez-vous me préciser vos propos sur "... assurer des délais de paiement au locataire..."
Cela signifie-t-il que je dois avertir les locataires au moins un ou deux mois avant (ce qui me semble tout à fait légitime) de la révision du loyer ? Dans le cas d'un rattrapage, dois-je le détailler ? Enfin, puisje faire une révision partielle, mais inférieur aux IRL 2006 & 2007 du 4ème Trim. cumulés ? (ex. : 750 +2,30% +x,xx% =785 et appliquer 775 €)
Voilà, j'espère être assez précis, sinon je m'en excuse. |
Cordialement,
BORMAN. |
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Borman
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 21:43:09
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"...le propriétaire peut effectuer la régularisation des charges sur les 5 dernières années.....s'il a oublié d e le faire."
Bonsoir nefer,
Le locataire peut-il demander un étalement de ce rattrapage des charges lorsque la somme est rondelette (pour lui) ? Le rattrapage s'il est légal jusqu'à 5 ans en arrière, ne peut-il pas être sanctionné en l'absence de ré-éajustement annuel, surtout lorsqu'il doit-être orchestré par une agence ? Ce sont des pros tout de même...
L'écart des charges provisonnées et celles réellement demandées n'est-il pas plafonné sur la base d'un historique connu : +/- 20% de n-1 ? Je veux dire par là : est-il normal d'évaluer des charges à 10€/mois alors que l'on sait pertinament que c'est de l'ordre de 30€/mois... et d'attendre 3 ans (voire 5 puisque c'est possible) pour réclamer le solde ? Dans notre cas c'est 50% plus cher que prévu...dur ! Alors qu'une révision à l'année aurait-été mois difficile à digérer.
Merci par avance pour vos réponses. |
Cordialement,
BORMAN. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 21:54:19
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pour la régularisation sur 5 ans, il n'y a pas de sanction
mais si la provision demandée à la signature du bail a été volontairement sous évaluée pour induire le candidat locataire en erreur, le locataire peut éventuellement demander au tribunal de fixer le loyer avec les charges au montant initialement prévue t donc après déduction des charges, de minorer le loyer de base
mais il faut bien préparer le dossier, faire ressortir la "tromperie" surtout si elle vient d'un professionnel, qui lui doit savoir calculer la provision sur charges
tout d'abord il faut vérifier si les dépenses imputées en charges récupérables le sont bien....par rapport au décret de 87 et de la jurispudence! |
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Borman
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 22:02:47
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"...faire ressortir la "tromperie" surtout si elle vient d'un professionnel, qui lui doit savoir calculer la provision sur charges"
Bonsoir nefer,
Je ne pense pas que ce soit une tromperie volontaire. Donc je n'irai donc pas jusque là.
J'ai indépedament de cela une assez bonne relation avec la propriétaire... Je me fais fort de lui en parler et de voir si elle conscent à réduire ce solde. Qui ne tente rien n'a rien. Sinon, je compte sur le sérieux de l'agence pour obtenir une mensualisation du réglement.
Merci encore, me voilà aguérri sur ce point... enfin je crois. |
Cordialement,
BORMAN. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 10:15:27
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| Et en effet, un locataire à qui on demande d'un seul coup une importante régularisation, peut demander à en étaler le paiement. |
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Sujet |
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2 questions : je suis bailleur & locataire et...
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