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vickes
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 18:36:43
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Bonjour à tous.
En Aout 2004: constitution d'une SCI et achat d'une maison franchement vétuste avec pour objectif de la rénover (45000€ sont prévus). Il s'agit de notre 1ère expérience de bailleur.
Mais il y a un locataire agé de plus de 70 ans avec un bail verbal.
Cette maison se situe dans un beau quartier d'une grande ville. Le loyer est de 200€ payé régulièrement mais parfois en retard. Nous souhaitions rénover pour la louer 1000€ (montant des échéances bancaires).
Le locataire occupe la maison depuis sept 1998; il refuse de signer un bail écrit, sans lequel nous ne ferons pas les travaux.
Le fils du locataire a installé des machines pour son activité professionelle mais seuls les associés l'ont constaté.
Une AG est prévue prochainement et nous souhaitions prévoir un courrier de résiliation de bail qui arrive à 9 ans (nous sommes dans le délai des 6 mois). Mais j'ai lu sur votre site que c'est que cela est plutot déconseillé.Nous souhaitons vendre et interrompre cette mauvaise expérience car avec des revenus relativement faibles, les échéances ne sont plus supportables.
J'attends vos idées et conseils et merci par avance.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 18:59:33
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Citation : Cette maison se situe dans un beau quartier d'une grande ville. Le loyer est de 200€ payé régulièrement mais parfois en retard. Nous souhaitions rénover pour la louer 1000€ (montant des échéances bancaires).
à moins d'avoir un accord écrit "béton", vous ne pouvez pas. il y a une procédure à respecter pour ce genre de clauses. par contre, n'héistez pas à consistuer un dossier pour tout retard de paiement : payer à temps est une obligation locative.
Citation : Le fils du locataire a installé des machines pour son activité professionelle mais seuls les associés l'ont constaté.
qui sont ces "associés" ou ces "machines"? trop vague pour vous répondre.
Citation : Une AG est prévue prochainement et nous souhaitions prévoir un courrier de résiliation de bail qui arrive à 9 ans (nous sommes dans le délai des 6 mois).
quel rapport avec l'AG ? si vous voulez donner congé (pour vente ? ou quoi ?), il faut connaitre en plus les ressources financières de votre locataire. Si ses ressources n'excèdent pas 1,5 fois le smic, vous pouvez oublier ou alors mettez vous en quête d'un appart similaire, dans le même quartier de cette ville et pour le même prix ...
il faudrait que vous puissiez donner une date exacte de début de cette location : sept 98: êtes-vous sûrs ? avez-vous des documents pouvant le prouver ? A partir de là, suivez l'art 3 de la loi de 89 qui dit en l'occurence: Citation : Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
il n'a pas à refuser: c'est votre droit que vous pouvez exercer via une injonction de faire (TI) ou bien via la commission de conciliation. A partir de là, en respectant les délais, vous pourriez réévaluer le loyer (art 17) pour l'amener à un niveau plus acceptable. je vous donne la loi de 89 sur laquelle vous devriez vous pencher sérieusement ...
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
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Cordialement, |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 19:51:34
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il me semble qu'avant de procéder à cette acquisition, vous ne vous êtes pas renseignés sur la législation locative....... |
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vickes
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 22:27:22
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Tout d'abord merci pour vos réponses rapides Joulia. Nefer merci de me remonter le moral === LOL, au vu de votre réponse je suis mal mais effectivement nous avons fait bcp d'erreurs (prêt aussi) Enfin voici les éléments demandés :
1) "Le fils du locataire a installé des machines pour son activité professionelle mais seuls les associés l'ont constaté." ===> le fils du locataire exerce une activité (déclarée ou non ???) et a installé des machines dans les debarras mais seulement les associés de la sci ont pu le constater lors d'une visite...
2) après vérification le nombre de retards de paiement est trop peu important.
3) le locataire a un revenu "déclaré" < 1.5 fois le smic et effectivement il sera impossible de trouver un logement identique à ce prix là. En revanche la vétusté (toiture, dépendances, boiseries...) de la maison ne permettrait -elle pas une remise à neuf avec une revalorisation du loyer? (en plus pour le locataire actuel une allocation logement pourrait prendre la différence à charge)
4) quel est le délai de l'injonction de faire (TI)?
5) Est-ce que la carence d'assurance habitation est un motif de résiliation? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 23:15:13
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Est-ce que ces machines sont encombrantes? Est-ce que leur utilisation s'entend de l'extérieur? Est-ce que la production est importante? Y a-t-il des camions de livraison? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 mars 2007 : 23:44:11
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vickes, on veut bien vous aider mais il faut aussi que vous vous penchiez sur les textes (donnés dans ma 1ere réponse). Commencez par lire la loi de 89 (vous verrez, elle est digeste ) et vous aurez réponse à votre question numéro 5.
2) injonction : tout dépend de l'encombrement du tribunal - ca varie d'un tribunal à l'autre (renseignement auprès du greffe).
1) rien n'empêche qq'un de stocker du matériel dans une dépendance ... sont-elles en fonction ? là serait la question à vérifier.
3) voir ce lien: http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N292.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Location&l=N289
et en particulier ... le chapitre sur les travaux (qui se trouve dans un sous-directory).
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vickes
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 13:07:13
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encore merci pour vos infos, effectivement nous avons lu la loi de 89 et j'ai d'autres questions plus relatives à la jurisprudence compte tenu de la sensibilité des juges par rapport à l'âge du locataire. Je tiens à rappeler que l'objectif n'est pas d'abuser de la condition du locataire mais d'améliorer la mienne (je travaille dans le social et ne souhaite pas déroger à mes convictions mais cette affaire me coute cher depuis 3 ans et il FAUT que je trouve une solution).
1) je ne saurai pas dire si les machines sont bruyantes, toutefois ne changent-elles pas la destination des lieux si le fils du locataire les utilisent pour une activité professionnelle même s'il s'agit d'une micro activité (artisanat)? et dans ce cas pourrait-il payer un loyer (le fils)? Le fils n'habite pas dans ce logement!! Comment prouve-t-on l'exercice d'une activité professionnelle ? c'est la parole des uns contre celles des autres...avez-vous des infos?
2) le défaut d'assurance peut conduire à la résiliation du bail mais le locataire qui reçoit une demande du bailleur peut tout simplement aller s'assurer et produire le document. Pourtant il n'aura pas été assuré auparavant? Est ce que le juge permettra tout de même la résiliation du bail?
3) en cas de gros travaux : le bailleur doit retrouver un logement décent et correspondant aux revenus du locataire c'est à dire dans notre cas un studio pour le même prix. Mais s'agissant d'une personne > 70 ans avec des revenus <1.5 SMIC, devrons nous trouver une maison à proximité pour un loyer de 200€ (impossible) ou nous faudra t-il simplement retrouver un logement correspondant à ses revenus (nous sommes prêt à faire une demande de logement social). Le bailleur doit-il se substituer à la famille du locataire et des services sociaux ou peut-il leur demander AUSSI d'intervenir? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 13:26:00
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Tout d'abord, mes questions visaient simplement à savoir si vous pouviez prouver l'exercice d'une activité industrielle dans le logement loué. Si vous pouvez la prouver, je pense que même si le bail est verbal, vous pourrez demander sa résolution. Ensuite, si vous ne pouvez ou ne souhaitez pas motiver votre congé par une faute, vous pourrez effectivement reloger le locataire en fonction de ses moyens, y-compris si le loyer proposé est supérieur au loyer actuel. Cela ne vous dispense pas, bien entendu, d'un motif de congé valable, ni des formalités. Quant à l'aide des services sociaux, bien entendu, vous pourrez la solliciter, simplement comme le locataire, en raison de son âge, ne sera pas expulsable, il n'aura pas ce motif de priorité sur les listes d'attente des logements sociaux. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 13:54:39
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Vickes, bon c'est bien, vous avancez dans la connaissance du droit immobilier .
1) ? - demandez (par LRAR) à visiter le logement pour faire des travaux ou autre excuse relative à l'entretien de la maison; le locataire doit vous laisser accès dans ce cas là et il faudra en profiter pour explorer les dépendances, prendre des photos et poser les questions ... cet artisan doit bien avoir des autorisations d'exercer son métier: pas possible d'investiguer de ce côté là pour voir où son entreprise est domiciliée ?
2) si vous l'assignez pour défaut d'assurance, la locataire aura tout le loisir de prendre une assurance, pour l'audition devant le juge et cela suffira au juge pour ne pas prononcer de résiliation ... ca se voit régulièrement - alors évitez-vous cette formalité, sans toutefois négliger de réclamer le certificat (cela ajoutera crédibilité à votre dossier).
3) il faut travailler conjointement avec les services sociaux ... les juges n'autoriseront pas le départ de votre locataire, à moins de lui trouver un autre appart, similaire, dans le même quartier de facon qu'elle ne soit pas "dépaysée" et à un montant de loyer que sa retraite lui permet de payer. donc presque mission impossible: oui, c'est dur et pas facile surtout s'il y a de la résistance de la part de la locataire. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 14:20:23
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le propriétaire n'a pas le droit de prendre des photos à l'intérieur du logement sans autorisation du locataire.
quant à faire partir une personne agée de plus de 70 ans....m^me avec un loyer identique ou inférieur, des éléments de confort supérieurs, ce locataire peut tout à fait refuser tout déménagement en raison de la perturbation apportée et aucun juge ne l'y forcera!!! |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 14:44:37
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Réellement, Néfer, aucun juge ne l'y forcera? |
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