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rico-kidego
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 02 mars 2007 : 11:00:32
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Bonjour
J'ai appris récement que ma salle de bain (et sa surface) ne figurait pas, comme partie privative intégrante de mon logement, sur le réglement de copropriété.
Ayant acquis mon logement en 2003, tel que, avec cette salle de bain : je n'ai effectué aucun travaux modificatif depuis. La création et l'aménagement de cette salle d'eau (non déclarée) dans un ancien comble n'a donc pût être réalisée par par les anciens occupants de mon appartement.
Pb : Le syndic ayant identifié ces modifications : il a été proposé et voté en assemblée générales, une nouvelle redescription des lots, et donc la rédaction d'un nouveau réglement de copropriété (avec métrage par un expert + validation chez un notaire). Coût de cette (mauvaise) surprise : 5000 euros dont près de 1300 imputable à ma charge (les autres co-propriétaires se sont défendus de devoir payer pour des travaux dont ils ne sont en rien responsables : ce qui semble légitime à priori !)
Mes questions sont donc les suivantes.
- Quels sont les recours dont je dispose pour contester la charge qui m'est imputée
- Comment identifier les responsabilités, sachant que j'ai qd même achété mon logement par agence en 2003 (honoraires = 8000 euros) + frais de notaire = 6000 euros
- peut-on poursuivre les anciens propriétaires qui ont fait ces mofications, l'agence qui a effectué la vente et/ou le notaire ? et comment ?
- par ailleurs, le métrage carrez de mon appartement (effectué en 2000 par un cabinet reconnu) m'a pas été rapproché du descriptif des lots dans le reglement de copro : Il me semble qu'il aurait dût le faire (?). A ce titre : il semble avoir une responsabilité importante dans la non-identification de ces travaux non déclarés.
Peut-il être responsable et poursuivi ?
merci de vos précisions
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 11:35:58
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| avez vous vérifié la désignation des lots figurant dans votre acte de vente ??? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 12:12:14
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Si l'aménagement a été fait par le vendeur, il était nécessairement au courant de son illégalité, donc vous pouvez le poursuivre sur le fondement du dol puisqu'il ne vous l'a pas dit (l'existence d'un vice caché ne suffit générlement pas, car la plupart des actes de vente exonère le vendeur de sa responsabilité pour les vices cachés).
Si en revanche il a acheté le bien avec la salle de bains, il n'a pas nécessairement connaissance de son illégalité et vous ne pourrez rien contre lui. Pour le savoir, son propre acte d'achat pourra être rapproché de l'acte de vente que vous avez signé. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 16:32:35
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Un bon conseil pour un premier temps : un rendez vous chez le notaire rédacteur de l'acte. C'est votre propre notaire ?
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 17:22:50
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| le mien avait fait rajouté une ligne signalant que je prenais en l'état descriptif de l'acte (ajonction d'un petit bout de couloir), signalé dans les actes notariés depuis xxxx années. |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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rico-kidego
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 02 mars 2007 : 23:26:43
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Entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte final, j'avais les 2 derniers comptes rendus d'AG, mais pas le règlement de copro (qui lui, m'aurait permis de comparer les lots vendus avec le descriptif sur le règlement). C'est visiblement risqué
Le notaire qui a rédigé l'acte de vente n'est pas mon notaire, mais celui du vendeur à l'époque. Peut-être effectivement se serait une bonne idée de le contacter et lui soumettre cette situation pour avoir un avis.
Ce qui m'intrigue aussi ; c'est la loi Carrez qui a été effectuée par un cabinet , mais qui n'a jamais été rapproché des lots décrits sur le reglement de copro. Un me semble qu'il y a là un "lièvre" non ?
Merci pour vos précisions en attendant. je reste preneur de toute autre infos. |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 08:52:31
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La loi CARREZ a pour but de protéger l’acheteur quant au fait que la surface privative mentionnée sur la promesse de vente corresponde bien à la réalité, c’est donc pour protéger l’acheteur d’une éventuelle dérive de surface entre l’existant et ce qui est proposé à la vente.
il n'est pas mentionné dans la loi Carrez que le professionnel qui procède à cette mesure a obligation de reprocher le résultat avec le règlement de copropriété ou l’état descriptif qui éventuellement y est joint.
Il mesure et informe l’acheteur de son résultat et dans la présente il me semble que la mesure n’est pas contestée, il n’y a donc pas « de lièvre » à mon avis.
Par ailleurs au jour d’aujourd’hui vous êtes le seul à qui le syndicat peut s’attaquer quant à ce « détournement » de partie commune modifiée en cuisine…..le syndicat n’a plus aucun lien avec l’ancien propriétaire c’est donc à vous qu’il appartient de régulariser vis-à-vis du syndicat qui maintenant est attentif.
La solution proposée par le syndic et apparemment acceptée par le syndicat est conciliante et sage et ne vous lèse pas même si vous payez 1.300€ pou la régularisation des documents....je trouve même surprenant que le syndicat ne vous oblige pas à la totalité des frais induits par cette rectification....et vous avez peut-être intérêt à ne pas trop provoquer les copropriétaires car vous risquez que ceux qui, déjà sont conscients de devoir se partager le solde des 5.000€ (soit 3.7000€) alors qu’il sont totalement étrangers à cette situation, ne vous en fasse grief.
En pour terminer cette redescription a été proposée en assemblée générale et acceptée…..si le PV de cette assemblée est diffusé, si le délai légal de contestation est écoulé (2 mois) la résolution est exécutable et non contestable.
Quant à poursuivre le vendeur, l’agence, le notaire.....la présente vous coûte actuellement 1.300€......faites appel à un avocat vous laisserez à titre de premier versement 1.000€ et ceci pour un résultat des plus incertains
n'oubliez pas que le syndicat aurait pu exiger la restitution des parties communes et sa remise en l'état initial et à vos frais exclusifs.....or il n'en a rien fait.
Comment se fait-il que le syndic découvre cette situation 4 ans après le transfert des biens? la réponse est donné sur l'autre topic
complément d'information: en ce qui concerne les tantièmes qui d'évidence seront modifiées....il n'y a pas lieu de revenir en arrière pour rattraper les charges. |
Edité par - rkl le 03 mars 2007 11:25:29 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 09:51:37
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il n'y avait que vous, avant la signature de l'acte, qui aurait pu s'apercevoir que le descriptif sur le RCP ne correspondait pas à la réalité de l'appartement.
d'ou l'importance de lire le RCP avant la signature de compromis
vous auriez alors pu mettre cette régularisation dans les conditions suspensives....(tous les frais auraient été à la charge du vendeur)
comme dit par RKL, le syndicat aurait ou non seulement refuser ce modificatif, exiger la remise à l'état initial, OU exiger la prise en charge de tous les frais par vous même |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 10:41:35
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Citation :
vous auriez alors pu mettre cette régularisation dans les conditions suspensives....(tous les frais auraient été à la charge du vendeur)
il est exact que RICO-KIDEGO "aurait pu" mais avec des "si" on.....
mais rarement les prétendants à l'achat le font, souvent par ailleurs ils méconnaissent totalement la copropriété et ses détours.....ceci d’autant plus qu’il sont à leur premier achat et dans l’euphorie de cette acquisition.....confirmation est apportée par l'autre topic que vous êtes à votre premier achat
mais là intervient le notaire qui a obligation du conseil et c’était peut-être au notaire de prendre les précautions nécessaires pour palier à ce type de désagrément.
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Edité par - rkl le 03 mars 2007 17:42:01 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 11:32:09
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à RICO-KIDEGO
je viens de me rendre compte que vous avez ouvert un autre topic intitulé « contestation d’assemblée générale / délai » http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50773
C’est regrettable que vous ayez déposé votre problème dans deux topics, ce qui, non seulement disperse les informations que vous apportez mais désinforme les intervenants sur ce forum qui souhaite vous répondre.
maintenant je vois que les 3.700€ ne sont pas supportés, ainsi que le laissait entendre vos post, par les autres copropriétaires mais en exclusivité par le deuxième contrevenant qui a lui aussi modifié son lot sans accord…..vous partager entre vous et ce copropriétaire le coût induit par la modification du RC.
Aussi je raye (en rouge) la partie de mon analyse précédente qui se met hors sujet.
Contrairement à ce que vous croyez vous êtes, vis-à-vis du syndicat, autant à tord pour la modification de votre lot en introduisant une cuisine au détriment des parties communes, que l’autre propriétaire même si celui-ci a fait lui-même les modification alors que ce n’est pas le cas pour vous……vous achetez et devenez propriétaire et à ce titre unique responsable de l’actuel et du passé (désolé !)……
Le syndicat n’avait pas à pénaliser l’autre propriétaire sous ce prétexte et de ceci le syndic ne pouvait ignorer.
Je vous invite à très vite vous rendre chez votre buraliste et d’y acheter « le particulier » qui actuellement est en kiosque et qui présente son nouveau « GUIDE du PROPRIETAIRE » édition hors série 2007 n° 1011B pour la somme modique de 7,50€....vous y trouverez inclus le texte intégral de la loi (du 10 juillet 1965) concernant la copropriété, mise à jour et tout particulièrement les articles 42 & 49 cités par NEFER
Vous avez absolument besoin de vous informer….bonne lecture et relecture la copropriété c'est aussi votre affaire |
Edité par - rkl le 03 mars 2007 11:47:27 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 03 mars 2007 : 16:01:46
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Vu l'art 4 du décret d'application de la loi;
Aux notaires l'obligation qui leur est faite par l'art 4D de donner connaissance aux acquéreurs d'un lot ou d'une fraction de lot, du réglement de copropriété, de l'état descriptif de division, et des actes qui auraient pu les modifier, afin que ces différant actes soient opposable à l'acquéreur, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier
Article 4
Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N357.xhtml?&n=Logement&l=N15
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 04 mars 2007 : 23:09:54
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Bonsoir à tous
Un copropriétaire poursuivi par le syndic au nom de la coprio, suite à une longue procédure ; (TGI, cour d’appel) pour avoir réalisé des menus travaux sur son lot sans accord de l’AG. Évidemment, dans ces cas la c’est l’absence d’autorisation qui prime, malgré que ces travaux ne gène personne et réalisé sur ses partie privative (pavillons individuelles)
Seule satisfaction pour ce copropriétaire c’est que en appel, le dommage et enterrais lui ont été supprimé en appel et l’astreinte, 15Euros jour, 3 mois après signification et pour seulement 3 mois.
Le syndic, pour faire exécuter la décision de justice ; démolition et payement art 700, 2 fois = 3000 Euros. Il fait tout d’abord appel à huissier qui lui signifie un commandement à payer. Ce Copropriétaire passe un accord avec l’huissier pour payer en plusieurs fois.
Avant le dernier payement il se voit livrer une assignation à comparaître par devant le juge de l’exécution au nom de la copropriété représenté par le syndic qui a nommé un nouveau avocat pour ça et engagé des fonds sans autorisation de l’AG, donc il a pris seul ces initiatives Sans même en aviser le Conseil syndicale
1 Nomination d’un avocat
2 Dégagement des fonds pour le payer
3 Engagement d’une procédure en justice
Les deux procédures (TGI, cour d’appel) ont durés 6 ans, la copropriété, bien qu’ai été informé du déroulement des procédures lors des AG, il n’a jamais été consulté pour un vote d’accord pour cette longue procédure que en fin de compte, les 60% des copropriétaire ont été renouvelés depuis par les ventes
Je pense que la il y a abus et faute professionnel du syndic
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le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 07:06:22
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à SIDONIE
je ne comprends pas votre message sauf que vous semblez « avoir déjà donné » mais là n’est pas le problème de RICO-KIDEGO
vous dites que
Citation :
Seule satisfaction pour ce copropriétaire c’est qu’en appel, le dommage et enterrais lui ont été supprimé en appel et l’astreinte, 15Euros jour, 3 mois après signification et pour seulement 3 mois.
Je crois comprendre « enterrais » = « intérêts ».... même si la demande en dommage a été repoussée par la Cour d’Appel (ce qui n'est pas surprenant)donc d’évidence les intérêts, et si l’astreinte a également été repoussée en laissant un délai de 3 moi pour permettre la dépose des aménagements il n’en ressort pas moins que le copropriétaire a également été condamné en appel.
Je n’y vois aucune satisfaction pour le propriétaire pris en défaut car, et sauf erreur, il a été condamné aussi bien en 1ere instance qu’en appel puisqu’il a été condamné à l’article 700 ceci à deux fois donc je suppose une fois à chacune des procédures ( pour un total de 3.000€) et de surplus il a été condamné à démolition.
Il semble dans votre cas que le syndic ai très bien mené la défense et protégé les intérêts du syndicat et vous le lui reprochez.....
de surplus il n’est pas concerné par l’accord fait entre le propriétaires attaqué et l’huissier et c’est à très juste titre qu’il l’a assigné au paiement.....l’huissier ne pouvait accepter le paiement échelonné qu’avec l’accord du syndicat à qui revenait le montant de l’article 700 or il semble que ce ne soit pas le cas, et je suis presque convaincu par ailleurs qu’en ce qui concerne ses frais propres (ceux de l'huissier) que ceux-ci ont d’évidence été soldé par le premier versement et non étalés…..
Vous dites encore
Citation :
Les deux procédures (TGI, cour d’appel) ont durés 6 ans, la copropriété, bien qu’ai été informé du déroulement des procédures lors des AG, il n’a jamais été consulté pour un vote d’accord pour cette longue procédure
vous lui reprochez de n’avoir, en cours de ces 6 années pas consulté le syndicat..... mais nul besoin est si ce n’est qu’avoir l’autorisation pour aller devant le tribunal de première instance et dès lors que celle-ci est acquise par le syndicat et existe pour toute la durée de la procédure, dure-t-elle six ans voir plus.....et les propriétaires entrant y sont liés et il n’est pas besoin de les reconsulter, même si 100% de ceux-ci se sont renouvelés.
La procédure est engagée par la volonté du syndicat, seule cette même volonté (via une décision en assemblée, décision qu’aurait pu proposer tout copropriétaire via l’ordre du jour) aurait pu l’arrêter et ceci à tout moment.
De surplus je pense que le syndicat à gagné en première instance et s’il y’ eu appel c’est que cet appel a été introduit par le propriétaire attaqué ( la copropriété n’y avait d’évidence aucun intérêt).....dès lors que le syndicat fait l’objet d’une attaque en appel il n’est pas besoin pour le syndic d’avoir l’autorisation de se constituer en défense, ceci lui est même imposé à défaut de le faire le syndicat aurait pu être condamné.
Là encore il n’y pas faute du syndic.....
pour clôturer je note que dans votre cas c'est le copropriétaire attaqué qui est à l'origine des aménagements alors qu’il en est différemment dans le cas de RICO-KIDEGO ou ces aménagements ont été installés par le propriétaire précédent……ceci faisant à RICO-KIDEGO qu’il a droit à une décharge or il n’en est rien ainsi que je le disais déjà précédemment....le syndicat s'adressera toujours à l'interlocateur en face de lui: le copropriétaire du moment.
tout prétendant à l'achat en copropriété acquiert aussi bien l'actif que le passif, c'est à lui qu'il appartient de se retourner vers son vendeur si problème.....mais là c'est une autre histoire
Et surtout ne croyez pas que je sois syndic professionnel......il n’en est rien mais si dans la présente j'ai pris sa défense
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Edité par - rkl le 05 mars 2007 09:35:08 |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 11:02:20
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Merci rkl de ces renseignements mais tout de même, avoir déclenché une assignation à comparaitre, nommé un nouvel avocat étrangère à la procédure initiale, payer cet avocat, tout ça sans prévenir personne
Comme il en veut à ce copropriétaire, à la dernière
AG de lors que le jugement était rendu, il a explique en assemblée que l’exécution était inéluctable et que nul ne peuvent y s’opposer, l’assemblée était disposé à lui accorder une autorisation à postériori mais ils ont crus le syndic
Ne y voyez vous rien d’anormale ?
Excusez la faute d’intérêts orthographique |
le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 11:55:46
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| Il est probable, et cela se sentait, qu’il y’a brouille entre le syndic et le copropriétaire attaqué sinon le syndic ne l’aurait pas assigné au paiement mais le syndic a utilisé ce moyen qui est légal et non contestable.....cette assignation est bien la suite de la procédure initiale et non étrangère à celle-ci, elle y est totalement associée. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 12:06:38
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Permettez que je revienne à la question initiale, perdue de vue ..
Rico indique :
"...il a été proposé et voté en assemblée générale, une nouvelle description des lots, et donc la rédaction d'un nouveau réglement de copropriété (avec métrage par un expert + validation chez un notaire)Coût de cette (mauvaise) surprise : 5000 euros dont près de 1300 imputable à ma charge."
Sur ce qui est présenté ici, il ne s'agit pas de "rédiger un nouveau RDC", mais d'entreprendre la seule modification de l'EDD pour ce qui concerne le descriptif de son seul lot ..non conforme !
Pour les tantièmes, il n'est pas nécessaire non plus de faire appel à un "expert", style géometre, pour ajouter quelques tantièmes, si besoin est !
Car je suppose que l'acte passé par Rico mentionne pour son lot privatifs "un apparte de X pièces comprenant séjour, chambre, wc, salle de bain....et les X tantièmes des parties communes."
Je le suppose !
Le notaire, "..garant de l'authenticité des actes passés par devant lui ..", se doit de vérifier la conformité de ce qu'il enregistre comme étant authentique, ici le descriptif du lot vendu.
Bien entendu, si rico n'a pas sur son acte un lot privatif qui précise une salle de bain, il en va tout autrement ......
En résumé, il s'agit pour lui de prendre en charge la seule modif de l'EDD pour son seul lot "lot n°X ..... " + le tableau récapitulatif éventuel (cela tient sur une feuille A4) qui seront enregistré par acte notarié.
Il n'y en a certainement pas pour 1300 €, dépense privative que ne peut lui "facturer" le syndicat.
Autrement dit, la rédaction d'un nouveau réglement de copropriété éventuelle, selon L.art.49 par exemple, n'a rien à voir avec cette modification.
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 12:35:32
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Dans le problème posé par RICO-KIDEGO et qui concerne la nouvelle rédaction du RC il s’agit de reécrire les tantièmes conséquemment aux modifications apportés sur deux lots au détriment des parties communes, modifications apportées non pas par un seul copropriétaire mais par deux.
RICO-KIDEGO est sollicité pour 1.300€ et l’autre copropriétaire contrevenant pour le solde soit 3.700€ et, s’il existe cette différence elle provient, selon RICO-KIDEGO, du fait que le syndicat a retenu que RICO-DIDEGO n’est pas à l’origine de la modification de son lot.....tant mieux pour lui car cette considération n’avait pas lieu d’être, un coproriétaire achète avec le crédit et le débit (débit n'étant pas exclusivement comptable) qui s'attache au lot
Ainsi que le disait GEDEHEM L.art.49, n'a rien à voir avec cette modification
En effet dans la présente cet article ne peut être appelée puisqu’il ne s’agit pas d’adapter le RC par suite des modifications législatives.....et seul si tel avait été le cas le droit fixe était applicable.....mais sauf erreur de lecture du topic il n’a jamais été fait, par aucun des intervenants, référence à cet article 49 alors oublions le pour ce qui concerne la présente.
Le seul et vrai problème qui se pose actuellement à RICO-KIDEGO, c’est accepter ou rejeter la décision prise en assemblée.....et peu importe les « si » ou encore les « il aurait du… »
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Edité par - rkl le 05 mars 2007 13:22:19 |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 20:05:59
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Bonsoir, exusez moi si je passe à autre chose que le cas de RICO
Je suis content de trouver des compétents en matière juridique sur ce forum
J’en profite pour pousser plus en avant le problème qui tracasse notre copropriétaire matraqué par le syndic
Mas demande le plus important est de savoir s’il y a un moyen d’annuler cet assignation à comparaître devant le juge de l’exécution car cet assignation à été chargé de requête de manière disproportionné, un vrai matraquage voir le coups de semonce ou encor le coups d’achèvement pour ce pauvre diable.
Figurez-vous qu’il demande de porter les astreints à 30 Euros par jour, au lieux de 15 et a compter du premier jugement (2003) au lieux de seulement pour 3 mois vous vous rendez compte ?
Et le dommage et intérêts il n’y va pas avec le dos de la cuillère (6000 Euros) alors que sur le deux procédures on été refusés.
Bien sure il va refuser, il va targuer que c’est dans l’intérêt de la copropriété d’exécuter, oui mais il ne faut pas l’exécuter lui-même ce pauvre, ce n’est pas du tout ce qui avait annoncé à l’AG en octobre dernier, il avait fait comprendre que l’exécution ça venais d’ailleurs mais ce n’est pas possible, ce n’est pas le tribunal pénale qui a prononcé une pêne d’emprisonnement ! Il relève du code civil et pas du code pénale
Merci pour vos sujétions
Sidonie
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le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 22:49:46
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Pardon, sidonie, mais je suis comme rkl : je ne comprends rien à votre message.
Pour rico, se pose le problème de l'application de cette (pseudo) décision d'AG.
Car il s'agit manifestement sur le fond, si j'ai tout bien compris, d'une "mise en conformité de l'EDD/RDC avec l'existant, s'agissant du seul lot de Rico, et l'ajout d'une salle de bain dans le descriptif ......
"J'ai appris récement que ma salle de bain (et sa surface) ne figurait pas, comme partie privative intégrante de mon logement, sur le réglement de copropriété."
Pour ma part, je n'ai jamais vu de "surface" précisée dans un EDD/RDC, et je doute que les autres lots de la copropriété de rico aient leur surface précisée dans l'EDD.
D'autre part, il est fait mention : "La création et l'aménagement de cette salle d'eau (non déclarée) dans un ancien comble n'a donc pût être réalisée par par les anciens occupants de mon appartement."
D'abord, si cet ancien comble a été aménagé, c'est sans doute qu'il était inclu à l'origine dans le lot privatif acheté ensuite par Rico.
D'autre part, je ne sais pas si certains savent manier marteau et tournevis, mais je doute fort qu'aucun des copropriétaires n'aient jamais eu connaissance de ces travaux par le passé, l'aménageent d'une salle de bain n'étant pas classé dans les travaux silencieux.
Si l'AG veut maintenant "régulariser",je ne vois pas sur quel principe elle peut s'appuyer pour imposer à rico la prise en charge de cette "mise en conformité".
Rico a acheté en pleine connaissance de cause un bien qui comportait une salle de bain, lot de copropriété auquel sont attachés des tantièmes qu'il n'était en mesure ni de controler ni de vérifier.
Le fait que le syndicat ait tacitement accepté que ce lot soit modifié (Depuis quand ? Il ne pouvait en aucun cas l'ignorer), ne lui permet pas aujourd'hui d'imposer Rico, en particulier pour l'obliger sur une démarche (refaire le RDC) et un prix qui ne concerne en rien le syndicat lui-même.
Il faut que Rico regarde son titre de propriété et le descriptif qui y est précisé (la surface "carrez" n'a rien à voir vis à vis du syndicat : ne concernbe que vendeur/acheteur.).
Il est évident que la mention d'une salle de bain, et mieux de la mention d'un omble privatif inclu dans le lot ne permettrez pas a syndicat de lui reprocher quoi que ce soit !
Rico a pris ce qu'on lui vendait en pleine connaissance de cause. La non conformité de l'EDD/RDC avant la vente en 2003 n'estpas de son fait, de sa responsabilité.
En conclusion, Rico peut tout à fait de sa propre initiative mettre EDD/RDC en conformité, surtout si comble/SdeB absents de ses actes.
Mais une "décision" de l'AG qui ici tendrait à l'obliger n'est pas, selon moi, une décision décisoire !
Comprenons nous : si le syndicat veut mettre le RDC en conformiter, qu'il le fasse ..aux frais partagés.
Si Rico avait demandé à réaliser ces travaux privatifs et faire cette salle de bains, le syndicat pouvait conditionner son autorisation à la mise en conformité de l'EDD/RDC.
C'est là un cas très classique lorsqu'il y a modification du lot.
Mais dans le cas de Rico, il n'a sollicité aucune autorisation.
Il a acquis un lot pourvu d'une salle de bain dans un comble, équipement sans doute "oublié" tant par son vendeur que par le syndicat depuis des années, la mise en conformité du RDC ne le concerne pas spécifiquement.
Il faut vous rapprocher du notaire ayant rédigé les actes et voir avec lui ce qu'il en est de cette salle de bains et du comble. |
Edité par - gédehem le 05 mars 2007 22:54:17 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 06:24:19
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Décemment tout se mélange
Je vais tenter de résumer pour RICO qui devrait intervenir pour infirmer ou confirmer si besoin
Il faut de surplus noter que ce topic est à rapprocher d’un autre topic qui le complète:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50773
RICO achète un lot qui inclut une salle de bain.....on découvre 3 ans après le transfert de bien que:
-cette salle de bain est identifiée non pas dans la partie privative mais en partie commune, précisément les combles,
-RICO ne précise pas quel document (le RC, EDD ou autre plan) étaye cette affirmation,
-cette récupération a, semble-t-il, été faite sans autorisation du syndicat,
-RICO n’est pas à l’origine de ce détournement,
-on ne connaît pas l’auteur de ce détournement
Un copropriétaire voisin s’accapare également une partie des combles et réhabilite cette surface en pièce habitable:
-cette récupération se fait également sans autorisation,
-l’auteur et contrevenat, quant à là, est identifié, c’est le propriétaire actuel.
Ceci appelle cela :
-Quel document permet en la présente d’affirmer que cette salle de bain s’est faite au détriment des parties communes ? Est-ce le RC qui qualifie les combles de parties communes ?
-pour ce qui concerne RICO, y’a-t-il réellement eu détournement de cette partie commune pour réaliser cette salle de bain dans les combles....en effet ainsi que le dit GEDEHEM de tels travaux ne pouvaient échapper à la vigilance des copropriétaires ? peut-être qu’en réalité un accord a été donné et que celui-ci ai été oublié au fil du temps, cette extension de l’appartement pas la création de la salle de bain a-t-elle été déclarée au cadastre et si oui il y’a là la possibilité de localiser dans le temps cet aménagement….si plus de 10 ans l’annexion est définitive.
-pour ce qui concerne le copropriétaire voisin le détournement semble probant, l’auteur est identifié, la non autorisation est certaine.
Le syndicat recherche, et à très juste titre, que les documents de la copropriété soient à jour aussi il en fait supporter les frais que cette mise à jour implique aux deux copropriétaires qui oblige à cette modification et qui bénéficient de ces détournements....est-ce vraiment anormal ? j’en suis pas convaincu car lorsqu’un copropriétaire désire acheter une partie commune, c’est en principe le demandeur donc lui et lui seul qui assume les frais de modification des pièces tel que RC et EDD et non le syndicat qui ne demande rien.....voir les nombreux topic faisant référence à ce genre d’opération.
N'oublions pas que syndicat aurait pu, dans la présente :
-rechercher la mise en état initial, le syndicat n’en fait rien,
-recherche un dédommagement pour la surface détournée des parties communes, une récupération de partie commune se fait en principe contre paiement au même titre que n’importe quel achat, le vendeur étant le syndicat....le syndicat visiblement ne recherche pas cette indemnisation,-ne pas tenir compte de la situation particulière de RICO…..c’est lui, et non les anciens propriétaires qui est aujourd’hui redevable envers le syndicat.
Je trouve que RICO prend un risque en recherchant une responsabilité autre que la sienne, c’est lui qui aujourd’hui est le contrevenant par devant le syndicat, il est aujourd’hui propriétaire et membre du syndicat…..l’ancien propriétaire qui est à l’origine n’ayant plus de lien avec le syndicat, le seul lien qui existe entre l'ancien copropriétaire et RICO c'est l'acte de vente.
Si aujourd’hui le syndicat recherche que les frais de modifications des pièces tel que RC ET EDD soient pris en charge par les deux contrevenants, cela compense très partiellement le montant auquel il aurait pu prétendre si ces parties communes avaient été vendues et non aliénées
RICO pourrait éventuellement s’attaquer à l’ancien propriétaire pour lui avoir vendu un bien, en l’occurrence la salle de bain, dont il n’était pas propriétaire des lieux.
Quant à prouver une faute du notaire ceci me parait moins évident même si celui doit garantir la transaction.....en effet je ne vois pas par quel moyen il aurait pu être averti du détournement d’une partie des parties communes
A lire impérativement
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343
et encore
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=222
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Edité par - rkl le 06 mars 2007 08:24:30 |
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sidonie
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 10:18:09
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On me laisse tomber ?
Il y aurait il moyen de faire reporter cet audience chez le juge d’exécution ?
Pour que l’on puisse convoquer une AG extraordinaire et décider nous même la suite à donner à cet ta affaire
On va pas laisser ce syndic massacrer un copropriétaire rien que pour satisfaire ses désirs de vengeance
Merci à rkl mais aussi à tout c’eux qui ont un idée la dessus
Il y a urgence, la convocation est dans 7 jours |
le syndic? non merci, j'ai déjà donné |
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Travaux non déclarés en copro - recours
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