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duriejp
Contributeur débutant
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 Posté - 06 mars 2007 : 14:56:33
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Bonjour,
Le CS a mis a l'ordre du jour le changement de syndic, a mon avis de manière un peu précipitée.
La rédaction de l'ordre du jour est sious la forme à déconseillée (point 1: renouvellement du mandat... , point 2: nomination d'un nouveau syndic.... J'ai bien noté le risque couru avec cette formulation(risque de ne pas voter le pint 2 !!!)
Mes questions:
1. l'AG est prévue le 21 mars y a t il possibilité de faire changer la rédaction de l'OJ.
2. il nous est proposé un seul syndic en remplacement est ce légal ?
3. que se passe t'il si la résolution 1 est votée et la résolution 2 rejetée ?
4. Comment se déroule le reste de l'AG si la résolution 1 est votée ?
5. Maintenant que le processus est lancé est il de notre intéret de ne pas changer de syndic, sachant que si le syndic est reconduit il aura tendance à se sentir fort !!!
Merci de vos réponses.
ps: j'ai deja mis ce post a tort dans la catégorie "Assemblées" (mal placé je pense)
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Edité par - duriejp le 06 mars 2007 18:22:19 |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 16:38:32
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vous êtes obligés de passer par deux résolutions. Le fait qu'un seul syndic soit proposé n'est pas rédhibitoire, si le CS a correctement accompli sa mission.
Si vous dénoncez l'ancien syndic, et refusez de voter le nouveau, un administrateur judiciaire prendra an charge votre copro : très mauvais choix. En clair, celui qui vote contre l'ancien syndic doit voter pour le nouveau. Le fait de ne pas proposer plusieurs syndics est criticable si vous avez voté un seuil à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. Ceci est théorique, car un problème surviendrait dans le cas suivant : le nouveau syndic est élu et un copro qui a voté contre va au TGI, en étant conscient de sa démarche, qui revient à faire nommer un administrateur judiciaire. |
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duriejp
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 20:09:19
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Merci pour la réponse en particulier en ce qui concerne le problème du seuil. Effectivement ce seuil a été voté l'an dernier !!! le point 2 de l'ordre du jour peut il etre invalidé au cours de l'AG par le président ou tout autre participant. Si c'est le cas qu'en advient il du point 1 qui lui est obligatoire ? voter contre serait de passer automatiquement par la case administrateur judiciaire... donc sans doute continuer avec le syndic atuel.
N'est ce pas un moyen élégant de sursoir au changement de syndic et se donner un an de réflexion ?
Par ailleurs le renouvellement porté à l'OJ étant de 1 an est il possible à l'AG de modifier et passer à 3 ou 6 mois ?
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 13:47:33
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je ne suis pas sûr de vous comprendre.
Résolution 1 : reconduction de l'ancien syndic. Si on ne vote pas sa reconduction, son mandat est terminé, quelle soit l'issue de la résolution 2
Résolution 2 : vote du nouveau syndic. Cette résolution n'est votable qu'à la condition que l'ancien syndic ne soit pas reconduit. Si le vote est poisitif, le nouveau syndic prend le relais. Sinon, un administrateur judiciaire est nommé, il ne peut traiter que les affaires courantes :à éviter absolument
je vous engage à vous poser les questions de fond :
-l'ancien syndic est il mauvais ?
-le nouveau est il meilleur ?
-Le syndicat souhaite-t-il changer de syndic ?
La réponse à ces questions déterminera votre ligne de conduite de façon nettement plus claire et saine. A vous lire, le syndic se sent sur la porte de sortie, croyez qu'il sera motivé à gérer au mieux vos intérêts s'il est reconduit ... pour une année de réflexion ? |
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duriejp
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 18:00:43
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En fait le probleme est là !!!!
Les questions de fond
-l'ancien syndic est il mauvais ?
-le nouveau est il meilleur ?
-Le syndicat souhaite-t-il changer de syndic ?
n'ont pas été examinées avant de mettre la question à l'ordre du jour. En fait ce n'est pas le CS qui a déclenché le processus mais 4 ou 5 copropriétaires de manière précipitée.
Nous allons etre confrontés à un vote "fermé" et ce sans avoir réellement évalués les conséquences.
Est ce que le point 2 peut etre invalidé en AG du fait de l'absence de plusieurs devis de Syndic ?
Le Syndic actuel semble prêt à se battre pour garder le contrat..
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 14:25:24
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pour invalider le point 2, il est éventuellement possible de faire jouer la question du seuil, question à poser au syndic et au président de CS. Je ne vous conseille pas de partir sur ce terrain.
Mieux vaut faire la tournée des copros, en demandant la feuille de présence au syndic (le syndic a obligation de vous la communiquer, vu vos motivations, il s'en fera un plaisir). Expliquez bien qu'il ne faut pas changer de syndic et faites la cueillette des pouvoirs, dont vous assurerez la distribution en début d'AG. Vous êtes sûr que l'ancien syndic sera reconduit. Si le CS est moteur dans le changement, votre démarche vise à débarquer le CS : l'intérêt que vous marquez pour la copro doit se concrétiser par votre rentrée dans le CS. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 16:21:52
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Il manque : " à défaut " dans l'ordre du jour.
C'est idiot mais pas dramatique. Si le syndic en place est " renouvelé ", le point 2 tombe ipso facto |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 16:59:31
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| J'ai lu trop vite votre post, les 4 ou 5 ne font pas partie du CS : très simple que le CS organise la chasse au pouvoir pour reconduire le syndic en place. Il y a plusieurs années, j'ai eu le même cas de figure : le quorum est monté à 98 % |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 17:37:50
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vous avez ouvert un 2ème topice avec la même question sous http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50932.....c'est regrettable
sur l'autre topic on peut y lire que le président a pouvoir de modifier l'ordre du jour .....si celà est exact et celà l'est, je ne suis pas convaincu que ceci puisse s'appliquer en ce qui concerne les points 1 et 2.....il me semble évident et incontournable que se pose prioritairement la question du renouvellement de l'ancien mandat (ou sa reconduction) et c'est seulement après y avoir répondu que l'on puisse rechercher, par le point 2, la nomination d'un nouveau syndic.
En toute logique vous ne pouvez décider pour un nouveau syndic alors que vous n'avez pas pris la décision quant à la révocation de l'ancien
En réponse à vos questions
"2. il nous est proposé un seul syndic en remplacement est ce légal ?" OUI
"3. que se passe-t-il si la résolution 1 est votée et la résolution 2 rejetée ?" la résolution reconduit l’ancien syndic dans sa fonction.....le point 2 concernant l’éventuel nomination d’un nouveau syndic n’a plus sa raison d’être....il n’y aura pas de vote...JPM aavait répondu
"4. Comment se déroule le reste de l'AG si la résolution 1 est votée ?" tout à fait normalement…pourquoi en serait-il autrement ?
"5. Maintenant que le processus est lancé est il de notre intérêt de ne pas changer de syndic, sachant que si le syndic est reconduit il aura tendance à se sentir fort !!!" pas évident car il percevra l’avertissement…par ailleurs pour pouvez amener la durée de son mandat à 1 an et non obligatoirement à 3 ans
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Edité par - rkl le 09 mars 2007 17:52:13 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 18:33:16
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Rkl,
Dites moi légalement ce qui empêche le président de séance de mettre le point 2 avant le point 1.
Dites moi légalement ce qui empêche l’assemblée générale de voter le point 2 avant la point 1.
Dès que l’assemblée générale démarre, le mandat du syndic sortant est en jeu, est à partir de là autant de mandats inscrits à l’ordre du jour ont tous la même valeur légale et à ce titre rien n’empêche le président de séance de modifier le point 1 et 2.
A votre avis si le point 2 est voté avant le point 1 que se passe-t-il ?
Le point 1 tombe ipso facto, comme le dit JPM.
La seule précaution à prendre est de ne pas nommer le syndic secrétaire, c’est tout.
Voyez ce lien :
La désignation du président de l'assemblée générale :
Le président anime la séance, dirige les débats et organise les votes.
Le président a le pouvoir de modifier l'ordre de vote des résolutions.
http://www.mon-immeuble.com/dossierAGderoulement.htm
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Edité par - ETASPAK le 09 mars 2007 18:42:54 |
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duriejp
Contributeur débutant
15 réponses |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 19:02:23
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Ok ESTAPAK je n'ai pas de texte légal à vous opposer si ce n'est le bon sens ....mais avez-vous vous-même ce texte légal si ce n'est un renvoi vers "MON-IMMEUBLE"....
d'évidence vous rapporterez le texte légal (art. de la loi ou du décret ou jurisprudence)auquel on pourrait faire référence, je vous en serai gré.
par ailleurs il me semble que JPM, dans son post, passait du point 1 à 2 et ne s'est pas prononcé quant à l'éventualité de soumettre à l'assemblée le point 2 avant le 1.....vous interprétez précipitamment mais il appartient à JPM de confirmer si oui ou non il avait répondu dans le sens tel que vous l'avez perçu....
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 19:33:51
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Rkl, je n’ai que la réponse d’un avocat à la cour à vous donner, excusé du peu .
Voyez ce lien :
Comment se nomme un syndic ?
Renouvellement du mandat de l'ancien syndic porté au début de l'ordre du jour.
Par cette ruse classique l'ancien syndic fait souvent admettre à l'assemblée qu'ayant valablement désigné un syndic, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort du second, et il est porté sur le procès-verbal que son élection n'a pas eu lieu car il n'était pas nécessaire de voter.
Soyons clair : cette pratique est abusive.
Rien n'empêche qu'une assemblée vote en B le contraire de ce qu'elle avait voté en A.
Il est donc parfaitement possible que la même assemblée désigne plusieurs syndics.
Le syndic ayant mandat pour exercer est alors celui élu en dernier (en effet, il ne s'agit pas d'un vote par élimination entre plusieurs candidats, mais une succession de décisions individuelles).
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-3-23.htm
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 21:05:38
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"dites moi légalement...."
j'ai bien lu l'analyse de Maître DIEBOLT....
j'ai également visualisé la vidéo, celle-ci ne fait absolument pas référence en problème qui nous interpelle.....elle était inutile
je n'y vois toujours pas la moindre trace d'une base légale que vous sollicitez de ma part mais que vous-même ne produisez toujours pas si ce n'est l'avis d'un avocat....j'aurai préféré l'avis d'un juge
j'attends avec curiosité JPM qui disait que
"C'est idiot mais pas dramatique. Si le syndic en place est " renouvelé ", le point 2 tombe ipso facto"...
son smilie risque de perdre son grand sourire |
Edité par - rkl le 10 mars 2007 07:47:22 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 21:46:59
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Pourquoi donc chercher des complications ....
Tout d'abord, lorsque la question de la désignation du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est que le mandat du syndic sortant est censé se terminer à la date et à l'heure de cette AG.
Ensuite il ne s'agit pas pour le sortant d'un "renouvellement", qui n'existe pas le mandat de syndic étant obligatoirement à durée déterminée, mais de la désignation "à nouveau" de l'ancien syndic, ce qui n'est pas du tout la même chose.
Autrement dit, que ce soit le sortant ou un autre, les 2 propositions concourent à égalité sans qu'il y ait primauté de l'une sur l'autre.
Dit autrement : c'est à l'AG de déterminer quelle candidature elle va examiner en 1er.
Ceci sous entend que l'AG soit préparée avec rigueur par une équipe, un groupe qui sait de quoi il s'agit du déroulement d'une AG, ici particulière s'agissant éventuellement de changer de syndic.
IMPERATIF :
- trouver un Pdt de séance sachant diriger, présider une réunion et ayant quelques connaissance sur l'AG d'un syndicat.
- trouver un secrétaire de séance : c'est capital lorsqu'on change de syndic.
- trouver des scrutateurs (au moins 2) chargés de procéder aux décomptes des voix lors des votes.
Il leur faudra une liste des copropriétaires (ordre alpha) avec leurs tantièmes : à préparer à l'avance.
Si impossible, l'établir à partir de la "feuille de présence" (on prend le temps qu'il faut) ou on la complete s'il manque des infos à celle préparée à l'avance.
Ensuite, une fois élu, le pdt de séance se fait remettre la "feuille de présence" (émargement controlé par les présents et le CS). Il ne commence pas l'AG tant qu'il n'a pas vérifié et validé cette pièce indispensable et les mandats annexés.
Ceci fait, le pdt ouvre la séance et passe à l'ODJ.
La 1ère question à aborder est l'approbation des comptes.
Ensuite c'est sans doute la question du "quitus". Vous savez qu'il ne faut pas le donner ...
Après vient tout de suite l'élection du syndic, même si ce n'est pas cet ordre qui est prévu : ici, la pertinence des choses fait que c'est cette question qui doit s'imposer : au pdt de séance d'être ferme là dessus.
Pour l'élection du syndic, le pdt demande au "sortant", qui n'a pas de fonction dans l'AG si ce n'est celui de "conseil", ...de sortir !
L'autre candidat (le nouveau), qui attend dans le couloir, entre pour se présenter et "se vendre" à l'assemblée.
Présentation faite il ressort pour papoter avec son "collègue" et l'AG, sous l'animation du PDT, débat et décide par qui elle va commencer le vote, le candidat A ou le candidat B.
(On peut faire à pile ou face, mais c'est moins démocratique  ).
Vous comprenez que le choix de l'odre des candidatures et le débat sur ces candidatures doit se faire hors la présence des candidats concernés .. donc du "sortant".
C'est la pratique courante de tout jury : les délibérations ne sont jamais faites en présence des candidats.
Le choix étant fait, le pdt de séance fait procéder au vote sur le candidat retenu majoritairement.
Les scrutateurs scrutent, donnent le résultat au pdt, lequel l'annonce à l'assemblée, le secrétaire l'enregistre.
On fait un tour dans le couloir, on leur donne le résultat et on invite l'élu à rejoindre l'assemblée.
Eventuellement, mais je le conseille vivement, le secrétaire de séance démissionne et le pdt propose la candidature du syndic élu à la fonction de secrétaire. Hormis les 3 questions qui précèdent (comptes, quitus, élection syndic) c'est lui qui établira le reste du PV et qui procédera plus tard, étant LE syndic, à la notification de ce PV à ceux concernés.
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Edité par - gédehem le 09 mars 2007 21:54:46 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 22:13:19
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| merci GEDEHEM, efectivement je me suis laissé entraineer... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 22:23:12
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Rkl,
Sur ce forum, vous avez plusieurs intervenants qui se trouvent être, soit des copropriétaires, soit des syndics bénévoles (pour vous servir), soit des syndics professionnels, etc.…….
Lorsque je donne une réponse j’essaye à ce qu’elle soit la plus crédible possible, comme nous tous d’ailleurs, et pour rendre plus vraisemblable ma réponse j’y joint les liens dans lesquels je trouve mes informations, c’est la moindre des choses, et croyez moi ce n’est le cas de tout le monde.
Ceci étant dit, lorsque je vous ai donné ma réponse suivit d’un lien de “ mon immeuble “ vous m’avez répondu “ mais avez-vous vous-même ce texte légal si ce n'est un renvoi vers "MON-IMMEUBLE" et je vous ai répondu “ je n’ai que la réponse d’un avocat à la cour à vous donner, excusé du peu “ et pour confirmer la crédibilité des écrits de cet avocat, qui je vous le rappelle est spécialisé dans le droit du logement, je vous mets une vidéo de France 3 qui confirme bien l'existence de cet avocat.
Ce qui démontre bien la véracité de ses écrits sur le site http://sos-net.eu.org/copropriete/
Certes la vidéo ne fait absolument pas référence au problème qui nous interpelle, mais autant que je sache, vos propos qui sont contraire au mien n’émanent que de vous et ne vous engage que vous seul.
Alors je vous renvoie la pareille en vous demandant de me rapporter le texte légal ou une jurisprudence faisant référence à vos dires « sur l'autre topic on peut y lire que le président a pouvoir de modifier l'ordre du jour .....si cela est exact et cela l'est, je ne suis pas convaincu que ceci puisse s'appliquer en ce qui concerne les points 1 et 2.....il me semble évident et incontournable que se pose prioritairement la question du renouvellement de l'ancien mandat (ou sa reconduction) et c'est seulement après y avoir répondu que l'on puisse rechercher, par le point 2, la nomination d'un nouveau syndic. » je vous en serai gré également.
A propos de la vidéo et de son commentaire, si pour vous elle a était inutile, je ne pense pas qu’elle le soit pour tout le monde au même titre que les réponses données par cet avocat spécialisé dans le droit du logement.
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 09 mars 2007 22:25:04 |
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greu666
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 19:16:02
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Bonjour,
Désolé, mais je n'apporte pas de réponse mais une question qui concerne également le changement de syndic.
Voilà, nous souhaitons changer de syndic (nouveau syndic trouvé), la prochaine AG est prévue début/mi avril 07, et à ce jour nous n'avons pas recu de convocation.
Nous savons qu'il faut envoyer une lettre rar en demendant au syndic actuel de porter à l'ordre du jour la résolution de "proposition de nouveau syndic" (+ autres points légaux). Mais la crainte que nous avons c'est que les convocations aient déjà été envoyées, et que par conséquence l'OJ ne puisse être modifié, et qu'au final l'actuel syndic soit reconduit dans un climat relationnel qui viendrait à se tendre encore plus (le syndic ayant eu connaissance de notre souhait de ne pas les reconduire).
Est-il possible de modifier l'OJ de l'AG sur ce point après avoir reçu les convocations de l'AG ?
Merci de votre aide.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 20:40:55
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non
il n'y a plus d'ODJ complémentaire depuis 2004 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2007 : 10:45:16
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..C'est pourquoi Greu66 doit envoyer vite fait une LRAR au syndic :
"Conformément à l'art.10 du décret de 1967, je vous demande d'inscrire la question suivante à l'ODJ de notre prochaine AG :
- désignation du syndic (proposition jointe (contrat Ste )"
Si elle arrive avant que ne soit rédigée la convoc c'est bon, si c'est après c'est pas bon ..
D'où l'urgence de l'envoi dès qu'on a une proposition. |
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changement de syndic à l'ordre du jour AG
Forum fermé
