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gizel_kerozen
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 07 mars 2007 : 15:01:39
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Bonjour
Je me trouve dans une situation délicate en ce moment avec mon propriétaire .
L'appartement dont je suis locataire depuis decembre 2004 a été racheté fin d'année 2005.
sachant que j'avais réglé le montant de la caution à l'agence qui nous a signé le bail, j'ai voulu appeller les propriétaires récemment (en février 2007) pour qu'ils me confirment qu'ils étaient bien en possession de cette caution. (dans la mesure où je compte quitter cet appartement dans quelques mois je voulais m'assurer que pendant la transaction entre l'agence et le nouveau propriétaire la caution n'avait pas disparu...)
A ce sujet là: pas de probleme, au téléphone le proprio m'assure etre en possession de la caution. cependant, il rajoute qu'ils ont recu un rappel de charge émanant du syndic pour l'année 2005.
je trouve que le retard est notable : rappel de charge pour 2005 annoncé en fevrier 2007 !! (je signale quand meme que le papier du syndic relevant le montant des charges est daté de Mars 2006).
je sais très bien qu'ils sont dans leur droit car ils ont 5 ans pour nous le réclamer.
mais là: probleme . le rappel de charge s'eleve à 600 euro, sachant que je leur regle une avance sur charge forfaitaire de 90 euro par mois ! ce qui évalue à près de 1700 euro de charges pour l'année 2005.
après leur avoir demandé les papiers justifiant la somme (tout a fait en regles), je me pose la question suivante :
pour l'année suiante, 2006, et l'année en cours, 2007, je paie toujours le meme montant (90 euro par mois) pour cette avance sur charge forfétaire.
or, dans mon contrat de location, il est établi que le bailleur se doit de faire une REGULATION ANNUELLE des charges (qui, pour 2005 sont donc arrivées bien en retard ...) mais egalement de REEVALUER le montant forfaitaire en fonction du montant REEL des charges de l'année précédente .
en effet, en se basant sur ce principe, les charges auraient été alors majorées de plus de 50% et seraient passées de 90 euro à 140 euro.
chose qui n'a donc pas été faite.
si nous avions été au courant en début 2006 de cette augmentation, nous n'aurions pas continué de louer cet appartement.
Je voudrais savoir si vous pensez que j'ai un recours face à ce probleme, car en avril je vais recevoir le rappel de charge pour l'année 2006, ce qui me fait en 3 mois 2 rappels de charge assez salés.
N'auraient-ils pas dû recalculer le montant des charges mensuelles pour 2006 en fonction de 2005 ?
Trouvez vous de bonnefoi de réclamer des charges plus d'un an après la fin de l'année concernée ? (sachant que sur le contrat ils s'engagent à regulariser annuellement le montant des charges)
merci pour votre aide et vos réponses .
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 15:22:47
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| Il va être difficile de plaider le dol, d'autant que ce serait un dol probablement de la part de l'ancien bailleur, et que le nouveau doit être trop novice pour avoir compris qu'il devait faire une régularisation... J'ai bien peur que vous ne puissiez pas obtenir grand chose d'autre qu'un report de paiement... |
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gizel_kerozen
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 15:28:36
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Bonjour,
désolée mais qu'est ce qu'un dol ?
et non, ca ne serait pas imputable à l'ancien bailleur : ils sont propriétaires depuis le 30 decembre 2005, donc auraient pu réévaluer les charges pour l'année 2006, le cas échéant, au moins pour le second semestre 2006.
et d'ailleurs, meme s'ils étaient trop "novices" pour savoir qu'il fallait faire une régularisation annuelle et une réévaluation du motant forfétaire des charges, ils sont peut etre quand meme en tord à ce niveau là et je trouverais exagéré d'etre la victime de leur ignorance.
Ils ont à disposition le contrat de location, ils ne sont donc pas censé l'ignorer .
d'autre part, je trouve "bizare" pour ne pas dire malhonnete, qu'ils aient attendu qu'on leur parle de la caution pour nous mettre au courant de ce rappel de charge.
peut etre attendaient-ils la fin totale du bail pour retirer les charges de notre caution ...
à ce sujet là : ont-ils le droit délibérément de retirer cette somme de la caution sans accord de notre part ?
merci !
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Edité par - gizel_kerozen le 07 mars 2007 15:32:05 |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 15:41:49
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je ne suis pas tout à fait d'accord avec Thoveyrat. Il faut voir quelle est l'augmentation globale loyer plus charges, quand vous êtes passé de 90 à 140 euros. Cela fait-il une augmentation de plus de 10 % par rapport au coût global qui vous a fait prendre cette location ?
Mais d'autre part, il faut prendre en compte certaines consommations personnelles, qui peuvent faire grimper les charges. Votre consommation d'eau est-elle bien plus importante qu'elle n'aurait dû l'être, (vous prenez plusieurs bains par jour ou vous hébergez de nombreuses personnes par exemple). Il y a aussi la TEOM, qu'on a peut-être ajoutée, et qui ne fait pas obligatoirement partie de la provision sur charges.
Si malgré tout il y a eu dol, je ne pense pas que votre ancien bailleur puisse s'en tirer du seul fait qu'il a vendu.
Etes-vous en possession de tous les justificatifs de charges ?
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 15:47:20
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Le dol est une manoeuvre frauduleuse, dans le but d'inciter quelqu'un à contracter. Dans votre cas, il y a eu dol si le bailleur a volontairement diminué la provision sur charges (et sans doute augmenté le loyer d'autant), car on sait bien que le locataire décide ou non de prendre une location en fonction du coût global (loyer + charges).
Le dol est puni par la loi. |
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gizel_kerozen
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 15:52:24
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bonjour
nous ne sommes jamais passés de 90 euro à 140 euro de charges .
mais en fonction du rappel effectué pour l'année 2005, je pense que notre propriétaire (qui est tenu de réévaluer les charges de l'année qui commence en fonction de l'année précédente) AURAIT DU nous soumettre une augmentation qui aurait du correspondre à 140 euro environ.
or, au contraire, notre loyé a bien été augmenté, mais l'avance sur charge forfétaire est restée de 90 euro.
en début d'année 2006 nous (locataires) ne savions pas que cette avance était en réalité sous estimée, mais dès Mars 2006 les propriétaires étaient, eux, au courant que les 90 euros mensuels ne correspondraient qu'à un peu plus de la moitier des charges réelles que nous aurions à payer.(1000 euro sur 1700 au total)
c'est en partant du principe de réévaluation qu'ils AURAIENT DU augmenter l'avance sur charge mensuelle, mais ils ne l'ont pas fait .
N'ayant pas recu de rappel de charge tout au long de l'année 2006 nous pensions que les 90 euros forfaitaires correspondaient aux charges reelles. ca n'est qu'en début 2007 que nous apprenons que c'est un motant sous évalué .
c'est assez compliqué ... |
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gizel_kerozen
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 15:57:10
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effectivement, pour le dol, je ne les soupconne pas d'avoir tenté une fraude . simplement de ne pas avoir été assez informés.
ceci dit, comme je le dis plus haut, pendant toute la durée de l'année 2006 nous ne nous doutions pas que l'avance sur charge de 90 euro ne correspondait pas du tout au motant réel des charges en fin d'année.
c'est en ce sens là que nous nous trouvons lésés .
si, début 2006, nous avions su que les charges étaient aussi élevées, nous n'aurions pas poursuivi la location .
(car ca n'est pas sur les dépenses d'eau, mais plutot sur les frais d'entretien que se situe le plus gros du prix des charges,à savoir 7700 d'entretien plus 1100 euro d'espace vert par an !) |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 16:05:33
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| il me semble que jusqu'à une date récente, seuls les salaires des personnes effectuant l'entretien étaient récupérables, et qu'il fallait que la facture de la société de services détaille la partie salariale et le reste (ni la marge, ni la TVA n'étaient récupérables), sans quoi rien n'était récupérable. Avez-vous reçu le décompte de charges ou vous l'a-t-on seulement signifié oralement? Si vous l'avez reçu, à quelle date vous a-t-il été envoyé? |
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 16:24:05
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Même si vous n'êtes pas officiellement passé de 90 à 140 euros, c'est pourtant les chiffres qu'il faut retenir.
Passé cette très mauvaise surprise, qui éventuellement vous aurait permis d'agir, il vous appartenait de réclamer la régularisation annuelle, car le bailleur n'est jamais puni de ne pas l'avoir fait.
Quant au réajustement, vous pouviez le réclamer, ou mettre l'argent de côté, sachant à combien devaient se monter les véritables provisions...
Maintenant, si vous n'êtes pas d'accord avec les sommes réclamées, c'est une autre histoire. Quels justificatifs avez-vous ? vous pourriez éventuellement aller à l'ADIL.
Bien sûr que votre propriétaire peut prendre les arriérés de charges sur la caution ! Mais ce n'est pas particulièrement intéressant pour lui !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 17:03:38
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votre propriétaire actuel ne peut pas vous imputer une régularisation de charges concernant l'exercice pendant lequel il n'ait pas propriétaire.
mais l'ancien propriétaire pouvait le faire puisqu'il avait encaissé les provisions sur charges |
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gizel_kerozen
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 10:36:00
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merci pour vos réponses ...
dans un premier temps je vais essayer de trouver (chez un autre proprio de la co-propriété; ou chez le syndic) l'estimation ou, au mieux, le montant réel des charges locatives pour 2004, histoire de voir siles charges pour 2005 ont été ou non reellement sous-évaluées.
dans la mesure où j'ai déja les papier pour 2005, il m'est déja possible de prouver que l'avance sur charge de 90 euro pour 2006 n'a pas été évaluée par rapport à 2005 .
esuite je vais aller chez le syndic demander les justificatifs (salaires etc...) des employés d'entretien et surtout pour l'entretien de l'espace vert .
nous avons devant notre immeuble environ 10 m² d'espace vert un peu laissé à l'abandon (les arbres ne sont quasiment jamais taillés, et la pelouse est totalement "sauvage") je doute que cet entretien là soit facturable 1100 euros par an (c'est ce que j'ai trouvé sur le récaputilatif ...) .
ensuite ... je vous donnerai des nouvelles.
mais je ne compte absolument pas "lacher l'affaire" .
merci en tout cas ! |
Edité par - gizel_kerozen le 08 mars 2007 10:36:32 |
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gizel_kerozen
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 10:39:45
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Citation :
votre propriétaire actuel ne peut pas vous imputer une régularisation de charges concernant l'exercice pendant lequel il n'ait pas propriétaire.
mais l'ancien propriétaire pouvait le faire puisqu'il avait encaissé les provisions sur charges
et pourtant si ...
dans la mesure où il était propriétaire le 31 decembre 2005, c'est à lui que revient de nous réclamer les charges pour 2005 ...
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 11:06:17
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| zel, n'hésitez pas à prendre quelques photos du parc somptueux entretenu pour 1100€ par an! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 12:34:06
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| s'il n'est propriétaire que depuis le 31 décembre il ne peut faire la régul que pour la journée du 31 décembre!!!! |
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