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 Sujet  |
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Farenc
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 09 mars 2007 : 02:11:17
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Bonjour,
je viens de visiter un cabinet medical dans un immeuble mixte (habitation/professionnel) à Marseille 05, qui m'intéresse fortement en vue de faire une defiscalisation BOrloo Pop (ancien) en transformant le cabinet en appartement.
D'après l'agence immo qui m'a fait visiter. Il est sur que je peut transformer ce local en appartement (Il parait que c'est stipulé dans le reglement de copropriété).
Etant donné que le prix d'achat est déjà élèvé et que je ne compte pas deboursr encore plus, Mes questions sont les suivantes:
- Le fait que l'immeuble est mixte habitation professionnel, Est ce que je dois faire UN CHANGEMENT DE DESTINATION ou AFFECTATION? pour le rendre en habitation
- Si j'achète l'appartement en l'état(TBE)et le louer avec petits travaux en Borloo POP, quel demarche dois je faire auprès des impôts?
- Est ce que je suis obligé de faire une demande de PC et subir les coséquences des POS PLU...?
Etant donné que l'immeuble se situe dans la zone UA de Marseille, est ce qu'il faut payer des places de stationnement?
Merci de répondre s'il vous plait.
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 07:22:35
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Bonjour,
Le PC va être obligatoire au titre du changement de destination. Il va vous falloir l'accord de la copro (à joindre au dossier). Si la surface concernée par le changement de destination appartient à un ensemble architectural de + de 170 m² et que le projet intègre des modifications visibles de l'extérieur (du type modification de façade), le recours à un architecte sera obligatoire.
Il faudra penser à vérifier la faisabililté de l'opération auprès de la Mairie (POS/PLU); notamment pour ce qui est de l'éventuel nombre de places de stationement nécessaire. |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 07:36:41
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Romain et Farenc,
*le PC ne sera nécessaire qu'en cas de travaux réels : si les travaux sont limités à des rafraichissements (peintures, ...), le PC n'est pas nécessaire.
*s'il s'agit d'installer une Salle de Bain, le PC est nécessaire.
Pour info, le changement de destination sera, avec ou sans travaux, bientot soumis à autorisation d'urbanisme dans le cadre de la réforme en cours desdites autorisations, applicable à compter du 1/10/7 a priori.
Que les travaux soient ou non soumis à PC, ils doivent respecter les règles d'urbanisme, mais l'éventuelle participation pour non réalisation de places de stationnement n'est exigible qu'en cas de nécessité d'autorisation d'urbanisme qui constiute le fait générateur de l'exigibilité de la participation, comme l'indique la réponse ministérielle à la question 94824.
A vérifier quand même : je doute que le cabinet médical ait été construit sans aucune obligation de stationnement...
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 mars 2007 07:47:19 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 07:41:49
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Citation :
Initialement entré par Farenc
Bonjour,
je viens de visiter un cabinet medical dans un immeuble mixte (habitation/professionnel) à Marseille 05, qui m'intéresse fortement en vue de faire une defiscalisation BOrloo Pop (ancien) en transformant le cabinet en appartement.
D'après l'agence immo qui m'a fait visiter. Il est sur que je peut transformer ce local en appartement (Il parait que c'est stipulé dans le reglement de copropriété).
Tout d'abord, il est fort probable que l'appartement était à l'origine un logement qui aurait été transformé en cabinet médical. De nombreuses professions libérales omettant de procéder aux formalités requises, il n'est donc pas improbable que l'appartement soit toujours à unsage d'habitation. Renseignez-vous.
Marseille ayant plus de 200.000 habitants, pour qu'un logement devienne un local commercial, il faut respecter l'article L631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation. Par contre dans le sens local commmercial à transformer en habitation, cet article a une moindre portée.
Le règlement de copropriété a un grande importance dans votre cas et vous devez y rechercher les clauses qui régissent un changement de destination. Outre ces clauses, vérifiez que la destination de l'immeuble (et non celle du lot) est bien mixte.
Si le règlement s'oppose au changement de destination, il vous faudra recueillir l'unanimité des copropriétaires.
Si il est autorisé, vous n'avez rien à demander.
Si le règlement est muet, c'est la destination de l'immeuble qui doit être prise en compte. Donc, si l'immeuble est mixte vous n'aurez rien à demander.
Citation :
Etant donné que le prix d'achat est déjà élèvé et que je ne compte pas deboursr encore plus, Mes questions sont les suivantes:
- Le fait que l'immeuble est mixte habitation professionnel, Est ce que je dois faire UN CHANGEMENT DE DESTINATION ou AFFECTATION? pour le rendre en habitation
Oui.
Citation :
- Si j'achète l'appartement en l'état(TBE)et le louer avec petits travaux en Borloo POP, quel demarche dois je faire auprès des impôts?
- Est ce que je suis obligé de faire une demande de PC et subir les coséquences des POS PLU...?
Vous devez déclarer ce changement aux impots (simple lettre dans un premier temps).
La demande administrative que vous allez déposer ne changera rien à la configuration des lieux existants, ce qui n'induit pas de restriction d'urbanisme.
Citation :
Etant donné que l'immeuble se situe dans la zone UA de Marseille, est ce qu'il faut payer des places de stationnement?
Vérifiez auprès de la mairie, mais normalement, il faut une place par logement. S'agissant d'une copropriété, le promoteur était tenu de réaliser les stationnements nécessaires. Maintenant l'ancien propriétaire a peut-être revendu sa place si elle était privative.
Citation :
Merci de répondre s'il vous plait.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 07:44:15
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| Bon, on a tous répondu en même temps. C'est plus complet comme cela. |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 09:14:58
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Citation :
Que les travaux soient ou non soumis à PC, ils doivent respecter les règles d'urbanisme, mais l'éventuelle participation pour non réalisation de places de stationnement n'est exigible qu'en cas de nécessité d'autorisation d'urbanisme qui constiute le fait générateur de l'exigibilité de la participation, comme l'indique la réponse ministérielle à la question 94824.
Si je comprends bien ça veut dire qu'il est possible de 'contourner' la réglementation concernant les places de stationnement en déposant un PC pour la construction de très grands appartements, puis de scinder chacun d'eux en 2 ou 3. |
Cordialement,
Romain |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 09:34:31
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oui, mais ça ne durera pas...
il faut aussi s'interroger sur la rédaction des règlements de PLU relatifs à l'exigibilité de la participation de stationnement : /m2 de SHON, /logement, croisement des deux, ...?
un règlement bien rédigé ne sera pas contournable pour la division de grands appartements
en outre, la participation pour non réalisation n'est qu'une possibilité offerte à la commune : elle n'est pas de droit pour le pétitionnaire; dès lors que les travaux sont soumis à autorisation (bientot changement de destination, voir R421-17 nouvelle rédaction du code de l'urbanisme), soit on -la commune- propose la participation, soit on impose la réalisation de places, soit on refuse l'autorisation. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 09:49:26
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Citation :
Initialement entré par Space
Bonjour,
Le PC va être obligatoire au titre du changement de destination.
Oui, mais le recours au PC ne sera obligatoire que s'il y a de réels travaux.
Refaire les peintures et les sols, modifier une ou 2 portes dans l'appartement, ne constitueront pas des travaux.
Casser toutes les cloisons pour refaire la distribution contituera des travaux obligeant à obtention de PC pour changement de destination.
Citation :
Il va vous falloir l'accord de la copro (à joindre au dossier).
Effectivement, quoi qu'il en soit, il faut l'accord de la copro.
Citation :
Si la surface concernée par le changement de destination appartient à un ensemble architectural de + de 170 m²
C'est ce seul fait qui génère l'obligation à architecte en cas d'obligation de PC.
Citation :
et que le projet intègre des modifications visibles de l'extérieur (du type modification de façade),
Ceci par contre n'est pas du tout un critère obligeant au recours à l'architecte.
Si le changement de destination se fait avec des travaux suffisement importants, peut importe qu'il modifie ou non la façade : il faudra un architecte si la SHON de l'immeuble est supérieure à 170m2.
Citation :
le recours à un architecte sera obligatoire.
Il faudra penser à vérifier la faisabililté de l'opération auprès de la Mairie (POS/PLU); notamment pour ce qui est de l'éventuel nombre de places de stationement nécessaire.
Oui. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 09:53:20
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Oui, mais le recours au PC ne sera obligatoire que s'il y a de réels travaux.
Refaire les peintures et les sols, modifier une ou 2 portes dans l'appartement, ne constitueront pas des travaux.
Casser toutes les cloisons pour refaire la distribution contituera des travaux obligeant à obtention de PC pour changement de destination.
Laurent, cette règle n'est juste que jusqu'au 1/10/7 : si le changement de destination sans travaux lourds n'est pas réalisé d'ici là, il faudra, après, une déclaration, avec ou sans travaux (R421-17 nouvelle rédaction déjà cité)... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 10:34:50
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On a bien dit que ces textes ne seront en application qu'en Octobre finalement, non ?
Je suis d'accord que ce que l'on trouve sur Légifrance actuellement donne bien juillet, mais n'est-ce pas remis en cause finalement ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 10:42:13
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Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
On a bien dit que ces textes ne seront en application qu'en Octobre finalement, non ?
Je suis d'accord que ce que l'on trouve sur Légifrance actuellement donne bien juillet, mais n'est-ce pas remis en cause finalement ?
c'est bien octobre :les articles Lxxx ont été corrigés par la loi sur la FPT, il faut attendre de nouveaux décrets pour mettre à jour les articles Rxxx
mais octobre c'est dans 7 mois, pas beaucoup par rapport à un projet d'achat qui n'est qu'à ses prémices ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 10:51:51
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Ben oui, mais pour l'instant, on ne peut répondre qu'avec la loi actuelle...
Et les menus travaux peuvent très bien être démarrés en septembre.
Par contre, si les travaux sont plus importants, il serait judicieux d'attendre octobre pour les lancer. Car s'il y aura alors obligation de recourir à une DT, celle-ci n'ayant pas besoin d'être signée par un architecte, quelle que soit la surface de la copropriété.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 10:55:39
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exact,
arbitrage à faire entre éventuelle participation pour non réalisation de frais de stationnement et frais d'archi... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 11:41:19
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Citation :
Citation :
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et que le projet intègre des modifications visibles de l'extérieur (du type modification de façade),
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Ceci par contre n'est pas du tout un critère obligeant au recours à l'architecte.
Si le changement de destination se fait avec des travaux suffisement importants, peut importe qu'il modifie ou non la façade : il faudra un architecte si la SHON de l'immeuble est supérieure à 170m2.
Cet article du code, je le comprends mal?:
CODE DE L'URBANISME
(Partie Législative)
Article L431-3
(inséré par Ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 15 II Journal Officiel du 9 décembre 2005 en vigueur le 1er juillet 2007)
Conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi nº 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, par dérogation à l'article L. 431-1, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat. Ces caractéristiques peuvent être différentes selon la destination des constructions.
Le recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire qui portent exclusivement sur l'aménagement et l'équipement des espaces intérieurs des constructions et des vitrines commerciales ou qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.
Conformément aux dispositions de l'article 5 de la loi nº 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, les modèles types de construction et leurs variantes, industrialisées ou non, susceptibles d'utilisation répétée, doivent, avant toute commercialisation, être établis par un architecte dans les conditions prévues à l'article 3 de ladite loi et ce quel que soit le maître d'ouvrage qui les utilise.
NOTA : L'ordonnance 2005-1527 du 8 décembre 2005 art. 41 : La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007. |
Cordialement,
Romain |
Edité par - Space le 09 mars 2007 11:42:37 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 12:02:30
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Cet article n'est pas encore en vigueur...
Le passage en gras, qui sera en application en Octobre, permettra, tout comme les DT, de ne pas avoir à recourir à un architecte pour des PC modifiant l'intérieur des constructions.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 12:09:42
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Le passage en gras existe déjà dans le L421-2 du code de l'urbanisme en vigueur (8° alinéa)?
le changement de destination sans changement extérieur me semble donc exclu de l'obligation d'archi par cette mention .
édition 16:20 : reformulation d'une phrase bancale |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 mars 2007 16:21:45 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 12:49:16
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| Au fait, il me semble bien que le Borloo ancien, s'il comprend un chamgement de destination, nécessite que le logement ait déjà été destiné à l'habitation. Pouvez-vous confirmer? |
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Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 13:31:09
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Citation :
Le passage en gras existe déjà dans le L421-2 du code de l'urbanisme en vigueur (8° alinéa)?
Oui, désolé, je me suis trompé de lien.
Citation :
le changement de destination ne me semble pas exclu de l'obligation d'archi par cette mention qui est très restrictive.
Plus je la relis, moins je la trouve explicite. Est-ce qu'elle concerne uniquement les surfaces commerciales?
Citation :
Le recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire (...)qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.
Là je saute volontairement un passage. Est-ce qu'on peut lire l'article comme ça ou non??? |
Cordialement,
Romain |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 14:10:05
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
Le passage en gras existe déjà dans le L421-2 du code de l'urbanisme en vigueur (8° alinéa)?
le changement de destination ne me semble pas exclu de l'obligation d'archi par cette mention qui est très restrictive.
Effectivement.
Je n'avais pas suivi la modification de 2005...
Donc, pas d'architecte pour un PC de changement de destination ne modifiant que l'intérieur de la construction.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 14:14:10
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Citation :
Initialement entré par Space
Plus je la relis, moins je la trouve explicite. Est-ce qu'elle concerne uniquement les surfaces commerciales?
Non.
Pour moi, cela concerne tous les changements intérieurs.
Citation :
Citation :
Le recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les travaux soumis au permis de construire (...)qui sont limités à des reprises n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur.
Là je saute volontairement un passage. Est-ce qu'on peut lire l'article comme ça ou non???
Oui.
Les changements de destination provoquant des travaux uniquement à l'intérieur des bâtiments ne sont pas soumis à l'obligation de recourir à un architecte.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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