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 Sujet  |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 09 mars 2007 : 19:18:05
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Bonjour,
Le 3 mars 2006 un syndic bénévole a été réélu pour un an lors d'une AG régulièrement convoquée(cela fait six ans qu'il est réélu ).
Aujourd'hui le 9 mars 2007 je n'ai toujours pas (ainsi que d'autres copropriétaires)reçu de convocation ni même assisté à une AG depuis le 3 mars 2006.
Suivant la loi le syndic n'a pas convoqué une AG avec l'ordre du jour d'une élection d'un syndic avant le 3 mars; donc désormais toutes convocations seraient invalides:
Nous n'avons donc plus de syndic depuis le 2 mars 2007.
Questions:
Plutot que de faire nommer un administrateur provisoire par requette comme nous le dis la procédure:
- Pourions nous nous réunir en AG convoquée par un "ON" annonyme et élire à l'unanimité des copropriétaires un syndic?
Ainsi si il y a des défaillants, attendre deux mois (delais de contestation d'AG )pour que cette élection soit déclarée inattaquable.
- Pensez-vous que dans le futur; toutes les décisions prisent ensuite en AG puissent être entachées de nullité suite à cette élection informelle mais néanmoins voulue et votée (puisque non contestée dans les délais)?
Pour Info :
Notre copropriété horizontale est composée de 40 membres; mais nous n'avons presque rien à gérer entre nous mis à part un procès qui dure depuis 7 ans sur la vente d'un espace vert à la commune.( appel, cassation, re-appel, et maintenant future cassation ).
Il y a peut être une manoeuvre de la part de l'ex syndic pour empêcher la signification de l'appel et ainsi démarer une nouvelle cassation ???? (supposition personelle)!!! Car pour l'instant pas de syndic donc pas de signification légale donc pas de cassation et pendant ce temps les délais cours.
Merci de vos réponses et de votre interêt.
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laurent |
Edité par - laurentjacques66 le 21 mars 2007 10:29:15 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 09 mars 2007 : 20:46:01
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Merci pour votre lien il est fort interressant.
Cependant j'aimerais avoir d'autres avis personnels |
laurent |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 10:02:10
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Quand on parle de droit il faut l'appliquer dans toutes ses dispositions , sans quoi vous allez jouer au pingg-pong.
Au bout du compte ce ne devrait pas être la copropriété qui en sortirait gagnante.(financièrement parlant) |
Salutations
François |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 10:33:34
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Je ne comprends pas trop votre message.
Voulez-vous dire qu'il faut faire appel à la justice malgré le coût financier que cela va engendrer immédiatement pour se remettre dans la légalité car plus tard l'addition risquerait d'etre lourde?
D'ailleur quelqu'un a t-il une idée sur le coût d'une requete et, si j'en prends l'initiative seul en tant que copropriétaire puis-je demander un art 700 ou autres D.I. envers l'ex syndic ou envers la copropriété?
Si oui cela doit t'il se faire conjointement à la requete ou est-ce une autre demande?
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laurent |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 10:50:25
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| des situations irrégulières (telle que la votre) peuvent être régularisées si non contestation des copros. En l'occurence, le président du CS ou 25% des copros (en voix) peut "sommer" le syndic de convoquer l'AG dans le délais légal minimal. Cette mise en demeure peut contenir des résolutions à l'odj de l'AG. Lors de l'AG irrégulièrement convoquée, celle-ci se déroule comme cela devrait être. Si personne ne conteste cette AG devant le TGI celle-ci devient régulière et il n'y a plus de problèmes. Voyez autour de vous les autres copros s'ils sont favorables à cette solution (c'est dans votre intérêt), s'il y en a qui serait susceptible de contester l'AG. Si le syndic est trop défaillant profitez-en lors de la mise en demeure de convoquer l'AG de proposer un (des) nouveau(x) syndic(s). Agissez vite, vous auriez du faire cette démarche lorsque le syndic était encore mandaté. |
Cordialement / Frédéric |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 11:24:32
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Votre solution n'est possible que si il y avait un syndic encore en fonction.
Désormais la régle des 25% n'est plus valable ainsi que le Conseil syndical qui lui aussi officiellement n'existe plus car non réélu avant le 2 mars.
Il existe donc que la solution de convoquer illégalement et d'attendre deux mois mais comme le dit le lien de ETASPACK:
Si dans les dix ans qui suivent un copropriétaire ayant voté favorablement décide de denoncer cette AG et que la justice lui donne raison nous seront dans un beau m.....r.
Et là, la réponse de OLDMAN 24 qui insinue que cela coutera alors trés cher de régulariser tout cela à la copropriété; est judicieuse.
Il faudrait une jurisprudence qui avalise une AG et ces décisions prisent dans ces conditions de convocation illégale pour prendre une décision sereine. |
laurent |
Edité par - laurentjacques66 le 10 mars 2007 11:36:41 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 12:12:05
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Larent, quel que soit l'opinion que l'on peut avoir ici sur la question de l'obligation de suivre le formalisme des choses dans une copropriété dépourvu de syndic, il s'impose dans une copropriété de 40 membres.
Certes, par une pirouette juridiquement contestatble ou peut faire autrement que de passer par le juge dans le toutes petites copropriété de quelques membres, 8 ou 10 toutau plus, sous réserve impérative qu'ils s'entendent tous et qu'il n'y ait aucun litige à l'horizon.
Chez vous c'est totalement exclus.
La seule démarche c'est de vous grouper à quelques uns et de vous cotiser pour faire déposer requête selon D.art.47, par avocat, afin que soit désigné un administrateur provisoire (cout env 5 à 700 €).
Ces frais sont dez frais d'administration du syndicat qui seront renmboursés par l'administrateur provisoire.
La mission de cette administrateur, outre la restitution des fonds et archoives auprès de l'ancien syndic, aura pour mission de convoquer une AG destinée à désigner le syndic. Sa mission est en général fixée à 6 mois.
Une solution simple et économique c'est de proposer la désignation d'un des copropriétaires en qualité d'adm.prov., le pdt du CS par exemple, ou un volontaire qui se sent d'attaque.
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 12:26:48
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Je pense la même chose que vous gédéhem mais le fait de prendre cette décision va de nouveau mettre de l'huile sur le brasier.
C'est surtout le fait de créer de nouvelles dépenses surement importantes, car je pense qu'il est exclu qu'un coproriétaire puisse être administrateur provisoire dans le climat actuel.
Il est vrai que les quarantes copros ne voteront pas (Abstention) mais je pense qu'aucun n'ira contester l'election dans les 2 mois car ils savent que ce serait un coût financier suplémentaire .
Mais que savons-nous de l'avenir? |
laurent |
Edité par - laurentjacques66 le 10 mars 2007 16:39:21 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 14:11:26
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Bonjour Laurentjacques66,
Je vous réponds après l’avis d’autres membres comme vous le souhaitiez surtout suite à votre question « Mais que savons-nous de l'avenir? » pour bien vous faire comprendre l’énorme risque que peut prendre votre copropriété sur son avenir, c'est-à-dire pendant dix ans.
Comme vous l’indiquez, le lien d’UI précise :
« Il est normal que cette procédure ne soit pas du goût des copropriétaires en raison des délais nécessaires et du coût - à fonds perdus - de la parenthèse du syndic ou de l'administrateur nommé par le tribunal. »
Mais il précise également et à juste titre :
« Il faut pourtant décourager la tentation d'appliquer à l'absence de syndic la possibilité offerte en cas de carence d'un syndic en fonction. »
« En effet l'irrégularité commise fait peser sur la copropriété une épée de Damoclès pendant au moins dix ans. »
« Tout copropriétaire pouvant en cas de désaccord avec le syndicat faire annuler pour défaut de qualité à convoquer l'assemblée irrégulière nommant le nouveau syndic. »
« Puis comme un jeu de dominos toutes les assemblées subséquentes pour le même motif. »
« Chacune étant annulée parce que la nomination du syndic procédait d'une assemblée elle-même annulée !… »
Voyez ce que dit également cet autre lien :
L'administrateur judiciaire en copropriété :
« Un syndic qui ne fait pas ce qu’il doit faire (" carence ") »
« En cas de " carence " du syndic, on peut aussi utiliser l’article 49 qui va permettre d’obtenir la nomination d’un administrateur provisoire pour assurer la mission que le syndic ne veut pas assurer (exemple : des travaux ont été votés et ne sont pas engagés). »
« Un bon conseil : alors qu'en général la perspective du passage par un administrateur provisoire doit être vue, à juste titre, comme négative (honoraires élevés ; absence de vraie gestion pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois), ce peut être ici une arme efficace entre les mains des copropriétaires. »
« En effet, lorsqu'un syndic ne veut pas faire une chose qu’il doit faire, un bon moyen de le contraindre est de l’informer qu'on utilisera cette disposition légale, puis qu’on l'assignera sur la base de sa responsabilité civile professionnelle pour lui faire prendre en charge TOUS les frais de cette mise sous administration judicaire due à sa CARENCE. En général, cela suffit à le faire bouger. »
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 14:39:46
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| 40 copropriétaires ce n'est pas beaucoup, vu l'apathie régnant (pas de mise en demeure de convoquer l'ag), ça m'étonnerait qu'un copro conteste une ag irrégulièrement convoquée, moi je tenterai le coup. |
Cordialement / Frédéric |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 14:56:59
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Citation :
Initialement entré par fguigui
40 copropriétaires ce n'est pas beaucoup, vu l'apathie régnant (pas de mise en demeure de convoquer l'ag), ça m'étonnerait qu'un copro conteste une ag irrégulièrement convoquée, moi je tenterai le coup.
mais il sufit d'un...... |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 15:24:17
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Citation :
Initialement entré par nefer
Citation :
Initialement entré par fguigui
40 copropriétaires ce n'est pas beaucoup, vu l'apathie régnant (pas de mise en demeure de convoquer l'ag), ça m'étonnerait qu'un copro conteste une ag irrégulièrement convoquée, moi je tenterai le coup.
mais il sufit d'un......
Eh bien dans ce cas là un administrateur provisoire sera nommé, sinon il n'y en aura pas ! |
Cordialement / Frédéric |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 10 mars 2007 : 16:54:23
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merci à tous je vous informerai de la décision que je vais prendre dans la semaine :
- soit déposer une requête
- soit tenter de fédérer l'ensemble des copros et de faire une AG avec des engagements écrits de chacun (si cela est possible).
je penche personnellement que pour une centaine d'euros par copro (coût de la requête et de l'administrateur 40x100) je ne prendrai pas le risque pour le futur.
Je dirai donc que les messages des "pour l'application de la loi" m'ont plus interpelés.
je vais voir maintenant ce qu'en pense la majorité des copros pour affiner mon avis.
Je remercie tout le monde de leurs participations. |
laurent |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mars 2007 : 14:12:40
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Laurent, si vvous aviez un syndic "prof", le 'cout' de l'administrateur serait "grosso modo" celui du syndic "prof".
Vous dites aussi : "car je pense qu'il est exclu qu'un coproriétaire puisse être administrateur provisoire dans le climat actuel."
Cette remarque exclue donc aussi la désignation d'un syndic "bénévole" .. dans le climat actuel.
Or entre le syndic "bénévole" et l'administrateur "copropriétaire" (vous ?), il n'y a même pas l'épaisseur d'une feuillle de papier à cigarette.
Si ce n'est, et c'est la donnée importante, que l'addministrateur provisoire tient ses pouvoirs de sa désignation par le Pdt du TGI, qu'il est "auxiliaire de justice" et qu'il n'a de compte à rendre qu'au pdt du TGI !
Comprenez que ce n'est pas négligeable !
D'autre part, vous exposez que :
".... mis à part un procès qui dure depuis 7 ans sur la vente d'un espace vert à la commune.( appel, cassation, re-appel, et maintenant future cassation ).
Il y a peut être une manoeuvre de la part de l'ex syndic pour empêcher la signification de l'appel et ainsi démarer une nouvelle cassation ???? (supposition personelle)!!! Car pour l'instant pas de syndic donc pas de signification légale donc pas de cassation et pendant ce temps les délais cours."
Donc, avec un tel litige sur les bras, et les manœuvres supposées de l'ex-syndic qui ne manquera pas de dénoncer la convoc folklo d'une AG (AG pour faire quoi ? désigner un syndic ? Et qui donc ??), ne reste que la requête et la proposition de votre candidature (désigné, vous serez aidé par l'équipe que vous voudriez constituer) |
Edité par - gédehem le 11 mars 2007 19:58:08 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 mars 2007 : 18:35:27
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Les honoraires de l'avocat ne devraient pas être trop
élevés compte tenu du travail à faire pour une simple requête par la laquelle vous pourriez vous faire désigner comme administrateur provisoire.Puis ensuite prenez le syndic sous votre houlette , pendant un an, le temps de remettre le train sur de bons rails !
Les économies réalisées compenseront les frais d'avocat.
Avez vous une assistance juridique personnelle ?
Bonne continuation. |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mars 2007 : 19:58:59
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| En telle requête, c'est en gros 700 € . |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 21:11:31
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Du nouveau!!!
Le syndic ne s'est pas encombré de maniére il a tout simplement convoqué une AG au nom du syndic comme si de rien n'était pour le 29 mars (aujourd'hui le mercredi 14).
En recevant ma LAR j'ai de suite contacté une avocate qui après renseignement pris au gref du TGI: si la requête est déposée vendredi une réponse sera donné dans la semaine prochaine ( pour info le coût pour cette requête simple est de 300 € HT.
J'étais malheureusement obligé d'aller vite sinon une fois l'AG passée il ne restait plus que la solution de la dénoncer dans les deux mois par un procès au TGI, si je n'étais pas d'accord avec cette élection peu règlementaire.
Suite au prochain évènement.
Universissement votre. |
laurent |
Edité par - laurentjacques66 le 14 mars 2007 21:15:04 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 21:47:00
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...C'est bien ! Les 300 ht nous font en gros 600 € ttc, ce qui est conforme à la fourchette "5 à 700 €" que j'indiquais plus haut !
Reste qu'il faut que personne ne se rende à cette AG du 29 !
Car si des décisions sont prises, il faudra les contester dans les 2 mois ...quand bien même un administrateur provisoire est désigné !!!
Une note d'info aux copropriétaires est indispensable (par le CS ?)les informant de la manœuvre frauduleuse du syndic, du fait qu'ayant dépassé la date échéance de son mandat il ne peut plus se prévaloir de la qualité de syndic, que la convocation est donc totalement illicite, entachée de nullité, et qu'aucun copropriétaire ne devra se rendre à cette mascarade d'assemblée qui ne peut être tout au plus qu'une réunion informelle.
Vous les informerez qu'un contact est pris avec un avocat, qu'une action est menée auprès du TGI, lequel prendra les dispositions qui conviennent pour sauvegarder votre syndicat dépourvu de syndic. (ici, si cela a un semblant de sérieux, il ne faut pas trop en dire  ..) |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 22:52:39
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Gédéhem êtes vous sur que si un administrateur est nommé avant la soit disant AG celle-ci aura quand même une légitimité?
Car dans ce cas dés qu'il y a un groupe d'opposant dans une copro ils se font une AG et Hop personne ne conteste car bcp trop cher.
Et voila de nouvelles décisions valables!!!!
Ce serait trop facile. |
laurent |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2007 : 23:48:04
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Ben oui, c'est idiot mais c'est comme cela ! 
Le fait qu'une AG soit convoquée quand bien même il y aurait un administrateur provisoire désigné oblige à contester cette AG pour convocation par personne n'ayant pas qualité !
C'est un point ridicule que j'ai soulevé par ailleurs : c'est ici la convocation qui est irrégulière !
Il devrait être possible de la contester par une action urgente, en référé donc, pour faire reconnaitre la nullité de la convocation elle même avant la réunion !
Ce serait plus simple encore avec le délai de 21 jours imposé a/c du 1° avril (ce n'est pas un poisson !)
Et bien non  : il faut attendre la tenue de l'AG et engager une action par ministère d'avocat devant le TGI pour "nullité AG en raison d'une convocation par personne n'ayant pas qualité", soit une aventure d'au moins 18 mois, 2 ans si la partie qui succombe n'est pas d'accord ! 
D'où l'indispensable note d'information aux copropriétaires et le "piquet de greve" à l'entrée de la salle le jour de la réunion.!!!
Qui vous a dit que le législateur sait ce qu'est une copropriété ? |
Edité par - gédehem le 14 mars 2007 23:50:09 |
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absence de syndic (du nouveau)
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