|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
cd26
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 15 mars 2007 : 11:49:46
|
Lors de notre dernière AG, nous avons fixé le montant des marchés et contrats à partir duquel le CS devra être consulté pour les travaux et contrats, à la somme de 1525 Euro.
Aujourd'hui nous avons un devis pour le curage des canalisations de l'immeuble qui s'élève à 1760 Euro.
Notre syndic nous a dit que nous dépassions la somme. Faut il une AG extraordinaire ( pour 235 Euro !), ou la signature des membres du CS suffise?
Merci
|
|
Signaler un abus
|
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 12:17:03
|
je pense que vous faites une petite confusion
le seuil que vous avez fixé en AG (article 21 loi de 1965) c'est celui qui fait obligation au syndic de vous consulter (CS) pour passer une commande pour l'exécution de certains travaux encore faut il que,sauf urgence,l'AG est votée ces travaux (sauf aussi cas de délégation spéciale en fonction de l'article 21 décret de 1967) |
Signaler un abus  |
|
|
cd26
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 15 mars 2007 : 14:46:04
|
| Si j'ai bien compris, l'accord du CS est suffisant pour lancer les travaux. |
| Signaler un abus |
|
|
Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 16:36:38
|
Bonjour
Je me permet d'intervenir car dans notre Coprio/le règlement donne bien un plafond de dépense annuel autorisant le C/S à faire éffectuer des travaux ( pour tout travaux d'entretient courant ou d'amélioration nécessaire )sans autorisation d AG ( Budget1100 €)
En ce qui concerne le syndic il a obligation de consulter le C/S pour toutes dépenses !!
Pour ma part, je pense < qu' un curage de canalisation> doit certainement faire partie <des travaux urgent >
Si une entreprise de curage est contactée !!je suppose que c'est qu'il y a un désordre au niveau des évacuations
Et la aucun plafond, si ce n'est, suivant l' urgence du problème voir 2 sociétés pour le devis ??
|
Goutelette |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 16:58:26
|
Je serais plus nuancé que Goutelette un curage des canalisations avec éventuellement nettoyage HP des descentes EV,EU et EP peut se prévoir (de l'ordre de 7 à 8 ans)ce qui permet d'éviter les coûts souvent excéssifs
Les travaux d'amélioration ne sont pas des travaux courants d'entretien ils doivent être décidés en AG (article 26 sauf pour ceux visés aux e,g,h,i,j,m de l'article 25))
quel règlement donne un plafond de 1100€????? |
| Signaler un abus |
|
|
Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 19:44:09
|
Bonsoir Félix 1930
je ne fais que de me reporter,<au Contenue des convocations d' AG >
Que j'ai toujours connu ainsi ? donc ??
<Délégation de pouvoirs a donner au C/S (Majorité Absolue Article 24)> de décider et de faire exécuter tout travaux d'entretient,d' amélioration ou utiles,répondant à l' intérêt générale de la copropriété ( budget 1100 € demandé et accepté par l AG )
D'autre part pourriez vous m' éclairer sur ce que veux dire
< nettoyage HP des descentes EV,EU et EP > ?
Qui suivant vous se prévois ??
Faut-il tout les X années prévoir un curage ?
En 15 Ans nous avons fait déplacer ce type d'entreprise, 1 Fois pour début de refoulement dans une cave, très odorant .
Donc déplacement pour déboucher, et point terminé ??( voir 200 €)
Merci pour vos informations
|
Goutelette |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 15:44:57
|
ce n'est pas parce qu'une résolution (qui n'est pas un règlement)esr systématiquement rédigée de la sorte qu'elle est ,légalement,valable.
J'ai indiqué "peut se prévoir" et non se prévoit cela dépend de la configuration de l'immeuble:
Pour nous 6 descentes eaux vannes(rejets des WC),6 pour les eaux usées ou eaux ménagères (E.U = évier,baignoire etc...)et 2 E.P eaux pluviales de la toiture terrasse;le tout sur 6 niveaux soit environ 18 m situé au milieu du bâtiment, au droit des "toilettes"donc encloisonnées de surcroit dans chaque appartement + "égouts" sur environ 200m; il vaut mieux être prévoyant.
Dernier devis,après consultation,3040 euros (y compris descellement et rescellement des regards (12))interventions gratuites sur deux ans (garantie)si problèmes sauf "bouchages volontaires" |
| Signaler un abus |
|
|
Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 19:28:23
|
Merci félix 1930 du suivi
Pour la configuration de l'immeuble, les critères sont a peut près identique
Je vais questionner mon syndic, mais toujours inquiète,car ne voulant pas prendre d' initiative ou conseiller,il va me faire déplacer des entreprises pour conseils, ou avis ?
Qui dit conseils ! dit devis, et incompétente pour juger, de la nécessité ?
|
Goutelette |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 22:26:17
|
Pour Goutelette : dans votre résolution de délégation au CS, il vaudrait mieux écarter les travaux d'amélioration 
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 00:21:30
|
...et après les avoir écarté, d'éarter aussi les "travaux d'entretien", ...qui relèvent de la compétence du syndic ....
Parce que, comme le précise Félix, ce n'est pas parce qu'on grille les feux rouge que c'est devenu la norme !!
D.art.21 : "- Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical, ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum.
Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
Le délégataire rend compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation."
Goutelette : si vous lisez bien tout, vous comprendrez que "votre" résolution :
"Délégation de pouvoirs a donner au C/S (Majorité Absolue Article 24)> de décider et de faire exécuter tout travaux d'entretient, d'amélioration ou utiles, répondant à l' intérêt générale de la copropriété "
...ne tient pas la route un instant ... 
Où est la délégation "...sur un acte ou une décision expressément déterminé."
Quant à l'objet des dépenses dans le cadre de la délégation ...
Cette "décision" est donc illicite .... de plus quasi substitution du syndic...
Pour cd26 : dans la mesure où aucun budget n'aurait été voté, soit avec le prévisionnel, soit spécifiquement pour des travaux, pouvez vous nous dire dans quelle porte monnaie le syndic va trouver ces 1760 € ????
Pas de budget = une AG 'ordinaire' pour en décider (il n'y a rien d'extraordinaire en copropriété).
Par ailleurs, si vous dépassez le seuil des 1525 € décidé par l'AG, le syndic doit obtenir "AVIS" du CS sur la proposition, avis consultatif qui n'engage donc pas le syndic : il suit ou pas l'avis du CS, peu importe le sens de cet avis !
Mais cet avis ne conditionne en rien la réalisation ou non des travaux : c'est le syndic qui en reste maitre, du moins s'il dispose des fonds nécessaires.. |
Edité par - gédehem le 20 mars 2007 00:24:53 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 14:27:09
|
à destination (?) de gédehem,JPM et autres spécialistes
Nous avons,nous aussi (et oui)une résolution sur une délégation donnée au CS pour certains petits achats ou travaux d'entretien -suivant l'article 21 D1967, voté à la majorité 25 L1965
Même si :
- elle est beaucoup plus restrictive que celles précitées sur les petits travaux d'entretien ou achats "possibles"
- si les dépenses sont budgétisées dans différentes "rubriques" voire type de répartition
-si toutes les commandes sont à la demande du CS passées par le syndic (sauf petits consommables (ampoules ...)
-si est joint à chaque ordre du jour de l'AG un tableau justificatif des travaux,y compris nom de l'entreprise , montant des travaux et localisation
-si cette résolution a été "améliorée" au fil des lectures de ce forum
je constate que sa rédaction -comme d'autres-"pêche" sur le plan juridique (ou administratif)voire peut être comptable,même si la réalité sur le terrain n'est pas loin.
Pour des copropriétés qui fonctionnent normalement (et les autres)avec syndic et CS formant une bonne équipe pour le "bien" du syndicat n'est il pas possible de "bâtir",comme cela a été fait pour le < Règlement de fonctionnement du CS >,un canevas sur lequel le (les) CS pourrait se baser pour établir une bonne résolution.......... un syndic (air jordan)serait le bien venu
alors>>>>><< utopie ou réalisable????
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 17:28:37
|
Réalisable ? Oui bien sur puisqu'un mécanisme, parfaitement légal, est en place dans de nombreuses copropriétés. 
Comme chez un médecin, qui reçoit des malades ou des gens qui se croient malades, il est normal qu'on trouve majoritairement sur UI des cas socio-pathologiques.
Le fait qu'il y ait des copropriétés fonctionnant correctement ne peut empêcher qu'il y ait des mauvais syndics, - professionnels ou non -, conseillers syndicaux ou copropriétaires.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 18:36:06
|
JPM,étrange réponse pour la partie < des cas socio-pathologique > où je ne vous suivrais pas, risquant de me "mélanger les pieds"
Par contre < le mécanisme parfaitement légal en place dans de nombreuses copropriétés > est certainement intéressant; pouvez vous nous en faire profiter?
et, peut être, la résolution modèle commencera à prendre forme! |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 19:28:28
|
Nous sommes, je crois, bien d'accord sur ce point !
Il y a tout un tas de "petites" dépenses, au jour le jour, où on ne va pas chercher le syndic ou une délibération d'AG ...
Je parle ici de ces dépenses de "consommables", voire de petits travaux, qui entrent d'en une/des lignes budgétaires.
Qu'il y ai une enveloppe de 1000 € ne me choque pas en soi !
Mais c'est tout autre chose de passer "marché et contrat" au nom du syndicat, hors d'une délégation exprès de l'AG selon D.art.21 !!
La résolution transcrite par goutelette ne répond pas à ces points, Délégation de pouvoirs a donner au C/S (Majorité Absolue Article 24)> de décider et de faire exécuter tout travaux d'entretient,d' amélioration ou utiles,répondant à l' intérêt générale de la copropriété ( budget 1100 € demandé et accepté par l AG )." |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 21:14:47
|
gédehem,bien d'accord avec vous mais n'est il pas possible d'établir un modèle type d'une résolution qui pourrait servir de canevas pour cette fameuse délégation( qui n'a et n'aurait rien à voir avec celle spéciale de l'article 21 D1967)
A charge,ensuite au CS et au syndic de l'adapter en fonction de particularités de leur copro (lesquelles???)pour l'ordre du jour de l'AG de manière à rester "dans les clous" ou de ne pas griller le feu rouge, tout en étant pratique sur le "terrain" |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 22:50:48
|
Pour la résolution, voici la formule que j'ai placée dans mon modèle de PV. A dire vrai elle a bien 25 ans. Je l'ai un peu modifiée après le décret pour la mettre en cohérence avec l'article D 21 : j'ai précisé un peu plus finement l'objet.
Mon avis est que, sauf à changer les montants, elle est tout à fait passe-partout. Il m'a simplement été suggéré de mettre " toutes décisions relatives " au singulier. Après réflexion, j'ai laissé au pluriel tout en reconnaissant qu'on peut discuter ce point
L’assemblée renouvelle la délégation permanente donnée au conseil syndical de prendre toutes décisions relatives aux mesures et travaux urgents de sauvegarde ou maintenance de l’immeuble en ses parties communes ou éléments d’équipement commun, rendues nécessaires par un incident exigeant une intervention immédiate. Elle fixe à 1 500 euros ht, le plafond de cette délégation. Ce plafond s’appliquera pour chaque intervention sans que le cumul des engagements puisse dépasser 4 500 euros ht pour un exercice.
Pour socio-pathologique ! Il ne faut pas chercher à une expression un sens qu'elle n'a pas et que l'auteur n'a pas voulu lui donner. La pathologie sociale ou socio-pathologie est la science des " maladies " des institutions collectives. Je ne vois vraiment pas ici de quoi " se mélanger les pieds " !
|
| Signaler un abus |
|
|
cd26
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 10:47:13
|
Je vois que cette question à ouvert une petit débar.
Merci de vos réponses |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 12:34:27
|
Oups !!! Amusante cette conclusion de JPM pour socio-pathologique ....
Toute contestation de sa proposition tomberait dans ce cas ?....
Au risque d'être un sociopathe, sa résolution est pire que celle de Goutelette !
D'abord sur le montant délégué...!
Mais surtout pour l'objet de cette délégation : "toutes décisions relatives aux mesures et travaux urgents de sauvegarde ou maintenance de l’immeuble en ses parties communes ou éléments d’équipement commun, rendues nécessaires par un incident exigeant une intervention immédiate."
Bigre : cela sent la substitution de syndic à plein nez !! (le souffre, c'est pour Bush ....)
Un telle résolution n'a rien à voir avec celle de D.art.21.
D'abord, il faut rappeler que la délégation dont il s'agit, votée selon L.art.25a, concerne les décisions relevant du pouvoir de l'AG selon L.art.24, décision de la compétence de l'AG déléguée ici au CS !!
Autrement dit, cette délégation ne peut porter que sur un acte expressément déterminé, come il l'autait été si la question avait été soumise au vote de l'AG !
L'AG ne peut "décider" que sur des questions inscrites à l'ODJ : pas de question = pas de décision décisoire !
La délégation relève de la même condition : pas d'acte expressément déterminé = pas de délégation possible !
Une délégation générale, sans un acte ou un objet précis, dénature totalement le sens de ce D.art.21.
Je dirais même qu'une délégation générale viole ces dispositions, ici très claires mais restrictives.
Toute autre serait la délégation donnée au CS pour, par exemple, décider de l'achat de fournitures, de consommables, dans le cadre du budget prévis voté par l'AG.
Et ici je rejoins Félix : pour le bidon d'essence de la tondeuse ou le balai cassé, on ne va pas téléphoner au syndic !
Quant à l'asceseur qui tombe en panne ou la canalisation d'eau qui exploise par grand froid, pas besoin de délégation générale au CS, qui ne décidera pas des travaux eux-mêmes !
Quant aux mesures de sauvegarde de l'immeuble, c'est là une prérogative du syndic qu'il serat irresponsable de déléguer au CS, lequel est irresponsable collectivement comme chacun sait !
Il convient donc d'être vigilant sur cette histoire de délégation selon D.art.21 !!
Un exemple de délégation ?
Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées (L.art.24 al.2,3)) peuvent être autorisés par le CS, par délégation de l'AG suivant D.art.21
Aures exemples :
"délégation donnée au CS pour faire réaliser les travaux de réfection du hall de l'immeuble (travaux d'entretien relevant de L.art.24.ndlr) avec l'entreprise de son choix pour un montant ne dépassant pas XXX € HT."
Délégation permanente donnée au CS pour décider des dépenses de consommables et petits matériels dans la limite de XX €, dépenses relevant du budget "entretien courant" de l'immeuble.
Délégation permanente donnée au CS pour faire réaliser de petits travaux d'entretien courants pour un montant global de XXX €, montant relevant du budget "entretien courant" de l'immeuble..
Nous sommes très loin ici de délégations générales "... relatives aux mesures et travaux urgents de sauvegarde ou maintenance de l’immeuble " ou encore pour ".. décider et de faire exécuter tout travaux d'entretien, d' amélioration ou utiles, répondant à l' intérêt générale de la copropriété" ...
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 13:10:10
|
"Notre" résolution indique pour les deux derniers alinéas:
Cette somme,comprise dans le budget prévisionnel de l'exercice,est notamment prévue pour l'exécution de petits travaux de réparation ou de maintenance relevant uniquement de décisions prévues à l'article 24 et ne justifiant pas le recours à la procédure d'urgence prévue par l'article 18,alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 .
Le conseil syndical,délégataire,rendra compte par écrit lors de la prochaine assemblée générale,de l'exécution de cette délégation
Le tableau justificatif des dépenses est joint au compte rendu d'activité du CS;lui même joint à l'ordre du jour.
Finalement, nous sommes pas trop loin de ce qui est souhaitable |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 22:09:48
|
Tout à fait : je vois là un modèle qui répond aux prescriptions et qui surtout est sécurisant pour le syndicat !
Le cadre est fixé, l'objet déterminé, le montant délégué découle de fonds votés dans le prévisionnel, le compte rendu écrit rendu obligatoire.
Tout est bordé, encadré !
C'est bien |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 01:23:53
|
La délégation au conseil syndical ne présente aucun intérêt pour des petits travaux de réparation ou de maintenance qui relèvent des pouvoirs courants du syndic et n'exigent pas même une décision peise à la majorité ordinaire.
Elle ne présente d'intérêt que pour des travaux un peu plus importants dont le type même est le remplacement d'un étage ou deux d'une évacuation par exemple.
Dans ce cas on ne peut attendre une décision d'assemblée, serait-elle urgente. Il faut réagir rapidement
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Consultation du CS pour travaux
Forum fermé
