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felix1930
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5611 réponses |
 Posté - 23 mars 2007 : 08:52:26
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JPM, absolument pas d'accord avec vous sur la première partie de votre post;
A part un syndic non pro,copropriétaire occupant (snp)je n'ai encore jamais vu un syndic disponible 24h./24 7j./7 (ce qui est normal)et s'il fallait que l'on (CS) téléphone au syndic chaque fois que l'on à un petit problème d'entretien ou de maintenance à régler>>>>bonjour les dégats,les honoraires et les emm.
Ne rien prévoir pour le CS pour ces petits travaux, tant sur le plan autorisation (donc pas de justificatif à donner)que budget, c'est aussi la porte ouverte à tous les abus possibles |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 09:28:45
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Mais je suis bien d'accord avec vous pour les interventions de nuit, du Lundi de Pâques, du 1er mai !!!!!
Si vous voulez bien prendre la peine de lire ma résolution : " L’assemblée renouvelle la délégation permanente donnée au conseil syndical de prendre toutes décisions relatives aux mesures et travaux urgents de sauvegarde ou maintenance de l’immeuble en ses parties communes ou éléments d’équipement commun, rendues nécessaires par un incident exigeant une intervention immédiate.
Vous constaterez qu'elle ne comporte aucun plancher, qui serait saugrenu ! Si le CS peut décider de remplacer un étage de descente, il peut aussi faire effectuer un petit travail, sans nécessité d'attendre la réouverture des bureaux du syndic !
Et, pour tout dire, dans ce cas particulier, n'importe quel copropriétaire peut intervenir dans le même sens. Samedi 19 h : la concierge ne peut plus rentrer dans sa loge ; serrure bloquée ; peut être une tentative d'effection ? pas de syndic ! pas de CS ! C'est le copropriétaire Dupont qui alerte le serrurier dépanneur agréé par le syndicat et qui fait le chèque.
Il faut éviter ce genre d'intervention mais, quand il n'y a pas le choix, on agit 
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 22:28:32
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Mais c'est tout l'inverse, et je suis bien d'accord avec Félix : concernant des "travaux", la délégation n'a de sens, n'est cohérente, que pour ces petits travaux courants qui empoisonnent tant le syndic que les copropriétaires : les lampes grillées, la vitre du local à vélos cassée, la porte du local poubelle à repeindre, sans parler du bidon d'essence de la tondeuse vide à 17h., du balai cassé ou de la dernière serpillère qui vient de rendre l'ame....
Mais pour des "travaux urgents de sauvegarde ou maintenance de l’immeuble en ses parties communes ou éléments d’équipement commun, rendues nécessaires par un incident exigeant une intervention immédiate.", ils relèvent à l'évidence de la compétence exclusive du syndic qui, dans de tels cas, est responsable personnellement (professionnellement) des droits et action du syndicat !
Le CS est totalement irresponsable en cas de faute, d'erreur, de manquement.
Donner une telle délégation à "une personne"(D.art.21) alors personnellement responsable, pourquoi pas !(pour moi, c'est non hors du syndic !!)
Mais déléguer à un CS irresponsable juridiquement "des travaux urgents de sauvegarde ou maintenance de l’immeuble ...", ...est irresponsable !
(même si c'est un "incident" exigeant une intervention immédiate : à 1500 € ht ce n'est plus un "incident")
Fermer la vanne d'arrivée d'eau parce que la canalisation a explosé n'exige pas délégation ni budget : ensuite au syndic de se bouger vite fait !! |
Edité par - gédehem le 23 mars 2007 22:29:53 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 23:49:20
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Nous ne parlons pas de la même chose, Gedehem.
Vous parlez d'une délégation de faire.
Je parle d'une délégation de décider.
La statut de la copropriété ne traite pas de l'obligation de faire. Nous sommes d'accord sur le fait qu'une membre du CS peut placer une vis, planter un clou et remplir un bidon. Ce n'est pas l'objet du débat.
La délégation , par nature juridique, a ici pour objet de décider, aux lieu et place de l'assemblée, sur une question relevant de l'article 24, et d'autoriser le syndic à faire effectuer un travail dans le cadre précisé. Elle se distingue de la délégation donnée pour choisir une entreprise parmi les proposants, pour des travaux importants décidés par l'assemblée générale.
En cas d'urgence et en l'absence du syndic, le CS peut saisir directement un entrepreneur et, de préférence l'entrepreneur de l'immeuble s'il assure un service de dépannage.
Enfin la délégation permet au conseil syndical de conforter le syndic pour une décision dont on ne sait trop si elle relève de sa compétence ou d'une décision de l'assemblée.
La formule que j'ai évoquée est parfaitement conforme au cadre juridique comme aux besoins pratiques de la copropriété. Une délégation pour un montant minime ne présente aucun intérêt car les travaux se confondent alors avec ceux que le syndic peut réaliser de son propre chaf.
Si l'assemblée ne fait pas confiance à son conseil syndical, le mieux est qu'elle ne donne aucune délégation.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 08:27:45
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JPM, depuis longtemps je lis vos différentes réponses sur divers sujets concernant la copropriété et, parfois, j'ai le sentiment que vous n'habitez pas en copropriété et n'y avez jamais habité; ou alors,et ça je vous l'ai déjà dit, nous n'habitons pas dans le même type de copropriété.
Sur le plan strictement juridique vous avez peut être raison mais aussi peut être tort;par contre sur le plan pratique et réalisable (c'est à dire obtenir chaque année cette délégation )en ce qui concerne "notre" copropriété et très certainement d'autres vous avez,à mon point de vue, tort; surtout lorsque l'on connaît les difficultés que l'on a à obtenir,en AG, l'accord pour des travaux de faibles importances pourtant présentés avec au moins 2 devis.
Un exemple ; AG mars 2006 le CS présente une demande pour la mise en place de 2 tableaux d'affichage dans les halls d'entrée(2 allées) identiques et complémentaires à 2 en place : 2 devis ,moins disant 400€ TTC les 2, à partager en 30 lots principaux - refus de l'AG ce qui a conduit un membre du CS à se prendre par la main + magasin de bricolage et fabrication des 2 tableaux, coût de l'ordre de 80€ (non compté bien sur les frais de kms de la personne précitée)- dépense passée dans la partie "délégation au CS" ligne < achat petites fournitures >
A l'AG de mars 2007 nous avons eu la même délégation que pour l'exercice précédent soit......accrochez vous....2850€ pour un an(dépenses 2006 = 458,07€ car heureusement très peu de "dépannages" par entreprise -immeuble de 30 ans -VMCgaz,ascenseurs,compteurs divisionnaires etc.....soit 11 contrats + syndic)
Il y a des périodes où je me demande ce que je fais (nous faisons) dans cette galère de ......iaka
iaka = bien entendu CS d'une copropriété avec des copropriétaires iaka,mais qui refusent systématiquement de s'impliquer sauf lorsqu'il s'agit de leurs problèmes personnels
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Edité par - felix1930 le 24 mars 2007 08:59:12 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 10:05:23
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J'ai toujours vécu dans une copropriété et, à partir de l'âge adulte, été impliqué dans les activités des conseils syndicaux.
Il est vrai que ma copropriété actuelle (depuis longtemps !) diffère de celles qui sont évoquées dans les messages UI. Comme une grande majorité de copropriétés, elle tourne correctement avec, comme dirait l'autre, ses cahins et ses cahas.
Ce sont les pratiques de ce monde normal de la copropriété qui me paraissent bonnes et, quand j'ai l'occasion d'oeuvrer en quoi que ce soit pour une copropriété à problèmes, c'est dans cet environnement que j'essaie de la faire entrer.
Ce monde normal comporte des copropriétés très diverses : modestes jusqu'à très cossues, anciennes (parfois très anciennes) jusqu'à récentes, parisiennes comme lilloises, bretonnes ou provençales. Elles ont en commun une relative sérénité des relations, une grande capacité d'écoute et un niveau correct de connaissance des principales règles du statut. Mais avant tout une conception logique, - souvent intuitive -, de la maintenance du bien commun.
Il n'empêche que j'ai parfaitement conscience de l'évolution dans le temps des copropriétés, et de la copropriété en général. Beaucoup de jeunes copropriétaires sont marqués par l'agressivité qui est présentée dans les écoles comme une vertu cardinale. A 45 ans, ils virent de bord. Ceux qui arrivent PDG à 60 ans sont souvent, - pas tous -, devenus moutonniers. Il y a évidemment des heurts avec les plus anciens.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 18:18:24
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Normal pour beaucoup, JPM : 40 ans à subir un patron, un chef de service, voila qui rend "moutonnier".....
Sur le fond, je suis bien d'accord avec vous : "notre" copropriété est comme nous la faisons, comme nous la vivons, comme nous la "pratiquons" !
Il y a autant de pratiques qu'il y a de copropriété et c'est bien ainsi, lorsque tout va dans l'intéret de tous, du plus grand nombre ..
Et c'est là, je crois, une majorité des copropriétés ...
Pour autant j'ai pas mal de réserves sur la conception "intuitive" de la maintenance du bien commun !!
30 ans à mettre mon nez dans certains "pétrins" montreraient que l'intuition dans ce domaine n'est pas une qualité première ...
Mais bon ....
Restent les autres copropriétés, toutes les autres !!!! Et elles sont hélas très, trop nombreuses !!
On dit qu'il y a, je crois, plus de 30% des immeubles en copropriété qui sont dits "en difficulté" (Doux mot pour dire qu'ils sont pour beaucoup dans le "caca", en cessation de paiement, d'autres quasi en faillite ..)
Si on y ajoute toutes celles où il y a des conflits permanents, des dysfonctionnements liés pour une part au manque de connaissances et/ou d'engagement de trop nombreux copropriétaires, mais aussi de "pratiques" détestables de certains gestionnaires dont nous savons bien qu'il est difficile de se défaire surtout lorsqu'on n'y connait rien ...
Parce qu'au départ, 99,9 % des futurs copropriétaires ignorent totalement dans quelle organisation ils vont/viennent de rentrer, organisation dont ils seront, collectivement avec d'autres, les principaux acteurs.
Je doute fort qu'en "rafflant" 50 personnes dans la rue un beau matin pour les 'balancer' sur la scene du 1er théatre venu, elles puissent nous sortir du Molière ou du Brecht sans en connaitre le texte, les rôles et la mise en scene... (sans parler de "Brecht, c'est une marque perceuse ?" .)..
La copropriété étant parfois une grande pièce de théatre, ses AG en particulier, il faut bien convenir que les copropriétaires en sont bien trop souvent spectateurs plutot qu'acteurs .. faute d'en connaitre les rouages et surtout leur place, leur rôle, dont "on" se garde bien de leur dire ce qu'il en est !!!
Combien d'AG avec sur l'estrade en haut derrière le bureau le "maitre" et son "savoir" et en face mais en bas sur leur chaise et dans leurs petits souliers les "élèves" obeissants ?
Ne dit-on pas que les associations qui les 'représentent' (type ARC et autres) sont des associations de "défense du consommateur" ? ...
C'est sans doute pour signifier un peu plus que les copropriétaires ne sont effectivement sur le fond que des consommateurs et qu'il faut donc faire confiance aux "spécialistes de la gestion immobilière" pour dire ce qui est bon pour eux .... 
C'est pourquoi il me semble important que le cadre juridique qui nous est imposé soit respecté, suivi, afin d'éviter les dérives constatées ici et là !!!
Certes, cela me casse personnellement les pieds (et d'autres avec moi) de voir le pointillisme imposé mais inutile dans bien des cas !
Je péfèrerais que la loi fixe un cadre, comme pour les associations ou les sociétés, et qu'on laisse les copropriétaires régler leurs affaires internes dans le cadre de "statuts" librement décidés, mettant ainsi en harmonie règles et pratiques différenciées ...
J'aimerai que leur place soit enfin mise en évidence par les textes eux-mêmes, alors qu'ils ne font que les rendre dépendants, les dernières modification n'ayant qu'enfoncé davantage le(s) clou(s)...
Il y aurait des dérives ? .. peut être, ... sans doute !!
Mais, pour en revenir au sujet initial, pas plus que de voir des délégations données aux CS prétendument selon D.art.21, lequel impose un acte "expressément déterminé", alors qu'il s'agit d'une délégation générale imprécise qui plus est pour un objet qui relèverait de la responsabilité spécifique du mandataire, du syndic !
Enfin, il ne faut pas perdre de vue un principe juridique : une obligation qui n'est assortie d'aucune sanction n'est pas une véritable obligation !
Or les dispositions impératives de la loi de 65 n'énoncent aucune sanction en cas de manquement ...
Drole d'impératif !!!
Un seul exemple, puisque c'est le seul prévu par la loi : En cas d'absence d'ouverture du compte séparé au bout de 3 mois de sa désignation, le mandat du syndic est "nul de plein droit".
C'est le seul cas d'obligation sanctionnée par le texte lui-même !
Et bien non !
Pour que le mandat soit effectivement nul, il faut le faire constater par le juge ...(quid du "de plein droit" !), constat qui est de fait impossible, les copropriétaires étant privés, car cela leur est interdit, d'obtenir tout moyen de preuve, en particulier ici des organismes bancaires, qui ne connaissent que le représentant légal, le syndic ....
On le voit : je suis totalement d'accord avec JPM pour faire passer les "bonnes" pratiques avant le cadre rigide qui nous est imposé (y compris pour la 'délégation' .. ) !
Et c'est un "vieil" adepte du syndicat coopératif qui vous le dit !
Mais hélas, le cadre rigide ne nous laisse pas le choix : on moindre litige, c'est le texte et non la pratique même bonne qui s'imposera dans toute sa rigueur ....
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Edité par - gédehem le 24 mars 2007 18:19:26 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 00:32:49
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Sur tout celà nous sommes bien d'accord, réserve faite que ma délégation n'est pas donnée au syndic mais au seul conseil syndical.
Le problème est l'information ds copropriétaires.
Dans un autre sujet, on voit à nouveau un président de CS annoncer qu'il va convoquer une AG huit jours après avoir envoyé sa première lettre recommandée au syndic.
Pourquoi cette erreur ? Parce qu'il l'a trouvée, - et qu'on la trouve encore -, dans des sources d'information en principe sérieuses.
Ajoutons aussi que le texte n'est pas lumineux 
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