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sarathea
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 17 mars 2007 : 00:08:36
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Bonjour,je crois avoir besoin d'aide dans le différend qui m'oppose à mon ancien propriétaire. J'ai habité le logement pendant 2ans1/2 sans aucun soucis. Je précise que c'est un bas de villa divisé en 2 appartements, le propriétaire habitant au-dessus. Y vivant seule avec mon fils de 10 ans, le logement est devenu vite trop petit (une seule chambre sans porte de séparation avec le reste de l'appart)Mon fils était en souffrance d'intimité et de trajets trops longs pour l'école. La maîtresse peut en témoigner. J'ai trouvé un autre appart mieux adapté début novembre dispo pour mi-décembre, je suis allée trouver mon proprio pour lui faire part de mon intention de raccourcir, avec son accord, mon préavis au 15/12 avec l'assurance que je lui trouverais un remplaçant. Il a accepté mais l'accord n'a été que verbal, pas de trace écrite. Je lui ai envoyé plusieurs candidats (dont j'ai gardé les coordonnées) et lui ai donné le loyer de décembre au pro-rata des jours comme convenu. Monsieur a décidé brusquement qu'il n'était pas d'accord et voulait décembre en entier ! Après quelques jours de tension, sous la menace de changer les serrures et peur faite à mon fils resté seul un mercredi matin pendant que je travaillais (chose jusque là sans soucis) je lui ai donné son loyer entier. Un état des lieux a été fait par Huissier à ma charge, en présence du proprio. Ce dernier n'est pas allé récupérer son constat envoyé en AR et a fait faire son propre état des lieux après coup. Il refuse de me rendre la caution, argumentant de travaux. J'ai reçu sommation de payer par la suite car il me réclame les trois mois complets de préavis alors qu'il n'en manque qu'1 mois et 10 jours. Depuis il m'a assignée devant le juge de proxi. Il réclame en outre dommages et intérêts pour "refus abusif de payer" ainsi que des taxes de poubelles dont il ne m'a jamais parlé auparavant...
Pouvez-vous m'aider à me défendre contre un tel acharnement ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 09:53:48
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le propriétaire ne rentre pas dans vos considératins de vie privée
si vous avez un bail loi 89, le préavis est de 3 mois sauf accord écrit du propriétaire et SAUF si les lieux sont reloués avant la fin du préavis
concernant le DG, toute retenue doit être justifiée par des devis (en cas de dégradations prouvés sur l'EDL de sortie)la régularisatiin des charges, l'imputation de la TEOM.........
le propriétaire vous a t il envoyé un décompte locatif ?
pour info, lisez les très nombreuses contributions sur ce sujet sur UI............ |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 11:31:25
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et surtout, avez vous signifié votre congé par LRAR ? très important car sans, vous etes toujours considérée locataire de ce logement !
pour l'EDL, vu qu'il a été établi par l'huissier, ni lui ni vous ne pouvez le contester et donc meme s'il n'est pas allé chercher son exemplaire, ce n'est pas votre problème. et comme dit nefer, toute retenue doit etre justifiée par devis OU facture, meme si le propriétaire ne fait pas de travaux |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 12:22:08
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Citation :
Un état des lieux a été fait par Huissier à ma charge, en présence du proprio
Pourquoi 'a ma charge'? Si votre propriétaire était la, c'est que il a été convoqué par l'huissier que vous avez mandaté en tant que partie laplsu diligente, non?
Quels sont les justificatifs produits pour les réparations engagées (différence entre EDL de sortie ret EDL d'enrtée)?
Citation :
je suis allée trouver mon proprio pour lui faire part de mon intention de raccourcir, avec son accord, mon préavis au 15/12 avec l'assurance que je lui trouverais un remplaçant. Il a accepté mais l'accord n'a été que verbal, pas de trace écrite
Sans accord écrit, vous ne pourrez rien prouver, et avancer le nom de candidats locataires que vous avez proposé ne changera rien a mon avis. Vous devez trois mois comme le dit Nefer, sauf a ce que le logement ait été reloué plus vite.
Pour info, le propriétaire n'avait aucune obligation d'accepter vos prétendants, ses critères n'étant par forcément les votres.
Vous a t'il fait parvenir d'une manière officielle le constat de SON huissier? Y'a t'il des différences entre les deux? |
Festina lente |
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sarathea
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 13:11:19
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- le propriétaire m'a signifié copie de son propre état des lieux qui n'apporte pas de l'eau à son moulin puisqu'aucune des réparations qu'il a faites ne sont justifiées. L'appart a été rendu nickel. Son EDL ne fait mention que de "traces" de meubles en bas du mur...
- le préavis a été envoyé en AR qu'il a réceptionné.
- je n'ai jamais eu de décompte locatif.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 14:20:48
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pour l'EDL c'est soit un EDL contradictoire, c'est à dire sugné par les 2 parties, soit fait par un huissier
c'est quoi cet EDL fait par votre propriétaire???
l'avez vous signé?
était il fait avnt celui de l'huissier? |
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sarathea
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 17:58:07
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L'EDL initial est celui que l'huissier a fait en présence du proprio et de moi-même le jour du rendu des clés.
le proprio a fait faire son propre EDL quelques semaines plus tard, je n'était pas présente et n'ai rien signé. Il a fait ensuite signifié par son huissier le constat en même temps qu'une sommation de payer.
je n'ai pas eu le temps de faire signifier ma "protestation à sommation" qu'il m'a assignée en justice pour le 24/04 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 18:10:10
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Le fait que l'état des lieux établi par le bailleur seul vous ait été signifié par huissier n'implique pas que ce soit un huissier qui l'ait réalisé, et ne lui donne pas plus de valeur que s'il n'avait pas été signifié par huissier. La signification par huissier prouve simplement que vous l'avez reçu. Si l'EDL du bailleur mantionne juste — en ces termes — "traces de meubles en bas des murs", je ne vois pas quelles réparations il pourrait mettre à votre charge.
Pour l'EDL établi par huissier à votre demande, le bailleur avait-il été officiellement convoqué par l'huissier? Par ailleurs, Néfer vous a demandé si vous aviez expédié le congé par recommandé AR. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 18:10:46
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| donc le 2ème EDL fait par votre propriétaire n'a aucune valeur |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 18:37:44
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Citation :
Il refuse de me rendre la caution, argumentant de travaux. J'ai reçu sommation de payer par la suite car il me réclame les trois mois complets de préavis alors qu'il n'en manque qu'1 mois et 10 jours. Depuis il m'a assignée devant le juge de proxi. Il réclame en outre dommages et intérêts pour "refus abusif de payer" ainsi que des taxes de poubelles dont il ne m'a jamais parlé auparavant...
Sarathea, donc votre propriétaire vous demande quoi? Apparemment il n'y a pas d'exigence concernant les travaux, ou je me trompe?
Si il ne demande que le paiement des trois mois complets et de la taxe d'ordures, puisque vous lui avez donné le dépot de garantie de deux mois, il aurait du povoir compenser.
Il y a quelque chose que je ne comprends pas dans votre exposé. Pouvez-vous rependre, si possible avec le détail du calcul de ce qui est exigé pour la convocation devant le juge? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 mars 2007 18:41:18 |
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sarathea
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 20:05:35
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- je dois dire que le détail des sommes réclamées se trouve sur l'assignation...que j'ai laissée au travail, refusant d'avoir un tel doc à la maison...
le deuxième EDL a été effectué en présence d'un huissier mais ne reprend que des bricolos ne justifiant pas la remise à neuf de l'appart qu'a refait le proprio : peinture par professionnel etc...
Le proprio a établi à peu près comme suit :
3 mois de loyer = 1300 €
facture eau = 100 €
travaux = 950 €
déduction faite des 2 mois de caution (soit 850 €) je lui doit 1500 €
+ les dommages et intérêts pour "resistance abusive" (1000 €)
+ les taxes ordures ménagères, jamais réclamées auparavant
- mon congé a bien été envoyé par lettre recommandée AR
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 21:22:11
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| Lorsque vous écrivez que sur les trois mois, vous ne deviez plus qu'1 mois et 10 jours, c'était bien à partir de la date de réception du congé par le bailleur? |
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sarathea
Nouveau Membre
7 réponses |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 22:24:12
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Citation :
que j'ai laissée au travail, refusant d'avoir un tel doc à la maison...
C'est pourtant bien sur les chiffres que vous allez vous battre, pas sur le sexe des anges . Vous en auriez besoin ici précisément.
Citation :
le deuxième EDL a été effectué en présence d'un huissier mais ne reprend que des bricolos ne justifiant pas la remise à neuf de l'appart qu'a refait le proprio : peinture par professionnel etc...
Oubliez la remise a neuf de l'appartement, c'est hors du problème, donc autant ne pas en parler. Votre propriétaire n'a pas a s'en justifier et n'en parlera sans doute pas comme ca, donc vous ne pourriez qu'indisposer les juges.
Citation :
Le proprio a établi à peu près comme suit :
3 mois de loyer = 1300 €
facture eau = 100 €
travaux = 950 €
déduction faite des 2 mois de caution (soit 850 €) je lui doit 1500 €
+ les dommages et intérêts pour "resistance abusive" (1000 €)
+ les taxes ordures ménagères, jamais réclamées auparavant
Ca ne doit pas être le vrai calcul, désolé ou alors il n'est pas très bien parti pour obtenir raison.
C'est précisément pas avec des a peu près qu'on peut faire quelque chose.
Oubliez la résistance abusive, il reste donc 3 mois de loyers compensés partiellement avec deux mois de DG, donc 1 mois de loyer du par vous, contre lequel vous ne pouvez sans doute rien sauf a prouver que vous avez payé.
Extrait de votre premier post:Citation :
...je lui ai donné son loyer entier....
Suggérez vous que vous avez payez en cash? Si oui, avez vous eu une quittance? Sinon, j'ai bien peur qu'en effet vous en soyez pour vos frais.
C'est un point crucial.
Citation :
facture eau = 100 €....et les taxes ordures ménagères, jamais réclamées auparavant
Votre présentation montre que vous n'avez pas intégré le mode de défense a avoir. Préparez vous pour le 24.
Il est normal que vous payiez l'eau et les TEOM, peu importe qu'elles aient été demandées ou pas a présent.
En revanche, comme vous avez payé des avances sur charge, et qu'il y a vraisemblablement d'autres charges a vous faire payer, le vrai décompte est plus complexe que cela, et on ne peut rien dire qvec juste ces deux chiffres. Il doit y avoir d'un coté 12 avances sur charge de 2006 et de l'autre les dépenses réelles incluant l'eau et les TEOM. Vosu ne devez que le résiduel.
Citation :
travaux = 950 €
Si il n'a donné que ce chiffre, il ne les obtiendra pas.
Il doit pour pouvoir être entendu un calcul complet sur chaque défaut intégrant la vétusté. Il doit des devis ou des factures pour en justifier chaque poste.
Il doit aussi un docuement identique a celui qu'il vous a deja fait envoyé par l'huissier qui vous a adressé un commandement de payer (je pense que c'est un commandement, pas une sommation?)
Avez-vous vu des devis ou des factures joints au dossier, et avez vous lu 950 euros comme une somme de plusieurs postes intégrant chacun une remise pour vétusté (par exemple réfection peinture cuisine 800 euros, vétusté 70% donc à votre charge 240 euros pour ce poste)?
Enfin, vous avait-il deja fait parvenir par courrier ou plutot courrier recommandé avec demande d'accusé réception cette même somme a payer, avec les devis, les calculs, dans la même forme que celle qui vous est demandée au tribunal? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 17 mars 2007 22:33:42 |
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sarathea
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 14:25:00
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merci, ribouldingue, pour ce trait d'humour ! je précise que je n'ai pas encore eu la possibilité de discuter de mon assignation avec mes patrons...je travaille pour un huissier...voilà pourquoi mon dossier complet se trouve encore au tarvail !
je tente juste d'avoir quelques conseils supplémentaires..et vous en remercie tous.
Le détails des travaux n'a pas été établi comme vous le décrivez, au pourcentage.
Le proprio réclame paiement de la totalité des frais engagés, point-barre.
Le tout m'a été réclamé uniquement sur le commandement de payer. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 15:21:16
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| puisque vous travaillez chez un huissier....vous auriez pu lui demander conseil avant.... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 17:04:47
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Citation :
Le détails des travaux n'a pas été établi comme vous le décrivez, au pourcentage.
Le proprio réclame paiement de la totalité des frais engagés, point-barre.
Le tout m'a été réclamé uniquement sur le commandement de payer
Donc vous avez déjà un point de dépense facile: Il ne suffit pas que la somme soit indiquée, il faut qu'elle soit justifiée, et que, de plus elle prenne en compte la vétusté.
Voyez donc avec votre huissier, puisque vous êtes mieux chaussé que beuacoup sur le forum, mais j'introduirais pour ma part une demande (je crois que ca se dit reconventionnelle) à mon tour pour demander 1 000 euros pour demande excessive, non justifiée, et conservation non légale de votre dépôt de garantie au titre de l'article 7000.
Je demanderais surtout que les sommes dues donnent droit a votre encontre à l'indemnité légale de retard, conformément à la loi de 1989.Citation :
Article 22
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 188 (JORF 14 décembre 2000).
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal..//...
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.//...
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
Enfin, vous devez préparer votre dossier pour le jour du pasage au tribunal, et normalement le faire parvenir a votre adversaire, donnat votre propre version des choses, en particulier votre calcul, car le juge va vous poser la seule question qu 'lintéresse:
Et vous, combien estimez vous devoir à votre bailleur? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 18 mars 2007 17:11:14 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 18:53:35
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| Votre ancien bailleur a l'air de s'enfoncer le doigt dans l'œil jusqu'au coude, si vous voulez bien me passer l'expression. Néanmoins, il vous faut veiller à ne pas agir comme lui, mais au contraire à présenter un dossier exemplaire au tribunal, qui ainsi "appréciera", et à conserver une attitude mesurée. |
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sarathea
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 02:52:04
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merci pour tous ces précieux conseils.
je reprends le travail demain, je pense que l'huissier aura le temps de se renseigner aussi de son côté.
je n'hésiterai pas à vous tenir informés.
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Caution non rendue et assignation
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