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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
 Posté - 17 mars 2007 : 12:49:12
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Un avocat sans dire qui il représente, m'envoie la lettre suivante:
Citation :
Objet : cession de fonds de commerce — autorisation du bailleur.
Madame, Monsieur,
La société « X » qui exploite fonds de commerce dans les locaux vous
appartenant sis à XXX, XXX, envisage de céder son fonds de
commerce à Monsieur XXXX.
L'acquéreur exercera la même activité.
Je vous prie de m'indiquer si la cession projetée emporte votre assentiment.
Bien entendu, vous serez rendu destinataire d'une copie de l'acte de cession.
Mon bail comporte l'article suivante:
Citation :
Article 11 : CESSION
Le preneur a la faculté de céder son droit au présent bail pour la totalité des locaux loués à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, dans la mesure où ce dernier poursuit l'exploitation du même fonds et de la même activité sans que le bailleur puisse s'y opposer ou prétendre à une quelconque indemnité.
Le preneur pourra céder le droit au présent bail et en totalité seulement à la condition expresse qu'une telle cession recueille l'agrément préalable du bailleur.
En cas de cession du droit au bail, le cédant sera garant à titre solidaire avec les preneurs successifs du paiement des loyers et de la totale exécution des clauses du bail et du coût des réparations à la charge du preneur.
Un exemplaire original de la cession devra être remis gratuitement au bailleur, dix jours au plus tard avant l'expiration du délai d’opposition.
Dois-je faire attention à certains éléments?
- L'avocat me demande l'agrément pour la cession du fonds de commerce, alors qu'il devrait me demander l'agrément pour la cession du droit au bail?
- Je penses que je dois au moins vérifier que les loyers sont payés, ce qui est le cas;
- Je n'ai aucune information concernant le preneur du fonds de commerce;
- Comme c'est la même activité qui sera excercé (prévu dans le bail), je ne peux pas m'opposer;
- Pour la garantie à titre solidaire: il faut un acte supplémentaire - cela doit-il être inséré dans l'acte de cession (du bail, du fonds de commerce)
- Pour info, ce bail commercial date de février 2005.
- Le propriétaire actuel ne m'a jamais fait parvenir les références d'assurance des artisans qui ont fait les travaux pour son installation. Ils avaient notamment fait des modifications non autorisées au parties communes (trou dans le sol & changement branchement au réseau des eaux usées). Dois-je exiger la remise de ces informations avant la cession (du fonds/bail).
Merci pour vos opinions.
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iclarisse
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 21:49:25
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Bonjour
Je eu deux cessions de bail sur un local qui m'appartient, jusqu'à lors c'était le notaire qui me demandait une délégation de signature par un mandat.
Je vous conseille d'être présent à la signature et de bien lire la session, je me suis fait avoir, différence entre la délégation et la cession, et j'ai le plus grand mal à trouver un avocat compétent pour pour rétablir mon préjudice. (bail qui était en tacite reconduction qui c'est retrouvé en durée indéterminé).
Vous pouvez y mêler VOTRE notaire sans frais pour vous qui serait plus un gage de régularité.
Dans les cessions que j'ai eu il y est toujours indiqué la garanti de caution solidaire. (Mais elle doit ne plus avoir de valeur si la première société, si s'en est une, disparaît.
Je pense que vous devriez être informé des potentiels preneurs et avoir la capacité de les refuser si leurs profils émettent des doutes flagrants.
Pour les travaux et autorisations il serait préférable que tout soit carré avant un nouveau preneur.
c'était que ma modeste opinion, je vous souhaite que d'autres plus pointu en droit vous réponde. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 22:14:54
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Bonjour
Citation :
Je vous conseille d'être présent à la signature et de bien lire la session, je me suis fait avoir, différence entre la délégation et la cession, et j'ai le plus grand mal à trouver un avocat compétent pour pour rétablir mon préjudice. (bail qui était en tacite reconduction qui c'est retrouvé en durée indéterminé).
La cession mentionne/définit les termes du bail?
Malheureusement mon bail ne me permets pas d'exiger d'être présent à la signature de la cession.
Je me disais aussi que si la société est elle même cédé, le locataire ne change pas en réalité. J'attends d'avoir des précisions car je ne suis pas convaincu que l'avocat fait les choses requises et avec les bonnes formes. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 08:24:35
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| Ce que je me demande, c'est si une acceptation de votre part ne dégagerait pas la responsabilité des anciens locataires. Il me semble en effet (juste une impression?) que lorsqu'un changement de locataire se fait sans l'accord du bailleur, même si le bail l'autorise, l'ancien bailleur reste redevable des loyers en cas de défaillance du nouveau. S'il s'agissait simplement de la cession de la société, il n'y aurait pas de changement de locataire, puisque votre locataire est la personne morale, et il suffirait au vendeur du commece de publier les changements dans un journal d'annonces légales pour être dégagé, sauf s'il a donné sa caution. |
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fmarlio
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 18 mars 2007 : 17:49:10
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Bonjour,
Etant avocat, je me permets de vous répondre.
Cet avocat, en vous adressant cette lettre vous informant d'une cession de fonds de commerce et en vous demandant votre autorisation indique clairement qu'il est le conseil du preneur qui exploite son fonds de commerce dans les locaux vous appartenant.
D'autre part, l'article 11 de votre bail que vous citez ne concerne que la cession du droit au bail, autrement dit de votre bail.
Etant donné qu'il s'agit d'une cession de fonds de commerce et non pas une cession de votre bail, ce n'est pas cet article qui s'applique.
Dès lors, :
- soit votre bail comporte d'autres dispositions qui concernent la cession du fonds de commerce et il faudra s'y référer,
- soit il n'y a pas d'autres dispositions de votre bail et il faudra alors appliquer notamment les dispositions du décret du 30/09/1953.
Apparemment cet avocat, qui a du appliquer les dispositions du décret du 30/09/1953, a parfaitement respecté la procédure.
Un petit rappel :
Une cession de droit au bail concerne seulement le bail commercial et rien d'autres.
Une cession du fonds de commerce concerne toute l'activité et comprend le droit au bail, la clientèle, l'enseigne, les éléments corporels et incorporels.
Je me tiens à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
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Avocat |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 22:26:37
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'fmarlio', merci d'avoir répondu.
- Pour qqn qui n'est pas avocat, je n'ai pas l'impression qu'il indique clairement qu'il est le conseil du preneur actuel - l'acheteur du fond pourrait très bien envoyer une lettre avec les mêmes termes.
- Je note que quand on dit fonds de commerce on dit également 'droit au bail'. Si l'article 11 de mon bail ne s'applique pas, c'est relativement perturbant car il est écrit: 'Le preneur a la faculté de céder son droit au présent bail pour la totalité des locaux loués à l'acquéreur de son fonds de commerce'. C'est à dire: on traite bien du cas de cession de fonds de commerce auquel cas on peut transmettre le droit au bail.
- Doit je comprendre que la société X, une SARL, cède le fonds de commerce à une personne privé? Le bail est actuellement avec comme locataire la SARL. Si c'est toujours la même SARL qui louera les lieux (transmission des parts, changement de gérant), je ne comprends pas l'utilité de la procédure.
Si la SARL cède le fonds à une autre société, ne faut-il pas mentionner le nom de la nouvelle société, plutôt que son gérant? => J'attends d'avoir des précisions du gérant actuel car à part l'interpretation de la lettre , je ne sais pas quel est le type de transaction réalisé.
- J'ai lu qqpart que en cas de cession du droit au bail, que cela aurait un impact sur le bail (changement du locataire): est-ce correct ou est-ce que l'acte de cession suffit (si elle est sous seing privé).
- Bien que je n'en ferai pas un élément 'bloquant', l'avocat ne désigne pas correctement la société 'X' car 'X' ne corresponds qu'en partie à la dénomination dans le RCS. Personnellement, j'aurai mentionné le numéro RCS. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 22:47:17
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'fmarlio', après lecture du decret du 30 septembre 1953, je n'y trouves pas de procédure à suivre en cas de cession de fonds de commerce.
J'ai trouvé ici: http://www.picovschi.com/extraits_conf_bail_cession_et_charges.rtf
Citation :
B Actes ne constituant pas une cession du Bail :
· Transmission du bail aux héritiers, légataires universels ou à titre universel en cas de décès du locataire
· L’attribution à un des époux du bail commun lors de la liquidation de la communauté
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Edité par - mdeweerd le 18 mars 2007 23:18:10 |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 20:17:02
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J'ai eu une précision: la cession du fonds de commerce ne concerne que mon local. Concrètement, c'est transformér en franchise (partenariat). L'acheteur semble être effectivement une personne (pas une SARL) - à confirmer.
Autre question: avec l'article 11 de mon bail, ai-je le droit d'exiger d'être présent au moment de la signature de l'acte (pour l'instant je ne sais pas si ce sera notarial ou sous seing privé). |
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