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alyan
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 18 mars 2007 : 19:25:34
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Bonjour,
Mon compagnon et moi louons un appartement depuis le 9 octobre 1998, le contrat de bail sera donc renouvelé automatiquement pour la 3e fois en octobre prochain.
Or, le gestionnaire de biens exige pour ce renouvellement non seulement la hausse du loyer (conformément à la loi du 6 juillet 1986), sans citer cette loi (seul le décret du 23 août 2006 est cité), ni donner de comparaisons de loyer, ni même ne nous l'avoir spécifié par recommandé.
Il exige en plus, la somme de 92 euros pour les frais de renouvellement de bail.
J'aimerais savoir si nous pouvons refuser de payer cette somme (ce que nous avons déjà fait lors du précédent renouvellement de bail, mais il n'y avait alors pas eu d'augmentation de loyer).
Concernant l'augmentation de loyer, elle est sans doute justifiée, mais elle ne nous a pas été présentée dans les règles. Je crois que nous pouvons sortir l'arsenal des textes législatifs (ou faire le mort), mais j'ai peur de nous mettre à dos l'agence. Or, nous avons des frais pour travaux de plomberie à nous faire rembourser, et l'un de nous va très bientôt donner son congé et nous avons peur que l'agence veuille alors nous faire payer des frais pour le (futur) changement de colocataire ...
Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance pour votre aide.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 19:43:27
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Ces questions sont récurrentes et la réponse simplissime.
Pour l'augmentation, si la clause d'indexation est présente dans le bail, c'est l'IRL de l'insee et point barre.
Pour le renouvellement du bail, il n'y a rien à faire puisqu'il se renouvelle automatiquement. Il faut donc REFUSER de payer des frais d'un acte de renouvellement parfaitement INUTILE.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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alyan
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 19:51:55
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Citation :
Pour l'augmentation, si la clause d'indexation est présente dans le bail, c'est l'IRL de l'insee et point barre.
Il ne s'agit pas de la clause d'indexation, mais d'un loyer "manifestement sous-évalué" (loi du 6 juillet 1986).
Mais la lettre qui nous a été envoyée (en envoi simple) ne mentionne ni cette expression, tirée de la loi, ni la loi elle même. La lettre parle simplement d'
"une proposition de réajustement de votre loyer qui conduirait à une augmentation de X euros (...). Cette différence se divise par deux envertu de l'application du décret n°2006-1049 du 23 août 2006, soit X euros". (C'est le seul texte législatif cité dans leur lettre). |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 19:56:02
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La réévaluation de loyer (à laquelle je suppose vous faites allusion) suite à une sous-évaluation évidente du loyer de votre logemet est très encadrée ..art 17 et 19 de la loi de 89. si pas faite selon l'esprit de la loi, elle est irrecevable, tout comme le montant pour le bail !!!
chacun a des droits et des devoirs et chaque partie doit les respecter. Ce n'est pas un jeu de pouvoir ... je fais ca, vous faites cela.
si les frais de plomberie sont une charge pour le bailleur, il doit payer. Si vous les avez payer sans lui en parler et sans avoir son accord, c'est à vous de payer ! aussi simple que cela.
tout le monde doit rester dans ses clous, sinon on s'en sort pas !
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Edité par - Joulia le 18 mars 2007 19:57:10 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 21:40:51
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| Attendez tout de même le 9 avril avant de lui "rentrer dedans", de crainte qu'il ne fasse les choses comme il faut avant cette date... Après le 9 avril, il ne pourra plus rien faire. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 21:53:12
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| comme dit plus haut....laissez passer le temps....ne parlez pas de cette proposition concernant l'application de l'article 17c |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 22:19:27
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| Y'a quand même de ces agents immobiliers..... |
Festina lente |
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alyan
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 18 mars 2007 : 23:05:55
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Merci pour vos réponses !
Concernant les frais de plomberie, nous avions bien sûr demandé au gestionnaire de biens l'accord pour faire intervenir un plombier en urgence, et nous leur avons précisé le montant du devis. Il ne nous reste donc plus qu'à déduire cette somme, comme convenu par oral, du montant de notre loyer, et c'est là que j'ai peur qu'ils essayent de nous coïncer !
Nous venosn de rentrer de week-end et nous venosn de trouver dans notre boîte aux lettres un avis de passage pour une lettre avec accusé de réception ... Je pense que nous allons avoir des nouvelles de notre charmante agence !
Je vous tiens au courant. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 mars 2007 : 10:47:33
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pour vos frais de plomberie....l'accord oral n'a aucune valeur
essayez d'abord de régler cette question....sans parler du reste |
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alyan
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 13:15:38
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Le courrier en recommandé n'avait en fait rien à voir avec mon problème de loyer !
Je viens de régler mon loyer soustrait des frais de plomberie, et j'attends la réponse de l'agence.
Mais je n'ai que jusqu'au 31 mars, selon leur courrier, pour accepter leur offre d'augmentation de loyer et payer les fameux frais (92 euros) : Que dois-je faire ?
Je réitère ma question concernant le futur changement de colocataire : l'agence aura-t-elle le droit d'exiger des frais de rédaction d'acte pour changer le nom du colocataire ? (sachant qu'il y a déjà eu des changements par le passé, et que le nouveau colocataire n'avait rien eu à payer alors ... mais je crains une vengeance de l'agence, suite à notre refus de payer les 92 euros ...).
Merci de votre aide. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 14:59:27
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Vous n'aviez pas à soustraire les frais de plomberie du loyer, sauf accord écrit de l'agence ou du bailleur. Encore une fois, dans la mesure où il n'y a pas d'accord écrit, ils sont à votre charge, à moins de prouver une urgence, mais l'urgence, c'est par exemple si une véritable inondation est en cours, et même dans ce cas, vous ne pouvez pas déduire les travaux du loyer de votre propre chef, il faut soit l'accord du bailleur ou de l'agence, soit un jugement du tribunal.
Quant à l'augmentation de loyer, vous faites tout simplement "le mort".
Si un colocataire donne congé, il reste redevable du loyer jusqu'à la fin du bail en cours. Pour qu'un autre colocataire entre, il faut l'accord de l'agence ou du bailleur, et si un nouveau bail est établi, cela peut donner lieu à des frais. Pourquoi ne pas le faire tout de suite, avant que l'agence ne soit "braquée"? |
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alyan
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 15:10:08
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Concernant les frais de plomberie, il s'agissait d'une urgence (début d'inondation, avec fuite d'eau). Pour la méthode adoptée, c'est celle que nous a demandée l'agence, et nous l'avons déjà utilisée à plusieurs reprises, puisque nous en sommes à environ notre 5e fuite d'eau depuis septembre (immeuble vétuste datant de 1912, non entretenu par la propriétaire (de tout l'immeuble)). Nous n'avons pas eu de réclammations de la part de l'agence jusqu'à présent, et c'est seulement à cause de contexte actuel que j'ai peur de leur réaction.
Concernant l'arrivée d'un nouveau colocataire, jusqu'à présent, il n'y a jamais eu de nouveau bail rédigé par l'agence lorsqu'il y avait un changement (un nom remplaçant un autre sur le bail). Nous préférons attendre de régler le problème de la hausse du loyer avant de donner le congé du 2nd colocataire (et des impératifs de calendrier nous imposent aussi d'attendre). |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 15:30:53
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| Pour la hausse de loyer, vous n'avez strictement rien à faire pour la refuser. C'est ce que prévoit la loi. Comme elle n'a pas été signifiée dans les formes... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 16:14:35
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Citation :
Mais je n'ai que jusqu'au 31 mars, selon leur courrier, pour accepter leur offre d'augmentation de loyer et payer les fameux frais (92 euros) : Que dois-je faire ?
Citation :
Concernant l'arrivée d'un nouveau colocataire, jusqu'à présent, il n'y a jamais eu de nouveau bail rédigé par l'agence lorsqu'il y avait un changement (un nom remplaçant un autre sur le bail).
Nous préférons attendre de régler le problème de la hausse du loyer avant de donner le congé du 2nd colocataire (et des impératifs de calendrier nous imposent aussi d'attendre).
Vous ne parliez pas au début de l'arrivée d'un nouveau coloc ...
remettons les choses un peu à plat:
1) si changement de colocataires, et que VOUS demandiez un nouveau contrat ou un avenant au contrat existant (qui est tjs valable rappelons-le), OUI l'agence peut demander des frais puisqu'elle va faire un acte de gestion à votre demande. Maintenant reste à savoir pourquoi vous voulez que le nom du nouveau figure sur le bail : si c'est pas sécurité, faites une LRAR en informant l'agence qu'à partir de .... (date), Mr/Mme XYZ occupera les lieux en tant que locataire.
2) par contre, si c'est un acte de gestion suite à leur demande de réévaluation de loyer (puisque sous-estimé) alors NON !!!! on ne refait pas un avenant ni un bail à chaque indexation ... donc dans ce cas, pas de paiement.
3) si vous recevez une demande de réévaluation de loyer, non seulement le bailleur doit répondre aux exigences des art 15/17c et19 de la loi de 89 (donner des exemples de loyers similaires, locaux, etc ...) mais vous n'avez pas obligation de répondre, ni d'accepter !!!!
4) relisez bien l'article en question; il dit entre autre:
Citation :
[c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.
Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.
La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.
Résultat vous ne dites rien et vous continuez de payer le loyer normal ! l'agence devra alors saisir la commission de conciliation, mais comme sa demande est irrégulière, elle ne sera pas recevable .. 
est-ce plus clair ? |
Edité par - Joulia le 20 mars 2007 16:16:40 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 17:19:29
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| Joulia, le nouveau locataire ne peut être légalement considéré comme tel qu'avec l'agrément du bailleur/de l'agence! Sinon, les colocations seraient ingérables! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 17:27:58
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Joulia, le nouveau locataire ne peut être légalement considéré comme tel qu'avec l'agrément du bailleur/de l'agence! Sinon, les colocations seraient ingérables!
non légalement le bailleur n'a pas à accepter ou refuser un nouveau colocataire. Il n'a en fait rien à dire !
par contre il peut refuser de faire un avenant au contrat initial avec le nom du nouveau.
mais comme je le précise plus haut, le nouveau coloc peut contourner cet accord, en avisant de facon formelle, par pli AR, l'arrivée de ce nouveau locataire à partir de telle date. Le bailleur ne pourra jamais soutenir qu'il n'était pas au courant.
ce sont les aléas de la coloc et si le bailleur n'en veut pas, il ne doit pas signer un bail avec des locataires non mariés ni pacsés ni ... |
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alyan
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 17:52:09
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Merci pour vos réponses !
Si je comprends bien, concernant la hausse de loyer (présentée de manière irrégulière par l'agence), il me suffit de ne pas répondre.
Et concernant le changement de colocataire, il faudra que celui qui part donne son congé par lettre RAR tout en y spécifiant le nom de la personne qui le remplacera, et cette seconde personne enverra à son tour une lettre RAR pour confirmer son arrivée. Ai-je bien compris ? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 18:28:03
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Mais alors, Joulia, un bailleur peut se retrouver avec un logement loué, par exemple, à trois personnes différentes de celles qu'il avait acceptées, et totalement insolvables! A la fin du premier bail, il ne peut même plus poursuivre les premières...
Serait-ce le retour des cessions de bail??? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 19:45:37
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Citation :
Initialement entré par alyan
Merci pour vos réponses !
Si je comprends bien, concernant la hausse de loyer (présentée de manière irrégulière par l'agence), il me suffit de ne pas répondre.
Et concernant le changement de colocataire, il faudra que celui qui part donne son congé par lettre RAR tout en y spécifiant le nom de la personne qui le remplacera, et cette seconde personne enverra à son tour une lettre RAR pour confirmer son arrivée. Ai-je bien compris ?
dans ce cas il ne s'agira que d'un occupnat, c'est à dire hébergé par le titulaire du bail: il ne sera pas colocataire et n'aura donc aucun droit sur le bail
pour être locataire ou co-locataire il faut un document contractuel entre les 2 parties et donc ici un avenant
il ne faut pas confondre le fait que le propriétaire ne peut pas lui interdire d'habiter avec le locataire actuel et le fait de faire un avanent au bail!!!! |
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alyan
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 15:11:06
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Jusqu'à présent, il y a eu trois changements de colocataire. A chaque fois, le nouveau colocataire a effectivement signé le bail, et son nom s'y est rajouté (Le bail précise quelqueschose comme : "à la date X, Monsieur Y a donné son congé, et à la date X Madame Z est devenue colocataire (à la place de Monsieur Y)"), s'agit-il d'avenants ?
Pourtant, il n'y a pas eu de frais de rédaction demandés pour ces changements. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 00:13:30
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| Oui, il y a eu avenants. En fait, une bonne solution pour savoir si on pourra vous facturer des frais, serait de voir s'ils sont affichés en agence. Hypothèses : s'ils y sont, c'est soit que l'agence a changé ses pratiques d'une manière générale, et vous n'y couperez pas, soit qu'ils y étaient avant mais que l'agence ne les pratiquait pas pour vous, pour une raison ou pour une autre, et vous risquez fort cette fois de passer à la casserole. S'ils ne sont pas affichés, l'agence n'a pas le droit de vous les facturer, sauf éventuellement à vous faire signer un papier en ce sens, et encore. |
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Hausse du loyer et Frais de renouvellement
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