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 Sujet  |
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STEPHAG
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 Posté - 27 mars 2007 : 22:52:13
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Bonjour,
J'ai acheté un appartement en VEFA avec un pret immobilier dont les interets sont capitalisés jusqu' a la livraison du bien. J'ai donc un pret superieur à mon acquisition. je n'ai pas pu deduire les interets. Est ce que je peux mettre dans la base d'ammortissement mon acquisition+ frais notaire+frais de caution+interets capitalisés. Soit le pret au total car financement à 110%?
Merci d'avance pour votre reponse.
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STEPHAG |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 00:54:30
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| Vous pouvez déduire les intérêts même si le bien n'est pas ecore loué, à condition de prendre l'engagement de le louer lorsqu'il sera achevé. |
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STEPHAG
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 07:01:15
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| Je n'ai pas payé d'interets.Ils ont ete rajoutés à la somme empruntée et maintenant je les ammortie ts les mois. |
STEPHAG |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 07:59:55
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Les intérêts sont déductibles des revenus, et non pas amortissables.
Les intérêts reportés restent des intérêts, je ne vois pas en quoi ils 'deviendraient amortissables' rien que par le fait d'en surseoir le paiement.
Il s'agit d'une convenance de votre part de faire financer par la banque le remboursement de vos premiers intérêts, mais cela ne fait pas partie de l'investissement immobilier défiscalisable.
A la limite, pourquoi ne pas faire financer par la banque vos intérêts pendant les 5 premières années, et vous auriez par miracle une base amortissable qui augmenterait tous le sans... |
Festina lente |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 09:18:27
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Ribouldingue, la déduction des intérêts (intégrale) est beaucoup plus intéressante que leur amortissement (partiel et très étalé)!
Normalement, le tableau d'amortissement fourni par votre banque montre les intérêts. Ils sont déductibles à partir du moment où vous les payez.
Normalement, dans un prêt, on commence par rembourser les intérêts échus. Dans votre cas, il est donc probable que les premiers mois de remboursement effectif seront entièrement constitués d'intérêts, totalement déductibles. Est-ce cela? |
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STEPHAG
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 20:19:03
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| Non ce n'est pas ca. AU depart j'ai fait un pret de 198200e. Les interets se sont cumulés jusqu'a ce que je recupere l'appartement. Mon nouveau pret est donc de 205992€. De la je rembourse sur 20 ans et j'ai bien dans mon tableau d'amortissement du capital et des interets sur chaque echeance. |
STEPHAG |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 22:24:10
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| Vous allez donc déduire les intérêts du premier crédit en présentant le tableau d'amortissement du premier crédit, puis les intérêts du deuxième crédit avec le deuxième tableau d'amortissement... en revanche, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé et intérêts compensatoires (je ne vois pas ce que peuvent être ces derniers dans un prêt) n'en font pas partie, donc s'il y en a dans le capital de votre nouveau prêt, il ne faudra retenir que les intérêts qui ne s'y rapportent pas (source : Le Particulier spécial fiscal 2007). |
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STEPHAG
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 07:05:37
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je ne comprends pas votre reponse je n'ai qu'un seul pret. Au lieu d'avoir payé les interets intercalaires tous les mois pendant la phase d'utilisation progressive ils ont ete cumulés et ajoutés à la somme emruntée. Et donc maitentant au lieu d'amortir le prix de l'appart j'amortie le prix de l'appart+les interets qui n'ont pas ete payés. j'ai eu un pret avec utilisation progressive et franchise totale.Pendant la phase d'utilisatin progressive je n'ai payé que l'assurance.
C'est pour ca que je pensais pouvoir deduire le montant total emprunté dans l'ammortissement de robien. Mon prix de revient de l'appartement etant superieur au prix d'achat. |
STEPHAG |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 07:43:55
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thoverat,
Stephag a acheté un bien, mettons à 100 000 euros fai et frais de mutation inclus.
Il a pris un empruntin-fine, mettons à 5% auprès de la Banque Charlot.
Il paye donc 5 000 euros par an d'intérêt défiscalisable des revenus fonciers.
Son bien est en construction, il ne sera terminé que dans 5 ans (j'exagère, mais exprès).
Il a négocié avec sa banque le DROIT de ne pas payer pendant 5 ans les 5000 euros par ans, que la banque Charlot ajoute donc forcément à la somme prêtée.
Il faut donc ajouter du coup 5 * 5000 euros plus les intérês composés, arrondissons (c'est faux, mais c'est pour la commodité du raisonnement) à 30 000 euros.
Stephag pose la question suivante:
Puis-je amortir 130 000 euros?
Je réponds non, vous amortissez 100 0000 euros et c'est tout. Les 5 000 euros ne sont pas empruntés dans le but d'acquérir des revenus et ne correspondent pas a un investissement, mais à des frais financiers non nécessaires à l'acquisition.
Un amortissement en comptabilité, c'est la matérialisation en terme d'euros de la dépréciation du bien. Vous tentez d'y ajouter une dépense financière à court terme qui n'a aucun rapport avec le bien en question.
En poussant le raisonnement, on pourrait tout aussi bien amortir 200 000 euros, mais plus le bien vieillit, plus la somme à amortir augmente, un comble en quelque sorte.... |
Festina lente |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 18:42:37
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| Vous parliez de nouveau prêt, je pouvais difficilement deviner que c'était le même... Reprenons : vous avez respecté le tableau d'amortissement de votre prêt? |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 19:25:07
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Stephag a en effet un langage trompeur.
La somme prêtée est de 198200e.
La somme a amortir au titre de la banque en revanche va se trouver monter à 205992€.
Mais celle à amortir au titre de la défiscalisation n'est ni l'une ni l'uatre, mais le prix d'achat augemnté de diverses somme sannexes, mais pas les intérêts intercalaires. |
Festina lente |
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STEPHAG
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 20:49:05
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| oui j'ai respecté le tablt d'amortissment. D'ailleurs la banque ne m'a pas laissé le choix. Je ne payais rien pdt la construction. Il y eu capitalisation des interets. SI j'avais su que je pourrais pas les deduire j'aurais preferé les payer tous les mois et pouvoir ainsi les deduire. La je paye des interets sur des interets.Je ne vais donc deduite que le pris de l'appart+ frais de notaire+frais de garantie+frais de dossier. Tampis pour moi. |
STEPHAG |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 21:19:49
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| Donc, c'était un crédit avec un différé total, ces intérêts, vous ne les avez pas encore payés, mais vous allez les payer à partir du déblocage total, et je ne vois pas pourquoi vous ne pourriez pas les déduire, au moment où vous les paierez bien sûr... |
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STEPHAG
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 21:46:24
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C'est ca vous avez tout compris.
Je vais deduire les interets qui sont notés dans mon tableau d'amortissement. Mais ce qui me choque c'est qu'au lieu de les payer sur qq'mois je les amortie dans mon tabl d'amortissement. |
STEPHAG |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 21:54:40
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En foncier nu, on peut déduire des revenus les intérêts les années ou on les paye MAIS PAS LES AMORTIR d'ailleurs.
Ainsi, en 2007, stephag peut déduire les intérets payés en 2007. Mais comme il y en a zero, stephag déduit zero, c'est logique.
Il faudrait m'expliquer en revanche pourquoi en 2009, stephag qui a acheté un bien a 198200 euros pourrait déduire les intérêts d'un emprunt de 205 992 euros.
C'est impossible.
Citation :
Section 2 : Amortissement du prix d’acquisition de l’immeuble
A. BASE DE LA DEDUCTION AU TITRE DE L’AMORTISSEMENT
121. En application de l’article 2 novodecies A de l’annexe III au CGI, la base de la déduction au titre de l’amortissement est définie à l’article 2 novodecies de l’annexe III au même code. Elle est en principe constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement, y compris la fraction qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement.
122. Toutefois, lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, dans les conditions énoncées au n° 27., la fraction du prix global d’acquisition ou du prix de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable. De même, les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartition entre d’une part, les frais afférents à l’acquisition du logement et de ses dépendances entrant dans la base de la déduction et, d’autre part, les frais afférents à l’acquisition du garage ou de la place de stationnement, exclus de cette base.
Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement ne peut pas faire l’objet d’un bail distinct, ce dernier n’étant pas physiquement séparé du logement ou de ses dépendances (cas de l’habitat individuel notamment), les règles de droit commun sont applicables : la base amortissable ne fait l’objet d’aucune réfaction au titre du garage ou de l’emplacement de stationnement. Voir le tableau récapitulatif en annexe 6 à la présente instruction.
I. Immeubles acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement
123. La déduction est calculée sur le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.
Ceci est extrait de http://loi-robien.fr/page,4,Suite-du-bulletin-officiel-de-la-loi-de-robien-art-a-art.html
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 mars 2007 21:57:38 |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 21:56:33
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| Je ne vois rien qui l'interdise. |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 21:58:24
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| Vous devez avoir du sable dans les yeux.... |
Festina lente |
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STEPHAG
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 22:01:48
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| Ca pourrait faire parti du prix de revient. |
STEPHAG |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 22:05:21
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Dites-le alors! C'est pas gentil de nous faire poireauter! |
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STEPHAG
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 22:18:00
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| je dis cela sans preuve.J'aurais toruvé normal que cela fasse parti du prix de revient de l'appartement. |
STEPHAG |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 23:11:10
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| J'écrivais à Ribouldingue. Je suis à peu près certaine que les intérêts ne peuvent pas faire partie du prix de revient, ils sont exclus par exemple du calcul du prix de revient pour l'impôt sur les plus-values immobilières... |
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Amortissement de robien
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