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jeanCAN
Contributeur vétéran
118 réponses |
 Posté - 02 avr. 2007 : 13:47:47
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Gedehem bonjour
dernièrement vous metionniez dans un topic que je ne retrouvre pas, que la présence d'un syndic n'était pas obligatoire ds une AG? pourriez-vous me le confirmer? merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2007 : 14:21:57
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..n'ouvrez pas un nouveau sujet pour traiter des même problèmes ayant trait à votre AG .. Vous en avez un peu partout qu'on ne s'y retrouve plus .... 
OUI, je confirme.
A partir du momemnt où l'AG a pris la précaution de désigner un copropriétaire (ou un mandataire) secrétaire de séance (D.art.15), le syndic n'a aucune fonction officielle lors de la réunion, hormis son rôle éventuel de "conseil" ..(mais nous savons hélas ce qu'il en est ici, du moins avec ces syndics "marchands de tapis".)
L'AG étant organisée suivant les textes avec 1 pdt qui préside, un secrétaire qui 'scribe' et des scrutateurs qui 'scrutent', l'AG est valablement constituée et peut décider valablement.
Pendant ce temps le syndic peut aller au ciné ou au théatre et les copropriétaires débattre et décider sereinement ... ... |
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jeanCAN
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 11:29:45
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| milles excuses chef mais en lisant ma question vous aviez compris que moi non plus je ne retrouvais plus ce que je cherchais... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 18:52:32
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pendant ce temps le syndic peut aller au ciné ou au théatre et les copropriétaires débattre et décider sereinement ... ...
tres tres tres bonne idée gedehem .........;je facture la vacation au cinema ou pas ? apres tout c'est en dehors des heures ouvrables et c'est une prestation particulière non comprise dans les actes réguliers de gestion d'un syndic !!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 22:11:41
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..Et à y être, vous aurez à vos cotés une "collaboratrice" ..
Sur le fait que le syndic n'est pas indispensable à l'AG et à la validité des décisions ne veut pas dire qu'on doit mettre le syndic dehors à chaque fois !
Je veux dire par là que lorsqu'il y a litige avec lui ou que la désignation d'un nouveau est inscrite à l'ODJ, non seulement le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance, mais s'il n'est pas content il peut partir quand il veut : l'AG n'a pas beoin de sa présence pour continuer et décider valablement. |
Edité par - gédehem le 03 avr. 2007 22:17:14 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 22:37:54
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| tout à fait d'accord avec vous concernant le rôle minime que doit jouer un syndic sortant gedehem ! |
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jeanCAN
Contributeur vétéran
118 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 13:51:37
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oui, c'est encore moi le mec qui met des questions un peu partout...D"aileurs si je le fais c'est parce que la sitation de notre copro n'est pas simple.
mais si je rebondis , comme on dit à ce jour, sur votre message, c'est qu'il faut bien faire attention au poids des mots lorsqu'on dit et surtout lorsq'on écrit qq chose.Surtout lorsqu'on jongle avec les lois.
la présence d'un syndic n'est pas obligatoire en AG disiez-vous. C'est vrai mais en regardant de plus près vos propos il faut nuancer et interprêter. Je crois comprendre qu'il ne faut pas écrire au syndic 10 j avant l'AG pour lui dire qu'il ne vienne pas à la réunion et qu'il peut effectivement aller au cinéma?
ai-je encore mal compris?? |
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lossam
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 17:50:24
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Bonjour a tous,
je ne veux pas allonger le débat,mais je suis directement interresser en tant que président de CS et nous avons ce probléme car nous avons mis a l'ordre du jour de l'AG: election du syndic , avec deux propositions .Donc si j'ai bien compris avec un secrétaire de sceance a l'AG il ne doit pas y avoir de probléme. Mais a l'ordre du jour le syndic a mis sa candidature comme secretaire de scéance pour l'AG.Je voudrais que vous me confirmiez qu'il est bien possible a l'AG de présenter un copropriétaire comme secrétaire malgrés cette candidature sur la convocation .
Merci de aide |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 17:53:49
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1)- vous ne pouvez "interdire" à votre syndic de se présenter à la réunion de l'AG !
2) Si la question de l'approbation des comptes est à l'ODJ de l'AG, il est indispensable que le syndic vienne en rendre compte.
Mon propos n'a qu'un but : trop de syndicats se font "avoir" lorsque le syndic, mécontent de ce qui se passe, ramasse ses affaires et quitte la réunion en disant :
"Puisque c'est comme ça, la réunion est finie, je m'en vais"..!!
Réponse : PAS DU TOUT !!
C'est le Pdt de séance qui décide que la séance est terminée, ce qu'il ne peut faire que lorsque l'ODJ est épuisé (et les copropriétaires aussi ... )
Dans le cas contraire, il engage sa responsabilité.
Après que l'AG ait pris acte de son départ (devra être mentionné au PV), la poursuite de la réunion hors la présence du syndic ne change rien à la validté des débats et des décisions.
Quand bien même il serait secrétaire de séance, il suffit que l'AG désigne un secrétaire, prenant acte de la démission du syndic du fait de son départ intempestif.
Reste qu'en toute extrémité, si vous en êtes aux coups de fusils ou de 75 sans recul avec votre syndic, le mieux est de lui dire de ne pas venir compte tenu du fait que vous avez un ou des candidats prévus dans l'ODJ.
Mais, bon .....
Important, dans tous les cas : n'oubliez pas d'avoir une "feuille de présence" de secours, au cas où ..( feuille de présence originale que le pdt de séance doit demander au syndic et tenir sous le coude dès son élection).
Un complément :
"le syndic a mis sa candidature comme secretaire de séance." 
Il est temps que vous changiez de syndic : il est nul de chez nul ..
Le syndic est DE DROIT "secrétaire de séance", sans vote,.... à moins que l'AG n'en décide autrement en désignant un "secrétaire de séance" parmi les présents, désignation alors sanctionnée par un vote.
Autrement dit : cette question est sans objet, ..idiote, .. je dirais même contraire au texte.
On peut ajouter pour les "puristes" que les questions "désignation du Pdt de séance" et "désignation du secrétaire" n'ont pas besoin d'être mentionnées à l'ODJ.
Ces désignations sont une formatité substantielle à la tenue de l'AG et la validité des décisions prises, formalité imposée par D.art.15, préalable obligé à toute AG. |
Edité par - gédehem le 04 avr. 2007 18:08:44 |
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leni
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 13:06:00
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Bonjour,
Je viens de lire ce post aujourd hui et malheureseument me concerne directement. En effet membre du conseil syndical, et président de séance de l ag ordinaire(7 lots), qui avait lieu hier, le syndic à quitter la réunion(avec la feuille de présence) juste après un vote de refus sur l approbation des comptes du syndic.
N' etant pas in(formé) nous n avons pas continué l' AG.
que dois je comprendre à ce stade?
1. Le syndic était dans son bon droit?!?
2. Le mandat du syndic était expiré depuis 15 jrs, nous n avons donc pas voter sur son renouvellement, le départ du syndic vaut il démission?
3. nous sommes dans l obligation de demander au TGI de nommer une syndic provisoire?(administrateur ou syndic bénévole)?? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 13:46:52
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C'est là que l'on touche du doigt un gros problème :
Comment comprendre que l'on soit candidat au CS, et ensuite à sa présidence, et encore qu'on soit candidat à la présidence de l'AG et y être élu, sans même connaitre le moindre mode d'emploi, sans doute du CS, ici de l'AG !!
Viendrait-il à l'idée de monter dans le premier poids lourd venu et de prétendre en prendre le volant sans même savoir où est le bouton du démarreur ?? (je ne parle même pas de celui qui n'a même pas son permis de conduire ...)
Présider une Ag implique qu'on sache de quoi il s'agit, du moins dans les grandes !
Il n'est pas dans mon propos d'enfocer quiconque, mais c'est vrai que les bras m'en tombent parfois !!! (pas de crainte, je les ai tout les 2 ..)
leni : le mandat de votre syndic étant échu depuis 15 jours, votre syndicat est dépourvu de syndic !! ..
3 solutions :
- déposer rapidement une requete sur fondement D.art.47 avocat>requete>pdt TGI> administrateur lambda.
- trouver vite fait un syndic "prof", faite lui déposer requete pour qu'il se fasse désigner "administateur". Il convoquera ensuite une AG et sera désigné syndic.
- déposer rapidement une requete sur fondement D.art.47 avocat>requete>pdt TGI, requête dans laquelle vous proposerez votre candidature en tant "qu'administrateur provisoire".
Vous serez désigné, vous convoquerez l'AG destinée à désigner le syndic ..où vous proposerez votre cadidature comme syndic !
Vous n'etes que 7 : gérez vous vous-même.
Mais entre temps il faudra sérieusement vous former !!
Attention : votre ex syndic peut lui aussi déposer cette requête et se faire désigner ....
Je reviens juste pour une précision. Vous dites :
"...un vote de refus sur l'approbation des comptes du syndic."
Méconnaissanceencore : il s'agit ici des comptes du SYNDICAT, tenus par le syndic .
Autrement dit, vous avez refusé d'approuver vos propres dépenses, vos dépenses collectives !
Comprenez que c'est idiot !
S'il y avait des choses fausses, il fallait dire lesquelles et le repousser.
S'il y avait des choses injustifiées par des pièces (factures) il fallait les identifier et y mettre une réserve avec présentation des pièces au CS sous 15 jours.
S'il y avait des choses justes, justifiées, il fallait les approuver.
Mais refuser globalement les comptes du syndicat n'a aucun sens : comme si vous contestiez globalement vos dépenses personnelles conformes aux budgets que vous vous seriez accordé !
Conclusion : il faut sérieusement s'informer, se former : ce n'est pas compliqué. |
Edité par - gédehem le 05 avr. 2007 13:59:29 |
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leni
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 15:52:23
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Merci gédehem, pour cette réponse(désolé pour tes bras).
c' était ma deuxieme AG( lors de la premiere je m étais fait représenté et c' est lAG qui avait voter pour mon entrée au conseil syndical)
Concernant l' AG d' hier sur les 7 co-propriétaires, seul 4 était présents ou représentés totalisant 6400/10000è.
Le syndic à commencé la réunion ainsi : qui préside? le dernier entré(dans le syndicat), j ai dit à quoi cela correspond t il ? réponse suivre et organiser et les débats. Moi : ok si personne d autre ne veut se charger de cela( puique parait il il en faut obligatoirement un).
puis vote pour le secrétaire,je ne sais meme pas si c est le syndic ou une copropritaire, finalement qui s est vu appliqué cette tache, je crois c' est la seconde solution.
puis nous somme passés à l approbation des compte et quittus:
Le syndic: Des questions?....Pas de question???
moi : si une question sur le remplacement du digicode facturé à 1400€, (en dessous des 1500 € qui impliquent de demander le vote de l' AG)cela me parait cher (en moyenne 150 € hors pose) puis question du meme type sur le débouchage de cannalisation juste en dessous des 1500€ces travaux ayant été réalisé par la le meme prestataire...)
Le syndic : les factures étaient diponobles le 8 e jour avant l AG au syndic.
puis vote avec courte majorité art24 CONTRE.
Le syndic s est levé, a pris la feuille de présence et parti.
Tot cela pour dire que quand on devient proriétaire, on rélise souvent un rêve mais on ne sait pas que l' on doit etre titulaire d une maitrise de droit de la co propriéte!!!
1/Comment donc faire pour le PV( qui incombe normalement au secrétaire de séance?) sans la feuille de présence ?(peut on l a reproduire manuellement).
2/ Comme le mandat du syndic était expiré, cette ag est elle dans la légalité?
3/ Plutot que les 3 solutions proposées par gédehem, ne peut on pas TROUVER une solution informelle, consistant à tenir une assemblée dans les formes, mais convoquée spontanément par les copropriétaires, qui désigne un syndic c'est une procédure illégale mais qui, faute de contestation dans les deux mois, vaut ensuite à titre définitif malgré son illégalité. Cf(http://sos-net.eu.org/copropriete/4/4-2.htm)
Merci par avance |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 16:56:03
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3)- OUi, éventuellement, à condition de faire une "autoconvocation" signée par les 7 " Les copropriétaires soussignés représentant 10.000/10.000° de l'ensemble immobilier se convoquent à une AG qui aura lieu le ..."
Ce n'est pas du tout dans les clous, mais je vois mal l'un des 7 qui se convoque contester ensuite sa propre convocation.
Il faut respecter le délai de convocation de 21 jours (donc 25 en pratique) et la notification de la convoc (remise en main propre contre émargement).
1)- Dans la mesure où un copropriétaire était secrétaire de séance, il vous faut établir une "feuille de présence à l'AG du ...."
avec 5 colonnes "Nom-n°lot-tantièmes-sign.présent-nom.sign.mandataire"
Vous faites émarger ceux qui étaient présents. Pour ceux qui avaent donné mandat, il faudrait leur demander d'en établir un nouveau et de faire émarger ceux qui les représentaient.
Le PV sera sur le modèle des PV précédents, sauf qu'il faudra préciser que le syndic est parti.
Me vient une idée, qui mettrait fin à toute polémique :
étant donné que c'est le Pdt d'AG qui préside, vous pouvez avoir abordé après le départ du "sortant" la question du syndic.
Faute du sortant :
"l'AG prend acte du départ du syndic, qui exprime par là qu'il ne représente pas sa candidature.
Le mandat du syndic sortant étant échu depuis le ......, il convient en urgence de désigner un syndic.
Mr Leni présente sa candidature comme "syndic provisoire" pour une mission de 3 mois au cours de laquelle sera recherché un syndic et convoquée une AG destinée à le désigner.
Mr Leni est élu en qualité de syndic provisoire pour une mission de 3 mois qui commencera le (date du lendemain de l'AG (*)) à l'unanimité des présents et représentés.
Compte tenu du départ intempestive du syndic, l'AG, sur proposition de son pdt, décide de ne pas poursuivre les débats.
La séance est levée à ....."
Ici, il faut impérativement faire ce qui est indiqué en 1)
Certes, tout ceci est faux !!! (bien que difficilement contestable par l'ex-syndic, par exemple, y compris devant un juge).
Mais sur le fond, qui parmi les 7 va venir contester ?
(*) à effet du lendemain de l'AG : étant désigné "syndic", leni ne pouvait plus présider l'AG, c'est interdit. |
Edité par - gédehem le 05 avr. 2007 17:03:49 |
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leni
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 17:10:03
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Merci pour cet éclairage...
Et si(je suis vraiment nul comme président de séance...) c'était finalement le syndic qui était secrétaire de séance(comme me le dit celui qui était assesseur) comment cela se passe t il ?
1/ c est le syndic qui devrait faire le PV?
2/ Pouvait il quitter l' AG en qualité de secrétaire?
3/ si réponse OUI à 1/ comment pourrait t il rédiger le PV sur la suite de l AG puiqu' il n y était plus? |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 19:49:00
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Et bien l'AG serait passée aux votes pour en élire un autre.
procurez-vous au plus vite 2 bouquins merveilleux :
- Le Particulier de sep 2004 n° 980b
- 60 millions de consommateurs n° 88 hors série
qui sont : copropriété / mode d'emploi et abonnez-vous-y
De plus sur la page d'accueil de Universimmo il y a beaucoup de détails et de textes. Sans oublié les nouvelles Lois. Internet aidant, vous le savez dans les minutes suivantes sinon les veilles, n'est-ce pas JPM ? Il doit s'être abonné.
Vous êtes très novice dans ce domaine. Je vous rassure il y a 2 ans ou 3 j'étais comme vous. Gédéhem et d'autres m'ont bien apporté sur ces posts et je les en remercie encore. Il est dommage d'ailleurs que les posts s'effacent car nous avons déjà débattus longuement ces sujets.
Je vous souhaite beaucoup de courage car malgré mon grand dévouement pour mes copropriétés rares sont ceux qui me suivent par désintérêt, lâcheté ou autre,et seul un CS ne peut rien faire. Il faut être au moins deux
Alors bienvenu sur ce site. Il va vous falloir de longues heures de lectures ici, le site web est immense à ce jour . Ou bien via "Google + universimmo"  |
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Lyloo_91
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 16:11:01
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Bonjour, je viens de m'inscrire sur le site qui est très enrichissant.
Je vais être future propriétaire (compromis signé il y a 3 mois). De mon côté tout est en règle.
Du côté du propriétaire actuel il y a des soucis.
1 - Lors de sa vente, le notaire et le précédent propriétaire n'ont pas mis les titres de propriétés à jour (le précédent propriétaire a aménagé les combles, installé 2 vélux et donc modifié la superficie du bien), le notaire à 'reconnu' qu'il a fait une erreur
Or, la propriétaire actuelle, ne souhaite pas payer cette erreur de sa poche (ce que je comprend) en procédant à toutes les demandes nécessaires pour valider l'installation des vélux et surtout modifier tous les titres de propriété.
2- En parallèle, mon achat concerne une copropriété de 3 personnes. Suite à certains antécédents, la copropriété a pris un syndic pour mettre au clair la situation mais pour une durée de 1 an uniquement (c'était en juin 2005).
Le souci est que le syndic n'a organisé l'AG qu'en Février 2007 (prétextant la validation des comptes 2006). Mais cette AG a été annulée car le propriétaire majoritaire était en congés (on soupçonne que le syndic le savait et qu'il n'a pas prévenu).
Donc, pour que la vente ait lieu, il faut que l'AG soit réalisée afin que la modification des tentièmes soit entérinée. Mais le syndic, qui s'était engagé à réaliser le '2nd tour' de l'AG dans un délais d'un mois, n'a même pas encore programmé de date.
En clair, le syndic ne répond à aucun appel et courrier des notaires, des propriétaires.
L'AG '1er tour' n'avait pas à l'ordre du jour la modification des tantièmes, peut on l'ajouter à l'ODJ du 2nd tour ? Sinon, est-ce que une AG extraordinaire peut être organisé sans le syndic (il n'y a pas de conseil syndical)
Quel levier avous nous pour que le syndic réalise l'AG (plus d'un an et demi de retard) ?
Est-il possible de faire l'AG sans le syndic ? est-ce qu'il est possible de modifier les tantièmes et titres de propriétés chez le notaire directement avec les 3 co-propriétaires ?
Merci pour tout |
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Lyloo_91
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 16:13:17
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| Pour info, les 2 co-propriétaires (non majoritaires à eux 2, sur les 3) sont dans la même situation (modification des tantièmes et acte de vente engagé. |
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leni
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 16:23:53
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bonjour,
je suis également dans cette situation...
Tout ce que je peux dire dire c est que pour recalculer les tantiemes il faut l intervention d' un géometre(entre 600 et 1000)€ et ensuite convoquer une AG... |
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Lyloo_91
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 16:25:00
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| Le géomètre ça été fait, il ne manque plus que l'AG :-( |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 16:28:44
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déjà pour savoir su votre syndic était habilité à convoquer cette AG il faudrait savoir si son mandat était valable à la date de la convocation........j'ai bien peur que non!!!!!
ensuite c'est par erreur que cette AG ne s'est pas tenu.....car il n'y pas de quorum pour tenir une AG........
et pour qu'il y ait une AG en 2ème lecture, encore faut il qu'il y en ait une en 1ere lecture.....
et brièvement, avez vous pris connaissance des règls de fonctionnement d'une copropriété??? (loi de 65, décret de 67) acr dans votre cas ily aurait un certain nombre de résolutions à mettre à l'ordre du jour par le copropriétaire actuel....sans compter que tous les frais du modificatif de réglement de copropriété (géomètre pour la création du lot........enregistrement...) seront à la charge du copropriétaire
donc votre vendeur pourrait demander la convocation d'une AG supplémentaire à ses fais,...à condition que le mandat du syndic soit encore valable.
que les frais de cette AG et du modificatif du réglement de copropriété soient à ses frais, ce n'est pas votre problème : elle ne pourra pas vendre son bien sans cette mise à jour....sinon ce sera à vous qu'incomberont ces formalités....sans avoir la certitue que les copropriétaires seront d'accord: le vendeur aurait du s'en préoccuper avant...
au fait, êtes vous passé par une agence???
si oui, il lui uncombait d'exiger l'acte de propriété et le réglement de copropriété pour vérifier la nature des lots vendus
sinon c'est la demande d'un adminisrateur provisoire par le tribunal (référé TGI)qui est obligatoire |
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leni
Nouveau Membre
5 réponses |
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