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 Sujet  |
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ESPERIA
Contributeur actif
38 réponses |
 Posté - 03 avr. 2007 : 14:15:35
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Bonjour,
Je suis actuellement à la recherche d'un appartement (à l'achat).
Une agence immobilière me propose la visite d'un bien où le ravalement est en cours (et où des travaux dans les parties communes ont été votés).
L'agent immobilier me dit que si je deviens le nouvel acquéreur de l'appartement je devrai prendre à ma charge la suite du paiement des travaux déjà votés ?
Qu'en est il ?
Merci par avance de votre réponse.
Cordialement
Esperia
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 15:41:39
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d'après ce que vous indiquez il semble qu'il ait raison.Toutefois demander à voir le procès verbal de l'assemblé générale qui a votée les travaux pour connaître le planning des travaux mais surtout la ou les dates prévues pour les appels de fonds (avis).
En effet en fonction du 3° de l'article 6-2 décret de 1967 < le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (le ravalement par ex.) incombe à celui,vendeur ou acquéreur,qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité >
De plus dans ce PV vous trouverez ,peut être, trace d'autres travaux votés lors de cette AG moins importants que le ravalement, mais aussi moins visibles |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 16:07:04
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Les nouveaux textes n'imposent absolument pas la prise en charge d'un chantier en cours par l'écquéreur !!!!!
La prise en charge par tel ou tel doit faire l'objet d'une clause dans la promesse de vente et dans l'acte définitif.
Les nouveaux textes disent simplement qu'à l'égard du syndicat, c'est l'acquéreur qui devra payer les appels de provisions postérieurs à la vente.
Si l'acte dit que le travaux restent à la charge du vendeur, il suffit que les fonds nécessaires soient consignés chez le notaire ou même que le prix étant fixé à 200 000 € l'acquéreur ne paie effectivement que 198 000 €, la différence correspondant aux appels non encore effectués.
Le nouveau régime est interprété de manière erroné, consciemment ou pas, par les professionels immobiliers 
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ESPERIA
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 03 avr. 2007 : 16:27:23
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Citation :
Initialement entré par JPM
Les nouveaux textes n'imposent absolument pas la prise en charge d'un chantier en cours par l'écquéreur !!!!!
La prise en charge par tel ou tel doit faire l'objet d'une clause dans la promesse de vente et dans l'acte définitif.
Les nouveaux textes disent simplement qu'à l'égard du syndicat, c'est l'acquéreur qui devra payer les appels de provisions postérieurs à la vente.
Si l'acte dit que le travaux restent à la charge du vendeur, il suffit que les fonds nécessaires soient consignés chez le notaire ou même que le prix étant fixé à 200 000 € l'acquéreur ne paie effectivement que 198 000 €, la différence correspondant aux appels non encore effectués.
Le nouveau régime est interprété de manière erroné, consciemment ou pas, par les professionels immobiliers
Merci JPM..Mais "dure de la comprenette"  je ne suis pas certaine de vous suivre...désolée...pouvez vous me ré expliquer svp ? Merci.
Esperia |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 09:10:50
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En ce qui concerne les provisions du budget provisionnel,
Le nouvel article 6-2 du décret de 1967 dispose :
«1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; »
doit-on comprendre que leur paiement incombe à celui qui est propriétaire le jour de leur émission ?
S’il en est ainsi, cette rédaction semble imprécise. Il aurait été plus clair de dire : « le jour de la mutation, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; ».
Comment ce texte est-il appliqué exactement dans la pratique par les syndics ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 09:40:23
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Dupont vend un lot à Durand ; signature le 14 avril 2007 ; la notification (LRAR) du transfert de propriété est reçue par le syndic le 20 avril. C'est cette date du 20 avril qui est la charnière.
L'application stricte de l'article 6-2, pour les relations entre les parties et le syndicat, est la suivante :
Toutes les provisions exigibles avant la réception de la notification sont à la charge du vendeur y compris la provision sur charges courantes exigible le 1er avril en vertu de la loi. Peu importe qu'elle provisionne les dépenses d'avril, mai et juin.
Toutes les provisions exigibles après la réception de la notification sont à la charge de l'acquéreur, y compris des appels de fonds pour travaux votés avant la vente, pas commencés, en cours ou terminés. Pour les appels travaux, la date d'exigibilité aura dû être fixée par la décision de l'assemblée de faire les travaux. Si ctte décision ne comporte aucune mention relative à l'exigibilité des provisions, le syndic ne peut pas faire d'appel de fonds. Plus exactement, un, plusieurs ou tous les copropriétaires peuvent refuser de les payer.
Pour les relations entre les parties, elles ont la possibilité d'insérer dans l'acte de vente des stipulations relatives à ces appels. Elles mettent en oeuvre elles mêmes ces stipulations qui sont inopposables au syndic (et donc au syndic).
Par exemple le vendeur peut conserver le coût des travaux à sa charge. L'acquéreur qui aura payé deux appels au syndicat, après notification du transfert de propriété, pourra alors se faire rembourser.
Les notaires doivent porter tout celà à la connaissance des parties et prévoir les garanties dans l'intérêt de l'acquéreur.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 10:23:10
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Merci à JPM pour ces précieuses indications.
On comprend que le critère de date est "la réception de la notification" ( au syndic ). Cela est probablement l'interprétation des syndics... Ainsi soit-il !
Bien . Maintenant on ne peut s'empêcher de voir une simplification grossière dans la répartition des provisions du budget prévisionnel. En effet pourquoi le décret n'a-t-il ne pas prévu que les provisions ( du budget prévisionnel des charges récurrentes et votées) devaient être partagées au prorata du temps de responsabilité patrimoniale de chaque opérateur , en retenant exactement la date de la mutation ? Cela eût été certainement plus satisfaisant ( et conforme aux règles comptables et de bon sens) et plus respectueux des droits et obligations des opérateurs.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 11:53:37
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La prise en considération de la date de réception de la notification de transfert de copropriété n'est pas l'interprétation des syndics mais tout simplement l'application des règles du statut en vertu desquelles le vendeur conserve la qualité de copropriétaire jusqu'à la dite date de réception, et l'acquéreur, déjà propriétaire, devient copropriétaire au même moment.
D'où il résulte que si le notaire, par impossible, oublie de notifier, l'acquéreur est bien propriétaire du lot, mais n'est pas copropriétaire 
Quant au mécanisme, il présente l'avantage d'être d'une grande simplicité. C'est au notaire et aux parties d'organiser et de réaliser la répartition des charges, comme de prévoir les garanties nécessaires au profit de l'acquéreur.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 18:43:12
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...et pour compléter JPM, afin d'éclairer Jany " pourquoi le décret n'a-t-il ne pas prévu que les provisions ( du budget prévisionnel des charges récurrentes et votées) devaient être partagées au prorata du temps de responsabilité patrimoniale de chaque opérateur.."
...Parce que le "Syndicat" s'en moque, une répartition vendeur/acquéreur n'étant pas son affaire. Qu'ils s'en débrouillent entre eux par acte.
Ce qui importe au syndicat c'est de voir les provisions versées intégralement telles qu'elles ont été décidées, par trimestres ou autrement.
La priorité c'est la sécurité du syndicat sur l'intégralité des provisions.
Pour faire simple : le syndicat n'a pas à "souffrir" du fait qu'il y aurait une mutation, à chercher "qui paye quoi".
Ici, on fait payer le vendeur, ce qui est une sécurité.
Le "prorata", aux parties de s'en débrouiller ....
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Edité par - gédehem le 04 avr. 2007 18:44:37 |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 22:07:23
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Merci JPM et Gédehem pour vos précisions. En effet, cela s'explique donc.
Toutefois , si les opérateurs conviennent de partager les charges budgétées au prorata du temps exact, il se trouvera toujours un notaire ( qui n'aura pas lu cet échange ...) pour prétendre que cela est contraire au décret en question qui prévoit que le paiement des provisions exigibles incombe au copropriétaire titulaire ... Il n’aura pas décelé cette subtilité et opposera, à tort, à des copropriétaires ( vendeur d'une part et acquéreur d'autre part) des dispositions qui ne les concernent pas, mais qui visent uniquement l'administration du syndicat...
Au fait, comme le travail du syndic se trouve simplifié , ses honoraires facturés à l'occasion de la mutations devraient être diminués.
Qu'en est-il exactement à cet égard svp ?
L'acquéreur est-il tenu de payer des honoraires particuliers du fait de son arrivée comme nouveau copropriétaire , sur quel fondement ? ce prétendu travail supplémentaire ne fait-il pas partie de la mission normale du syndic ?
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 avr. 2007 : 22:48:31
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Jany
depuis la Loi du 13 juillet 2006, l'acquéreur n'a pas à payer de frais "de mutation" ou de "dossier" que lui réclame le syndic ! |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 00:52:48
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De Jany2718 : Citation :
Toutefois , si les opérateurs conviennent de partager les charges budgétées au prorata du temps exact, il se trouvera toujours un notaire ( qui n'aura pas lu cet échange ...) pour prétendre que cela est contraire au décret en question qui prévoit que le paiement des provisions exigibles incombe au copropriétaire titulaire
Cette observation me semble injustifiée. De toute manière, tout celà doit être réglé avant la signature de l'acte. Cet acte doit reprendre strictement les dispositions convenues.
On peut seulement dire que certains notaires, présentement, semblent informer les parties de manière insuffisante et suggérer des formules qui ne sont pas toujours dans le droit fil de l'intérêt de l'acquéreur.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 09:31:34
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| oui, en effet: "on peut le dire"... |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 20:40:16
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Je comprends bien ce que dit jpm (dont les nombreux avis éclairés et modérés me semblent fort intéressants), à savoir que les nouveaux textes n'obligent en rien l'acquéreur de prendre dorénavant en charge systematiquement les travaux votés avant signature; toutefois, je pose la question differement : qu'est ce qui empecherait, à l'inverse, que l'acquéreur prenne à sa charge certains travaux votés avant la transaction, quand ceux ci relèvent par exemple de la simple sécurité des habitants ou de règles d'hygiène elementaires ? ou quand l'acquereur sera le seul à profiter d'un plus manifeste, qui améliorera la qualité de vie ou la sécurité dans le bien acquis ou la résidence, et/ou valorisera le bien, et ce, meme s'il n'a pas participé au vote ?
Par exemple, la rénovation et la remise aux normes d'ascenseurs anciens pour se conformer à la loi de Robien, et dont "beneficieront" les seuls acquereurs (si les travaux ne commencent qu'après la transaction), me semblent pouvoir logiquement etre prises en charge par les acquereurs, après mutation, puisque il s'agit finalement d'une application de la loi, dans un but de sécurité des usagers, et que seuls les futurs usagers (les acquereurs)en profiteront (surtout si les travux votés en 2005 seront financés par des appels courant jusqu'en 2013, pour une transaction prévue en Avril 2007).
De meme, des travaux de remise en état de conduits d'évacuation des eaux usées dans le parc de la résidence, meme s'ils n'ont pas été votés par les acquéreurs, me semble devoir etre à leur charge, au moins en partie, car il s'agit simplement d'une remise aux normes dans un interet de sécurité, d'hygiène, et bon fonctionnement, et n'est en aucun cas un quelconque "luxe" ou travaux pouvant etre jugés superflus, et pouvant etre rejetés à juste titre par certains co-propriétaires....
Il me semblerait donc honnète et juste que chaque poste budgetaire de "travaux votés avant signature" soit examiné au cas par cas entre les parties, et imputé soit au vendeur, soit à l'acquéreur, soit partagé avec bon sens, et qu'un accord précis soit trouvé entre les parties au plus tard à la signature de la promesse de vente, equitablement, mais sans règle stricte d'imputabilité a priori, ni esprit dogmatique.
Merci d'avance pour vos avis. |
scoubidoo92 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 23:31:57
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Mais rien n'empêche de faire comme vous dîtes
Il suffit de trouver un acquéreur qui accepte !
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 23:51:16
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Un peu court, comme réponse !...
J'attendais mieux, franchement. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 09:45:02
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et pourquoi faire "compliqué" quand on peut faire "simple"
la loi prévoit que c'est l'acquéreur en titre au moment de l'appel de fonds qui doit payer!!
mais, au moment de la transaction, rien n'empêche les parties de prévoir des clauses conventionnelles qu'elles veulent ,point par point concernant les travaux , les procédures en cours....dans la copropriété : ces conventions inscrites dans l'acte autenthique lient les parties et ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires , ni au syndic.
tout peut l'objet de négociation....il s'agit de trouver un accord financier
il est évident que si le vendeur a prévu de prendre à sa charge le paiement de tous les appels travaux votésmais pas encore executés, il en aura prévu le cout dans son prix de vente
scoubidoo92:
quand vous dites:
"surtout si les travux votés en 2005 seront financés par des appels courant jusqu'en 2013, pour une transaction prévue en Avril 2007)."
des appels ne peuvent être faits postérieurement à la fin des travaux que dans le cadre d'un crédit pris par le syndicat, car le syndic n'est pas autorisé à faire des avances de fond....pour payer un fournisseur du syndicat
et en cas de crédit, la totalité des mensualités du crédit sera imputé sur le produit de la vente |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 12:09:39
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En résumé, on peut donc se mettre d'accord entre vendeur et acquéreur point par point sur les differents travaux votés avant la vente, mais je ne comprends pas bien pourquoi vous semblez avoir du mal à le dire clairement, et vous me semblez défendre le seul point de vue de l'acquereur (en disant que meme s'il paye les appels de fonds posterieurs à la transaction, toutes les sommes à verser auront déjà été avancées ou déduites du prix de vente.
Nefer, quand vous dites "et en cas de crédit, la totalité des mensualités du crédit sera imputé sur le produit de la vente", cela signifie quoi en pratique(je suis néophite dans ce jargon), c'est le vendeur ou l'acquereur qui paye?
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 12:55:25
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Citation :
Initialement entré par scoubidoo92
En résumé, on peut donc se mettre d'accord entre vendeur et acquéreur point par point sur les differents travaux votés avant la vente, mais je ne comprends pas bien pourquoi vous semblez avoir du mal à le dire clairement
bonjour scoubidoo,
Il vous a été répété que les nouvelles dispositions légales n'imposent pas la prise en charge d'un chantier en cours par l'acquéreur.
Vous voulez acheter et ne rien payer non ?
Et bien c'est à negocier avec votre vendeur , le syndicat n'y est pour rien et n'a pas à connaitre vos "petits" arrangements. |
Edité par - air jordan le 15 avr. 2007 12:55:57 |
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 14:26:20
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Air Jordan : désolé, mais vous etes completement à coté de la plaque !
Vous ne m'avez pas bien lu ni compris : je suis vendeur, et voudrais simplement vérifier que je n'aurai pas à tout payer ce qui a été voté avant la vente, et qui represnete une somme conséquente, car je n'en ai pas tenu compte lors de la négociation sur le prix de vente de mon bien.
Alors, de grace, vous pouvez remballer vos remarques ironiques et déplacées sur de prétendus "petits arrangements" qui n'en sont pas, mais simplement le souci de ne pas etre lésé par ces récentes dispositions dont l'application n'est pas d'une clarté limpide pour tous, et tout ceci dans un souci d'équité !
Si vous etes vraiment modérateur de ce post , essayez de lire attentivement les échanges avant d'interpreter de manière erronée et de répondre hativement n'importe quoi !...
Merci à JPM et Nefer pour leur réponses. |
scoubidoo92 |
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