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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 15 avr. 2007 : 14:33:06
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Je ne suis pas modo loin de là !
Bien, vous etes le vendeur, je me suis trompe et j'en suis desolé !
Mais je ne suis pas du tout d'accord avec vous lorsque vous avancez que les contributeurs du forum ne disent pas clairement les choses !
JPM et les autres ont pu dire à plusieures reprises que les nouvelles dispositions légales n'imposent pas la prise en charge d'un chantier en cours par l'acquéreur.
Bonne vente !!!
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 14:56:22
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Bon, d'accord je me suis exprimé un peu trop cruement, toutes mes excuses Air Jordan.
OK je sais bien que l'acquéreur ne doit pas supporter toutes les charges des travaux votés avant la vente, mais mon propos était que à contrario, ce n'est pas forcement au vendeur de tout supporter, surtout quand cela n'a pas été pris en compte dans la négociation du prix du bien, et que en fonction du type de travaux (certains imposés par la loi comme la remise aux normes de cabines d'ascenseurs par ex), on doit pouvoit trouver un accord pour une saine répartition entre vendeur et acquéreur, et j'essayais d'obtenir une confirmation voire un appui de votre part sur ce point.
Merci à tous pour vos avis et commentaires.
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scoubidoo92 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 15:04:53
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scoubidoo: vous auriez mieux fait d'exposer clairement votre situation.....on aurait gagné du temps
je parlais de crédit en raison des dates que vous donniez:
"surtout si les travux votés en 2005 seront financés par des appels courant jusqu'en 2013, pour une transaction prévue en Avril 2007)."
si les travaux ont été votés en 2005 et des appels jusqu'en 2013 c'est qu'il a été contracté un crédit...car je suppose que les travaux seront effectués avant 2013 et donc que le fournisseur sera payé AVAVT 2013...
sinon merci de nous expliquer clairement la situation... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 15:12:57
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Citation :
Initialement entré par scoubidoo92
Bon, d'accord je me suis exprimé un peu trop cruement, toutes mes excuses Air Jordan.
OK je sais bien que l'acquéreur ne doit pas supporter toutes les charges des travaux votés avant la vente, mais mon propos était que à contrario, ce n'est pas forcement au vendeur de tout supporter, surtout quand cela n'a pas été pris en compte dans la négociation du prix du bien, et que en fonction du type de travaux (certains imposés par la loi comme la remise aux normes de cabines d'ascenseurs par ex), on doit pouvoit trouver un accord pour une saine répartition entre vendeur et acquéreur, et j'essayais d'obtenir une confirmation voire un appui de votre part sur ce point.
Merci à tous pour vos avis et commentaires.
aucun probleme ne vous inquiétez pas !
je n'avais pas bien lu les differents posts et je n'avais pas vu l'information inexacte que votre agent immobilier vous a delivré !
c'est un raccourcit inexact de sa part ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 15:34:04
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Ok, mais je viens de constater cette semaine encore qu'un professionnel FNAIM, se prévalant d'un modèle du Guide FNAIM ou assimilé prétend faire voter des travaux en incluant dans la résolution : " décide qu'en cas de vente d'un lot, le solde des provisions sur travaux afférentes au lot vendu, non encore appelées, deviendra exigible."
Or cette décision est totalement aberrante et l'assemblée n'a pas compétence pour décider celà 
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scoubidoo92
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 16:42:50
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scoubidoo: vous auriez mieux fait d'exposer clairement votre situation.....on aurait gagné du temps
Cela me semblait pourtant clair.
sinon merci de nous expliquer clairement la situation...
Nefer, je vais donc essayer de vous clarifier : travaux de mise en conformité d'ascenseurs, en plusieurs tranches :
-1 travaux de conformité et renovation des cabines (fin 2006-fin 2008)
-2 travaux de conformité machinerie (fin 2008-fin 2013)
Les travaux seront effectués en plusieurs vagues, les appels correspondant permettront de payer les prestataires en cours de réalisation des travaux.
Travaux votés à l'AGO fin 2005.
Plusieurs appels de fonds speciaux entre début 2006 et fin 2013.
Vente du bien prévue en Avril 2007.
Ma question plus haut reste en attente de réponse.
Merci. |
scoubidoo92 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 17:09:09
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Voyez ce lien :
Le débiteur qui est redevable des sommes au titre des travaux effectués est la personne qui est copropriétaire au moment, non pas de la prise de décision de ces travaux, mais à la date à laquelle les appels de fonds sont exigibles, c'est-à-dire date à laquelle ils doivent être payés.
Si une assemblée générale a voté des travaux en déterminant un calendrier pour les appels de fonds, ceux-ci étant fractionnés, le vendeur ne devra régler que ceux exigibles avant la vente du logement.
Exemple : Dans le cas d’un ravalement, pour lequel trois appels ont été déterminés, le premier payable le 01/01/2005, le second le 01/04/2005 et le troisième le 01/07/2005.
Si la vente a lieu au mois de mars, le vendeur ne devra régler que le premier appel de fonds.
Les autres paiements incomberont à l’acquéreur, nouveau copropriétaire.
Il convient donc lors d’un achat de bien s’informer sur les travaux votés, leurs dates de réalisation, et de paiement.
Cependant, les parties peuvent insérer dans l’acte de vente des clauses dérogeant aux règles de la répartition du coût des travaux, celles- ci n’ayant pas de caractère impératif.
Toutefois, cette convention n’aura de valeur qu’entre les parties, comme le rappelle le décret du 27 mai 2004 en son article 6-3 : « Toute convention contraire aux dispositions de l’article 6-2 n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux »………
http://www.adil92.org/modules.php?name=Sections&sop=viewarticle&artid=64 |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 17:10:40
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Très bien . On croit comprendre. Ainsi en l’absence de convention spéciale entre vendeur et acquéreur, ce sont donc, semble-t-il, les dispositions du décret du 27 mai 2004 qui s’appliquent. Est-ce bien cela ?
Il y a donc intérêt à examiner la situation à cet égard, avant de fixer le prix du bien immobilier objet de la cession , et à bien prendre en compte les appels subséquents à intervenir ( mais en principe à intervenir après la date de notification au syndic de la vente …, ce que le décret ne précise d’ailleurs pas formellement …), qui peuvent être schématiquement et qualitativement de 3 catégories distinctes :
- 1. les provisions périodiques du budget prévisionnel
- 2. les provisions sur des dépenses votées et non comprises dans le budget prévisionnel
- 3. le trop ou moins perçu sur provisions révélé lors de l’approbation des comptes.
Ce sont ces catégories de provisions qui sont exactement distinguées par le décret en question sous les points 1, 2 et 3.
Mais attention : pour les provisions du point 3 ( l’ajustement en plus ou en moins entre les charges réelles et les charges prévisionnelles) , le décret prévoit : « le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes , est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est propriétaire lors de l’approbation des comptes. »
Il y aurait donc une dérogation , dans le principe du rattachement de l’appel à celui qui est propriétaire à la date de l’appel (toutefois propriétaire pour autant que la notification aura été reçue par le syndic..) : c’est le solde des charges réelles , puisque ce solde est affecté à celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes et non au moment de l’exigibilité liquide soit, dans ce cas au moment de l’émission du compte intégrant ce solde) . Pourquoi donc les rédacteurs du décret ont-ils introduit cette disposition dérogatoire au principe du « qui possède paye »? Faudrait-il comprendre que pour le solde des charges, il a été retenu une définition de « l’exigibilité » ( à savoir celle de la date du vote) différente de celle relative aux autres appels ( à savoir celle de l’émission de l’appel ) ?
En outre il y a aussi quelque chose de troublant dans le papier de JB dans l’information immobilière de février 2007 n°394 page 19, et qui ne s’accorde pas avec ce qui résulte de la présente discussion : on peut lire :
« Charges du budget prévisionnel : la provision exigible le premier jour de chaque trimestre ( ou le premier jour de la période fixée par l’assemblé générale ) incombe au vendeur même si ce premier jour est postérieur à la date de la vente du lot. » … Faut-il bien comprendre ce qui est écrit , ou y-a-t-il une coquille dans le texte ?
Merci aux spécialistes pour leurs précieux commentaires et lumières .
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 18:36:08
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les charges incombent toujours au copropriétaire en titre au moment de l'appel
donc même si le bien est vendu le 1er juillet ,mais que le notaire ne notifie cette vente au syndic que le 20 juillet, le vendeur devra régler la totalité de l'appel du 1er juillet!!!
lorsque'une vente est signé à une date proche de celle d'un appel il vaut s'assurer auprès du notaire lors de la signature qu'il notifiera bien la vente le jour même ou le lendemain |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 18:57:43
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Oui, je veux bien. Mais ce n'est pas ce que prévoit le point 3 du décret pour le solde des charges.
Ai-je mal compris ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 avr. 2007 : 18:58:16
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Pour Jany 2718 qui rapporte :
En outre il y a aussi quelque chose de troublant dans le papier de JB dans l’information immobilière de février 2007 n°394 page 19, et qui ne s’accorde pas avec ce qui résulte de la présente discussion : on peut lire :
« Charges du budget prévisionnel : la provision exigible le premier jour de chaque trimestre ( ou le premier jour de la période fixée par l’assemblé générale ) incombe au vendeur même si ce premier jour est postérieur à la date de la vente du lot. » … Faut-il bien comprendre ce qui est écrit , ou y-a-t-il une coquille dans le texte ?
La date à prendre en considération
n'est pas celle de la vente du lot (considérée comme étant celle de la signature de l'acte)
c'est la date de réception par le syndic de la notification (LRAR) de transfert de la propriété du lot.
L'information immobilière dit vrai si elle évoque le cas dans lequel une vente est signée le 24 juin mais le syndic ne reçoit la notification du transfert de propriété que le 9 juillet.
Entre ces deux dates, la provision au 1er juillet est devenue exigible à l'encontre du vendeur, bien que la vente ait été signée le 24 juin.
Mais si l'Information immobilière n'évoque pas ce cas particulier, le rdacteur s'est planté 
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 15:06:25
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Toutefois le point 3 du décret du 27 mai 2004, reste contraire à l'interprétation qui semble s'installer...
Mais laquelle de ces lectures doit-elle prévaloir ( pour ce point 3 : ajustement des charges ), sachant que la rédaction du point 3 du décret est bien précise et non sujette à interprétation ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 15:25:13
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Le point 3 du décret est très clair : lorsque les comptes ont été approuvés, le solde de fin d'exercice devient exigible. S'il est débiteur, l'acquéreur doit payer le syndic. S'il est créditeur, c'est encore l'acquéreur qui en bénéficie. Le crédit sera imputé sur le prochain appel de provision.
Mais tout celà : ce sont les rapports entre le syndicat et les parties (vendeur et acquéreur).
Ensuite les parties peuvent, entre elles, établit un compte prorata temporis si celà est prévu dans l'acte de vente.
Quand vous parlez d'interprétation qui semble s'installer, vous parlez des clauses insérées dans l'acte de vente. Il est vrai que tout semble être fait pour que, sorties de chez le notaire, les parties n'aient plus de rapports entre elles.
Ce n'est plus l'affaire du statut de la copropriété, ni celle du syndic. C'est à discuter lors de l'établissement de la promesse de vente car c'est bien à ce moment qui les convetions doivent être établies.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 17:42:01
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Citation :
Initialement entré par JPM
Le point 3 du décret est très clair : lorsque les comptes ont été approuvés, le solde de fin d'exercice devient exigible. S'il est débiteur, l'acquéreur doit payer le syndic. S'il est créditeur, c'est encore l'acquéreur qui en bénéficie. Le crédit sera imputé sur le prochain appel de provision.
Le décret prévoit : « le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l’approbation des comptes , est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est propriétaire lors de l’approbation des comptes. »
Il est question de « celui qui est propriétaire au moment de l’approbation … »
et non de "l’acquéreur"…
Il y aurait donc bien une dérogation au principe du « qui possède paye » ( pour l’ajustement des charges) à moins qu’il y ait eu une erreur des rédacteurs du décret…
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 18:04:53
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Code la copropriété (LITEC)
"Tant que la notification prescrite par l'article 6 du décret n'a pas été opérée, il est bien établi que le transfert de propriété du lot est inopposable au syndicat qui peut donc valablement continuer de convoquer l'ancien propriétaire aux assemblées er recouvrer les charges à son encontre."
-"Toutefois le syndicat n'est pas tenu d'invoquer cette inopposabilité et il peut de ce fait choisir son débiteur en poursuivant soit le vendeur soit l'acquéreur (Paris, 14 février 1990; Loyers et copropriété 1990 N°234)".
Le fait, pour le syndic, de choisir son débiteur, ne change pas la situation du vendeur et acquéreur, mais ils doivent en faire leur affaire personnelle. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 10:30:37
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Oui, certes, le texte parle de " celui qui est propriétaire au moment de l'approbation des comptes ".
La formule est satisfaisante.
Dans la quasi-totalité des cas, il s'agit de l'acquéreur aui aura d'ailleurs été convoqué à l'assemblée appelée à approuver les comptes et y aura participé.
Il peut y avoir exception, notamment dans le cas où le notaire a notifié avec retard le transfert de propriété.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 23:57:44
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pour rester dans le même esprit que la question car nous glissons sur l'approbation des comptes (- déjà et déjà vu -)
Ma voisine a le cas suivant :
- allant signé à l'achat un compromis sous peu, elle doit discuter de frais de remise aux normes EDF des parties communes ; le budget est lourd.
l'AG de jan 2007 a donné son feux-vert pour ... euros . Le calendrier a été fixé : Ier appel juil 2007 / 2ème appel sept 2007 et /3è nov 2007.
Hors à ce jour QUE le 1er a été appelé et payé par grand nombre d'entre nous ( 60/100).
les autres appels ont l'air en attente malgré nos incessants rappels au syndic. Sa réponse est que certains prennent un crédit groupé relayé par le syndic et qu'il attend d'avoir tout le dossier complet pour pouvoir l'expédier à l'organisme bancaire. L'un deux serait futur vendeur et je le soupçonne de retarder toute l'affaire pour passer les frais au suivant (celui-ci étant un très gros client du syndic -( + de 100 appart. gérés).
Ma question est :
Ces travaux sont enfin votés à l'AG
Ces travaux sont budgétés à l'cette même AG
L'entreprise choisie et
le tableau des appels de fonds voté également.
Qu'est-ce qui prime ? Seulement l'appel du syndic quand celui-ci voudra bien ou les dates d'appel ?
Je m'insurge, ceci serait bloqué par un ou plusieurs mauvais payeurs qui ne répondent pas au courrier du dossier de demande de crédit ?
Ceci ne devrait pas rentrer en ligne de compte. Si ces richards veulent prendre un crédit, que bon leur semble, dirai-je.
Donc dans le cas d'une vente ces jours-ci, compromis cette semaine qui devrait supporter ces frais d'EDF ? Vendeur ou acheteur ? (a part une entente mise sur le compromis bien sûr  )
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 00:19:32
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Bonsoir Insacorh,
Pour ma part, avant le 01/07/2007 c’est au vendeur et après le 01/07/2007 c'est à l’acquéreur.
Cordialement .
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 08:18:28
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En résumé, il y a intérêt pour les opérateurs ( acquéreur et vendeur) à bien convenir des modalités de la cessions au sujet des provisions futures ou soldes à émettre, avant de signer.
A défaut d'accord, il faut donc comprendre que c'est le décrei du 27 mai 2004 qui s'applique... mais, force est de constater qu'il aurait pu être mieux rédigé et de façon un peu plus cohérente, car il ne s'en dégage aucune règle uniforme précise : il faut interpréter, et il faut ce genre de discussion qui démontre la faiblesse ou l'insuffisance du texte. |
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Sujet |
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TRAVAUX VOTES A LA CHARGE DU NOUVEL ACQUEREUR ?
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