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 Sujet  |
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Gobouz
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 10 avr. 2007 : 14:20:07
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Bonjour,
je vous passe les détails et l'année de galère suite aux différentes négociations pour un droit de passage, cour commune etc...
J'en viens directement à ce qui m'intéresse à l'heure actuelle :
mes parents veulent nous vendre (à moi et ma compagne) une maison, et nous avons été avertis que la mairie avait un délai de 2 mois pour préempter le bien.
Cette maison doit faire l'objet d'une division qui n'est pas encore réalisée.
Notre soucis, c'est que mes parents ne veulent pas vendre la maison à la mairie, mais à moi et à ma compagne, pour que nous puissions habiter près de chez eux (cela peut paraitre logique...).
- Comment faire pour éviter au mieux la préemption de la maison ?
- Peut-on faire une DIA avant la division ? (les éléments donnés ici http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=41113&SearchTerms=droit,préemption me paraissent incorrects).
En bref, existe-t-il des solutions pour que nous soyons sûr de pouvoir vivre près de mes parents. Cela fait 14 mois que nous essayons d'acheter cette maison, entre les problèmes de droit de passage et de cour commune, problème du plan cadastral érroné etc... , nous avons engagé environ 5 000 € ; vous imaginez facilement que cela nous ferait mal de devoir céder la maison à la mairie...
Merci d'avance pour vos réponses.
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 15:16:30
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| êtes vous en indivion sur ce bien car la cession à l'un des coïndivisaires échappe à la préemption. |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 15:24:01
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Citation :
Initialement entré par abrill
êtes vous en indivion sur ce bien car la cession à l'un des coïndivisaires échappe à la préemption.
Vérifier si la commune a un DPU.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 15:26:34
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c'est donc la solution ?
créer une indivision sur le terrain par exemple, et ne céder que la maison ?
le notaire doit pouvoir vous confirmer cette solution d'ailleurs intéressante fiscalement en termes de droits de succession si une donation est réalisée. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Gobouz
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 16:42:17
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en quoi consiste l'indivision ?
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 16:53:34
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| direction votre notaire !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Gobouz
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 17:09:52
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il est en vacances c'est pour ça que je fais appel à vous  |
Edité par - Gobouz le 10 avr. 2007 17:10:21 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 17:17:20
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oui, mais votre question est "kooooloooossaaaaale", car on peut parler des siècles de l'indivision alors que votre cas particulier, précis, local (...) que seul votre notaire connait -parce qu'il sait aussi où en sont les "affaires" des parents- ne nécessite peut-être que de 5 lignes d'explication  |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 21:05:23
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Ha que oui, un bouquin de 200 pages sur l'indivision, c'est à peine une préface.
Une petite idée, avez-vous pensé à la SCI? Là encore c'est avec votre notaire qu'il faut voir les choses. |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 21:49:18
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Une petite idée, avez-vous pensé à la SCI? Là encore c'est avec votre notaire qu'il faut voir les choses.
Les apports à une SCI sont soumis au droit de préemption.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 21:54:26
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| Ca dépend de ce qu'on apporte à la SCI ! |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 10:15:00
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[quote]Initialement entré par larocaille
[br]Ca dépend de ce qu'on apporte à la SCI !
La c'est la maison, donc soumis
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Gobouz
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 10:42:03
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ok, donc je vais attendre la semaine prochaine et prendre rdv avec mon notaire.
Merci. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 13:36:26
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Citation :
La c'est la maison, donc soumis
Un maison est un propriété qui peut être démembrée.
Si seule la nue propriété est apportée à la SCI, la préemption n'est pas opérante. |
Dominique |
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Gobouz
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 15:57:32
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Bonjour,
larocaille, je n'ai pas compris ce que tu m'expliques. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 21:57:05
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Bon, j'explique.
La propriété est composée de deux éléments:
- Le bien proprement dit, que l'on appelle la "nue propriété"
- Le droit d'en user, que l'on appelle l'usufruit.
Les deux sont habituellement regroupés mais il est possible de les dissocier. Cette dissociation s'appelle le démembrement.
Le démembrement répond à des règles légales (un barème) qui donne la valeur de l'usufruit (en pourcentage) en fonction de l'âge de l'usufruitier. Pour faire simple, plus l'usufruitier est jeune et plus la valeur de l'usufruit est importante. Ou encore, plus l'espérence de vie de l'usufruitier est grande et plus l'usufruit est important.
La valeur de la nue propriété est ce qui reste après avoir déduit l'usufruit de la valeur de la propriété non démembrée.
Prenons un exemple pour mieux comprendre:
La propriété de Jean vaut 100.000€.
Jean, qui a 50ans, décide de démembrer sa propriété en en gardant l'usufruit et en donnant la nue propriété à une SCI de son fils Pierre.
D'après le barème de démembrement, le taux de l'usufruit (à lâge de Jean) est de 70%. Ce dernier vaut donc 70.000€ et la nue propriété vaut 30.000€.
Jean va donc "céder" la nue propriété à la SCI de Pierre pour une valeur de 30.000€. Les frais de mutation et les impôts seront calculés sur cette valeur car la SCI est une sociéte et ses règles de gestion imposent que la transaction soit uniquement regardée du point de vue commercial.
Jean continuera à habiter sa propriété en tant que propriétaire jusqu'à son décès.
Le jour où Jean décède, la propriété est automatiquement remembrée au profit de la SCI de Pierre. Ce remembrement ne constitue ni une mutation ni une transaction et n'est soumise à aucun frais ou impôt.
Vous l'aurez compris, la manoeuvre aura permis à Jeau de transmettre son bien à Pierre à moindres frais.
Mais il y a aussi des aspects annexes qui pourraient vous intéresser.
En effet, lors du démembrement, seule la nue propriété est cédée par Jean et une éventuelle préemption ne pourrait porter que sur celle-ci. La commune se retrouverait donc propriétaire de la nue propriété dont elle ne peut rien faire sans l'accord de Jean. Or si la commune préempte, elle a obligation de réaliser le projet qui justifie sa préemption dans les 2 à 3 ans. Faute de réalisation par la commune de son projet, Pierre serait fondé à exiger la restitution de la nue propriété et exiger une indeminité (généralement égale au montant de la transaction).
Je n'ai pas encore eu connaissance de cas (mais cela ne veut pas dire qu'il n'en existe pas)
où une commune préempte la nue propriété. La commune devra alors passer par une expropriation qui nécessite de sa part un projet solide et en phase d'aboutissement. |
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Gobouz
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 22:28:40
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wahou ! merci pour cette précision !
Cette solution est en effet intéressante, je vais m'y pencher plus sérieusement.
Néanmoins, n'y a-t-il pas des inconvénients en utilisant cette méthode (étant donné qu'il y a 2 maisons, et qu'une division va être faite. Il y a également un prêt en cours sur les 2 maisons) ?
Comment calculer la valeur de l'usufruit vu que mes parents ont respectivement 50 ans et 60 ans (moyenne des 2 ?) ?
De plus, la valeur de la nue-propriété sera-t-elle calculée sur l'ensemble des 2 maisons ou bien seulement sur le bien que je désire leur acheter ?
Merci encore ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 22:35:44
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| il y a des règles de calcul vbalidées par le fisc et dont dispose le notaire qui doit vous aider à monter tout ça : c'est son métier, et il est payé pour ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 avr. 2007 22:36:43 |
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 08:54:23
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Je suis pas d'accord sur votre exemple : pour la vente à la SCI même de famille il y aura DIA obligatoire. De plus la commune n'a pas deux ou trois ans pour faire son projet mais 5 ans, qu'elle peut proroger en attendant d'autres acquisition pour un projet d'ensemble. Le bien peut même faire l'objet d'une affectation provisoire en attendant la réalisation du projet. cass. 3 1er mars 1995 n°93-10.340
Rép. min 63063 : JOAN Q 14 janv. 2002, p 198 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 09:11:40
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abrill, pouvez vous nous indiquer quels articles règlent ces périodes de 5 ans renouvelables ?
meric |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 09:50:04
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code de l'urbanisme L 213-11.
De plus c'est la validité d'une DIA si les modalités ne change pas |
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Droit de préemption et division
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