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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 10 avr. 2007 : 14:20:29
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Bonjour à tous,
je sais que le sujet de changement d'affectation a souvent été évoqué mais on trouve souvent une affirmation et son contraire.
Je voudrais vous exposer mon cas et avoir la réponse juste à toutes mes questions :)
je suis sur le point d'acquérir un local commercial dans Paris.
Ce local commercial se situe au 2e étage d'un immeuble et ressemble à s'y méprendre à une habitation sans salle de bains. Il n'y a donc pas de gros oeuvres en terme de travaux mais uniquement de la rénovation (peintures, modification de cloisons non porteuses et installation d'une salle de bains, remplacement des fenêtres, électricité à mettre aux normes)
Questions/affirmations:
- Ai-je le droit d'entreprendre les travaux nécessaires sans demande d'un permis de construire ? (étant donné la nature des travaux)
- Faut il demander à la copro pendant une AG et un permis de construire pour le changement d'affectation ? (je désire le modifier)
Si oui, quels sont les délais de la demande de PC ? J'ai éventuellement vu qu'il suffisait maintenant de demander une déclaration de travaux ? (vrai ou faux ?)
Est il préférable de demander une affectation mixte ? dans ce cas, quelles en sont les conséquences au niveau fiscal ? faut-il etre dans une profession libérale ?
- Puis-je réaliser mes travaux et demander en parallèle le permis de construire ? En effet, j'aurai le droit au prêt 1% travaux si j'arrive à prouver que j'entame les démarches.
- Puis-je lors de la rénovation bénéficier de la tva à 5,5% avec mon artisan si je fais la demande de PC en parallèle ?
On m'a dit qu'il était possible de faire un papier à l'artisan que le local visait à être habité suffisait.
- quelles sont les incidences fiscales sur un local commercial ?
j'ai cru lire qu'il n'y avait pas de taxe foncière à payer.
En vous remerciant à tous pour vos réponses,
Cordialement,
Chea-Lie
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Edité par - chhc75 le 10 avr. 2007 14:49:13 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 14:52:17
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Citation :
Initialement entré par chhc75
Bonjour à tous,
bonjourCitation :
je sais que le sujet de changement d'affectation a souvent été évoqué mais on trouve souvent une affirmation et son contraire.
Je voudrais vous exposer mon cas et avoir la réponse juste à toutes mes questions :)
je suis sur le point d'acquérir un local commercial dans Paris.
Ce local commercial se situe au 2e étage d'un immeuble et ressemble à s'y méprendre à une habitation sans salle de bains. Il n'y a donc pas de gros oeuvres en terme de travaux mais uniquement de la rénovation (peintures, modification de cloisons non porteuses et installation d'une salle de bains, remplacement des fenêtres)
avant tout, lisez attentivement les règles du règlement de PLU et du règlement de copropriété qui s'appliquent d'une part, C'est à l'aune de leur respect que sera apprécié la légalité de votre projet.
vérifiez aussi précisément la nature du bien pour l'urbanisme (identification au PC initial) et pour la copro (identification dans l'EDD de la copro) : de nombreux locaux commerciaux à Paris sont encore officiellement des habitations, leur changement d'affectation n'ayant jamais été enrregistré ailleurs qu'aux impots (le pb fiscal est différent du reste) Citation :
Questions/affirmations:
- Ai-je le droit d'entreprendre les travaux nécessaires sans demande d'un permis de construire ? (étant donné la nature des travaux)
les travaux décrits ne sont pas des travaux touchant la structure du batiment; malgré le changement de destination, ils ne sont donc à mon sens pas soumis à autorisation d'urbanisme.
Mais ce n'est pas parce qu'ils ne sont pas soumis à autorisation qu'ils sont autorisés : la commune a pu décider de maintenir tous les commerces, interdisant les changements de destination même non soumis à autorisation.
Donc rendez vous en mairie pour voir la destination actuelle du bien pour l'urbanisme et ce qu'il est possible d'en faire. Si pour eux c'est un local mixte, ne touchez à rienCitation :
- Faut il demander à la copro pendant une AG
tout dépend une fois encore de l'affectation du bien pour la copro ; c'est peut-être encore un logement ! Si ça n'en est pas un, il faut son accord pour le changement, qu'il soit pou non soumis à PC, ne serait-ce que parce que vous allez utiliser certaines parties communes (descentes d'eaux usées pour prendre la plus classique)Citation :
et un permis de construire pour le changement d'affectation ? (je désire le modifier) Si oui, quels sont les délais de la demande de PC ? J'ai éventuellement vu qu'il suffisait maintenant de demander une déclaration de travaux ? (vrai ou faux ?)
s'il faut une autorisation d'urbanisme, ce sera un PC au titre du changement de destination, la DT étant suffisante à compter du 1/10/7 (réforme en cours) . Le PC (ou la DT) ne peut être accordé qu'avec l'accord de la copro qui doit donc intervenir avantCitation :
Est il préférable de demander une affectation mixte ? dans ce cas, quelles en sont les conséquences au niveau fiscal ? faut-il etre dans une profession libérale ?
vous mélangez droit de l'urbanisme (PC, DT, PLU), droit de la copro (règlement de copropriété et état descriptif de division) et droit fiscal... Les trois sont distincts et on peut trouver, même si ça n'en simplifie pas la compréhension, des appartements déclarés différemment dans chacune de ces législations !Citation :
- Puis-je réaliser mes travaux et demander en parallèle le permis de construire ?
si les travaux sont soumis à autorisation d'urbanisme, surtout pas : et si on vous la refuse, vous remettez en état ?Citation :
- Puis-je lors de la rénovation bénéficier de la tva à 5,5% avec mon artisan si je fais la demande de PC en parallèle ?
quel mélange ! Citation :
On m'a dit qu'il était possible de faire un papier à l'artisan que le local visait à être habité suffisait.
oui parce que cette facilité fiscale n'a aucun rapport avec les règles d'urbanisme applicablesCitation :
- quelles sont les incidences fiscales sur un local commercial ?
j'ai cru lire qu'il n'y avait pas de taxe foncière à payer.
si ce n'est pas un local d'haibtation qui est déclaré au fisc... mais vous avez prévu d'y habiter non ? il faudra donc mettre à jour sa situation fiscaleCitation :
En vous remerciant à tous pour vos réponses,
Cordialement,
Chea-Lie
|
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 avr. 2007 14:57:28 |
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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 15:03:43
|
Merci pour votre réponse.
J'ai déjà regardé le RC et c'est marqué qu'il est en local commercial.
Je sais que le voisin du dessus a réussi à changer la destination -> donc ca veut dire que le PLU l'y autorise, je suppose.
En résumé, est ce que cela veut dire qu'au vu des travaux que je compte y apporter :
- j'ai donc le droit de faire les travaux (après avoir réellement vérifier bien sur et que mes suppositions s'averent réelles)
- je peux réaliser les démarches administratives en parallèle demander un PC en parallèle car je ne fais pas de travaux d'urbanisme
et mettre mon cas dans la prochaine AG de copro
merci encore
Chea-Lie
Citation :
Initialement entré par wroomsi
Citation :
Initialement entré par chhc75
Bonjour à tous,
bonjourCitation :
je sais que le sujet de changement d'affectation a souvent été évoqué mais on trouve souvent une affirmation et son contraire.
Je voudrais vous exposer mon cas et avoir la réponse juste à toutes mes questions :)
je suis sur le point d'acquérir un local commercial dans Paris.
Ce local commercial se situe au 2e étage d'un immeuble et ressemble à s'y méprendre à une habitation sans salle de bains. Il n'y a donc pas de gros oeuvres en terme de travaux mais uniquement de la rénovation (peintures, modification de cloisons non porteuses et installation d'une salle de bains, remplacement des fenêtres)
avant tout, lisez attentivement les règles du règlement de PLU et du règlement de copropriété qui s'appliquent d'une part, C'est à l'aune de leur respect que sera apprécié la légalité de votre projet.
vérifiez aussi précisément la nature du bien pour l'urbanisme (identification au PC initial) et pour la copro (identification dans l'EDD de la copro) : de nombreux locaux commerciaux à Paris sont encore officiellement des habitations, leur changement d'affectation n'ayant jamais été enrregistré ailleurs qu'aux impots (le pb fiscal est différent du reste) Citation :
Questions/affirmations:
- Ai-je le droit d'entreprendre les travaux nécessaires sans demande d'un permis de construire ? (étant donné la nature des travaux)
les travaux décrits ne sont pas des travaux touchant la structure du batiment; malgré le changement de destination, ils ne sont donc à mon sens pas soumis à autorisation d'urbanisme.
Mais ce n'est pas parce qu'ils ne sont pas soumis à autorisation qu'ils sont autorisés : la commune a pu décider de maintenir tous les commerces, interdisant les changements de destination même non soumis à autorisation.
Donc rendez vous en mairie pour voir la destination actuelle du bien pour l'urbanisme et ce qu'il est possible d'en faire. Si pour eux c'est un local mixte, ne touchez à rienCitation :
- Faut il demander à la copro pendant une AG
tout dépend une fois encore de l'affectation du bien pour la copro ; c'est peut-être encore un logement ! Si ça n'en est pas un, il faut son accord pour le changement, qu'il soit pou non soumis à PC, ne serait-ce que parce que vous allez utiliser certaines parties communes (descentes d'eaux usées pour prendre la plus classique)Citation :
et un permis de construire pour le changement d'affectation ? (je désire le modifier) Si oui, quels sont les délais de la demande de PC ? J'ai éventuellement vu qu'il suffisait maintenant de demander une déclaration de travaux ? (vrai ou faux ?)
s'il faut une autorisation d'urbanisme, ce sera un PC au titre du changement de destination, la DT étant suffisante à compter du 1/10/7 (réforme en cours) . Le PC (ou la DT) ne peut être accordé qu'avec l'accord de la copro qui doit donc intervenir avantCitation :
Est il préférable de demander une affectation mixte ? dans ce cas, quelles en sont les conséquences au niveau fiscal ? faut-il etre dans une profession libérale ?
vous mélangez droit de l'urbanisme (PC, DT, PLU), droit de la copro (règlement de copropriété et état descriptif de division) et droit fiscal... Les trois sont distincts et on peut trouver, même si ça n'en simplifie pas la compréhension, des appartements déclarés différemment dans chacune de ces législations !Citation :
- Puis-je réaliser mes travaux et demander en parallèle le permis de construire ?
si les travaux sont soumis à autorisation d'urbanisme, surtout pas : et si on vous la refuse, vous remettez en état ?Citation :
- Puis-je lors de la rénovation bénéficier de la tva à 5,5% avec mon artisan si je fais la demande de PC en parallèle ?
quel mélange ! Citation :
On m'a dit qu'il était possible de faire un papier à l'artisan que le local visait à être habité suffisait.
oui parce que cette facilité fiscale n'a aucun rapport avec les règles d'urbanisme applicablesCitation :
- quelles sont les incidences fiscales sur un local commercial ?
j'ai cru lire qu'il n'y avait pas de taxe foncière à payer.
si ce n'est pas un local d'haibtation qui est déclaré au fisc... mais vous avez prévu d'y habiter non ? il faudra donc mettre à jour sa situation fiscaleCitation :
En vous remerciant à tous pour vos réponses,
Cordialement,
Chea-Lie
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 15:24:36
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Citation :
Initialement entré par chhc75
Merci pour votre réponse.
J'ai déjà regardé le RC et c'est marqué qu'il est en local commercial.
donc accord de la coproCitation :
Je sais que le voisin du dessus a réussi à changer la destination -> donc ca veut dire que le PLU l'y autorise, je suppose.
ne supposez pas, ayez des certitudes : qui vous dit que le voisin a respecté les règles ?Citation :
En résumé, est ce que cela veut dire qu'au vu des travaux que je compte y apporter :
- j'ai donc le droit de faire les travaux (après avoir réellement vérifier bien sur et que mes suppositions s'averent réelles)
- je peux réaliser les démarches administratives en parallèle demander un PC en parallèle car je ne fais pas de travaux d'urbanisme
pourquoi voudriez vous demander un PC si les travaux ne sont pas soumis à PC ?
il faut vérifier que ce n'est pas soumis à PC (apparemment, c'est le cas).
si c'était en fait soumis à PC, le PC doit être antérieur au démarrage des travaux... des travaux soumis à autorisation -un PC ou une DT- réalisés sans autorisation constituent un délit pénalCitation :
et mettre mon cas dans la prochaine AG de copro
attendez l'accord de la copro pour faire les travaux : ils ont le droit de refuser votre demande... comment ferez vous alors si c'est refusé ?Citation :
merci encore
Chea-Lie
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 avr. 2007 15:41:25 |
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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 15:32:48
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en fait, je voulais demander un PC car j'avais compris
qu'il fallait un PC pour obtenir un changement de destination, y compris "sans travaux"
d'après vous il semble qu'il suffit de demander à la copro pour une modification ?
merci encore
cela m'éclaire beaucoup
Cordialement,
Chea-Lie
Citation :
Initialement entré par wroomsi
Citation :
Initialement entré par chhc75
Merci pour votre réponse.
J'ai déjà regardé le RC et c'est marqué qu'il est en local commercial.
donc accord de la coproCitation :
Je sais que le voisin du dessus a réussi à changer la destination -> donc ca veut dire que le PLU l'y autorise, je suppose.
ne supposez pas, ayez des certitudes : qui vous dit que le voisin a respecté les règles ?
En résumé, est ce que cela veut dire qu'au vu des travaux que je compte y apporter :
- j'ai donc le droit de faire les travaux (après avoir réellement vérifier bien sur et que mes suppositions s'averent réelles)
- je peux réaliser les démarches administratives en parallèle demander un PC en parallèle car je ne fais pas de travaux d'urbanisme
pourquoi voudriez vous demander un PC si les travaux ne sont pas soumis à PC ?
il faut vérifier que ce n'est pas soumis à PC (apparemment, c'est le cas).
si c'était en fait soumis à PC, le PC doit être antérieur au démarrage des travaux... des travaux soumis à autorisation -un PC ou une DT- réalisés sans autorisation constituent un délit pénalCitation :
et mettre mon cas dans la prochaine AG de copro
attendez l'accord de la copro pour faire les travaux : ils ont le droit de refuser votre demande... comment ferez vous alors si c'est refusé ?Citation :
merci encore
Chea-Lie
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 15:44:54
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| Au fait, pour la TVA, c'est a 5,5% si les locaux ont déjà été de l'habitation. A vérifier donc... |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 15:49:17
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Citation :
Initialement entré par chhc75
en fait, je voulais demander un PC car j'avais compris
qu'il fallait un PC pour obtenir un changement de destination, y compris "sans travaux"
pas de travaux , pas de PC
l'exigence du PC dépend de l'importance des travaux... et la jurisprudence est aussi floue là dessus que les services instructeurs.
je pense que la simple installation d'un équipement de salle d'eau sans aucun changement de cloison n'est soumise à aucune autorisation.
allez donc présenter votre projet au service instructeur de votre commune pour voir ce qu'ils font dans ce cas.
de toutes façons, il faut vérifier la conformité du projet au PLU -ça doit être respecté que les travaux soient ou non souis à autorisation- donc faites les deux en même temps.Citation :
d'après vous il semble qu'il suffit de demander à la copro pour une modification ?
merci encore
cela m'éclaire beaucoup
Cordialement,
Chea-Lie
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 16:58:38
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prenons le cas où
- pas de soucis avec le PLU/POS
- le RC ne dit rien sur la modification d'affectation
- je fais mes travaux
mais :
les travaux que j'ai fais nécessitaient un PC (par exemple j'ai abattu une cloison non porteuse)
je ne demande pas de PC, ni de DT
mais après les travaux je fais la demande à l'AG des copro pour le changement
et j'en informe les impots (bien sur pour la fiscalité, formulaire H1 si j'ai bien compris)
quelles peuvent être les conséquences de ne pas avoir de PC/DT ?
en fait il me semble tellement long et compliqué de demander ces documents pour des petits travaux, que je n'ai du coup pas envie de le faire ! :)
Chea-lie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 17:07:04
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si le PC était nécessaire, les travaux réalisés sans lui constituent un délit dont les poursuites ne sont prescrites qu'au bout de 3 ans. vous encourrez donc une amende et une obligation de remise en état.
tout ça est rappelé aux articles L480-1 et L480-4 du code de l'urbanisme
c'est bête, hein ?
le temps que vous venez de passer sur le forum (3 heures) est suffisant pour se renseigner à la mairie et savoir s'il faut ou pas une autorisation.
ça vaut peut être le coup non ?
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cordialement
Emmanuel Wormser
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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 17:08:18
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ben ils répondent pas des masses à Sully Morland
c'est pour ca que je passe mon temps ici :)
Citation :
Initialement entré par wroomsi
si le PC était nécessaire, les travaux réalisés sans lui constituent un délit dont les poursuites ne sont prescrites qu'au bout de 3 ans. vous encourrez donc une amende et une obligation de remise en état.
tout ça est rappelé aux articles L480-1 et L480-4 du code de l'urbanisme
c'est bête, hein ?
le temps que vous venez de passer sur le forum (3 heures) est suffisant pour se renseigner à la mairie et savoir s'il faut ou pas une autorisation.
ça vaut peut être le coup non ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 17:20:59
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avez-vous essayé le site de l'urbanisme de la ville de paris ?
vous y découvrirez qu'à Paris apparemment, certains changements d'usage sont soumis à autorisation par une règle du PLU. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 avr. 2007 17:22:05 |
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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 17:32:12
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Oui, j'ai fait et c'est indiqué que c'est un secteur à prorité d'habitation
mais rien n'indique le devoir de consituter un PC :)
c'est quand meme mal foutu :)
et pas moyen de les joindre à part la secrétaire qui dit qu'il faut en faire un meme sans travaux !
Citation :
Initialement entré par wroomsi
avez-vous essayé le site de l'urbanisme de la ville de paris ?
vous y découvrirez qu'à Paris apparemment, certains changements d'usage sont soumis à autorisation par une règle du PLU.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 18:35:46
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la secrétaire se plante , c'est certain : lisez le 2° alinéa du L421-1 du code de l'urbanisme précisément...
je vous renvoie à cette page du Pr Driard qui fait référence : vous le verrez, le "pesage" des travaux rendant le projet de changement de destination soumis à PC, c'est fin fin...
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 avr. 2007 18:41:37 |
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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 avr. 2007 : 18:54:28
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merci bien en tout cas d'avoir passé du temps à repondre à mes interrogations
pour ma part, je crois que ... je vais faire les travaux (vus qu'il s'agit d'un appartement et de ce qu'il y a à faire comme taches) et faire les démarches à coté comme s'il n'y avait pas eu de travaux :)
sinon -> je vais me retrouver sous un pont !
Citation :
Initialement entré par wroomsi
la secrétaire se plante , c'est certain : lisez le 2° alinéa du L421-1 du code de l'urbanisme précisément...
je vous renvoie à cette page du Pr Driard qui fait référence : vous le verrez, le "pesage" des travaux rendant le projet de changement de destination soumis à PC, c'est fin fin...
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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 16:29:35
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rebonjour à tous,
j'ai une dernière question
je projette pour acheter ce local commercial (qui ressemble à un appartement) d'obtenir un prêt immobilier dans ma banque préférée
savez vous s'il y a des difficultés à obtenir un prêt de 20 ans ?
(notamment au niveau du contrôle des risques de la banque par un notaire ?)
merci d'avance, |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 17:11:24
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au niveau de la copropiété je vous confirme que Morland demandera la copie du PV d'AG autorisant le changement d'affectation ET l'autorisation de l'AG d'effectuer les travaux.......
sans compter que le syndic ou un copropriétaire pourra aussi contacter Morland.....et c'est vous qui aurez les problèmes!!!!!
ne pas oublier aussi qu'il se peut que votre changement d'affectation crée une surdensification......
au niveau des raccordements sur les colonnes d'évacuation d'eau, vous êtes obligés de demander l'autorisation en AG puisque vous touchez les parties communes
et si vous ne respectez pas les régles de fonctionnement d'une copropriété, le syndic pourrait faire un référé d'heure à heure pour faire stopper vos travaux.......
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marc-1964
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 17:22:22
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Bonjour
Dans ce type de contexte (changement de destination) n'est-il pas préférable d'attendre le 1 er octobre 2007 afin de bénéficier de la procédure "DT" plutôt que "PC" : délais d'instruction réduits voire plus grand "laxisme" dans l'instruction du dossier.
Je penses notamment à la création des places de parking, taxe d'urbanisme...
Merci |
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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 17:26:07
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effectivement cela me semble plus simple d'attendre octobre
pour ce qui est des travaux je ne touche à rien aux parties communes
donc je suis dans mon bon droit de faire des travaux chez moi :)
tant que je ne touche pas aux cloisons
sinon personne n'a d'expérience sur l'obtention d'un crédit immobilier pour un local commercial ?
merci
Citation :
Initialement entré par marc-1964
Bonjour
Dans ce type de contexte (changement de destination) n'est-il pas préférable d'attendre le 1 er octobre 2007 afin de bénéficier de la procédure "DT" plutôt que "PC" : délais d'instruction réduits voire plus grand "laxisme" dans l'instruction du dossier.
Je penses notamment à la création des places de parking, taxe d'urbanisme...
Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 17:32:53
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[quote]Initialement entré par chhc75
pour ce qui est des travaux je ne touche à rien aux parties communes
donc je suis dans mon bon droit
[quote]Initialement entré par marc-1964
si vous créez une salle de bains il va bien falloir que vous fassiez une arrivée et une évacuation d'eau...en vous raccordant sur la colonne d'évacuation existante...donc atteinte aux parties communes!!! |
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chhc75
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 17:33:59
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oui mais il y a déjà des toilettes et un évier de cuisine :)
Citation :
Initialement entré par nefer
[quote]Initialement entré par chhc75
pour ce qui est des travaux je ne touche à rien aux parties communes
donc je suis dans mon bon droit
[quote]Initialement entré par marc-1964
si vous créez une salle de bains il va bien falloir que vous fassiez une arrivée et une évacuation d'eau...en vous raccordant sur la colonne d'évacuation existante...donc atteinte aux parties communes!!!
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 17:59:54
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si la marie de votre quartier ne suffit pasallez faire un petit tour à Morland (17 bd M métro Sully Morland entre Bastille et l'île st Louis si pas changé) ils savent de quoi il retourne |
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Changement d'affectation
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