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lilou2810
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 11 avr. 2007 : 13:23:23
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Bonjour,
locataire d'une résidence avec espace vert et piscine, nous avons reçu des régularisations de charge entre 600 et 900 € en plus des provisions mensuelles d'environ 50€.
Après avoir consulté les factures, notre principale contestation est le mode de facturation de l'eau.
La période d'exercice étant du 1er novembre au 31 octobre, notre agent immobilier (aussi syndic) nous a dit nous facturer des provisions d'eau étant donné que les factures d'eau sont envoyées par année civile. Ainsi, pour cette année on se retrouve à payer la sous estimation de l'an passé et une sur estimation pour l'an prochain, soit près de 3500€ en plus des factures réelles.
Aussi, il réparti les sommes de facon aléatoire entre l'individuel et le collectif : par exemple, il fait une provision de 20 000 €, 10 000 pour l'eau des espaces communs et 10 000 pour les compteurs individuels. Du coup, notre consommation personnelle est bien prise en compte, mais sont montant de facturation est très différent de la réalité (5,63€ le m3).
Est-il possible de régulariser les provisions en fonction de nouvelles estimations, et non selon les dépenses réelles?
De plus, les part fixes (120€ de prime d'assainissement et 93€ d'abonnement, par logement) sont inclues dans le prix du m3 d'eau. Ce sont alors les locataires présents, qui eux seuls consomment, qui prennent en charge ces frais fixes pour les logements vacants (1/5).
Est-ce possible?
Je vous remercie de vos conseils car nous commençons à avoir épuisé toutes les solutions...
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Céline |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 19:25:08
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Non le bailleur doit régulariser en fonction des dépenses réelles ( il est assez incroyable qu'un syndic puisse justifier d'un point de vue comptable que les charges de copropriété de l'année soient basées sur des provisions.
Il doit respecter l'article 23 de la loi du 6 juillet 89:
Article 23
RUB:2039 ID:3134
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 188 1° JORF 14 décembre 2000.
"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ; 3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires."
Sans factures, il lui est impossible de justifier les charges demandées. Quant aux logement vacants, c'est au propriétaire des logements en question de supporter leur part d'abonnement.
Consulter l'ADIL de votre département: c'est gratuit. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 19:55:10
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| Par ailleurs, la résidence est-elle neuve, ou bien a-t-elle déjà au moins 2 ou 3 ans? |
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lilou2810
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 20:31:55
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merci!
non, la résidence a un peu plus de 2 ans : une première régul a déjà été faite. D'ailleurs, les provisions mensuelles ne sont pas révisées. Peut-on considérer que c'est trompeur pour le locataire?
Pour les factures, nous avons peu les voir(très difficilement. Il justifie les provisions par le fait que la période d'exercice prend fin le 31 octobre et les factures (d'eau surtout) lui arrivent en janvier). Du coup on s'aperçoit qu'il a trop provisionné de 3000 € (et il en a fait de même l'an passé).
Nous avons en effet rencontré l'adil. Mais ce monsieur a tellement d'applomb et d'appuis qu'on en vient a douter. On s'interroge sur le fait de saisir le tribunal ou pas? (la commission de conciliation n'a pas abouti).
Et sur l'intégration des factures dans la période : est-ce la date de l'intervention qui compte ou bien la date de paiement? Nous nous retrouvons à payer des rappels de facture pour des activités liées à l'exercice précédant.
Aussi, toutes nos charges sont calculées selon le principe de l'utilisation (part plus importante en étage), même l'eau des espaces communs. Est-ce justifié? Faites-vous une différence entre tantième et millième?
Mille merci de nous tous! |
Céline |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 14:04:11
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| Si le bailleur, à la signature de votre bail, avait déjà les éléments indiquant le montant réel des charges à prévoir, et qu'il a diminué la provision de 50€ pour vous faire accepter un loyer hors charges de 50€ plus cher, il a commis un dol et vous pouvez demander à un tribunal d'instance de réduire rétroactivement le loyer de ce montant. En revanche, vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même (mais vous pouvez demander un échelonnement du paiement de la régularisation, même long, par recommandé AR). |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 16 avr. 2007 : 20:22:43
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il faut montrer qu'il savait que les charges réelles sont supérieures
Quel est le rapport entre vos charges et votre loyer ?
50€ de charges pour combien de loyer ?
à Paris, hors chaufffage, charges vont de 5 à 15% du loyer.
Sur combien d'années ?
Si sur une peu ou pas de recours
Sur plusieurs années, la il ya un problème
Les charges varient fortement d'un exercice sur l'autre par le factures d'eau, les taxes, paiement de prime aux employés.
J'ai des copros ou les cahrges varient de 40€à 85€ d'une année sur l'autre pour un studio à 630€ mensuels
Ceux qui partent au bon moment se font rembourser 1/3 de leurs provisions.
Seuls des chiffres sur plusieurs années veulent dire qqch
Etonnant qu'il n'augmente pas les provisions
on dirait un AdB!! |
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lilou2810
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 13:37:51
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dans mon cas, 52 € de charges pour 358€ de loyer.
Pour les locataires présents depuis le début, ils ont eu environ 500€ de régul la 1ère année. Certains ont alors d'eux-même augmenté les provisions mensuelles à hauteur de ce qui leur était demandé cette première année. Et cette 2ème année ils ont à nouveau 500€ de régul. Les montants qui varient beaucoup d'une année sur l'autre sont ceux consacrés à l'eau (pas tellement le volume consommé, plutôt le prix de facturation).
Après consultation des factures, 2900€ ont été facturés en plus l'an passé et 3300€ cette année (pour l'eau). C'est justement ce qu'il justifie par le fait qu'à la fin de la période d'exercice il n'a pas connaissance des factures et fait alors des estimations(qui ne sont pas réajustées par la suite).
Après de nombreuses tentatives de conciliation pour obtenir des explications, je pense que nous allons désormais saisir un tribunal.
Avez-vous des conseils, des références de textes juridiques à me communiquer? Peut-on aussi contester les factures qui ont été payées pendant l'exercice mais dont l'intervention relève de l'année précédante?
Merci à tous!
AdB? Qu'est-ce que cela signifie? |
Céline |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 13:42:19
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| Lorsque vous avez signé le bail, la première régularisation des autres locataires avait-elle déjà eu lieu? |
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lilou2810
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 14:53:26
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oui, depuis 6 mois. Les charges pour chaque logement n'ont pas bougé depuis le début. Pourtant j'avais demandé à la signature du bail et on m'avait répondu de ne pas m'inquiéter, qu'après la 1ère année de fonctionnement les provisions avaient été revues. Et pourtant...
D'ailleurs, malgré la régul de 600€ pour mon logement, je viens de recevoir l'augmentation de loyer mais toujours pas pour les provisions mensuelles. |
Céline |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 15:57:17
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| Bon, ben, cela signifie qu'à la signature du bail, le bailleur avait connaissance du montant réel des charges, et qu'il a sciemment sous-évalué le montant des provisions pour vous faire accepter un loyer plus élevé. Vous pouvez aller au tribunal d'instance dont dépend votre logement, pour réclamer une modification du bail sur le fondement du dol, avec une baisse de loyer de 50€ par mois pour compenser la différence entre la provision et le montant réel des charges. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 16:29:31
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thoveyrat,
Avez-vous connaissance de jurisprudence confirmant la possibilité d'obtenir une réduction du loyer sur le fondement du dol pour une sous-évaluation de la provision?
En effet, cela m'étonne fortement que les juges aillent dans ce sens ( mais ça m'intéresse beaucoup) car il s'agit d'une pratique courante des agences immobilières. Vu que la provision n'est qu'une estimation et que le locataire paye au final ce qu'il consomme ni plus, ni moins,en général, d'après mon expérience,les juges ne pénalisent pas les bailleurs qui se trompent dans l'évaluation.
C'est pourquoi si vous avez des références de décisions de justice allant dans votre sens, je suis preneuse.
Merci. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 18:30:57
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Je ne pense pas qu'ils sanctionnent les bailleurs qui se trompent (encore qu'on pourrait penser, sur le fondement non du dol, mais de l'erreur...) d'où mes questions sur l'antériorité de la première régularisation par rapport à la signature du bail : dans un immeuble neuf, on ne peut qu'estimer les charges, et on peut avoir des surprises. La loi du 6 juillet 1989 (art. 23) stipule : " (...)Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel(...)" Un bailleur qui dispose de ces données mais les dissimule, et induit le candidat locataire en erreur sur leur montant, est d'autant plus fautif que la loi l'oblige à les transmettre...
Voici l'article d'UniversImmo à ce propos :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=211 |
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lilou2810
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 21:34:56
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le point d'accès aux droits nous conseille de faire un dernier courrier de conciliation et de justification de notre suspension du paiement.
Puis-je l'envoyer à l'un d'entre vous pour avoir un avis neutre? |
Céline |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 21:39:14
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La neutralité existe-t-elle? Ce serait l'âne de Buridan...  |
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lilou2810
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 21:51:06
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| alors disons à qqn qui à moins le nez dedans que moi... |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 10:01:33
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| mettez le ici, vous aurez l'avis de plusieurs personnes comme ça, d'où l'intéret du forum |
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lilou2810
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 11:32:13
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oui mais c'est long (3pages), alors pas grave. Je vous tiens au courant.
Simplement, on nous a conseillé d'un côté de demander une injonction de faire, et de l'autre de faire une déclaration au greffe. Et on m'a dit que la 1ere risquait d'avoir un très faible impact. Je ne comprends pas bien la différence entre ces 2 procédures. Qu'en pensez-vous? |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 15:24:06
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Thoveyrat,
Merci pour l'article : intéressant mais je trouve que tout cela n'est que pure théorie ( une théorie d'ailleurs très juste à mon avis). A priori, aucun juge n'a jusqu'à present retenu une telle argumentation.
Si vous lisez les témoignages dessous: vous avez une personne qui précise que le juge n'a absolument pas retenu son argumentation sur ce fondement et une autre qui précise que son avocat lui indique que pour prouver le dol, il aurait fallu une mention expresse dans le bail. Bref pas très encourageant d'aller au tribunal avec cela... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 18:28:27
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Citation :
on nous a conseillé d'un côté de demander une injonction de faire, et de l'autre de faire une déclaration au greffe. Et on m'a dit que la 1ere risquait d'avoir un très faible impact. Je ne comprends pas bien la différence entre ces 2 procédures
L'injonction de faire consiste a demander au tribunal SANS CONVOCATION des PARTIES un décisoin éxécutable.
Vous demanderez à l'huissier ensuite de la signifier à moins que votre adversaire s'éxécute.
Le tribunal dira que votre propriétaire DOIT FAIRE les apurements de compte.
L'autre procédure consiste a demander aux deux parties de venir devant le tribunal s'expliquer, le demnadeur (vous) présentant un mini-dossier disant ce qu'il veut.
Le juge décidera, et vous ferez appliquer par huissier à moins que ....
La première procédure contraint à faire, mais pas à faire correcteemnt. Si le propriétaire fait les comptes avec 2+2=1, vous n'avez plus qu'à recommancer une nouvelle procédure, parce qu'il s'est en effet éxécuté selon la décision du tribunal.
Certes, il se marque en rouge tout seul, mais cela ne vous avancera pas beuacoup.
Tout dépend de à qui on a a faire.... |
Festina lente |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 18:47:36
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| Excusez-moi, mais je ne suis pas d'accord. Le montant à payer mensuellement est une partie essentielle du contrat de bail. Et la tromperie est prouvée. Pourquoi vous aurait-il induite en erreur s'il n'avait pas su que cela vous inciterait à choisir ce logement? Avec un loyer provisions pour charges comprises, n'aurait-il pas été au-dessus du marché? Il savait certainement qu'il ne trouverait pas de locataire à ce prix... et au lieu de baisser le loyer pour attindre le prix du marché, il a baissé la provision pour charges. cela s'appelle bien du dol. |
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lilou2810
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 23:48:46
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ok, mais c'est vraiment très énervant qu'aucun juge n'est allé dans ce sens jusqu'à présent.
Et puis, en dehors du dol, nous contestons aussi les sommes qu'il récupère et qui ne correspondent pas à la réalité des factures, les charges non récupérables ou hors période de régul. On tente, on verra bien... J'ai aussi fait appel au département qualité de la Fnaim (mais qui ne peuvent intervenir qu'en dehors de toute procédure judiciaire). En tous cas, vous m'avez permis de mettre des termes juridiques et de me référer à des lois pour tout ceci. Merci!!! |
Céline |
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Sujet |
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régularisation de charges locatives : répartition?
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