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helene
Contributeur actif
26 réponses |
 Posté - 17 avr. 2007 : 14:24:51
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Bonjour,
Mon problème est le suivant.
Je loue un appartement T4 sur Toulouse, non meublé, depuis mi juin 2003. Mes charges sont lourdes, autour de 75 euros/mois, sachant que l'immeuble a 4 niveaux, 8 apparts, pas de gardien, pas d'ascenseur, pas de jardinier, juste un homme qui passe un coup de javel dans l'escalier le lundi matin et tire la poubelle de 2 mètres jusqu'au bord du trottoir, une ampoule élec par palier, un interphone qui n'a pas de problème, et c'est tout.
J'ai relancé 2 ou 3 fois par LRAR pour obtenir la régul depuis mon entrée dans l'appart, mais rien. Tous les mois je mets un mot avec le chèque pour leur rappeler, rien n'y fait.
Précision : cette agence qui ne fait rien a également fait des surprises aux proprios, comme installer des compteurs d'eau individuels du jour au lendemain sans les prévenir. C'est mon compagnon qui a montré cette nouveauté à une des proprios !
Sur les 76 euros et qq, on compte environ 20 euros pour le ménage et la poubelle, et dans les 20-25 euros pour l'eau, a priori, selon calcul des voisins, ce qui fait une coquette somme que l'agence se met dans la poche depuis presque 4 ans, si je ne m'abuse !!
Je pensais dès ce mois-ci leur envoyer une nouvelle LRAR mentionnant à nouveau que je leur rappelle de régulariser (textes de loi et tutti quanti) en leur envoyant le chèque du loyer sans les provisions, en leur disant que ça sera comme ça jusqu'à régularisation, voir s'ils réagissent ?
Qu'en pensez-vous ? Puis-je le faire honnêtement ? (en sachant qu'ils ne réagissent pas trop...)
Sinon après il me reste l'injonction de faire auprès du tribunal d'instance...
Merci.
Cordialement,
helene
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helene
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 14:29:07
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Précision:
Les seuls frais de l'agence depuis mon entrée est le prix du timbre-poste du courrier d'augmentation du loyer. ça ils n'oublient pas !
Cordialement,
helene |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 15:26:59
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1) ce n'est un gérant qui décide TOUT SEUL de la pose de compteurs: soit il y a une résolution votée en AG et le syndic execute cette résolution
soit c'est la décision du monopropriétaire....qui a le choix de décider tout seul et de demander à son gérant d'exécuter cette instruction
2) si vous n'avez pas encore fait de lettre RAR de mise en demeur de procéder à la régularisation des charges......et bien ilfaut le faire, en mentionnnant que vous saisirez la commission départementale de conciliation |
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helene
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 15:29:25
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Merci.
Est-ce que pendant ce temps, je peux me permettre de ne régler que le montant du loyer sans les charges ? (moyen de pression comme un autre) |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 15:54:43
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| Vous précisez dans le courrier que malgré vos courriers (vous citez les dates) et mises en demeure précédentes, ils ne vous ont toujours pas envoyé de décompte de charges, et vous cessez de payer les charges, mais il faut vraiment les assigner au tribunal d'instance (c'est gratuit et sans avocat) ou au moins saisir un conciliateur. |
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helene
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 16:04:41
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Merci.
Pour l'instant j'envoie mon courrier, mais je vais suivre cela de près.
Je note toutes vos suggestions et je me renseignerai sur qui je peux voir en tant que conciliateur.
Je crois que cette affaire n'est pas finie... et bientôt je recevrai sans doute la nouvelle augmentation dénuée de scrupules...
Bonne continuation à tous,
Cordialement,
helene |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 16:38:15
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| si vous ne réglez pas les provisions sur charges, vous aurez un impayé et le bailleur pourra soit engager une procédure en recouvrement de loyer impayé, soit utiliser votre erreur pour ne pas reconduire le bail à l'échéance??? |
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helene
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 17:11:19
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Voilà, ce que je voudrais savoir c'est :
je suis tenue de payer mon loyer, obligation essentielle du locataire, mais cela compte-t-il aussi de la même manière pour les charges ?
si je règle mon loyer seul, sans les charges, je me tiens à mon obligation ou non? |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 17:11:30
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| Néfer, une provision pour charges, sans décompte du bailleur depuis des années, malgré des mises en demeure, n'est plus justifiée! |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 19:08:13
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| si le propriétaire refuse de procéder aux régularisations de charges le locataire peut demander le remboursement des provisions versées, car non justifiées....mais il faut le faire par voie judiciaire.....pas en refusant de payer les provisions |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 21:00:17
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Néfer, une provision pour charges, sans décompte du bailleur depuis des années, malgré des mises en demeure, n'est plus justifiée!
Dès lors que la provision est prévue au contrat, le locataire est tenue de la verser en même temps que le loyer. Ne pas pas payer la provision est un impayé comme un autre notamment le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire et demander la résiliation du bail.
les juges n'aiment pas que le locataire se fasse justice lui-même: cela va donc se retourner contre la locataire.
Le mieux est de saisir le tribunal d'instance grâce au formulaire déclaration au greffe ( c'est gratuit) Parfois le simple fait d'être convoqué au tribunal peut inciter le bailleur à faire la régularisation. Et elle pourra en profiter pour demander le remboursement des sommes trop payées. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 21:03:06
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Citation :
Initialement entré par helene
Voilà, ce que je voudrais savoir c'est :
je suis tenue de payer mon loyer, obligation essentielle du locataire, mais cela compte-t-il aussi de la même manière pour les charges ?
si je règle mon loyer seul, sans les charges, je me tiens à mon obligation ou non?
L'article 7 de la la loi du 6 juillet 1989 précise les obligations du locataire:
Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 22:59:02
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Il s'agit bien, dans l'article cité, des charges récupérables, et non de provisions n'ayant pas reçu la moindre justification depuis des années malgré plusieurs mises en demeure; or, voici l'article 23 : "Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."
C'est pourquoi je ne pense pas que le bailleur sera en droit de considérer qu'il y a un impayé, et qu'Hélène se fait justice elle-même. Elle se ferait justice elle-même si elle déduisait les provisions déjà payées de ses prochains loyers, pas en cessant de payer des provisions qui ne sont basées sur rien. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 16:12:32
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Pour moi le locataire prend un risque en ne payant pas la provision de sa propre initiative/La plupart des contrats comportent une clause résolutoire visant autant le loyer que les charges.
Votre limitation de l'obligation du locataire aux charges prévus par l'article 23 ne tient pas la route juridiquement: le locataire a bien contractuellement l'obligation de payer chaque mois le loyer + la provision même si le bailleur doit la régulariser une fois par an. Le non respect par le bailleur de son obligation de régulariser n'autorise pas le locataire à se faire justice lui-même. Le non paiement d'une provision est un impayé comme un autre.
Jouer sur la négligence du bailleur est un leurre: imaginez que la provision ne soit pas au final sous-évaluée?
Je ne connais aucune jurisprudence accordant au locataire le droit de cesser de payer les provisions sous pretexte que le bailleur n'opére pas de régularisation. Pour moi la seule solution légale est de saisir le juge, pas de cesser de payer la provision. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 16:21:41
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Citation :
C'est pourquoi je ne pense pas que le bailleur sera en droit de considérer qu'il y a un impayé, et qu'Hélène se fait justice elle-même. Elle se ferait justice elle-même si elle déduisait les provisions déjà payées de ses prochains loyers, pas en cessant de payer des provisions qui ne sont basées sur rien
Les provisions ne sont pas basées sur rien mais figurent sur son contrat. Hélène ne sait pas combien elle devrait payer de charges mais elle est sûre d'avoir au moins quelques charges ( taxe ordure ménagère, électricité, peut-être un peu de ménage...)donc elle ne peut pas légalement cesser de payer la provision. |
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pression sur agence pour régul jamais faite
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