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titof1er
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 Posté - 17 avr. 2007 : 17:34:34
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Bonjour à tous
J'ai acheté une studette il y a 1 an. Lorsque j'ai reçu mon premier appel de charges j'ai constaté que la plupart des postes avaient été mutipliés par 5 (150 tantièmes au lieu de 30). j'ai recalculé le montant des charges que j'estimais dues et j'ai envoyé mon règlement au syndic en lui indiquant que le règlement de copro indiquait 30 tantièmes et que son augmentation n'avait pas de raison d'être. Il m'a répondu qu'en 1987 avec un précedent syndic, lors d'une AG, les copropriétaires avaient voté un résolution multipliant par 5 les charges des "ex chambres de bonnes" mais que cette résolution n'avait jamais été publiée. Je lui ai donc fait remarqué que sans publication, cette augmentation ne m'était pas opposable ce qu'il m'a confirmé. Il a tout de même continué à m'envoyer des appels avec 150 tantièmes et j'ai continué à payer sur une base de 30.
Peu de temps avant la convocation à l'AG, je reçois les comptes pour 2006 et là je vois que le syndic a remis 30 tantièmes mais qu'il m'a rajouté des frais supplémentaires (sans détail de calcul) de 329 euros correspondant selon lui à ce que j'aurais du payer en plus si la résolution de 1987 (multiplication par 5 des charges) avait été appliquée.
Lors de la convocation à l'AG, il a proposé de nouveau cette résolution de multiplier par 5 ces charges et de publier dans la résolution suivante la modification de rglt de copro auprès d'un notaire.
Ces 2 résolutions ont bien entendu étaient votées par la majorité des corpropriétaires ....
j'ai donc plusieurs questions :
- la première concerne l'approbation des comptes. J'ai bien entendu voté contre et que dois je faire pour que sur le budget 2006, je n'ai pas à payer le surcoût de 329 euros ?
(pour la petite histoire, j'ai 2 lots réunis qui représentent donc 60 tantièmes, 14 m2 en loi Carrez, donc 2 fois 329 euros de majoration et si on compare, autant de charges qu'un 2 pièces avec ce calcul ...)
- la seconde concerne le vote de la majoration des charges. La résolution sur la convocation a été présentée avec l'acticle 25 f et sur le PV sois disant adoptée avec l'article 26. a-t-on le droit de changer d'article entre les 2 et quelles sont les concéquences sur la validité de cette aprobation ?
- la 3ème question est plus sur le fonds : le règlement intérieur date de 1926. Il dit "les chambres du 7eme ne pourront comporter ni d'évier ni de poële, fourneau ou autre foyer de chauffage. Elle ne pourront être qu'à l'usage de propriétiares ou locataires d'autres partie de la maison". Il dit aussi 3 lignes plus bas que l'ascenceur ne peut être utilisé pour la descente ... Une modification de ce règlement intérieur affecte des tantièmes bien définis dans les années 60 à ces chambres de bonnes. Aujourd'hui le syndic prétextant que les lots ont été aménagés et sont devenus des studios, il y a eu changement de destination et justifie donc ainsi la multiplication par 5 des charges relatives au fonctionnement. Je vois là une première irrégularité car à mon sens il n'y a pas eu "changement de destination" car la dénomination initiale est "chambre". La seconde irrégularité vient du fait que cette multiplication par 5 est complêtement arbitraire (pourquoi pas 10...) et ne représente en rien la réalité des calculs de répartition des charges.
Existe-t-il une autre méthode pour contester qu'une action au TGI, si non, existe-t-il des jurisprudence ayant déjà traité ce genre de problème.
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Edité par - titof1er le 18 avr. 2007 10:27:11 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 avr. 2007 : 18:41:24
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font fort sur la côte d'usure si c'est le lieu d'exercice de ce syndic qui devrait reourner à l'école |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 00:10:52
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Vous dites "J'ai acheté une studette il y a 1 an "
Question; Quelle est la définition et la description de ce que vous avez acheté dans votre acte d'acquisition.
Au départ la destination était "Chambre de bonnes" avec les restrictions d'usages suivantes: " "les chambres du 7eme ne pourront comporter ni d'évier ni de poële, fourneau ou autre foyer de chauffage.Elle ne pourront être qu'à l'usage de propriétiares ou locataires d'autres partie de la maison". Il dit aussi 3 lignes plus bas "que l'ascenceur ne peut être utilisé pour la descente ... Une modification de ce règlement intérieur affecte des tantièmes bien définis dans les années 60 à ces chambres de bonnes"
Du fait que ces chambres "sont devenus des studios" (ou studette), donc aménagées, il y a bien eu changement de l'usage.
Vous dites que le syndic a mis à l'ordre du jour une résolution visant à multiplier par 5 les tantièmes.
Cette décision est contraire au dernier paragraphe de l'article 10 de la loi modifié par la loi N°2000-1208 du 13 décezmbre 2000:
"Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."
Normalement il faut avoir recours à un géomètre pour déterminer les quotes-parts, cela ne se fait pas à la louche! |
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titof1er
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 08:12:42
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merci JB 22 pour ces précisons.
Quelle est la définition précise de "usage" ? L'usage en tant que chambre est bien l'habitaion au même titre qu'une studette, contrairement à un grenier, une cave ou tout autre local aménagé en local d'habitation ...
Par contre pour l'article 10 de la nouvelle loi SRU, Bingo on est en pleine contradiction avec la décision "imposée" par le syndic. Connaissez vous une jurisprudence en ce sens ?
petite précision tout de même : la mention intéressante de l'article 10 concerne les nouveaux rglts de copro. Est-elle aussi valable lors d'une modification postérieure à 2002 ? |
Edité par - titof1er le 18 avr. 2007 08:43:30 |
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nefer
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28499 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 10:44:25
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titof: vous venez de modifier le texte de votre message d'hier!!
c'est contraire à la netétiquette
comment voulez vous que les intervenants ou les lecteurs s'y retrouvent ???? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 14:15:26
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| ah ! cette" netiquette" il est dommage qu'elle ne soit toujours appliquée par ceux ou celles qui l'invoquent! |
Salutations
François |
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titof1er
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 14:41:02
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| d'autant plus que je n'ai pas touché au texte ..... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 14:44:33
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titof:
votre message du haut, posté le:
"Posté - 17 Apr 2007 : 17:34:34"
a été édité le 18 avril:
"Edité par - titof1er le 18 Apr 2007 10:27:11"
c'est indiqué à la fin de votre message..... |
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titof1er
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 15:15:44
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je suis nouveau sur votre forum, et j'ai cliqué par erreur sur le pictogramme d'édition du sujet, et je suis arrivé dans mon texte. J'ai validé et c'est tout sans toucher au texte ... faites en de même sur un de vos sujets vous verrez l'erreur est humaine.
A pert ça, avez vous des suggestions pour mon problème, puisque c'est quand même l'objet du forum
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 18:20:45
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Vous n'avez pas répondu à ma question:
" Quelle est la définition et la description de ce que vous avez acheté dans votre acte d'acquisition."
Le dernier paragraphe de l'article 10 fait référence au nouveau règlement de copropriété, mais ce qui est intéressant c'est qu'il fait référence aux "éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts..."
Ce même article 10 fait également référence à l'article 5:
"Dans le silence ou la contradition des titres, la quote part des parties communes afférente à chaque lot est proportinnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots sans égard à leur utilisation."
Ces dispositions n'ont pas été respectées. Le coefficient de 5 est arbitraire et sans rapport avec l'ensemble des parties privatives.
Si la question des tantièmes est adoptée en A.G. vous n'avez pas d'autre solution que de contester devant le Tribunal de Grande instance, avec le concours d'un avocat. Attention aux délais. A mon avis vous avez de bonnes chance d'avoir gain de cause. En effet il ne semble pas normal que vous ayez des tantièmes supérieurs, pour votre "studette" située au 7e, par rapport à "un 2 pièces".
Autre remarque: A la convocation de l'A.G. devait être joint le projet de modification du R.C.
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titof1er
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 20:31:50
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Bonsoir JB22
dans l'acte d'acquisition, la désignation est : lot n°100 au 7ème étage, une mansarde portant le n°7 et les 30/10000 de la propriété du sol et des parties communes générales et le lot n°101 ... idem suivi de la loi carrez pour un total réuni (les 2 lots forment la studette) pour 12,32 m2
je précise également "une condition particulière" dans l'acte :
"le vendeur déclare que les lots 100 et 101 on fait l'objet d'une réunion en un seul logement. Il résulte d'une lettre émanant du syndic de la copropriété qui demeurera jointe et annéxée aux présentes après mention ce qui suit littéralement retranscrit : En réponse à votre courrier, nous vous informons que la réunion des lots 100 et 101 n'a pas été autorisée pa la copropriété, et nous ne sommes en possession d'aucun plan. Ils sont toujours annexés au R de C comme mansardes au 7 ème étage et les charges de copropriété portent sur les 2 lots. Aucun modificatif n'a été effectué."
Pour la l'article 10 "rénové", ça ne concerne donc pas une modification du RC ?
pour la convocation de l'AG il a été précisé pour la résolution N°13 : proposition de résolution à adopter à la majorité de l'article 25 f de la loi du 10.07.65
"conformément à l'article 10 de la loi du 10.07.1965, selon le critère d'utilité, majoration par 5 des charges relatives au fonctionnement (ascenseur, minuterie, eau, entretien des parties communes) pour toutes les mansardes devenues habitables. Il ne s'agit pas de modifier les tantièmes de smansardes mais de simplement majorer par 5 les charges calculées au tantièmes"
et la résolution n°14 : "autorisation à donner au syndic pour faire procéder au modificatif du R deC selon la décision du point n°13"
les tantièmes ne sont pas modifiés mais dans la pratique, avec mes 60 tantièmes et mes 13,32 m2 (sans balcon, sans fenètre mais de vélux....) , je vais payer autant de charges que si j'en avais 300 et un 2 pièces représente 350 tantièmes
il y a je crois une règle "du quart" qui m'oblige à assigner le syndicat des copros |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 21:18:30
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Bonsoir Titof1er,
Comme vous dites, tant que la décision de l’assemblée générale concernant ce changement de tantièmes n’a pas été publiée au bureau des hypothèques, la décision est inopposable aux tiers (vous), elle l’est uniquement aux copropriétaires de l’époque.
De ce fait vous n’avez pas à payer de charge supplémentaire tant que la publication n’est pas faite.
L’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
De ce fait votre syndic à raison, il n’y a pas besoin d’un vote à l’article 26 de la loi.
Le changement d’affectation ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.
Ce qui semble être votre cas.
En ce qui concerne la multiplication par 5 de vos charges, vous avez raison, cela est absolument arbitraire
Vous avez 5 ans pour engager une action devant le tribunal de grande instance à partir de la publication au bureau des hypothèques.
Si vous possédez une protection juridique par l’intermédiaire de votre contrat assurance multirisques habitation ou autres, demandez leur d’intervenir auprès de votre syndic pour régler ce problème.
Voyez ces liens :
Retard pour la publicité foncière d’une AG.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=817
Transformer une chambre de bonne.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=2230
Modifier la répartition des charges.
http://www.lemoneymag.fr/v4/fiche/s_Fiche_v4/0,5382,4598,00.html
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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titof1er
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 21:53:46
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Merci Etaspak
la résolution a été présentée sur la convocation de l'AG pour être votée avec l'article 25, proposée le jour de l'AG avec l'article 25 et en recevant le PV de l'AG, cette résolution aurait été approuvée avec l'article 26.
est-ce normal et légal ?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 22:11:24
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| Cela n’a pas d’importance puisqu’il fallait la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire 5001/10000 tantièmes (article 25) et cette résolution à obtenue la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix c'est-à-dire au moins 6667/10000 tantièmes (article 26). |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 22:32:45
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De ETASPAK
"En ce qui concerne la multiplication par 5 de vos charges, vous avez raison, cela est absolument arbitraire
Vous avez 5 ans pour engager une action devant le tribunal de grande instance à partir de la publication au bureau des hypothèques."
D'accord avec l'arbitraire de la multiplication par 5.
Pour les délais de prescription il faut se reporter à l'article 42 de la loi: Délais de 10 ans ou de deux mois pour les actions qui ont pour but de contester les décisions des A.G.
Les actions engagés par un copropriétaires,
-en contestation et en nullité des assemblées générales,
-en nullité du règlement de copropriété,
doivent être engagées contre le syndicat. Le copropriétaire doit informer le syndic (Art.15 de la loi)
Prendre un avocat spécialisé en "copropriété".
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Edité par - JB22 le 18 avr. 2007 22:34:02 |
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titof1er
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 22:37:51
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merci estaspak pour cette précision.
Y a-t-il vraiment vraiment changement d'usage ou de destination ou d'affectation ? Qu'est ce qu'un critère d'utilité ?
J'avoue qu'avec toutes ces façons de dire qu'une chambre de bonne en 1926 est devenue studio en 2000 me laissent perplexes. Si j'avais changé un grenier ou une cave en studio je copmprendrais mieux. Là la destination ne change pas, l'usage est toujours l'habitation, l'affectation n'est plus à un domestique qu'on prive d'évier, de WC et de chauffage (de nos jours heureusement) mais prend en compte les critère de salubrité d'un logoment en 2007.
Là encore on ne transforme pas un appartement en local commercial en local pour profession libérale (et tous les clients qui vont avec).
En aucun cas les copropriétaires sont génés par le fait qu'à la place d'une "bonne" de 1926, un locataire vive dans ce lot de la même façon que tous les autre habitant de cette copropriété. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 avr. 2007 : 23:39:07
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Citation :
Initialement entré par JB22
De ETASPAK
"En ce qui concerne la multiplication par 5 de vos charges, vous avez raison, cela est absolument arbitraire
Vous avez 5 ans pour engager une action devant le tribunal de grande instance à partir de la publication au bureau des hypothèques."
D'accord avec l'arbitraire de la multiplication par 5.
Pour les délais de prescription il faut se reporter à l'article 42 de la loi: Délais de 10 ans ou de deux mois pour les actions qui ont pour but de contester les décisions des A.G.
Les actions engagés par un copropriétaires,
-en contestation et en nullité des assemblées générales,
-en nullité du règlement de copropriété,
doivent être engagées contre le syndicat. Le copropriétaire doit informer le syndic (Art.15 de la loi)
Prendre un avocat spécialisé en "copropriété".
JB22, voyez ce lien  :
http://www.onb-france.com/constructa/index.php3?langue=fr&id_gmenu=4040&code_menu=org_copro&id_art=26349
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Edité par - ETASPAK le 18 avr. 2007 23:39:59 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 00:07:44
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Titof1er, voyez également ce que dit ce lien :
Si la destination générale de l’immeuble est intangible, la destination des locaux peut en principe être librement changée, sous la réserve que ce changement d’usage ne soit contraire, ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, ni enfin aux clauses restrictives éventuelles du règlement de copropriété.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété n’impose pas au copropriétaire qui entend changer l’usage de ses parties privatives de solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (Cour d’appel de Paris, 23e chambre A, 21 novembre 2001).
Le fait que le changement d’affectation des parties privatives entraîne une augmentation des charges communes est un élément inopérant et ne saurait justifier un refus (Cour d’appel de Versailles, 1e chambre, sect. 1, 28 octobre 1993).
Mais la même loi prévoit qu’une modification de la répartition des charges consécutives au changement d’usage de parties privatives doit être approuvée à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires (article 25-f).
La demande que vous devez présenter est donc celle de l’approbation de la modification de l’état des répartitions des charges consécutif au changement d’affectation et l’assemblée générale statuera à la condition de majorité absolue de l’article 25.
Attention toutefois, il est admis que le règlement de copropriété puisse prévoir des clauses restrictives qui s’opposent au libre changement d’usage des parties privatives.
Vous devrez donc en premier vérifier de près le règlement de copropriété sur cette question d’une éventuelle clause restrictive.
La vérification n’est pas facile car bien des rédacteurs de règlement de copropriété confondent état descriptif de division, document purement administratif, et règlement de copropriété, document contractuel.
Pour s’imposer et être opposable, la clause de destination des lots doit se trouver dans le règlement de copropriété ; si elle est seulement dans l’état descriptif de division, le règlement de copropriété doit expressément renvoyer à l’état descriptif de division.
A défaut, il y aura un flou juridique pour ne pas dire un vide qui s’interpréterait toutefois en faveur du copropriétaire souhaitant modifier l’affectation de son lot, dans le respect de la destination générale de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=958
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 10:49:10
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De ETASPAK
Voila ce contient votre lien:
Selon l'article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété:
"Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges."
Le règlement de copropriété date de 1926 ! un peu plus de 5 ans ! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 11:02:18
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JB22, je vous réponds.
Selon l'article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété:
"Dans les cinq ans de la publication concernant la modification du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges."
Suite à l’acceptation par l’assemblée générale de Titof1er de la résolution n°14 : "autorisation à donner au syndic pour faire procéder au modificatif du règlement de copropriété selon la décision du point n°13"
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 avr. 2007 : 11:59:55
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A ETASPAK
Ci-dessous le texte intégral de l'article 12, par "copier coller".
"Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges."
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Je n'y vois pas ce que vous avez ajouté:
"...la publication concernant la modification du règlement..."
Je m'en tiens donc au délai de contestation de la décision de l'A.G., il est inutile de courir des risques d'interprétation des textes.
Le jugement publié comme modificatif au règlement de copropriété initial n'a d'effet que pour l'avenir
La nouvelle répartition prend effet au jour du jugement.-Cass.civ.3e, 10 novembre 1987.
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