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Pingponglee
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 21 avr. 2007 : 19:08:39
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Bonjour à toutes et à tous,
J'ai mis en location mon studio le 1er septembre 2005. Le bail prévoit une révision annuelle du loyer sur la base de l'évolution de l'indice du coût de construction (INSEE) à la date anniversaire du bail.
Or le 1er septembre 2006, pour des raisons diverses et personnelles, je n'avais pas encore pu effectuer le calcul du montant de la révision. J'ai ensuite corrigé le tir et ai fait parvenir à mon locataire, mais avec 5 mois de retard, le montant du nouveau loyer applicable rétroactivement depuis le 1er septembre 2006. Cependant, mon locataire refuse l'application de la rétroactivité de la révision du loyer, mais par contre, accepte de se voir appliquer le nouveau loyer seulement à partir du mois où il lui a été notifié et non à partir de la date anniversaire du bail.
Pour ma part, l'application de la rétroactivité était implicite; du moins, elle allait de soi.
Mes questions sont les suivantes:
1) La position de mon locataire est-elle fondée juridiquement?
2) Dans la négative, sur quel texte de décret pourrais- je m'appuyer pour le contraindre à revenir sur son refus?
Etant en ce moment en déplacement en Asie, compte tenu du décalage horaire, je ne pourrai pas être aussi réactif que chacun le souhaite dans un forum. Néanmoins je lirai vos réponses et suggestions sous 24h au plus tard et reprendrai ma participation aux discussions.
Merci d'avance
Merci d'avance
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 avr. 2007 : 19:35:43
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pingpong ...
partons du principe que vous louez non meublé ... 
depuis janvier 2006, ce n'est plus l'ICC qui est d'actualité mais l'IRL. donc 1 an après l'entrée du locataire, puisque votre bail semble prévoir la clause d'indexation, vous calculez l'indexation sur l'IRL.
voici les taux à appliquer: http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
pour revenir à vos questions:
1) non la position du locataire est incorrecte. Même si vous avez loupé le coche en n'indexant pas à la date anniversaire prévue, vous pouvez le faire rétroactivement.
2) pour cela il vous faire réf à l'art 2277 du code civil: Citation :
CODE CIVIL
Article 2277
(Loi nº 71-586 du 16 juillet 1971 Journal Officiel du 17 juillet 1971)
(Loi nº 2005-32 du 18 janvier 2005 art. 113 Journal Officiel du 19 janvier 2005)
Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
Des salaires ;
Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
Des loyers, des fermages et des charges locatives ;
Des intérêts des sommes prêtées,
et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives.
donc voici le texte légal de votre demande. si cela peut le convaincre, qu'il aille se renseigner auprès d'une antenne de l'ADIL de son coin.
il n'y a aucun prbl ... vous lui fournissez bienle calcul (sur loyer hors charge), en prenant le trimestre de réf et en appliquant bien l'IRL (et non plus l'ICC). 
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Cordialement, |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 21 avr. 2007 : 20:28:29
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| ... sauf bien sûr si la clause d'indexation est aussi mal rédigée que ce bail commercial que nous avons vu ici dernièrement (et où l'indexation était à l'initiative du bailleur). En revanche, le locataire, dans un tel cas, peut demander des délais de paiement pour l'arriéré; à mon avis pas grand chose pour si peu de temps... |
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Pingponglee
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 03:45:01
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Merci à Joulia et à Thoveyrat pour leur réponse.
Je vais donc "recalculer" correctement le calcul de l'indexation du loyer (IRL) et ensuite lui représenterai le résultat. Après, j'essayerai de m'arranger à l'amiable d'abord avec mon locataire quitte à lui proposer d'taler le paiement de l'arriéré.
Merci encore à vous deux. |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 04:00:10
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| Et puis tant que vous y êtes pensez à faire la régularisation des charges annuelles( aussi récupérables sur cinq ans en AR en + rarement en - ), et la TOEM |
Edité par - Numero6 le 22 avr. 2007 04:01:43 |
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Pingponglee
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 06:38:38
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| Merci de me l'avoir fait penser aussi. |
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TITAN
Pilier de forums
1368 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 09:16:15
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Citation :
Initialement entré par Numero6
Et puis tant que vous y êtes pensez à faire la régularisation des charges annuelles( aussi récupérables sur cinq ans en AR en + rarement en - ), et la TOEM
Le locataire,vous remercie! |
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TITAN
Pilier de forums
1368 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 09:19:15
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Citation :
Initialement entré par Pingponglee
le nouveau loyer seulement à partir du mois où il lui a été notifié et non à partir de la date anniversaire du bail.
Il faut se mettre à sa place aussi,il n'en peut rien si vous n'avez pas eu le temps[!!!] d'appliquer l'augmentation du loyer avant! |
Edité par - TITAN le 22 avr. 2007 13:41:36 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 09:29:09
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Citation :
Initialement entré par TITAN
le nouveau loyer seulement à partir du mois où il lui a été notifié et non à partir de la date anniversaire du bail.
Il faut se mettre à sa place aussi,il n'en peut rien si vous n'avez pas eu le temps[!!!] d'appliquer l'augmentation du loyer avant!
pourquoi  ? alors que la loi dit le contraire ???
que dire alors des bailleurs qui attendent la fin du contrat pour asséner au locataire l'indexation ET les arriérés sur 5 ans ...  ; douteux et pas correct, je vous l'accorde bien volontiers, mais je n'ai pas connaissance d'un jugement qui aurait débouté un bailleur dans sa demande.
ici pingpong le fait avec 5 mois de retard. s'il propose un étalement, c'est déjà TRES, TRES, bien.
ne pas oublier que la clause est connue du locataire aussi ! ca veut dire que lui-même peut/doit calculer son indexation, la prévoir dans son budget, et attendre que son bailleur se réveille .... si c'est le cas, il aura de quoi faire face.
Enfin ... ce n'est pas 5 mois qui va gréver un budget - à raison de 3,23% (dernier indice) sur un loyer de studio, quoi ... 500 mensuel (?) - ca fait tout de suite 16 euros par mois .... |
Edité par - Joulia le 22 avr. 2007 09:30:49 |
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TITAN
Pilier de forums
1368 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 10:31:42
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Citation :
Initialement entré par Joulia
pourquoi ? alors que la loi dit le contraire ???
que dire alors des bailleurs qui attendent la fin du contrat pour asséner au locataire l'indexation ET les arriérés sur 5 ans ... ; douteux et pas correct, je vous l'accorde bien volontiers, mais je n'ai pas connaissance d'un jugement qui aurait débouté un bailleur dans sa demande.
Oui,la loi,n'est pas toujours bien faîte et il va des bonnes relations bailleurs-locataires que d'être dans une meilleure logique!
Surtout que le locataire ne s'oppose pas à l'augmentation de loyer mais à sa rétroactivité.
Il n'est pas responsable si le bailleur ne fait pas ce qu'il faut en temps voulu!!! |
Edité par - TITAN le 22 avr. 2007 11:50:19 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 avr. 2007 : 19:25:54
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| cinq mois après, on n'est pas loin du "temps voulu", et à partir du moment où le bailleur accepte un étalement... |
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ragornette
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 01:01:38
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bizarre, je n'ai pas le même son de cloche
normalement, le locataire ne paye qu'à partir de sa notification de révision de loyer, il n'y a pas d'arriérés, il n'y a pas de réajustement rétroactif.
si le propriétaire oublie à la date anniversaire de réviser le loyer, c'est dommage pour lui mais le locataire n'en est pas responsable. Conclusion, il peut faire cette révision sur les 5 dernières années mais ne peut pas demander de régler les arriérés.
Pour moi, la demande du locataire est fondée, il n'a pas à payer les arriérés mais juste à payer son nouveau loyer. Je pense que l'adil lui dira exactement la même chose. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 03:19:02
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Ragornette, tout dépend de la rédaction de la clause d'indexation. Si le bail prévot que le locataire devra ajuster le loyer sans demande préalable du bailleur, il y a rétroactivité (sur 5 ans). C'est le cas de la plupart des baux.
Si, comme je l'ai indiqué plus haut, le bail prévoit que c'est le bailleur qui demande l'indexation, à mon avis c'est sans rétroactivité. On nous a cité une telle rédaction (c'était pour un bail commercial) sur ce site il y a quelques jours, mais personnellement, je n'ai jamais vu de bail ainsi rédigé. |
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ragornette
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 11:43:13
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je vais aller voir mon bail :)
merci
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 11:54:52
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Citation :
Initialement entré par ragornette
bizarre, je n'ai pas le même son de cloche
normalement, le locataire ne paye qu'à partir de sa notification de révision de loyer, il n'y a pas d'arriérés, il n'y a pas de réajustement rétroactif.
si le propriétaire oublie à la date anniversaire de réviser le loyer, c'est dommage pour lui mais le locataire n'en est pas responsable. Conclusion, il peut faire cette révision sur les 5 dernières années mais ne peut pas demander de régler les arriérés.
Pour moi, la demande du locataire est fondée, il n'a pas à payer les arriérés mais juste à payer son nouveau loyer. Je pense que l'adil lui dira exactement la même chose.
quel son de cloche ??? quel texte ?? votre réponse n'a pas de sens ... je vous invite à voir un juriste de toute urgence ou par exemple une association de locataires (ou ADIL) ...
Citation :
Si, comme je l'ai indiqué plus haut, le bail prévoit que c'est le bailleur qui demande l'indexation, à mon avis c'est sans rétroactivité
mais thoveyrat ...
1) je ne vois ca nulle part que vous l'avez indiqué plus haut ...
2) qui pourrait réclamer l'indexation a part un bailleur ??? 
3) c'est n'importe quoi ! excusez-moi, nous apprécions tous votre volonté d'aider les gens, mais là c'est franchement du délire
l'art 2277 du code civil autorise un bailleur à réclamer les arrières sur 5 ans ... donnez moi un (seul) texte qui dise le contraire SVP |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 13:12:23
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Joulia, ce n'était pas "plus haut", excusez-moi, c'était dans un post concernant les baux commerciaux.
Un ami d'un bailleur nous avait recompié une clause, disant en substance : "à l'initiative du bailleur, le loyer sera révisé chaque année"... A mon avis, à défaut d'initiative du bailleur, le loyer n'était pas révisé, donc pas de rétroactivité.
En revanche, sur tous les baux que j'ai eus sous les yeux, l'indexation était automatique, alors même si le bailleur tarde à réagir, il peut réclamer des arriérés; et le locataire peut réclamer des délais de paiement. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 15:07:53
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| il ne faut pas confondre entre baux loi 89 et baux commerciaux |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 19:55:54
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| Comme dit dans un autre post, cette clause aurait pu se retrouver dans n'imprte quel bail. Si j'étais bailleur avec une clause pareille, j'attaquerais celui qui l'a rédigée, mais c'est une autre histoire... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 avr. 2007 : 23:23:07
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Comme dit dans un autre post, cette clause aurait pu se retrouver dans n'imprte quel bail. Si j'étais bailleur avec une clause pareille, j'attaquerais celui qui l'a rédigée, mais c'est une autre histoire...
Mais de quelle clause parlez-vous ???? 
je ne vois aucune clause mentionnée par Ping-pong ...
alors de grâce, recentrons le débat sur SA question, pas sur des extrapolations - ce sera plus simple à suivre et PingPong retrouvera sûrement son latin  |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 27 avr. 2007 : 09:17:51
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oui mais pour en finir : cette réf est un BAIL COMMERCIAL ... rien à voir ! - Comme dit Nefer sur l'autre post, ne pas tout mélanger.
allez, on clôture ici: motus et bouche cousue  |
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Sujet |
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Rétroactivité révision du loyer durant le bail
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