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 Sujet  |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
 Posté - 23 avr. 2007 : 15:36:02
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Bonjour
Suite à mon article sur les 32 mandats reçus et utilisés par la S****c lors d’une AG et le jugement qui a rejeté cette pratique
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=50908&SearchTerms=mandats
Je vous offre la suite:
L’UNARC, défenseurs du droit des copropriétaires est le seul organisme de ce type à mon connaissance qui a le courage de nommer systématiquement les syndics qui abusent.
Il en a fait son ‘dossier du mois’ sur cette affaire avec le jugement et ses commentaires.
Mais ils sont allés plus loin pour nous, simple copropriétaire exaspéré, en écrivant au Monsieur Pascal CLÉMENT, Garde des Sceaux, Ministère de la Justice
Tout ceci est disponible à
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/avril07.htm
ARC. DOSSIER DU MOIS D'AVRIL 2007©
« Pouvoirs et abus de pouvoirs : retour sur les mandats permanents des syndics et leur utilisation (l’affaire S****C) »
A titre d’information
Cordialement
Dave Neve
*** Modération ***
Modification d'une expression trop familière
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Edité par - clemouel le 23 avr. 2007 16:00:43 |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 23 avr. 2007 : 20:51:49
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Salut Clemouel
Désolé pour l'expression trop familière que tu as éditée
Je me tiendrai au carreau sur cette aspect la prochaine fois
Cordialement
Dave Neve |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 avr. 2007 : 21:52:09
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| DAVE NEVE: vous devriez prendre connaissance de la charte du forum!!! |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 08:48:21
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Citation :
Initialement entré par nefer
DAVE NEVE: vous devriez prendre connaissance de la charte du forum!!!
Salut Nefer
J'ai jeté un coup d'oeil de nouveau sur le charte mais je ne sais pas de quel aspect tu parles.
Précisez svp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 10:31:59
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Dans une copropriété de 120 lots principaux, trente copropriétaires ont confié au syndic Dupont un mandat de gestion locative.
Vingt autres ont confié à Durand, autre administrateur de biens, un mandat de gestion locative.
Dupont et Durand se présentent l'un et l'autre comme porteurs de porteurs de mandats permanents et prétendent représenter leurs mandants à l'assemblée, prétendant n'être pas concernés par les dispositions de l'article L 22.
Dupont et Durand votent pour cinquante copropriétaires détenant nn voix en faveur du renouvellement du mandat de Dupont.
C'est un exemple correct de la situation litigieuse me semble-t-il ?
Cette situation pose-t-elle un problème juridique sérieux ? Oui, sans aucun doute.
Quelle est la plus scandaleuse des deux constatations qui suivent :
1) Des copropriétaires expriment leur opinion par le truchement d'un mandataire dont la désignation est contestable
2) Cette situation particulière est connue depuis trente ans et rien n'a été fait pour établir un régime permettant à tous les copropriétaires de s'exprimer tout en évitant les captations de voix, quels qu'en soit les auteurs
Pour ma part, je considère que c'est la seconde.
Si l'on s'en tient au texte fondateur de la Commission relative à la copropriété, l'étude de cette difficulté entre pleinement dans sa compétence.
Il n'est pas interdit à d'autres groupements, voire à des personnalités individuelles, de formuler des suggestions voire de présenter un projet de modification du texte. Encore faut-il connaître toutes les données du problème et la situation particulière de nombreuses copropriétés dites touristiques ou assimilées.
Quid de la jurisprudence ? Un ou deux arrêts de Cour d'appel, dont celui d'Aix, ont validé la solution contestée. Un ou deux jugements de TGI (dont celui de Lille) sont en sens contraire. Deux réponses ministérielles indiquent qu'il y a violation de l'article 22, ce qui est objectivement incontestable.
Mais l'une d'elle indique : Le mandat de gestion donné par un copropriétaire bailleur au syndic pour son lot ne peut prévoir que le syndic prend en charge la représentation du copropriétaire en assemblée générale.
Cette affirmation est contestable. L'existence d'un mandat général d'administration et de gestion, qu'il soit confié à un notaire, un administrateur de biens ou tout autre autre personne, est justifiée le plus souvent par l'indisponibilité du mandant, qui, dans certains cas, ne peut être joint dans des délais raisonnables. C'est le cas de nombreux expatriés, civiles ou militaires, isolés dans des coins impossibles. Aucune règle juridique ne peut leur imposer de renoncer, pour cette raison, au libre exercice de leurs prérogatives juridiques.
Il faut donc admettre la validité du mandat permanent, ce qui ne commande pas impérativement d'éliminer l'application des dispositions de l'article 22.
Seconde constatation : rien ne peut interdire aux copropriétaires mandats (quelles que soient les modalités du mandat) de donner instruction à leur mandataire (quel qu'il soit) de voter en faveur de tel ou tel syndic (ou d'ailleurs contre tel ou tel syndic). On s'aperçoit alors que la portée pratique du problème juridique posé (et incontestable) est relativement restreinte.
C'est en fonction des ces éléments qu'une solution doit être recherchée et il est regrettable que le Ministre ait inséré une donnée fausse dans cette controverse.
C'est donc dans la direction du mandat impératif qu'il faut rechercher une solution pratique caril est bien évident que la détention de plusieurs dizaines de mandats permanents par le syndic est frontalement contraire aux dispositions de l'article 22.
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 10:39:13
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le problème c'est qu'un propriétaire qui donne un mandat de gestion à un professionnel s'attend généralement à être représenté en assemblée , et comment lui expliquer qu'il ne l'a pas été car on gère plus de 3 lots dans sa copro ?
pour ce qui est du cumul syndic/gérant c'est insoluble , mais là aussi même au moment de l'élection du syndic on peut concevoir que les propriétaires gérés qui ne se déplacent pas voteraient à priori pour leur gérant s'il est aussi syndic, et leur vote n'a pas moins de poids que celui des copropriétaires occupants, non ? |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 11:14:28
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Salut JPM et Baghirati
Je suis d'accord avec vous que tous les copropriétaires ont le droit d'être réprésentés.
Mais sur un plan éthique et pratique, le danger est immense.
Il est déjà impossible de virer le syndic en question à L'AG
Toutes les résidences qui ont changé de ce syndic récemment l'ont fait en justice tant que je sache.
Si ce syndic avait le droit de se pointer avec 32 mandats, la tâche deviendra encore plus difficile
UNARC parle de ce syndic 'à demeure'
Et il y a encore pire.
J'ai des premeiers rapports après la publication de l'article que ce syndic a commencé a achété dans des résidences consruite l'année dernière par son filial des appartements toute neuve (environ 25% des appartement)
Donc, ils arrivent avec leur propres tantièmes à L'AG et domine l'AG avec leurs seules intérêts en tête.
Les gens comme vous et moi n'en rien à dire.
J'attends réception d'un dossier avant de faire un article là dessus.
Cordialement
Dave Neve
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 12:23:04
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[quote]Initialement entré par oldman24
Les dispositions de l'art 22 de la loi du 10 juillet 1965
sont claires et nettes.
Malgré cela ,si certains syndics professionnels les interprêtent à leur manière et abusivement il n' y aucune raison pour que le président de l'AGO entre dans leur jeu et permete à un mandataire, quel qu'il soit, de disposer de plus devoix (tantièmes) que celles permises par la loi.
Il évitera ainsi, a la copropriété, d'avoir recours au tribunal de grande instance avec tout ce que cela entraîne (honoraires d'avocat ,d'huissier,frais de justice, de patience et d'incertitudes, tant que la jurisprudence n'atteint pas la Cour de Cassation avec tous les délais que la procédure, à " plusieurs marches" entraîne, sans parler du retour éentuel devant la Cour d'Appel ...).
Nous savons aussi que la jurisprudence n'est pas constante .
Alors qui est-ce qui trinque ?
Nous savons que nous sommes là pour cela. |
Salutations
François |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 13:02:14
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JPM,
Citation :
Initialement entré par JPM
Quelle est la plus scandaleuse des deux constatations qui suivent :
1) Des copropriétaires expriment leur opinion par le truchement d'un mandataire dont la désignation est contestable
2) Cette situation particulière est connue depuis trente ans et rien n'a été fait pour établir un régime permettant à tous les copropriétaires de s'exprimer tout en évitant les captations de voix, quels qu'en soit les auteurs
Pour ma part, je considère que c'est la seconde.
Si l'on s'en tient au texte fondateur de la Commission relative à la copropriété, l'étude de cette difficulté entre pleinement dans sa compétence.
Sauf erreur de ma part, Pierre CAPOULADE, l'un des pères fondateurs de la Loi de 1965, n'est-il pas à cette Commission Relative à la Copropriété JPM ?
Si tel est bien le cas, connaissez-vous son avis sur ce point vieux de 30 ans ?
Cordialement.
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Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 14:50:09
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Citation :
Initialement entré par oldman24
[quote]Initialement entré par oldman24
Les dispositions de l'art 22 de la loi du 10 juillet 1965
sont claires et nettes.
Malgré cela ,si certains syndics professionnels les interprêtent à leur manière et abusivement il n' y aucune raison pour que le président de l'AGO entre dans leur jeu et permete à un mandataire, quel qu'il soit, de disposer de plus devoix (tantièmes) que celles permises par la loi.
Il évitera ainsi, a la copropriété, d'avoir recours au tribunal de grande instance avec tout ce que cela entraîne (honoraires d'avocat ,d'huissier,frais de justice, de patience et d'incertitudes, tant que la jurisprudence n'atteint pas la Cour de Cassation avec tous les délais que la procédure, à " plusieurs marches" entraîne, sans parler du retour éentuel devant la Cour d'Appel ...).
Nous savons aussi que la jurisprudence n'est pas constante .
Alors qui est-ce qui trinque ?
Nous savons que nous sommes là pour cela.
Salut Oldman
Mais est-ce que tu as regardé mes derniers remarques sur les achats des appartements par le syndic.
Dans ce cas, le syndic n'arrive pas avec des mandats mais avec ses tantièmes!!!
Cordialement
Dave Neve |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 15:15:20
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Dave Neve : permettez moi de faire remarquer qu'on traite ici d'un problème qui existe et qu'on se contremoque de savoir si le syndic est Machin ou Chose. La société que vous évoquez administre toujours des syndicats de copropriétaires ? Autant qu'avant et même peut être plus ? Il y a donc des assemblées pour lui confier des mandats et les renouveler.
J'ajoute que des centaines d'assemblées se tiennent chaque année dans des conditions identiques et que, généralement, les présents sont bien contents de voir des pouvoirs arriver sur la table, tout irréguliers qu'ils fussent 
Ceci étant le problème existe. M. Capoulade préside la Commission dont l'ARC fait partie. Je ne vois donc pas l'intérêt de la lettre au Ministre.
Si quelqu'un a des propositions pratiques à formuler, celà sera plus utile que de chercher un scandale là où il n'y a qu'un problème.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 16:17:10
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Je me doutais bien que P. CAPOULADE présidait la CRC dont, personnellement, je regrette qu'elle n'offre pas plus de transparence sur ses débats et travaux au grand-public (http://crc.xxx.fr  ).
Les méthodes de l'ARC ? Arf oui, la page des abus irritent notamment beaucoup les professionnels.
Faudrait-il encore savoir pourquoi elle les irrite : serait-ce pour le contenu, ou pour la large divulgation nominative des abus.
Maintenant, il est certain que cette façon contribue à la notoriété de cette association pour le moins active.
Il y a bien un moyen d'y couper court : c'est d'éviter des abus grossiers comme celui par exemple évoqué dans ce sujet.
Vous conviendrez qu'il semble au moins moralement reprochable pour ce professionel d'utiliser une entourloupe juridique pour utiliser massivement les voix des copropriétaires.
Et enfin, j'estime surtout qu'il est regrettable que certains professionnels contribuent malheureusement encore à donner une image peu reluisante de la profession alors que d'autres font des efforts parfois même considérables pour essayer de satisfaire sans cesse leur clientèle (pas toujours reconnaissante d'ailleurs) pour un métier qui est loin d'être facile mais très certainement passionnant.
Cordialement.
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Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
Edité par - clemouel le 24 avr. 2007 16:20:03 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 17:46:39
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Cher Clemouel  Avec Citation :
Il y a bien un moyen d'y couper court : c'est d'éviter des abus grossiers comme celui par exemple évoqué dans ce sujet.
Vous êtes un peu dur pour un " abus grossier " validé par la Cour d'appel d'Aix en Provence ! On ne peut pas parler d'abus grossier d'un justiciable (quel qu'il soit) dont la position a été validée par une Cour d'appel, même si, finalement, il perd son procès après nn années de procédure.
De toute manière je ne conteste pas du tout le fond de l'action de l'ARC d'autant que, s'agissant de la co-gestion qui fait l'objet du dossier du mois précédent, cette association utilise la bonne solution en présentant un projet de texte réformateur de l'article 21.
Qu'on soit d'accord ou pas est une autre affaire : la méthode est la bonne.
La co-gestion existe d'ailleurs dans le cas des syndicats coopératifs dont le syndic-président du CS-copropriétaire est assisté par un syndic professionnel. Celà marche parfaitement bien dans beaucoup d'immeubles et itou pareil pour pas mal d'ASL d'une autre manière.
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Edité par - JPM le 24 avr. 2007 17:58:38 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 23:04:15
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JPM, il s'agit boien d'un "abus grossier" car la prétendure "validation" par CA d'AIX n'est que VIOLATION de L.art.22 , quel que soit le sens où on triture les textes !
Sur le fond : le mandat de gestion donné à X est étranger au syndicat, qui n'a pas à le connaitre !
Il importe donc peu ici de savoir si ce mandat inclu ou non la représentation aux AG !
Pour le syndicat, ce qui importe et ce qu'il doit controler c'est que le mandataire qui se présente ne soit pas porteur de plus de 3 mandats comme l'impose expressément L.art.22.
Tout le reste, mandat de gestion, convention vendeur/acquéreur ou autre accord entre parties ne concernent en rien le syndicat qui n'est pas partie à l'acte en question.
(Pardon, JPM, mais la "co-gestion" n'a rien à voir avec un CScoopératif assisté !!) |
Edité par - gédehem le 24 avr. 2007 23:07:20 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 23:06:21
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Mon expérience (récente) sur ce point :
Je suis syndic d'une résidence E1 à Marseille.
Or un autre,un "confrère" est syndic de E2 E3 E4 .
Ce "confrère" est l'ami d'une agence de gestion locative qui possède un très grand nombre de lots en gestion locative dans les 4 immeubles.
Ces deux là, ces "confrères", ont essayé cette année de récupérer mon immeuble en se présentant en AG avec les fameux mandats (une 20aine).
Il y avait donc la proposition de ce fameux syndic à l'ordre du jour.
Je n'ai pas laissé faire, le représentant du cabinet de gestion locative a eu droit à ses trois mandats uniquement.
Mes copropriétaires, mes véritables clients, n'ayant pas voulu récupérer ses pouvoirs issus des mandats !!
Je n'ai même pas eu à faire reference aux textes et à ces fameuses jurisprudences.
Arrivé confiant en AG, il en est repartit dégouté, mon mandat ayant été renouvelé pour trois ans.
Evidemment,l'immeuble que je gère possède les charges les moins élevées et fait intervenir des prestataires différents et indépendants aux trois autres immeubles.
En clair, il est nécessaire de bien connaitre la loi et la jurisprudence sur ce point, mais c'est avant tout un rapport de force.
Une tres bonne experience ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 23:12:35
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Bien d'accord avec Air Jordan !!
Et ici, il faut rappeler qu'aucun texte ne précise QUI controle les mandats ni QUI les accepte ou pas dans la limite de 3 !
C'est donc bien ici la place du CS dans le controle du fonctionnement du syndicat, et donc le respect des textes, entre le début de l'émargment de la feuille de présence et l'élection du pdt de séance.
En dernier ressort, c'est le pdt de séance, et lui seul, qui accepte, valide ou non dans cette limite de 3, les mandats présentés.
Il faut imposer le respect des règles, arret d'AIX ou pas, qui n'est qu'un cas d'espèce sans aucun doute sanctionné en cassation (hélas, l'auteur de l'action n'y est pas allé ..) |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 avr. 2007 : 23:19:12
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et pour rajouter une chose :
en ce qui me concerne je sais que mes deux confrères lamentables ont agit de la sorte avec d'autres syndics qui n'ont pas protesté et se sont laissé faire , ce qui est tout simplement scandaleux et bien au dela des intérêts des copropriétaires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 00:08:48
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Air Jordan a fort bien fait de défendre son mandat et on ne peut que l'applaudir.
Ceci étant, tout le monde, y compris l'ARC, est bien d'accord sur la nécessité de compléter le texte. La question est de savoir comment.
Sur l'opposabilité au syndicat du mandat général d'administration les arrêts favorables sont désormais plus nombreux : il faut ajouter notamment CA Paris 19e B 17/05/2001 Administrer mai 2002 45 et 22/11/2001 Loyers cop mai 2002 128.
MAIS pouvoir participer avec un mandat générale d'administration est une chose (qui ne parait pas contestable), pouvoir participer à une assemblée avec vingt mandats généraux d'administration en est une autre.
C'est sur ce dernier point qu'est le problème : l'arrêt d'Aix semble dire que l'article 22 ne s'applique pas aux mandats généraux d'administration , ce qui bouleverse l'économie du système.
Il y a donc un problème à régler et la solution à adopter devra tenir compte de l'opposabilité au syndicat du mandat d'administration générale.
Inutile de se mettre la tête sous l'aile
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 00:21:10
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Tout à fait d'accord avec vous JPM.
En attendant, on se débrouille comme on peut !
Et on évite de parler d'une certaine jurisprudence d'une certaine CA !
Insécurité juridique quand tu nous tiens ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2007 : 10:26:39
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D'acoord aussi avec JPM, car on ne peut parler ici de jurisprudence !
Quant à l'opposabilité au syndicat d'un mandat de gestion, il pose sur le fond l'opposabilité en général des actes ou conventions passés avec des tiers au syndicat par certains de ses membres.
Nous savons bien ce qu'il en est des dispositions prises entre vendeur et acquéreur, que le syndicat n'a pas à connaitre.
Même chose pour un mandat impératif, sens du vote imposé à un mandataire dont le syndicat ne peut faire cas.
Prendre un mandat général de gestion, qui ne regarde pas le syndicat et ne le concerne en rien, pour un mandat de représentation à une AG, que voila une sacré pirouette ...
Et utiliser cette pirouette juridique pour violer L.art.22, montre qu'en matière de justice il n'y a pas qu'à Outreau qu'on constate des dérives ....
Certes, il est sans doute nécessaire de légiférer ici : mais c'est plus en raison des dérives des juges, qui ici "disent un droit" qui n'existe pas ou même contourne le droit, que de pratiques constante d'une majorité de gestionnaires. |
Edité par - gédehem le 25 avr. 2007 10:32:37 |
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Les 32 mandats de la S****c : Revisités
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