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Citation :Prendre un mandat général de gestion, qui ne regarde pas le syndicat et ne le concerne en rien, pour un mandat de représentation à une AG, que voila une sacré pirouette ...
Et utiliser cette pirouette juridique pour violer L.art.22, montre qu'en matière de justice il n'y a pas qu'à Outreau qu'on constate des dérives ....
Il n'y a pas lieu de créer une controverse là où il n'y a qu'un problème à résoudre.
Si j'établis un mandat général d'administration au profit de Dupont, il est opposable à toute personne physique ou morale avec laquelle je suis susceptible d'avoir ou d'entretenir une relation juridique. Point c'est tout. Sur présentation du mandat, la personne en question devra considérer que Dupont représente valablement JPM.
Sur ce point trois arrêts récents de Cours d'appel admettent l'application de la règle au cas des assemblées générales. Celà veut simplement dire qu'il n'est pas nécessaire d'utiliser la formule du syndic et que le mandat général vaut pour n'importe quelle assemblée.
Reste les vraies questions relatives à des mandats généraux confiés à des administrateurs de biens :
1) Un administrateur de biens (non syndic de l'immeuble) peut-il représenter tous ses mandants copropriétaires même si la limite légale est franchie (c'est l'affaire d'Aix) ?
2) Dans ce même cas peut-il présenter sa candidature comme syndic (c'est l'affaire d'Air Jordan)
3) et quid si l'administrateur de biens est également le syndic de l'immeuble concerné, dès lors qu'il est interdit de donner pouvoir au syndic.
Sur tout celà le premier reflexe est de crier au viol de l'article 22. Mais une Cour d'appel au moins a jugé qu'il n'y avait pas viol. Il ne suffit pas de dire qu'elle a mal jugé.
Le Ministre dit qu'il faut modifier le texte. L'ARC dit la même chose et d'autres auteurs font des observations identiques.
Comment le modifier ? voilà la vraie question. La réponse implique la prise en considération de principes et de textes extérieurs au statut de la copropriété. Mais c'est dans le statut qu'il faudra l'inscrire.
Dans tout celà certains administrateurs de biens se bornent à exécuter leur mission, représenter leurs mandants aux assemblées.
D'autres en profitent pour tenter de rafler des mandats aux confrères, celà est de toute manière condamnable, au moins sur le plan déontologique.
Quand ils sont également syndics en place de l'immeuble, ils votent pour eux-mêmes lorsque le renouvellement du mandat est à l'ordre du jour. Ils pourraient se contenter de faire établir des mandats simples par leurs mandants, assortis d'instructions de vote et de les confier à quelques personnes copropriétaires ou non. Le résultat serait identique pour ce qui est du scrutin. Ce qui montre que la solution doit être recherchée plus pour la satisfaction de l'esprit que pour des effets pratiques.
Dans ce domaine, la satisfaction de l'esprit n'est pas négligeable.
Pour : D'acoord aussi avec JPM, car on ne peut parler ici de jurisprudence !
Celà ne satisfait pas l'esprit que de prétendre qu'un arrêt de Cour d'appel n'est pas de la jurisprudence parce que la solution qu'il exprime ne donne pas satisfaction à l'intéressé
Il est tout à fait possible que la Cour d'Aix ait voulu mettre en exergue l'insuffisance du texte et rappeler en même temps le droit qu'ont les bailleurs de s'exprimer à l'occasion d'une assemblée.
Il y a beaucoup à découvrir entre les lignes d'un arrêt
bonjour, j'ai une AG , dans laquelle un gestionnaire ( location saisonniere)aura plus de trois pouvoirs , peut on les accepter et demander à voir les contrats de gestion pour connaitre si ceux ci prévoient la représentation en AG . Merci de vos réponses.
D'acoord aussi avec JPM, car on ne peut parler ici de jurisprudence !
Quant à l'opposabilité au syndicat d'un mandat de gestion, il pose sur le fond l'opposabilité en général des actes ou conventions passés avec des tiers au syndicat par certains de ses membres.
Nous savons bien ce qu'il en est des dispositions prises entre vendeur et acquéreur, que le syndicat n'a pas à connaitre. Même chose pour un mandat impératif, sens du vote imposé à un mandataire dont le syndicat ne peut faire cas.
Prendre un mandat général de gestion, qui ne regarde pas le syndicat et ne le concerne en rien, pour un mandat de représentation à une AG, que voila une sacré pirouette ...
Et utiliser cette pirouette juridique pour violer L.art.22, montre qu'en matière de justice il n'y a pas qu'à Outreau qu'on constate des dérives ....
Certes, il est sans doute nécessaire de légiférer ici : mais c'est plus en raison des dérives des juges, qui ici "disent un droit" qui n'existe pas ou même contourne le droit, que de pratiques constante d'une majorité de gestionnaires.
Sur ce qu'expose JPM au regard d'arret de CA, il faut voir la chose en face : ce n'est pas le mandat de gestion, contrat privé, qui est opposable au syndicat, mais bien la délégation de pouvoir aux AG prévue dans ce contrat de gestion.
Un contrat de gestion sans clause exprès spécifiant cette délégation de pouvoir ne vaut pas par lui même délégation pour les AG !
Le contrat de gestion lui même n'est pas opposable au syndicat, ... pas plus qu'une convention vendeur/acheteur. ..tout deux étant des actes privés.
Quant à la forme de cette délégation, il y a longtemps que tout le monde sait qu'elle peut être rédigée librement sans utiliser le modèle proposé par le syndic par simplification.
Reste donc sur le fond la question du nombre de délégations, de pouvoirs pour les AG, qu'une même personne peut valablement détenir.
Sauf à faire une pirouette juridique, aux dernières nouvelles de L.art.22 c'est toujours 3, et si plus avec application de la règle des 5%, quoi qu'en pense la cour d'AIx qui sur ce coup là s'est fourvoyée, violant L.art.22 !
Il n'est pas besoin de dire que ci ou que ça comme argument, sauf à réformer cet art.22, très clair !!
En quoi une délégation de pouvoir donnée à un gestionnaire s'affranchirait de cette restriction .... qui ne serait pas possible pour les autres personnes susceptibles de recevoir mandat ?
Ce ne sont pas les textes qu'il faut réformer, mais bien la lecture qu'en font ici certains juges, outrepassant leur pouvoir.
Nous sommes bien d'accord Le problème de l'opposabilité au syndicat d'une clause du mandat de gestion locative donnant pouvoir à l'administrateur de biens de représenter le bailleur mandant aux assemblées générales est évacué.
Reste le problème de l'administrateur de biens se présentant à l'assemblée avec un nombre de pouvoirs excédant les limitations de l'article 22,
à fortiori quand l'administrateur de biens est en même temps le syndic de l'immeuble, cas dans lequel apparaît la violation d'une seconde interdiction.
L'arrêt du 7 décembre 2000 de la Cour d'appel d'Aix fait valoir que, dans ce cas, le mandat de gestion générale est régi par les dispositions des articles 72 et suivants de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et celles de son décret d'application, lesquels n'ont imposé aucune limitation pour l'exercice cumulé de plusieurs mandats de gestion par un même administrateur de biens.
Elle ajoute que les risques de collusion ou de manipulation que le législateur a voulu éviter par les dispositions de l'article 22 n'a pas été envisagé pour les mandats généraux reçus indépendemment de la réunion de l'assemblée générale, de telle sorte que ces mandats qui ne sont pas censés favoriser les positions dominantes ou les jeux de majorité, n'entrent pas dans le cadre des dispositions de l'article 22 qui concernent les seules délégations de vote.
L'arrêt n'a pas fait l'objet d'un pourvoi en cassation. Il a sept ans maintenant. La Chancellerie a brandi des menaces mais rien n'est venu.
La difficulté met en cause le régime des mandats généraux d'administration qui est totalement étranger au droit de la copropriété (article 1987 du Code civil).
Elle impose de comparer la solution à celle qui serait donnée pour un mandat légal : celui d'un tuteur qui représenterait 15 ou 20 pupilles ayant la qualité de copropriétaires dans un même immeuble.
On peut donc contester la solution mais on ne peut ni négliger l'arrêt, ni constater qu'aucune solution n'a été proposée à ce jour pour combattre une motivation qui n'est pas futile.
Les 32 mandats de la S****c : Revisités
Forum fermé
Posté - 25 avr. 2007 : 11:27:14
Le problème de l'opposabilité au syndicat d'une clause du mandat de gestion locative donnant pouvoir à l'administrateur de biens de représenter le bailleur mandant aux assemblées générales est évacué.