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pimpon
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 Posté - 02 mai 2007 : 11:10:41
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Bonjour,
J'ai besoin d'un conseil pour une prochaine AG qui promet d'être houleuse.
Les textes indiquent :
"Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble."
Dans une copropriété où je possède une résidence secondaire (ds le sud-est), l'AG se tient depuis 20 ans à Paris, sans qu'aucune disposition du RC ne l'ait prévu, pas plus qu'un vote en AG.
Je précise que le syndic est dans la meme commune que l'immeuble...
Malgré de nombreuses réclamations au syndic, pas moyen de faire changer le lieu de cette AG. Apparemment cela arrange quelques copros sur Paris qu'il soigne tout particulièrement, tout en désavantageant la majorité des autres qui résident sur place ou à proximité) et ne peut donc pas s'y rendre (en plus les AG se tiennent en milieu de semaine en début de soirée, ce qui nécessite pour les pauvres provinciaux que nous sommes congés et déplacements à nos frais, pendant que ceux du syndic sont payés par le syndicat (ben voyons  ...) !).
Cette année pour faire suite à nos nombreuses réclamations, le syndic a pris l'initiative de porter une résolution a l'ordre du jour sur le choix du lieu de l'AG pour faire valider ces abus persistants, plutôt que la tenir sur place comme ce serait la règle...
Cette résolution m'interroge. Si je comprends bien, on pourrait faire changer ce lieu par un vote AG, mais quelle majorité est requise (le syndic indique art.24 - est-ce juste ?), et ensuite si la résolution est votée, ne faudrait-il pas passer par la case "modification du RC" pour la rendre applicable ? ce qui nécessiterait dépôt des modifications au RC, etc... donc coût élevé.
Vous l'aurez compris, je cherche des arguments pour contrer ce syndic et les 2 parisiens concernés, et ainsi faire cesser ces abus.
Je suis dons preneur de toute information qui permettrait de tenir nos AG au lieu de situation de l'immeuble, comme prévu par les textes.
Merci de vos lumières  .
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Edité par - pimpon le 02 mai 2007 11:12:08 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 11:40:57
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de différentes indications ou jugements donnés dans le Litec 2006 il ressort que
< A défaut de stipulation du règlement,le lieu de la réunion peut être fixé par l'assemblée à la majorité de l'article 24 elle peut se tenir dans l'appartement d'un copropriétaire,dans les bureaux du syndic ou même sur un palier(?)pourvu que ce soit dans la commune de la situation de l'immeuble
Est nulle (sans que le demandeur ait,selon une solution bien admise,à justifier d'un grief) l'assemblée tenue dans une commune limitrophe de celle du lieu de situation de l'immeuble> |
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 11:54:17
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merci Félix1930 pour votre recherche dans le Litec, j'espère ne pas avoir à faire annuler l'AG (elles le seraient donc toutes depuis l'origine...)
mais cela demanderait beaucoup d'énergie et d'argent...ce que je n'ai pas forcément 
je veux simplement trouver des arguments "chocs" pour faire comprendre aux contrevenants et aux autres copros qu'il n'est pas possible/légal ?, meme avec une résolution votée en bonne et due forme, de faire les AG à Paris.
D'autres expériences ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 12:29:06
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Tout dépend de ce que précise sur ce point votre RDC.
Lorsque le RDC précise, par dérogation aux dispositions légales, que l'AG se tiendra dans une autre commune que celle de l'immeuble, c'est cette clause qui s'impose : AG dans la commune indiquée.
Lorsque le RDC ne précise rien, c'est le dernier alinéa de D.art.9 qui s'applique : AG dans la commune de l'immeuble.
L'irrespect de l'une ou l'autre de ces règles entraine la nullité de l'AG. (Cass 22.05.1990, CA Paris 11.10.1996)
Lorsque l'AG décide d'un autre lieu pour l'AG, ce choix doit être exprimé expressément par une délibération spéciale, à la maj art.24, et ne peut valoir que pour les AG ultérieures.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 13:27:46
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pimpon a indiqué < sans qu'aucune disposition ne l'ait prévu >
question : n'ait prévu quoi?? le lieu de l'AG ou quelle se tienne à Paris
gédehem,dans le cas de ce syndic n'y a t-il pas un risque qu'il puisse interpréter (ce qu'il semble le cas actuellement)-et surtout le faire admettre aux copropriétaires présents à l'AG annoncée- de certaines indications des autres alinéas de l'article 9 en effet s'il est bien spécifié dans le dernier alinéa < Sous réserve des stipulations du RDC,l'AG est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble >
par contre la deuxème phrase du 1er alinéa indique < A défaut de stipulation du RDC ou de décision de l'AG,la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion >
lieu = adresse exacte dans la commune (ce que l'on retrouve dans le Litec)ou adresse en général donc,éventuellement,hors commune de situation de l'immeuble |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 14:28:48
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il est exact qu'il est proposé une résolution pour l'ajout d'une autre commune pour la tenue de l'AG...poour palier le manque de salles ou l'encombrement , en période estivale notamment pour les résidences secondaires.
en principe sont choisis des communes limitrophes
mais faire voter une résolution pour une modification avec une commune trop éloigné du lieu de l'immeuble équivaut à déposséder de leurs droits les copropriétaires...puisque la loi prévoit"dans la commune de l'immeuble"
il aurait fallu engager une procédure en annulation d'AG quand elle avait été convoqué en contradiction avec le RDC |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 14:48:41
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Pimpon,
Le syndic et les copropriétaires doivent s'en tenir au texte et
au RC.
Dans ces conditions, une AGO qui se tiendrait ailleurs qu'ainsi prévu,serait nulle de plein droit.De plus, si la majorité n'approuve pas la proposition de résolution du syndic,celui ci n'aura qu'à s'incliner.
Faites opposition et ne lui laissez pas le secrétariat de la séance ,pour être sure que le PV , qui doit être rédigé et signé le jour même,reflète bien la situation.
Mais pouquoi avez vous attendu si longtemps pour soulever la question?
Avez vous des frais supplémentaires pour les déplacements du syndic ?
Pourquoi ne les faisiez vous pas mettre à la charge des parisiens
qui réalisaient une économie et avaient aussi ,en prime, des avantages à la faveur de leur collusion avec le syndic ?
Pourquoi gardez vous ce syndic plus longtemps que la durée de son
contrat de mandat qui a du prévoir cette situation, si elle a été soumise à l'AGO.
Comme souvent je serais tenté de dire "que faisait votre conseil syndical" ? |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 mai 2007 : 14:52:31
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Pour Félix : la réunion doit se tenir soit là ou le RDC l'indique soit à défaut dans la commune de situation de l'immeuble.
Que ce soit dans le secteur indiqué par le RDC ou dans la commune de situation de l'immeuble le "lieu" dont il s'agit s'entend de la salle, de l'adresse où se tiendra la réunion, lieu fixé par celui qui convoque. (Ici, lieu = adresse précise)
On peut noter sur ce point qques arrets qui précisent que la réunion prévue dans un appartement mais tenue sur le palier ou un garage est valide dans la mesure où ce palier, ce garage, sont bien à l'adresse (lieu) indiquée sur la convocation. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 00:11:27
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un grand merci à tous de me conforter dans mon interprétation et surtout de vos références dont je vais me servir comme argument contradictoire
quelques précisions :
le RC ne prévoit rien sur le lieu de l'AG = donc AG doit bien être dans la commune de l'immeuble
c'est bien ce que je pensais et que le syndic ne veut pas comprendre depuis 5 ans que je lui adresse recommandé sur recommandé pour le lui faire entendre
que faisait le CS ?
pas grand chose avant que je ne soulève la question car certains étaient plus proches de Paris que de la résidence (on se demande même, vu leur engagement pour le syndicat, s'ils ne se faisaient pas élire rien que pour justifier l'AG à Paris...),
les questions juridiques ne sont pas leur fort, et Paris devait arranger certains...d'avoir effectivement moins de frais de déplacement.
Faut dire aussi que, comme dans beaucoup de résidences, la présidence du CS est monopolisée depuis 25 ans par un "handicapé" (au sens figuré) de la copropriété, autant au juridique que sur le plan humain...mais comme partout personne n'osait contredire ce dynosaure sacré...
Les CS ont pris conscience cette année des lacunes de leur président et du syndic à cause d'un problème technique qui a été négligé et a fait prendre 40% aux charges : je me suis chargé de leur ouvrir les yeux (merci qui ?)
Tous les CS (sauf le président !) se sont maintenant rangés à ma position : le syndic "valsera" à la prochaine AG pour celui que j'ai moi-même démarché et mis au vote dans les résolutions (faut tout leur dire à ces CS...) ; nous avons "fait campagne" et réuni tous les pouvoirs de ceux qui ne se déplaceront pas et surprise : ils sont tous d'accord avec nous (on a même réussi à réunir le quorum de l'art.26 pour une autre résolution jamais votée depuis 5 ans faute de participants et représentés !).
Grâce aux bons conseils de ce forum nous allons donc prendre le "commandement" de l'ag, et surtout le secrétariat (je suis en train de préparer le dossier avec la répartition des pouvoirs (pas + de 5% si + de 3), tableau pour le calcul et l'annonce du résultat des votes, etc...), PV déjà prêt, etc...
Ps - le plus comique : depuis que je m'occupe (un peu) de cette résidence secondaire je suis sollicité par les CS pour présenter ma candidature au CS et à sa présidence cette année,
l'ennui, c'est que cet appartement est un bien propre de mon épouse, même si c'est moi qui le gère  
pendant que dans notre résidence principale où je m'investis beaucoup sur des sujets plus graves à une autre échelle financière les "irréductibles" et les CS passent plus de temps à essayer de me faire passer pour un fou et défendre leur "chouchou syndic" qu'à résoudre les nombreuses irrégularités - alors que cela pèse dans les charges de tous, allez comprendre !!!
J'en déduis donc que :
"Nul n'est prophète en son pays" 
Ah bon quelqu'un l'avait déjà dit ?
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 15:14:18
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| Mais vouspouvez être élu au conseil syndical même si c'est votre épouse la propriétaire. J'ai ainsi présenté la candidature de mon époux, il faut juste que votre épouse accepte par écrit que vous vous présentiez. C'est tout à fait légal... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 17:13:19
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les personnes pouvant être membre (sous réserve d'être élue -La Palice!!) sont les copropriétaires......
les conjoints (e) des copropriétaires sous réserve d'accord du copropriétaire ,comme indiqué par chardon2bs, et aussi que le copropriétaire ne se porte pas candidat ( cette dernière partie fait et a fait l'objet de nombreux débats sur UI )
Êtant membre vous pouvez être élu président du CS |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 19:25:04
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Lorsqu'on parle ici d'épouse, il est entendu qu'il s'agit de la conjointe dans les liens du mariage.
Si c'est le cas, le conjoint non copropriétaire peut être élu au CS, comme il est dit plus haut
Il suffit que le conjoint copropriétaire lui donne un "mandat exprès" l'autorisant à être membre du CS et que le conjoint qui veut être membre du CS fasse un 'acte de candidature'.
Ces 2 actes seront fait par écrit et remis avant l'AG au syndic avec copie au pdt du CS.
En cours d'AG, ils seront remis au pdt de séance.
Le mandat exprès est distinct de la délégation de pouvoir aux AG. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 22:02:25
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Lorsqu'on parle ici d'épouse, il est entendu qu'il s'agit de la conjointe dans les liens du mariage.
Il s'agit bien de ma "légitime" 
Mais les CS sont élus pour 3 ans et pas à l'ordre du jour cette année...on verra donc plus tard !
Encore un grand merci à tous pour vos réponses et leur précisions |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 10:51:48
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il vous faut quand même vérifier qu'en fonction du nombre de membre prévu au RDC le nombre de ceux en place n'a pas "diminué" (démission,vente du logement etc) car en fonction du dernier alinéa de l'article 25 D1967:
< Dans tous les cas,le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit >
c'est à dire qu'il faut une élection en AG pour "reconsitué" le nombre prévu au RDC;
de plus, si vraiment il (CS) souhaite que vous participiez activement à résoudre certains problèmes il peut toujours y avoir un "démissionnaire" ou encore si il n'y a pas de suppléant de nommé une demande de résolution pour la prochaine AG peut le demander, ce qui vous permettrait,éventuellement,de participer + activement ou officiellement; une chose interdite comme suppléant, vous ne pouvez voter si vote il y a au sein d'une réunion CS |
Edité par - felix1930 le 04 mai 2007 10:54:08 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 12:28:02
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Je sais qu'il y a une démissionnaire (voire deux avec le président qui n'est pas content !) mais la convocation à l' AG nous est déjà parvenue et la désignation des membres CS n'est pas à l'ordre du jour cette année.
Mais cela ne me dérange pas de continuer à jouer les éminences grises sans être au CS , l'important est que nos intérêts de copropriétaires soient défendus correctement et qu'un syndic digne de ce nom soit notre mandataire.
J'ai la confiance des autres copropriétaires, cela me suffit . |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 13:11:48
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Pimpon,
Vous donnez l'impression de vous accomoder facilement de la situation !.
Mais "qu'importe le flacon pourvu qu'on ait l'ivresse" !
Néanmoins "DURA LX, SED LEX"
On ne sait jamais.Vous en avez la preuve en ce moment !
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Salutations
François |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 14:25:04
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vous avez 2 "démissionnaires" quel est le nombre de membre prévu par le RDC;
N'étant pas au CS vous de pouvez participer aux différentes vérifications des comptes,documents etc en les bureaux du syndic sauf une fois l'an |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 13:24:05
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Trois questions avant cette AG :
1. puis-je être secrétaire de séance ?
(comme vu plus haut je ne suis pas copropriétaire mais conjoint de copropriétaire avec un pouvoir de représentation),
2. Si oui je rédige le PV en séance, le président le signe, mais qui l'envoie en AR aux opposants et absents ? le syndic ou moi ?
3. par ailleurs si j'ai bien compris, en tant que mandataire, je ne peux détenir que 3 pouvoirs (si + de 5% des voix), alors que les copropriétaires peuvent en détenir 4, c'est bien ça ?
Merci encore. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 17:55:03
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1)- En qualité de mandataire, il vous est possible d'être candidat et élu à l'une de ces fonctions : Pdt de séance, secrétaire, scrutateur.
2)- secrétaire, il vous reviendra en principe de rédiger le PV de l'AG bien que les textes ne précisent pas QUI établit ce PV d'AG (pdt, secrétaire, scrutateur ...ou autres, peuvent donc y procéder !. .)
3)- Une seule personne ne peut recevoir plus de 3 mandats, qu'elle soit copropriétaire ou non : 1 personne = 3 mandats.
Pour disposer de plus de 3 mandats, copropriétaire ou non, on ne peut alors dépasser 5% des voix.
Notez au passage que c'est là une donnée ridicule dans certains petits syndicats : si avec 3 mandats je dispose, avec mes voix et celles de mes 3 mandants, de 80% des voix du syndicat (800/1000°) je suis dans les clous..., alors que si j'ai 4 mandats je ne peux disposer, pour mes voix et celles de mes mandants que de 5% des voix (soit 50/1000°)
Pour ce qui concerne le PV d'AG que vous rédigerez, il sera LE PV officiel validé par le pdt de séance, secrétaire et scrutateurs, celui conservé dans le registre prévu à cet effet.
Il faut que vous puissiez l'imprimer sur place et surtout en faire une copie qui sera conservée par le 'bureau' (histoire entre autre de vérifier celui notifié ensuite).
Le PV envoyé/notifié aux copropriétaires l'est obligatoirement par le syndic (L.art.42).
Il s'agit alors d'une copie du PV 'officiel', copie "certifiée conforme à l'original" par le syndic. |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 20:19:20
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suite à ma question 3. plus haut :
3 mandats cela veut dire 3 pouvoirs de représentation non ?
donc un copropriétaire, qui dispose déjà de son propre vote, peut représenter, en + de ses voix, celles de 3 autres copropriétaires ?
donc 4 lots en tout ?
ou seulement 3 lots dont le sien propre ?
(il s'agit bien sûr du cas des 5% à ne pas dépasser)
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Edité par - pimpon le 05 mai 2007 20:20:12 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 22:06:22
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1 copropriétaire ne "représente" pas son lot, ses voix : il les possède !
Comme toute personne, ce copropriétaire peut donc être porteur de 3 mandats/pouvoirs (c'est la même chose : c'est un mandat de représentation à l'AG avec droit (pouvoir) de vote).
N'étant porteur que de 3 mandats, ce copropriétaire n'a aucune limitation quant aux voix "portées", pour lui même (ses propres voix) et celles de ses mandants (les 3 pouvoirs).
Les 5% ne se compte qu'à partir de 4 mandats.
Attention ici : ne confondez pas "lots" et "droit de vote" !
UN copropriétaire étant propriétaire de 3 lots donne UNE délégation de vote (mandat/pouvoir) pour l'ensemble de ses 3 lots !
Il n'y a pas : 1 lot = 1 délégation !
C'est : 1 copropriétaire = 1 délégation.
Autrement dit, si 3 copropriétaires disposant chacun de 4 lots (soit 12 lots au total) vous donnent délégation/mandat, vous aurez 3 mandats pour voter pour le total des voix des 12 lots ... et non 12 mandats !
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