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 Sujet  |
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Francy37
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 02 mai 2007 : 19:43:31
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J'ai actuellement un bail pour un commerce de café Tabac.
Je suis inscrite au registre du commerce avec un code APE 553A - Restauration type traditionnelle.
Je n'exerce pas cette activité dans le café mais dans un local contigu qui relève d'un autre bail et d'un autre bailleur. Mais les locaux sont communiquant.
Mon bailleur du café Tabac peut-il résilier le bail sur le fait que je ne suis pas enregistré avec la bonne activité ?
D'autre par, dans ce bail, j'ai deux pièces d'habitation, une chambre et un vestibule que j'ai transformé en locaux commerciaux (réserve).
Je l'ai fait sans demander d'autorisation au bailleur, malgré une clause inscrite dans le bail. Je n'ai pas non plus demandé d'autorisation en préfecture pour cette transformation, ni le bailleur bien sur.
Le bailleur peut-il également résilier le bail sur ce motif ?
Enfin, j'ai fait des travaux d'électricité par moi-même qui ne sont pas conforme à la règlementation et sans autorisation écrite.
J'ai également construit un petit bâtiment en dur pour agrandir des toilettes(2m²) sur un terrain non repris au bail (mais appartenant au bailleur) et toujours sans autorisation du bailleur et sans permis de construire.
Le bailleur peut-il m'imposer la remise en conformité de l'installation électrique ?
Le bailleur peut-il m'imposer la démolition de cette construction, voire demander la résolution du bail (clause résolutoire)?
J'aurais une dernière question concernant toujours ce bail. Ce bail a maintenant plus de 20 ans avec les reconductions. Le bailleur va me donner congé avec offre d'un nouveau bail.
Peut-il m'imposer le loyer qu'il veut ?
Peut-il modifier ou ajouter de nouvelles clauses dans le nouveau bail ?
Je vous remercie pour vos réponses rapides j'espère car j'ai un huissier qui vient lundi prochain pour dresser un constat sur les points évoqués plus haut et j'ai peur de perdre mon bail.
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 10:32:08
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Quelques piste sde réflexion que certains memebres de UI plus callé que moi compléteront (voir corrigeront)
même si ce n'est pas l'activité précisement prévu au bail, vous êtes immatriculés donc vous pouvez bénéficiés du statut des baux commerciaux : votre bailleur ne peut demander la résilisation de votre bail sur ce fondement.
Par contre, il peut vous imposer le respect des activités prévues au bail : à vous de négocier une indemnité de déspécialisation.
Pour ce qui est des travaux, il peut vous imposer la remise en état des locaux (mais en principe qu'au moment de l'état des lieux de sortie) et la mise en conformité des installations électriques (cf votre bail).
S'il est prévu dans votre bail que le non respect de la destination des pièces à usage d'habitation est une clause résolutoire, vous êtes mal...
Pour ce qui est de la construction sur son terrain ne faisant pas l'objet du bail, il peut vous imposer la destruction, et demander une indemnité d'occupation.
Pour ce qui est du renouvellement, le loyer est librement négociable : si aucun accord est trouvé, le recours au tribunal de commerce est envisageable afin que ce dernier fixe le loyer en fonction des facteurs locaux de commercialité.
Par contre, sauf accord,le bail reste le même, donc pas de nouvelles clauses insérées.
en espérant vous avoir été utile.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 12:49:44
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| vous auriez interet à négocier avec votre propriétaire...car, avec toutes les infractions faciles à constater, votre bailleur obtiendra gain de cause sur la destruction des constructions, l'utilisation de l'habitation...... |
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Francy37
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 13:17:12
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Merci à vous Nefer et consturba;
Je voudrais apporter une précision concernant la définition des locaux dans le bail en cours, il est clairement écrit:
"BAR-TABAC- RESTAURANT PLAT DU JOUR"
Dans ce cas, peut-il m'imposer d'exercer l'activité de restaurant dans les locaux loués, sachant comme dit que j'exerce cette activité dans un local attenant mais avec un autre bail et un autre bailleur.
Pour ce qui est de la construction, même si je n'ai jamais obtenu d'autorisation du bailleur, à la relecture du bail, ces toilettes apparaîssent sur le bail. Est-ce que celà vaut acceptation du bailleur , sachant qu'une clause du bail précise:
"toute tolérance , même avec le temps, ne pourra être opposée au bailleur qui aura toujours la faculté de la faire cesser".
Enfin pour ce qui est du bail, ce n'est pas un congé avec offre de renouvellement qui m'est proposé, mais un congé sans offre de renouvellement avec proposition de nouveau bail"
Merci de vos réponses. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 13:32:15
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| N'y avait-il pas, lorsque vous avez loué, des toilettes ailleurs, qui auraient été supprimées à l'occasion de travaux? |
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Francy37
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 13:36:57
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merci thoveyrat,
Effectivement, il y avait des toilettes ailleurs, celles-ci je crois ont été démolies il y a quelques temps. J'ai construit ces toilettes pour qu'elles soient communiquantes avec le café, mais je sais que je suis en faute car je n'ai pas demandé d'autorisation. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 13:48:57
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| Par qui ont-elles été démolies? Avant ou après votre arrivée? |
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Francy37
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 15:22:35
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| Je ne sais pas qui les a démolies, mais je sais que c'est bien après que j'ai construit celles qui sont litigieuses. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 15:31:01
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| Si c'est votre bailleur qui les a démolies, vous aurez une arme en main, vous devriez pouvoir exiger leur reconstruction, cela pourrait laisser place à un arrangement (vous n'exigez pas la reconstruction des anciennes toilettes, et il entérine votre construction des nouvelles; si les nouvelles ont plus de 3 ans, du point de vue de l'urbanisme, elles ne peuvent plus être démolies; reste le problème de la copro si cela se trouve en copropriété). |
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Francy37
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 15:38:17
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En fait, ce que l'on me conseille, c'est de les démolir pour éviter les ennuis et de proposer d'en reconstruire d'autres à mes frais mais à un endroit qui pourrait convenir aux deux parties.
De plus,je crois que le bailleur veut se rendre à l'urbanisme pour ces toilettes et je crois également qu'il veut se rendre à la préfecture pour la transformation de locaux d'habitation en locaux commerciaux car il parait qu'une règlementation impose une autorisation préfectorale.
Je commence sérieusement à avoir peur des suites (peut-être agit-il comme celà pour faire pression pour renégocier le bail). |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 15:47:20
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Si vous pouvez prouver qu'il a démoli des toilettes qui faisaient partie de votre bail, il n'en a peut-être pas beoin...
Quant aux constructions et changements d'affectation qui datent de plus de trois ans, on ne peut plus les démolir d'office pour des motifs d'urbanisme. |
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Francy37
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 15:55:00
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Pour les toilettes je crois malgré tout que je vais les démolir pour démontrer ma bonne foi.
Mais j'ai peur qu'il n'engage la clause résolutoire pour la transformation des locaux d'habitation en locaux commerciaux car celà est interdit par une clause du bail. D'autant que je sais qu'il vient lundi avec un huissier pour visiter les locaux. (je n'ai pas respecté les clauses concernant l'entretien des locaux, j'ai posé une enseigne sans autorisation (clause du bail), et diverses petites choses qui me semblaient sans importance. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 16:18:30
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effecivement la transformation d'habitation en locaux commerciaux doit suivre une procédure "encadrée" : il est fort probable que cela suffise à une résiliation de bail par voie judiciaire
quant à votre activité, elle doit être exercée suivant les clauses du bail dans les locaux objets du bail....que vous exerciez la même activité dans un local adjacent (mais qui n'appartient pas à ce bailleur, et qui fait l'objet d'un autre bail) ne concerne pas votre bailleur.
dans les lieux loués vous devez exercer l'activité inscrite au bail...et pas une autre!!!
qu'y faites vous actuellement ?
de plus l'activité de "café TABAC " est réglementée et soumise à des règles strictes...puisqu'il me semble que TABAC ne peut être exercée qu'en nom propre et pas sous la forme sociétale (en raison du monopole d'Etat sur la vente de Tabac)
et si votre propriétaire voulait vendre les murs, la valorisation n'est pas la même suivant l'objet du bail....... |
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Francy37
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 16:28:22
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Merci nefer, bien que cela ne me rassure guère.
Le problème est comme dit plus haut que je suis enregistrée au registre du commerce avec le code APE 553A qui correspond à "Restauration type traditionnelle".
Dans le bail qui me préoccupe, l'appellation est exactement celle de:
"BAR-TABAC- RESTAURANT PLAT DU JOUR"
Hors dans ce local, je n'exerce que l'activité de BAR TABAC.
J'exerce cette activité en nom propre.
C'est par rapport à ça que mon bailleur prétend qu'il y a une anomalie. Il est en train de se renseigner sur ce sujet et j'aimerais savoir ce que je risque si je ne change rien et si je dois changer quelque chose, merci de me dire quoi. Car tout additionné, je crains. |
Edité par - Francy37 le 03 mai 2007 16:30:11 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 17:12:29
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Enfin, si un client demande un croque-monsieur accoudé au comptoir, vous la lui portez, non? Il y a donc petite restauration au bar, non?
La clause concernant l'interdiction de transformation : comment est-elle rédigée? |
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Francy37
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 17:33:09
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Il y a deux clauses qui concerne les transformations.
1°/ Il est interdit au bailleur de procéder à aucune transformation sans autorisation écrite du bailleur ou de son mandataire. De plus, si l'autorisation est accordée, les transformations ne se feront que sous le contrôle de l'architecte du bailleur dont les frais seront supportés par le preneur.
2°/ De ne changer sous aucun prétexte, la destination des lieux loués sauf accord écrit du bailleur.
3°/ Ils devront être garnis et les tenir constamment garnis de meubles de valeur suffisante pour répondre du paiement des loyers et de l'exécution du présent bail.
J'aimerais de plus que l'on me confirme que même si le code APE ne correspond pas à l'activité exercée, je ne risque rien. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 17:48:03
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Il me semble (vieux restes de droit des sociétés) que le code APE était surtout indicatif... c'est l'objet d'une société qui doit correspondre à son activité, et encore c'est rattrapable, et de toutes façona vous êtes entrepreneur individuel.
1) Il faudrait voir ce que la jurisprudence assimile à des transformations. Toucher à des murs porteurs, c'est certainement une transformation, mais pour des travaux mineurs? En bail commercial, le locataire est tout de même assez libre chez lui, je pense?
Par ailleurs, le fait de réaliser des travaux qui ne compromettent pas la solidité du bâtiment, peut-il avoir une autre conséquence que celle d'avoir à remettre les locaux dans leur état initial lors de leur restitution au bailleur?
2) Là encore, "la destination", au singuler en plus... Il me semble que vous avez un bail commercial, non? Alors le fait d'utiliser des pièces d'un appartement comme réserve, est-il un changement de destination?
3) Je suppose que c'est le cas... |
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oualligator
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 18:03:16
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vous pouvez aller au greffe du tribunal de commerce de votre département et demander que votre code ape soit rectifié au regard de votre activité réelle.
En principe vous auriez dû être codifié sous le numéro APE : 554A.
Mais dans votre cas vous avez commis beaucoup d'infractions par rapport à vos baux et votre codification APE est secondaire par rapport à ces ces nombreuses infractions (transformation des lieux sans autorisation, changement de destination etc....).
Si votre propriétaire vous proprose de vous faire un nouveau bail, plutot qu'un congé avec offre de renouvellemnt ; c'est sans doute pour changer quelques clauses de votre bail, augmenter eventuellement le loyer à sa convenance.
Vous avez tout inntérêt a refuser un nouveau bail et demander le renouvellement de bail à l'identique.
S'il vient vous voir c'est surement pour faire quelques constats, relever quelques infractions et exercer une certaine pression pour vous amener à accepter ses conditions (ex : hausse de loyer en dehors de l'indice légale, mise à votre charges de l'article 606 etc... etc..). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 18:13:23
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je conseillerai pluôt la négociation....étant donné la situation du preneur
plutôt que de s'engager dans une procédure judiciaire coutuse, et qui a de réelles chances d'aboutir à une résiliaton de bail...et alors plus de propriété commerciale..... |
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consturba
Pilier de forums
213 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 18:44:19
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Pour bénéficier du statut des baux com, il suffit juste d'être immatriculé au RCS
-> En l'espèce ok, aucun soucis à se faire de ce point de vu là.
Un bail com peut limiter les activités com à certains domaines (sinon déspécialisation) : cela permet au preneur d'exercer ces diverses activités, mais cela ne l'oblige pas à toutes les exercer (ex : baux tout com)
-> En l'espèce, votre bailleur ne peut vous imposer d'exercer une quelconque activité de restauration.
Le changement de destination est indépendant de tout travaux et implique par ailleurs l’obtention d’un permis de construire
-> En l'espèce, même si vous ne faite que de vous servir à titre de réserves des ex locaux à usage d'habitation, un changement de destination non autorisé par le bailleur est caractérisé
Toute construction doit être réalisée dans le respect des règles d'urbanisme (PC/DT), avec l'accord de l'AG si copro, et être autorisée par le propriétaire du terrain servant d'assiette foncière (sinon, empiétement sur terrain d'autrui, donc violation du droit de propriété et donc indemnité d'occupation et obligation de détruire la dite construction)
-> En l’espèce, il semble que vous ne respectez aucun de ces points.
Dixit thoveyrat, "si les nouvelles ont plus de 3 ans, du point de vue de l'urbanisme, elles ne peuvent plus être démolies". Pourriez vous me donner le fondement juridique, SVP, cela m'intéresse (en vous remerciant par avance)
Par principe, mieux vaut refuser un nouveau bail
-> En l'espèce, votre bailleur est en position de force au vu des infractions commises. Par ailleurs, si vous conservez les WC que vous avez construit sur son terrain qui ne fait pas l'objet du bail, le périmètre du bail étant changé, ce dernier ne peut être renouvelé tel quel : un nouveau bail est nécessaire.
Cdt |
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Francy37
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 18:52:38
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Je remercie tous les contributeurs pour leurs réponses.
Je vois que les avis sont nuancés voire contradictoires. J'ai du mal à en tirer des conclusions.
Je crois savoir que le bailleur voudrait récupérer la partie d'habitation et éventuellement négocier le montant du loyer.
Compte tenu que le bail a plus de 20ans, il va être libre de fixer le loyer qu'il veut ou à peu près.
Maintenant, comme je ne suis pas prête à accepter n'importe quel loyer et qu'il le sait, je crains qu'il n'invoque la clause résolutoire et donc demande la résiliation du bail et comme ça récupérer la totalité des locaux.
Je vous tiendrais au courant et encore merci. |
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Avtivité commerciale et code APE
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