|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
manulondres
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 03 mai 2007 : 18:42:19
|
Bonjour,
Je suis nouveau sur ce site et j'ai essaye de trouver des reponses a certaines questions.
Voila, j'ai 32 ans et je voudrais commencer a investir en France pour pouvoir avoir un complement de retraite plus tard (si toutefois les retraites existent encore). Depuis 2 semaines, je recherche des informations sur les differentes possibilites et une possible est le LMNP. Quelqu'un peut-il me dire si ce type d'investissement est bon lorsqu'on est expatrie et quels sont les avantages par rapport aux autres types d'investissement? Le loyer net est de 3.82% mais est ce que cela signifie que c'est un minimum ou un maximum? (desole de poser ces questions betes. Et pourquoi le bail est -il a duree limitee?
Merci pour vos reponses.
Emmanuel
|
|
Signaler un abus
|
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 19:05:33
|
| Emmanuel, il faudrait nous en dire plus sur votr projet... Est-ce qu'un promoteur vous propose un investissement, dans lequel vous lui confieriez la gestion du bien moyennant une rentabilité garantie? A quelles conditions? |
Signaler un abus  |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 21:09:52
|
Citation :
Le loyer net est de 3.82%
Vous avez du tomber sur un package, mais un des pires en plus.
Expliquez nous pourquoi vous iriez emprunter à 5% (4,50% +O,50% d'assurance)sur 20 ans pour un loyer de 3,82% sachant que vous paierez en plus la taxe foncière, la taxe pro, des charges, etc etc...
Le vendeur a du vous promettre 2% par an d'augmentation du loyer, et autant d'augmentation de la valeur du bien, en incluant dans la base revalorisable les frais de notaires et le mobilier (pourtant HS en dix ans). |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
manulondres
Nouveau Membre
3 réponses |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 23:51:00
|
| En soi, je serais plutôt partante pour investir dans une station thermale d'altitude (fréquentation en toutes saisons), et je suppose que le rendement est net avant défiscalisation? Mais méfiez-vous du bail : s'il s'agit d'un bail commercial, ils risquent, à son terme, d'exiger une indemnité pour vous laisser récupérer votre bien! |
| Signaler un abus |
|
|
manulondres
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 00:11:48
|
Bonsoir,
Merci pour vos reponses concernant mon probleme. En fait cette ville est une station thermale 6 mois dans l'annee et une station de ski les 6 autres mois donc je pense qu'il y a possibilite de louer toute l'annee. Mais pensez vous que 3.82% net est suffisant? je ne m'interesse que depuis peu a un potentiel investissement donc je ne connais pas tous les tuyaux. De plus vous parlez d'une indemnite pour recuperer mon bien, ce que je ne comprends pas tres bien, pouvez vous m'eclairer sur ce point!! Est-ce que quelqu'un a-t-il deja investi dans ce genre de biens thermaux et est ce rentable??
Merci pour vos reponses
Emmanuel |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 00:53:33
|
| Il y a eu récemment sur ce forum, le cas d'une personne qui avait investi dans une résidence de tourisme, avec un "package", une société gestionnaire, liée au promoteur, assurant la gestion et versant un loyer à l'acheteur pendant neuf ans; et au terme des neuf ans, la société gestionnaire a soutenue qu'elle était titulaire d'un bail commercial et qu'elle avait droit au renouvellement, ou à une indemnité si le propriétaire tenait à récupérer son bien! |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 08:15:54
|
Revalorisation des loyers au contrat?
Rénovation du mobilier encours de route?
Qui paye la TF qui paye la taxe pro, qui paye les charges de copro, qui paye les frais de tenue comptable pour votre LMNP?
Quelle garantie de revente?
Que vaut l'exploitant, qui est derrière?
Citation :
donc je pense qu'il y a possibilite de louer toute l'annee
Oui, mais en fait ce n'est absolument pas votre problème, puisque vous louez à l'exploitant. C'est lui qui va louer une semaine ou 52 semaines.
A la limite, pour vous, plus il loue, plus il abime vite, donc moins c'est bien... et rien de plus ne rentrera dans votre bsace. |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 10:10:31
|
| L'exploitant, c'est celui de Lagrange, a priori pas trop de risques de plantage mais comme précise Ribouldingue, il faut être attentif à tout dans le contrat. Quant à l'occupation quatre saisons, sans elle, il serait difficile à l'exploitant de proposer un loyer décent. |
| Signaler un abus |
|
|
OPTI
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 16:32:50
|
THOVEYRAT,
Nouveau sur ce forum, vous parliez d'un package douteux dans votre message du 4 mai. Pouvez-vous SVP en dire plus ?.
Par ailleurs, des précautions sur les baux commerciaux LMNP/LMP conclus, clauses abusives... ont elles déjà fait l'objet de forum ou de discussion ?
Des forums ont-ils été ouverts sur les baux conclus, le sérieux, solidité, voire expériences malheureuses selon les sociétés proposant ce type de bien (sans les lister exhaustivement que pensez-vous des sociétés telles Lagrange, Pierre et Vacances, Néméa, Shelter Invest...?) et les contrats quelles peuvent proposer.
Vous remerciant.
OPTI
|
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 23:50:52
|
Lagrange et Pierre et Vacances sont des opérateurs importants, mais d'une part cela ne signifie pas que leurs contrats soient nécessairement honnêtes, d'autre part je ne connais pas leur situation réelle.
Le package dont j'ai parlé n'était pas spécialement douteux, je pense.
Simplement, il comprenait la signature d'un bail commercial avec l'exploitant, et à la fin du bail, alors que, probablement, le bien s'était largement revalorisé, l'exploitant a demandé le renouvellement du bail.
Je suis désolée, je n'ai plus les références. |
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 mai 2007 : 13:40:52
|
Citation :
Etant expatrie et que je ne paye pas d'impot en France pensez vous que c'est le meilleur investissement pour moi?
En tant que non résident, vous devrez déclarer les revenus fonciers en france auprès de la DGI non-résidents; l'impôt est forfaitaire: 25% pour les non résidents. |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 02:54:51
|
| Oui, mais, Joulia, apparemment il ne s"agit pas de revenu foncier puisqu"il s"agit de revenus BIC... |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
marcus111
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 23:55:56
|
Effectivement, il s'agit de BIC et non de Revenus Fonciers dans le cas d'une location en meublé, ou LMNP.
De plus, le principe même du LMNP, sa particularité, c'est la possibilité d'amortir sa valeur immobilière, et d'amortir sa valeur mobilière. Si en plus vous empruntez pour investir (et je conseillerais même de le faire avec un prêt In Fine), la somme des intérêts d'emprunt déductibles, des charges déductibles, de l'amortissement du mobilier, et de celui du mobilier, va être beaucoup plus importante que les revenus. Donc, on atteint une situation de déficit de BIC.
Or, il n'est possible d'imputer ce déficit que sur des revenus de même nature, alors, à moins d'être gestionnaire d'un LMNP bénéficiaire, ... pas de déduction possible, donc BIC= 0
Le déficit se cumule donc sans limite de durée. A partir du moment où on est théoriquement en BIC positifs, on "puise" dans le reliquat de déficit non imputé, et on annule "comptablement" les BIC, et on perçoit donc des revenus nets d'impôts.
En tant que non résidant fiscal en France, je pense donc que cette situation est appropriée, puisque complètement indépendante (dûmoins pendant un certain temps) de votre fiscalité !
Dans tous les cas, il m'aparapit que la solution du LMNP voire du LMP (qui a d'autresavantages supplémentaires), est une solution exceptionnelle pour développer son patrimoine, se créer des revenus nets d'impôts, et ce pour un effort de trésorerie très limité.
Je travaille dans le conseil en investissement, défiscalisation, etc.. et je me suis spécialisé depuis quelques temps dans ce type de solution, qui pour moi, est d'avenir.
De plus, il est possible de trouver des opérations exceptionnelles, comme par exemple un lotissement de quelques villas à Ste Maxime, où chaque villa supporte le statut LMP, avec tous ses avantages, or il s'agit d'une villa individuelle, avec psicine privée, etc... belle retraite en perspective...
En fait, je pense que le LMNP doit être perçu comme un produit d'épargne à part entière, qui peut être packagé.
(Le LMP quant à lui, doit s'inscrire dans une stratégie patrimoniale plus globale, grâce à ses avantages pour éviter l'ISF, et échapper aux droits de succession en partie)
Comme pour tout placement, il faut être attentif aux engagements que l'on prend. L'avantage du bail commercial signé lors de la mise en place d'un LMNP étant effectivement la garantie totale de revenus pour la durée du bail. Sachant qu'évidemment les gestionnaires comme P&V, Lagrange, Odalys, ... sont tout à fait profitables, ils ont tout intérêt à ce que tout se passe bien pdt la durée du bail, et tout intérêt à le reconduire. Enfin, le mot packagé ne veut pas dire que toutes les solutions sont identiques... par exemple, les modlités de réévaluation des loyers ne sont pas toujours les mêmes, les dépnses d'entretien, ou de remise en état du bien peuvent être imputables par bail au propriétaire et non au gestionnaire chez certains, ce qui peut vite plomber la rentabilité annoncée à l'origine par exemple...
Vous l'aurez compris, je crois beaucoup en cette solution, et je reste à votre disposition si vous souhaitez en savoir plus.
J'espère avoir répondu aux questions.
Cordialement.
Marc M.
Bref, |
| Signaler un abus |
|
|
pariscontact
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 06:17:57
|
Bonjour,
Si mes sources sont exactes: il faut avoir une adresse fiscale en France lorsqu'on loue en LMNP. Est-ce exact? Comment faire si on est non-résident alors?
Marcus
Êtes-vous certain qu'on peut déduire les defecits BIC sans limite de durée. Je croyais que c'était 6 ans.
Joulia,
"....vous devez déclarer les RF en France auprès de la DGi non-résidents..."
Je suppose qu'on peut déduire les même charges que les français? Peut-on réporter un deficit foncier si on est non-résident?
Merci
|
| Signaler un abus |
|
|
bizconf
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 21 juin 2007 : 00:36:52
|
On peut reporter un déficit foncier si on est non-résident et ce dans les mêmes conditions qu'un non-résident. Contrairement à ce que dit Joulia, le taux forfaitaire n'est plus de 25% mais est désormais de 20%. Mais ça, c'est parce que Joulia n'a pas encore fait sa declaration !
Dans quel pays êtes-vous ?
|
| Signaler un abus |
|
|
pariscontact
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 21 juin 2007 : 05:44:22
|
Je suis irlandais (donc Union Euro.). J'ai pas encore acheté en VEFA Buy to Let (pas LMNP) mais je pense fortement le faire.
Dois-je donc comprendre que les barèmes de l'IR française ne s'applique pas dans le cas des non-résidents?
Par exemple, j'achète un "buy to let" c'est à dire, VEFA non meublé. Je le loue à 700 x 12 = 8400 moins 50 x 12 (charges) moins 400 x 12 (remboursement d'un prêt in fine accordé par une banque française= = 8400 - 600 - 4800 = 3000€, donc mes impôts seraient 20% de 3000 = 600 €, malgré le fait que je sois bien en dessous des 5614 € (cad: la première tranche d’imposition pour un contribuable français).
|
| Signaler un abus |
|
|
bizconf
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 01:09:11
|
en effet, dans votre exemple vous payez 600 euro d'impôts (buy-to-let normal et hors LMNP) ... sinon à noter que l'impôt n'est pas mis en recouvrement lorsque son montant global, avant imputation de tout crédit d'impôt, est inférieur à 61 € en 2006.
Par contre, vous ne payez pas de contributions sociales dessus puisque non-résident.
Vous êtes imposé à quelle tranche en irelande ? surement plus que 20% donc c'est pas trop mal !! dans ce cas-là, se voir imposer un taux forfaitaire de 20% en france, c'est plutôt pas mal... |
| Signaler un abus |
|
|
bizconf
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 01:10:11
|
| A noter pas de possibilité de faire de la défiscalisation sur revenus hors france ... |
| Signaler un abus |
|
|
pariscontact
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 juin 2007 : 19:38:40
|
Bizconf, oui, en effet. Je suis imposé à plus que 20% en Irlande. D'ailleurs, c'est l'IS qui est sympa en Irlande (12.5%), mais l'IR est elevé.
Se peut-il que la France ne mérite pas sa réputation comme un pays à forte fiscalité...
De plus, j'ai vu que les non-résidents paie 16% de plus-values en cas de revente (et non pas 16 + 11%) pour les residents. En effet, 16% est très raisonnable.
Merci pour votre reponse.
|
| Signaler un abus |
|
|
pariscontact
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 juin 2007 : 19:41:33
|
Bizconf:
"sinon à noter que l'impôt n'est pas mis en recouvrement lorsque son montant global, avant imputation de tout crédit d'impôt, est inférieur à 61 € en 2006...."
-------------
Comment fait-on pour mettre la main sur des infos de ce genre? Merci |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
LMNP pour expatries
Forum fermé
