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Est ce que vous pourriez m'éclairer sur le pas de porte? Son application, la législation, la fiscalité, doit on le rembourser (si on est bailler bien sur),... bref, la totale!
Par principe, un local vacant perd de sa valeur à la vente s'il est occupé.Ceci a fortiori pour les locaux com du fait du statut des baux com (très protecteur du preneur qui a la propriété com) Il s'agit donc d'une pratique visant à compenser cette perte de valeur et qui à ma connaissance ne fait l'objet d'aucune législation (sic)... Pour ce qui du remboursement, non : lorsque le bailleur veut récupérer son local, il doit par contre verser une indemnité d'éviction correspondant grosso modo à la valeur du fond de commerce.
Le fonds de commerce est la vente des éléments qui, exploités dans un local commercial, constituent le fonds de commerce. Elle comprend donc plusieurs éléments, notamment le bail, la clientèle, le matériel… À l'inverse, la cession de droit de bail ne compte qu'un élément : le droit de bénéficier d'un contrat de location pour exploiter une activité dans un local déterminé. Si le local est vide, le droit au bail peut être cédé par le propriétaire des murs du local (on parle alors d'un pas-de-porte). Si le local est exploité, le droit au bail peut être cédé par le locataire en place, à condition que le contrat de bail l'y autorise (c'est dans cette hypothèse que l'on parle de droit au bail).
Donc, je récapitule. Imaginons que j'achète un local vide. En le louant, je demande donc au locataire un "droit au bail" (comment le calcule t'on?) et à la fin de son bail, s'il part, je ne le rembourse pas? Et quid s'il quitte le local en cours de bail (par expulsion ou bien de son propre chef)? Et lui, a t'il le droit de relouer son local et donc, de demander un pas de porte sans que j'en sois averti?
Le propriétaire d'un local com, lors de la mise en location de ce dernier, perçoit un "pas de porte" du preneur en contre partie du droit au bail (jamais à rembourser) Grace à ce droit au bail, le preneur devient propriétaire du fond de com (différent des murs du com qui reste propriété du bailleur). Le preneur peut par la suite céder son fond de com(il ne perçoit donc pas de "pas de porte"). Une clause du bail relative à une cession du fond permettent au bailleur d'être informé de celle-ci (décl de cession, autorisation de cession, droit de préemption du bailleur...)
Si le locataire précédent a été expulsé (impayés par exemple), oui. En revanche, en cas de cession du fonds de commerce, c'est l'ancien preneur qui perçoit le pas de porte, pas le bailleur.
pas de porte
Forum fermé
Posté - 04 mai 2007 : 13:35:42
