| Auteur |
 Sujet  |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 05 mai 2007 : 21:22:07
|
Bonjour,
Je vends un plateau de 70 m2, non aménagé. D'après le COS et le PC je n'ai droit qu'à 40 m2 environ. Que pourra faire l'acquéreur avec la partie restante ?
Le nouveau code de l'urbanisme va-t-il changer quelque chose ?
Merci
|
|
Signaler un abus
|
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 mai 2007 : 01:30:57
|
| Il n'est peut-être pas aménagé, mais quel était son usage auparavant? Quand a-t-il été constuit? |
Signaler un abus  |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 mai 2007 : 09:30:02
|
| sile plateau a été construit conformément à la règlementation en vigueur au moment de sa construction, l'acheteur peut en faire ce qu'il veut sauf l'agrandir puisque les futurs travaux seront soumis à la règlementation future... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 17:12:40
|
Je ne suis pas sûr que la construction du plateau ait respecté la règlementation en vigueur car je n'avais droit qu'à 40 m2 de SHON et le plateau en fait le double (je n'étais pas conscient à l'époque que je créais 80 m2 de SHON). Il existait un vieux plancher sur toute la surface et j'étais pratiquemnt dans l'obligation de tout refaire. Ni la mairie ni la DDE n'ont soulevé le problème, le certifiat de conformité a été délivré.
L'acquéreur peut-il avoir des ennuis s'il aménage tout ? Ou moi, malgré le certificat de conformité ? |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 17:20:28
|
je ne comprends pas comment vous avez pu obtenir la conformité après un PC accordant 40m2 et des travaux réalisant 80m2.
ces travaux sont-ils ceux décrits lors de nos échanges du 03 May 2007 : 16:09:25 de ce fil ?
y a t il eu visite de récolement ?
la conformité a t elle été obtenue sur simple déclaration d'achèvement de travaux... ?
si oui, votre DAT est fausse, voire frauduleuse !
les ennuis sont possibles pendant 3 ans après la fin des travaux (prescription de l'action pénale...) |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 09 mai 2007 17:24:53 |
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 18:06:48
|
Rien à voir avec l'autre discussion sur les combles.
Il s'agissait d'une demande de PC sur 3 lots, nous avons déjà échangé sur ce sujet.
Il y a eu de nombreuses visites de la mairie et DDE. Aucune remarque formulée sur ce point.
Il me semble que la question est de savoir si la conformité efface une irrégularité dans les travaux. |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 18:13:56
|
je pense que le dossier est un peu compliqué et mérite d'être traité en direct avec un juriste ! (  ) |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 22:37:39
|
| Myron, j'ai bien lu : il y avait déjà un plancher, et vous vous êtes contenté de le remplacer? |
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 20:49:46
|
Oui, tout à fait, j'ai remplacé l'ancien plancher sur l'ensemble de la surface, 80 m2 par un plancher poutrelles/hourdis. Je n'ai droit qu'à 40 m2 de SHON (encore que ce chiffre mériterait d'être prouvé)
Quelles sont les conséquences du remplacement du plancher sur la surface "hors droits"
- Vis à vis de la SHON
- Vis à vis de la destination
de ces surfaces ?
A l'origine, c'était une dépendance attenante à la maison d'habitation.
Grâce à l'aide de tous, j'avance dans la compréhension du sujet... Merci ! |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 21:19:46
|
si je comprends bien, mais je n'en suis pas sur (!) : vous n'avez créé aucun plancher dans ce batiment annexe d'une habitation, destiné à ce titre à l'habitation. Vous n'avez donc créé aucune SHON... La réfection du plancher ne rend pas plus irrégulière la construction sur toute sa surface existante avant travaux. Donc rien à vous reprocher !
les travaux de réfection de plancher n'étaient d'ailleurs soumis eux mêmes à aucune autorisation, ne s'agissant pas d'un changement de destination. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 mai 2007 21:21:01 |
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 11:18:59
|
Citation :
Initialement entré par wroomsi
si je comprends bien, mais je n'en suis pas sur (!) : vous n'avez créé aucun plancher dans ce batiment annexe d'une habitation, destiné à ce titre à l'habitation. Vous n'avez donc créé aucune SHON... La réfection du plancher ne rend pas plus irrégulière la construction sur toute sa surface existante avant travaux. Donc rien à vous reprocher !
les travaux de réfection de plancher n'étaient d'ailleurs soumis eux mêmes à aucune autorisation, ne s'agissant pas d'un changement de destination.
Je crois que l'on touche au fond du problème. Donc de la solution.. Oui, bien entendu, le plancher existait. Mais il s'agissait d'une grange à l'origine. Attenante à l'habitation. (Cela a-t-il une importance?)
Dans mon acte il est dit "Bâtiments à la suite en retour d'équerre à usage de dépendances et garage"
Et je n'ai pas obtenu l'autoriation d'aménager tous les volumes, limité par le COS, et précisément cette surface restante.
Information de ce matin: La DDE dit que l'on a le droit d'aménager la SHON, mais seulement dans la limite de ce qui a été obtenu au permis, soit la moitié environ de ce plateau. |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 11:29:21
|
pas de changement de destination, la SHON existait. pas de création de SHOB;
remarque de la DDE débile à mon sens. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 19:49:25
|
Pourquoi n'y a-t-il pas eu de changement de destination ? Le bâtiment des 3 lots était composé d'écuries et de granges attenantes à la maison. Ce qui n'apparait pas exactement dans mon acte d'achat (voir ci-dessus). Sur les 3 lots, les planchers existaient, il n'y a pas eu de création de planchers. Donc le calcul du COS ne s'applique pas ? C'était pourtant l'objectif principal de la demande de permis.
Je ne comprends pas pourquoi il n'y a pas eu de changement de destination. Pourriez-vous me le préciser ? Merci.
Il va faloir plaider rapidement à la DDE avec de fortes compétences pour faire le contrepoids.
|
| Signaler un abus |
|
|
Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 21:23:00
|
| Avez vous été en Mairie consulter les précédentes autorisations d'urbanisme déposées sur votre terrain. Qu'est-ce qui y est écrit concernant la destination de la grange et des dépendances? S'il n'y a rien d'écrit elles sont des annexes de l'habitation et sont donc de l'habitation normalement. |
Cordialement,
Romain |
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 22:06:25
|
Il n'y a pas eu d'autorisation d'urbanisme, mais une demande de permis déposée par moi pour les 3 lots réalisés dans le bâtiment. Conformité accordée.
Le PC semblait nécessaire pour le changement de destination, obtenir de la SHON avec calcul du COS et créer des ouvertures.
Pour les 2 lots déja vendus, dans les actes il est écrit "Un local à usage d'habitation d'une superficie,...etc" Je les ai vendus bruts, je n'ai réalisé que les adductions. |
| Signaler un abus |
|
|
Space
Pilier de forums
836 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 00:01:37
|
Citation :
pas de changement de destination, la SHON existait. pas de création de SHOB;
remarque de la DDE débile à mon sens.
D'accord avec Emmanuel, s'il n'y a pas de création de + de 20 m² de SHOB ni changement de destination, un PC n'était pas nécessaire.
Mais effectivement c'est un point qui fait débat dans les services instructeurs. |
Cordialement,
Romain |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 00:36:22
|
les 9 destinations disponibles dans le code de l'urbanisme sont décrites au R123-9.
vos batiments étaient des annexes d'habitation, donc destinés à l'habitation "par accessoire".
rien à dire de plus !, à moins que lensemble ne constitue juste avant travaux une exploitation agricole ce qui pourrait donner à ces annexes le caractère de batiments agricoles, destinés à l'agriculture. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 09:35:31
|
Merci à vous deux! J'en apprends des choses! Et dire que l'architecte ne m'a jamais éclairé sur ces points capitaux ! Ni DDE, ni mairie bien entendu !
Pour être très précis:
- Certaines surfaces étaient ouvertes au rez-de-chaussée, un peu plus de 20 m2. Donc le PC devait être justifié, au moins pour 2 des 3 raisons (création de plus de 20 m2 de SHOB et création d'ouvertures sur les façades)
Ce PC a été déposé, la conformité accordée avec 401,60 m2 de SHON supplémentaire accordée. Celà veut-il dire que je peux créer cette surface en supplément de la SHON qui existait au moment du dépôt ? (Je n'ai pas besoin d'autant !!)
Voilà la réponse importante, Emmanuel, merci:
vos batiments étaient des annexes d'habitation, donc destinés à l'habitation "par accessoire".
J'ai acheté la maison en juin 1976, à l'époque c'était bien une ferme, mais moi j'étais cadre supérieur, donc rien à voir. La destination aurait-elle ainsi changé ? Dans mon acte d'achat on ne retrouve pas la destination agricole dans la description des biens.
Rappel de mon acte:
- Bâtiment principal à usage d'habitaion élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée, de deux pièces avec petit réduit, d'unpremier étage de trois pièces auxquelles on accéde par une galerie ouverte, greniers au-dessus.
- Bâtiments à la suite en retour d'équerre à usage de dépendances et garage.
Une question: Dans un bâtiment comme le mien la destination est-elle nécessairement globale ou est-il possible d'avoir un bâtiment principal avec destination "habitation" et les dépendances attenantes avec destination "agricole" ? Par exemple, lorsque j'ai acheté cette ferme, la destination était-elle "agricole" pour cet ensemble ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 10:54:30
|
| là, pour le coup , ça va être plus fin : la destination agricole est probablement retenue par le service urba... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 13:36:25
|
Citation :
Initialement entré par wroomsi
là, pour le coup , ça va être plus fin : la destination agricole est probablement retenue par le service urba...
J'en reviens à mon plateau, centre du sujet: Supposons que la destination soit agricole avant travaux. Qu'en est-il de la zone éventuellement 'hors droits': Ce n'est pas de la SHON? |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 13:55:20
|
| voir alinéa d) du R112-2 du code de l'urbanisme |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Dépassement de SHON
Forum fermé
