|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 07 mai 2007 : 18:38:40
|
Bonjour,
J'ai acheté il y a quelques temps les combles de mon immeuble afin de créer un duplex avec mon appartement.. Les travaux se terminent dans quelques jours et le 2 mai dernier nous avons eu une AG.
Etant en déplacement proffessionnel j'ai donné mon pouvoir à mon amie qui me représentait.
La réfection de la cage d'escalier a été votée. Le représentant du Syndic a donné une estimation des couts de chacun (10 personnes) sur la base de la FUTURE(???)REPARTITION DES TANTIEMES !!!
je possede actuelement 103/1000eme et une fois le duplex réalisé j'en aurai 162/1059eme !
Pouvez vous me confirmer que ce changement effectif des tantiemes sera pris en compte une fois la déclaration fiscale effectuée pour le changement de surface habitable ?!
(Selon moi à la date de l'AG je ne possède que 103/1000eme.. )
Plus concretement : quand le changement de tantieme se fait ?? à la fin des travaux ? à l'achat des combles ? Sources juridiques ?
Merci
Neanderthal
|
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 19:57:44
|
Votre acquisition a due faire l'objet d'un acte notarié, d'une attribution de tantièmes et d'une publicité foncière.
C'est donc cette date d'acquisition (Acte juridique) à prendre en compte et non la réalisation de vos travaux en parties privatives, dont vous avez seul la maîtrise. |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 21:39:49
|
...mais s'agissant d'une modification de tantièmes en raison d'une modification de la consistance et de la surface (volume) de votre lot, ce passage de 103/1000° à 162/1059° intervient à l'instant même de la prise de décision par l'AG, donc le 2 mai 2007 ainsi qu'il en sera attesté par le PV de cette AG .... (sauf indication d'une autre date par l'AG).
Cette modif vaut pour les charges de l'exercice annuel 2007 actuellement en cours ou pour les travaux décidés ce même 2 mai.... dont la réfection de la cage d'escalier ! 
Les déclarations administratives (Sces fiscaux, enregistrement au fichier immobilier, etc ...) ne regardent pas le syndicat.
Les décision prises par l'AG du 2 mai s'applique à tous dès le 2 mai, comme il en est de quasi toutes les décisions d'AG, lesquelles entrent en vigueur dès la prise de décision. |
Edité par - gédehem le 07 mai 2007 21:44:08 |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 23:09:46
|
Lers informations de neanderthal manquent de précisions:
"J'ai acheté il y a quelques temps les combles de mon immeuble"
"Les travaux se terminent dans quelques jours et le 2 mai dernier nous avons eu une AG."
Rien ne permet de dire que la décision de la cession des "combles" a été prise le 2 mai 2007.
"La réfection de la cage d'escalier a été votée."
A l'A.G. du 2 mai , seule certitude.
A mon avis une décision d'A.G. ne vaut pas transfert de propriété en l'absence d'acte notarié, et n'est pas opposable aux tiers en l'absence de publicité foncière.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2007 : 17:08:49
|
Effectivement, rien ne laisse supposer que la modification des tantièmes ait eu lieu lors de cette AG du 2 mai ! ...
C'est sans doute à tort que je l'ai supposé, étant donné qu'il est avancé de nouveaux tantièmes, les 162/1059°...
Mais il est précisé : "J'ai acheté il y a quelques temps les combles de mon immeuble....".
Il se peut donc que les nouveaux tantièmes, les 162/1000°, aient été calculés et décidés lors de l'AG ayant décidé la vente des combles.
En principe, lorsque tout est fait dans les règles, il en est toujours ainsi : on décide de la vente et alors des nouveaux tantièmes dans la foulée... !
Travaux réalisés ou pas, le lot de 103/1000° est devenu 162/1000° à la date de l'AG ayant pris décision de la vente et/ou des nouveaux tantièmes.
Le PV d'AG ayant pris ces décisions suffit à prouver la modification des tantièmes.
Les actes (notaire) ou déclaration de travaux ne sont ensuite que des aspects administratifs.
|
| Signaler un abus |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 08 mai 2007 : 17:45:43
|
Ca va devenir passionnant  donc voilà quelques précisions qui s'imposent..
L'achat des combles a été voté en AG en mai 2006 avec une clause suspensive pour l'obtention des autorisations d'urbanisme !!! (pose de velux, création de trémie d'escalier, modification de la structure des fermes avec un BET, etc..) et aussi création d'une partie commune indépendante dans les combles accessible depuis la cage d'escalier afin d'éviter une servitude.
Cette autorisation est arrivé si ma mémoire est bonne en septembre 2006 et les travaux ont débuté le mois suivant. Mon payement des combles aux copropriétaire a été versé par le notaire et le syndic il y a un mois à peine ! (il ont pris leur temps)
Je dois faire réception du chantier le 10 mai (ou si retard le 28) !
Jusqu'à ce jour le syndic m'a fait des appels de fonds à hauteur de 103/1000eme.. le duplex n'est pas encore raccordé par l'escalier (élément final des travaux, pour ne rien abimer) ..
A la lumiere de ces précisions quel est votre sentiment ?
Cordialement,
Neanderthal
|
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 08 mai 2007 : 20:36:41
|
"Ca va devenir passionnant"
Une fois de plus je constate que vous ne dites pas tout.
Si c'est un "combat" que vous espérez, ne comptez pas sur moi...
Je respecte les opinions des autres contributeurs. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 09:51:12
|
néanderthal : OK pour la décision "d'achat" en mai 2006 !
Mais vous ne dites rien des tantièmes, d'un vote d'une AG sur l'affectation à votre nouveau lot des fameux 162/1059° ?
S'ils ont été décidés en mai 2006, vous avez 162°° depuis mai 2006.
S'ils sont eux aussi liés à l'obtention des autorisations administratives (je ne vois pas porquoi, cela ne regarde pas le syndicat !), ce serait septembre 2006.
Question : d'où sortent ces 162°°°°, à quelle AG ont-ils été décidé ?
(NB : ce n'est pas le syndic ou le CS qui décident seuls dans leur coin : l'affectation de tantièmes à un lot transformé procède obligatoirement d'une décision d'AG, décision qui entraine modification de l'EDD/RDC pour ce qui concerne aussi le descriptif du nouveau lot.
Si tout a été bien fait, à la décision de vous vendre les combles est liée les nouveaux tantièmes et les modifs qui en découlent : ce serait donc mai 2006 !) |
Edité par - gédehem le 09 mai 2007 09:53:32 |
| Signaler un abus |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 00:50:03
|
JB22 j'avoue ne pas saisir votre histoire de "combat"... je disais "passionnant" c'est tout simplement parce que la situation n'est pas si limpide que ca (du moins pour moi) et je trouve ca intéressant.. n'y voyez rien d'autre ! Par ailleurs vous dites "une fois de plus vous ne dites pas tout".. excusez moi mais vous voulez que je dise quoi exactement ?! sincèrement je ne vous comprend pas !
Les choses ont été fait dans les règle de l'art !!! Concernant les tantiemes, EDD et projet modificatif de RDC ont été voté lors de l'assemblée de mai 2006.. (puisque l'achat a été fait, ca me semblait couler de source) désolé.. mais bon gédehem avait compri !
Du coup je présice ma question.. LA CLAUSE SUSPENSIVE D'AUTORISATION DU PROJET PAR L'URBANISME REPOUSSE T'ELLE LA PRISE EN COMPTE DE LA NOUVELLE REPARTITION DES CHARGES ?
Bon et excusez moi si ma question était peut claire.. mais vu que le syndic était resté (donc par erreur) sur une base de 103/1000eme pour ses appels de fonds je pensais que c'était modifié à la fin des travaux..
Cordialement
Neanderthal
|
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 11:26:12
|
Effectivement j'ai écrit dans mon post du 8 mai:
"Une fois de plus je constate que vous ne dites pas tout."
et vous me dites "mais bon gédehem avait compri ! "
Mais dans son post du 9 mai on retrouve des questions:
"Mais vous ne dites rien des tantièmes, d'un vote d'une AG sur l'affectation à votre nouveau lot des fameux 162/1059° ?
S'ils ont été décidés en mai 2006, vous avez 162°° depuis mai 2006.
S'ils sont eux aussi liés à l'obtention des autorisations administratives (je ne vois pas porquoi, cela ne regarde pas le syndicat !), ce serait septembre 2006.
Question : d'où sortent ces 162°°°°, à quelle AG ont-ils été décidé ?"
On ne sait toujours pas la date de l'acte notarié (Compte tenu de la condition suspensive) ni celle de la publication aux hypothèques.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 11:49:31
|
Lorsqu'on pose une question qui semble "pointue" pour celui qui la pose, il est effectivement indispensable qu'il expose toutes les données !
Dans le cas contraire, c'est le jeu des devinettes ...
En mai 2006, l'AG décide de la vente des combles, de l'affectation des tantièmes correspondant, en posant une clause suspensive à l'obtention des autorisations administratives.
Jusqu'à l'obtention des autorisations administratives, vous êtes donc placé sous l'ancien régime, en particulier pour les tantièmes qui restent à 103..
Les autorisations administratives ayant été délivrées, la clause suspensive tombe et vous remet dans la position de mai 2006 pour les nouveaux tantièmes et la vente.
La date d'application des nouveaux tantièmes est liée à la date d'achat de ces combles (septembre 2006 ?), date de la signature de l'acte.
C'est à cette date que vous êtes devenu "nouveau copropriétaire" d'un nouveau lot comptant 162/1059°.
Il conviendrait de voir ce qu'il en est d'une notification par le notaire ou par vous même de cette vente au syndic. |
Edité par - gédehem le 12 mai 2007 11:53:19 |
| Signaler un abus |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 13:19:13
|
je n'ai pas les dates exactes mais effectivement l'achat chez le notaire a été signé le mois suivant l'autorisation d'urbanisme.
Concernant la publication aux hypotheques je vous avouerai que je ne sais pas vraiment ce que c'est et que je l'ai considéré jusqu'aujourd'hui comme un des éléments du "package" achat.. (je poserai la question à mon notaire)
Donc pour conclure :
° je suis redevable de 162/1059eme du montant des travaux votés depuis septembre (ou octobre) 2006
° je suis supposé indiquer à mon syndic son erreur sur le calcul des charges depuis cette date
Merci de vos réponses,
Neanderthal
|
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 17:26:56
|
...et depuis cette date, votre syndicat compte 1059/1059 °°° servant de base aux répartitions.
Il n'y a donc pas que vous qui changez, les autres aussi .. (un lot de 120/1000°° devient 120/1059°°) |
| Signaler un abus |
|
|
immobilier.com
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 25 mai 2007 : 10:15:58
|
Citation :
...mais s'agissant d'une modification de tantièmes (elle prend effet) à l'instant même de la prise de décision par l'AG
Bonjour,
Je suis dans la même situation , j'aimerais savoir quelles sont vos sources juridiques à ce sujet. Je ne trouve pas d'article prévoyant que la modification prend effet dès la prise de décision d'AG (sans prendre en compte les formalités de publicité foncière)
merci pour votre aide |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 11:54:26
|
Citation :
...mais s'agissant d'une modification de tantièmes (elle prend effet) à l'instant même de la prise de décision par l'AG
Je ne partage pas cette position.
Quand une A.G. "décide de vendre à Monsieur X les combles" elle n'engage qu'elle-même. Tant que la copropriété n'a pas fait d'offre à l'intéressé celui ne peut rien revendiquer, il n'a donc ni droit ni obligation.
Pour être redevable de tantièmes de copropriété il faut être copropriétaire. On ne devient copropriétaire d'un lot de copropriété que par un acte notarié. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 12:08:30
|
Les formalités de publicité foncière sont administratives !
L'inscription au fichier immobilier des modifications ne les rend opposables qu'aux tiers au syndicat.
Pour les membres du syndicat à la date de l'AG, les décisions d'AG, TOUTES les décisions d'AG s'imposent à eux à l'instant même où elles elles ont été prises.
Il n'y a pas de délai pour l'application de cette décision.
Cela relève de l'obligation faite au syndic selon L.art.18 : syndic chargé d'exécuter les décisions d'AG sans délai.
Il faut noter que la présentation ou notification du PV n'apporte rien de plus ! Il n'est pas par lui-même "application" des décisions.(*)
Il existe un cas particulier pour ce qui concerne la mise en œuvre de certaines 'gros' travaux, qui impose au syndic le respect du délai des 2 mois de contestation.
Il y a ici un sursis à exécution, à mise en œuvre.
Mais cela ne remet pas en cause la décision prise, exécutoire, qui ne peut être annulée que par une autre AG convoquée à cet effet....ou par le juge en cas de contestation.
Pour ce qui concerne plus particulièrement les modif du RDC, dont les tantièmes, voyez D.art.4.:
"Art. 4 - Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Autrement dit, une décision d'AG de modifier une grille de répartition, des tantièmes, s'impose "au titulaire du droit", c'est à dire à ceux titulaires de droits lors de cette AG à l'instant même où la décision est prise, quand bien même l'acte modificatif n'a pas été publié, ...le sera plus tard ... ne le sera pas du tout !.
Il faut comprendre que sur un plan juridique, l'acte nodificatif, comme l'acte décisionnel courant, résulte de la décision d'AG ..
C'est la prise de décision qui est "acte", lequel s'impose aussitot à ceux qui l'on pris, même à ceux qui étaient contre ...
Une AG peut éventuellement décider d'une date d'entrée en vigueur de la décision prise ! Mais c'est là source de contestation et/ou de complication, il vaut mieux l'éviter.
(*) il faut rappeler que le PV d'AG n'est obligatoire QUE pour les opposants et défaillants à l'une ou l'autre des questions inscrites.
La diffusion à tous les copropriétaires n'est qu'une pratique, qui doit être certes maintenue, mais qui n'est prévue par aucun texte. 
Dans la mesure où il n'y a ni opposant ni défaillant, les copropriétaire n'ont droit à rien du tout.
Seul le PV officiel sera établi, ajouté au registre prévu à cet à cet effet.
S'ils en veulent une copie, les copropriétaires devront la demander selon D.art.33.
JB :
"Quand une A.G. décide de vendre à Monsieur X les combles elle n'engage qu'elle-même". ...
Et l'acquéreur, il n'est pas engagé ?
Un acte de mutation résulte de l'accord de 2 parties ! Si une AG décide de vendre à M. X, c'est que l'AG et M. X s'y engagent, l'une à vendre, l'autre à acquérir !
Dans la mesure où l'AG a décidé d'une modification des tantièmes sans la lier à la création d'un nouveau lot ou à une condition précise (ex: autorisation administrative, etc ..), la décision prise n'a pas d'effet suspensif !
Ici, dans le cas de soulevé, il y avait décision suspensive (autorisation administratives), laquelle est tombée en septembre 2006.
Donc les tantièmes nouveaux s'appliquent depuis septembre 2006, date à laquelle la condition suspensive de la décision est tombée, sous réserve que "vente" et "modification des tantièmes " aient été liées.
Car une modification des tantièmes, d'une grille de répartition, n'est pas liée à une vente ! |
Edité par - gédehem le 25 mai 2007 12:28:05 |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 14:07:41
|
De gédehem
"Car une modification des tantièmes, d'une grille de répartition, n'est pas liée à une vente !"
Exact, elle peut être décider pour d'autres motifs, mais à l'unanimité de tous les copropriétaires.
Peut être décidé à l'article 26, l'aliénation de parties communes.
La modification des charges rendues nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité.
L'Art 11 de la loi parle d'actes d'acquisition ou de disposition pas de "décisions d'A.G."
Si l'aliénation n'est pas réalisée, pas d'acte d'acquisition, la modification des charges n'est pas nécessaire, elle ne peut donc être réalisée à l'article 26. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 15:01:01
|
L.art.11 :
"(...). Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire ....."
Que ce soit pour des travaux ou pour un acte particulier, ils relèvent exclusivement d'une décision de l'AG.
Avant la décision, il n'y a qu'un vœux..., après l'acte décisionnel, .. il y a la mise en œuvre de la décision, de l'acte.
Pour néanderthal, l'acte de disposition c'est la décision de l'AG de mai 2006, et dans la mesure où la modif des tantièmes a été décidé à ce moment là, liée à l'acte, ce serait septembre 2006 pour sa mise en œuvre, à échéance de la condition suspensive. |
| Signaler un abus |
|
|
chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 16:56:00
|
Je m'interroge également sur la date à prendre en compte : décision de l'AG ou acte notarié. J'aurais tendance à pencher pour l'acte notarié, l'AG pouvant être annulée, ou la décision d'aliénation non exécutée (sile copropriétaire change d'avis par exemple).
Dans ma copropriété, le copropriétaire majoritaire vient de demander l'aliénation à son profit(pour un €uro symbolique) d'un couloir de service de 14 m2, afin d'agrandir un appartement en y incorporant 3 chambres de service et ledit couloir.
Le syndic a inscrit cette demande à l'ODJ, majorité article 26.
Personnellement, j'estime qu'il faut l'unanimité, la conservation d'1 chambres de service par appartement ayant été déclarée indispensable par l'expert ayant rédigé le RDC.
Donc, j'ai l'intention de contester le vote à la majorité article 26, et partant, la décision d'aliénation.
Si les modifications de tantièmes sont effectives dès la décison d'AG,à quoi servira ma contestation ? En pratique, l'annexion est effective depuis 3 ans, le syndic refusant d'agir en justice du fait que la mjoritaire s'y oppose... |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 17:15:32
|
De gédehem dans son post du 12 mai 2007:
"La date d'application des nouveaux tantièmes est liée à la date d'achat de ces combles (septembre 2006 ?), date de la signature de l'acte.
C'est à cette date que vous êtes devenu "nouveau copropriétaire" d'un nouveau lot comptant 162/1059°."
et dans son post du 25 mai 2007:
"Pour néanderthal, l'acte de disposition c'est la décision de l'AG de mai 2006, et dans la mesure où la modif des tantièmes a été décidé à ce moment là, liée à l'acte, ce serait septembre 2006 pour sa mise en œuvre, à échéance de la condition suspensive."
Pas très cohérent. D'un coté c'est blanc de l'autre c'est noir.
Remarque étant que la condition suspensive n'est pas lié à l'acte mais à l'obtention d'une autorisation administrative.
De gédehem dans son post du 25 mai 2007
"Un acte de mutation résulte de l'accord de 2 parties ! Si une AG décide de vendre à M. X, c'est que l'AG et M. X s'y engagent, l'une à vendre, l'autre à acquérir !"
Ce n'est pas l'accord des deux parties qui entraîne la mutation mais la signature de l'acte de mutation, qui évidemment nécessite l'accord des deux parties.
Un cas vécu:
Une copropriété posséde une partie commune, une ex-loge, louée.
L'A.G. décide de vendre, elle est obligée de faire une offre de vente à un prix fixé au locataire. A ce stade le locataire n'est pas engagé.
Le locataire accepte la proposition, il a un délai pour réalisé l'acquisition, il a un engagement mais ne devient pas copropriétaire à ce stade.
Le syndicat fait intervenir un géomètre pour fixer les nouveaux tantièmes qui seront applicables. L'A.G. accepte et vote les nouveaux tantièmes. Le futur acquéreur n'est pas engagé par cette décision, il ne le sera que par la signature de l'acte dans lequel figurent les dispositions concernant les modifications du règlement de copropriété et les nouveaux tantièmes.
Les nouveaux tantièmes ont été appliqués à la date de l'acte d'acquisition.
Aujourd'hui je m'interroge pour savoir si l'offre de prix ne devait pas comprendre également l'indication des tantièmes applicables au nouveau lot? Pour la forme car il n'y a pas eu de contestation sur ce point.
Pour la petite histoire il y a eu plus de deux ans entre la décision de vendre et la réalisation de l'acte, faute du respect par le syndic des dispositions légales concernant le "congé pour vendre"
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 17:52:43
|
De chardon2bs
" la conservation d'1 chambres de service par appartement ayant été déclarée indispensable par l'expert ayant rédigé le RDC."
Cette clause à été reconnue comme valable si elle a pour but de limiter le nombre de copropriétaires.
Si le copropriétaire majoritaire possède trois chambres de service le règlement n'a pas été respecté.
"En pratique, l'annexion est effective depuis 3 ans, le syndic refusant d'agir en justice du fait que la mjoritaire s'y oppose..."
Le syndic ne peut agir en justice que suite à une autorisation d'A.G.
Si le refus vient du copropriétaire majoritaire, la décision peut être attaquée "pour abus de majorité" décision contraire à l'intérêt général.
" le copropriétaire majoritaire vient de demander l'aliénation à son profit(pour un €uro symbolique) "
Qu'elle est la date de cette A.G.
Si la décisiona été prise vous devez contester dans le délai de deux mois de la réception du P.V. d'A.G., action au T.G.I avec avocat.
La date de réalisation est une circonstante aggravante: travaux effectués sans autorisation.
Je présume qu'aucune modification du R.C. et des tantièmes ne sont prévus!
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Vote AG et changement de tantiemes
Forum fermé
