|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
 Posté - 25 mai 2007 : 23:28:14
|
JB, la confusion dans les dates que j'ai pu faire viens sans doute du fait des info au coup par coup données par néanderthal.
D'où certainement une petite confusion de ma part.  
Résumé :
En mai 2006, une AG décide de la vente des combles et décide de l'affectation de tantièmes.
La décision s'impose en principe aussitot ...sauf qu'il est aussi décidé une condition suspensive : les autorisations administratives.
Celles-ci arrivent en septembre 2006, la condition tombe et les décisions antérieures prennent leur plein effet à la date où elles ont été prises.
Je note que les travaux ont commencé en septembre 2006, les autorisations administrative reçues, et que l'acte notarié a été passé dans la foulée, ce qui tend à démontrer que tout était ficelé depuis des mois ...depuis mai 2006.
Après avoir tout bien relu et analysé  , on peut avancer que la condition suspensive étant tombée, elle replace Néanderthal dans la situation de mai 2006, date de décision de vente et de modif des tantièmes, ce que je présentais initialement plus haut (12 mai).
Lorsque vous passez un sous-seing "sous réserve de ....", la réserve tombant, vous vous retrouvez dans la situation initiale où il n'y a pas de réserve, l'accord prévu étant de plein effet.
Il manque tout de même une précision : ces combles, sont-ils devenus un nouveau "lot privatif", lot supplémentaire dont Néand .. a fait acquisition, ou les combles ont ils été ajoutés au lot existant, modifiant ainsi la consistance du lot dont Néand.. était déja propriétaire ?
- S'il s'agit d'un nouveau lot privatif constitué des combles, il n'est propriétaire que depuis son acquisition, alors à la signature de l'acte notarié en novembre (?) 2006 .
- si les combles ont été simplement annexés ou inclus dans son lot initial, la prise d'effet est mai 2006, date de l'AG décisionnelle, la condition suspensive étant tombée.
On peut noter au passage que les autorisations administratives ont sans aucun doute été délivrées à Néanderthal, considéré comme "propriétaire" par l'administration (impots, etc ...), et non au syndicat.
Ce qui tendrait à démontrer que pour le syndicat comme pour l'administration, la vente a pris effet en mai 2006 ainsi que l'atteste le PV de l'AG de mai 2006 qui a du être présenté pour la demande d'autorisations, même si c'était "sous réserve de ....."
Une personne qui est autorisée par une AG à réaliser des travaux privatifs, une véranda, c'est à la date de prise de décision par l'AG que l'acte prend effet pour le syndicat.
Il a été souligné dans un autre sujet que cette date d'autorisation par l'AG détermine le point de départ du délai décennal à échéance duquel l'autorisation tombe si l'objet n'a pas été réalisé.
Courage, on va y arriver !!! ....
Mais il faut s'en convaincre : sauf dans des cas très particuliers, toutes les décisions d'AG s'imposent à l'instant même où elles ont été prises, à la date de l'AG décisionnelle. |
Edité par - gédehem le 25 mai 2007 23:39:58 |
Signaler un abus  |
|
|
chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 11:30:08
|
Merci à JB 22 pour sa réponse.
L'AG est pour début juin, et il y a un projet de modification de l'état descriptif, ainsi que des tantièmes.
Ce que je conteste, c'est le principe même de la disparition d'un couloir commun, puisque le résultat est que chaque appartement ne pourra plus disposer de sa chambre de service. A l'heure actuelle, ce copropriétaire majoritaire a 10 appartements sur 14. Il en a vendu 2, et l'un d'eux n'a pas de chambre de service. S'il en vend d'autres, certains auront une chambre, d'autres pas, et au final, cela n'est pas conforme au standing de l'immeuble.
Le problème, c'est que Gédehem confirme que la date d'acquisition c'est le vote de l'AG, donc, même en cas de contestation de ma part, le syndic est habilité à signer l'acte de cession à M.X. Et si cet acte est passé, il me semble qu'une action au TGI a fort peu de chances d'aboutir. J'ai constaté que les Tribunaux rechignent à annuler un acte notarié, du fait, je suppose, des complications qui en découlent...
 |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 14:02:59
|
De Gedehem
" S'il s'agit d'un nouveau lot privatif constitué des combles, il n'est propriétaire que depuis son acquisition, alors à la signature de l'acte notarié en novembre (?) 2006 .
- si les combles ont été simplement annexés ou inclus dans son lot initial, la prise d'effet est mai 2006, date de l'AG décisionnelle, la condition suspensive étant tombée."
De revirement en revirement de position "Courage, on va y arriver !!! "
Pourquoi voudriez-vous qu'il y ait une différence de traitement entre création d'un nouveau lot ou modification d'un lot existant!
De chardon2bs
"L'AG est pour début juin, et il y a un projet de modification de l'état descriptif, ainsi que des tantièmes."
La ratification des travaux ne peut être donnée car elle est contraire au règlement de copropriété, sauf à "l'unanimité" de TOUS les copropriétaires.
La clause concernant l'obligation du règlement de copropriété:"la conservation d'1 chambres de service par appartement ayant été déclarée indispensable par l'expert ayant rédigé le RDC." est valable tant qu'un décision de justice n'en a pas décidé autrement.
Sur un plan pratique vous devez voter contre la décision et conformément aux dispositions de l'article 17 3e paragraphe du décret du 17 mars 1967 demander l'inscription au Procès-verbal de l'A.G. de vos réserves concernant la régularité des décisions prises.
Je me permets de faire appel à JPM, habituellemnt féru de questions de droit!...voir son site...(Ce n'est pas de la PUB puisse que ce n'est pas commercial! mais une reconnaissance du travail effectué)
|
Edité par - JB22 le 26 mai 2007 14:04:07 |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 14:20:05
|
Citation :
Initialement entré par JB22
Lers informations de neanderthal manquent de précisions:
"J'ai acheté il y a quelques temps les combles de mon immeuble"
"Les travaux se terminent dans quelques jours et le 2 mai dernier nous avons eu une AG."
Rien ne permet de dire que la décision de la cession des "combles" a été prise le 2 mai 2007.
"La réfection de la cage d'escalier a été votée."
A l'A.G. du 2 mai , seule certitude.
A mon avis une décision d'A.G. ne vaut pas transfert de propriété en l'absence d'acte notarié, et n'est pas opposable aux tiers en l'absence de publicité foncière.
Je partage entièrement cet avis car rien n'est dit d'autre dans les textes.
D'ailleurs, si le PV n'est pas rédigé dans les conditions requises ,s'il n'est pas notifié régulièrement aux défaillants non représentés et aux opposants , on ne voit comment on pourrait se prévalor de la seule date de l'AGO , sans être passé par le notaire et par le conservateur des hypothèques (fichier immobilier)!
Il y a peut être de la jurisprudence à ce sujet , mais je ne l'ai pas encore cherchée ?
L'avis de JPM fait ici cruellement défaut ! |
Salutations
François |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 00:16:12
|
JB :
"Pourquoi voudriez-vous qu'il y ait une différence de traitement entre création d'un nouveau lot ou modification d'un lot existant!"
Vous me surprenez !!
Il y a différence de traitement pour la simple raison que dans le cas de la création d'un nouveau lot privatif, son propriétaire n'en devient "copropriétaire" membre du syndicat qu'à compter de la notification faite au syndic par le notaire ou les parties.(D.art.6).
On peut penser qu'il en est ainsi pour Néaderthal..
Toutefois, la décision d'AG créant un nouveau lot (si c'est le cas) et décidant de le vendre à Néand..a été prise en mai 2006.
Le syndic, chargé d'exécuter les décision d'AG ne peut en aucun cas ignorer la mutation décidée par le syndicat à cette date de mai 2006.
La réserve suspensive ne change rien, du moment qu'elle est tombée en septembre 2006 : on revient à la situation de mai.
En revanche, s'il n'y a pas création d'un nouveau lot, au motif que le propriétaire en dessous est le seul pouvant se prévaloir d'une "préférence" sur les combles au dessus, l'adjonction des combles à son lot avec modification de la consistance du lot et des tantièmes décidées par l'AG prend effet à la date de cette AG.
Vous avez par exemple le cas lors de la construction d'une véranda sur votre terrasse ou d'un garage sur votre jardin à jouissance exclusive : l'affectation de tantièmes en sus s'impose à la date de décision d'AG ayant autorisé la construction et modifié les tantièmes.
Il y a donc bien, suivant le cas, une difference de traitement.
Sur un plan strictement juridique, pas besoin de chercher loin : une décision d'AG s'impose à l'instant même où elle est prise et entre en œuvre aussitot, sauf cas très particulier de certains travaux dont la mise en œuvre est suspendue au délai de contestation des 2 mois.
Sur ce point précis, je suis surpris de la surprise des uns et des autres !!! |
Edité par - gédehem le 27 mai 2007 00:35:31 |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 14:06:59
|
De gédehem
"Vous avez par exemple le cas lors de la construction d'une véranda sur votre terrasse ou d'un garage sur votre jardin à jouissance exclusive : l'affectation de tantièmes en sus s'impose à la date de décision d'AG ayant autorisé la construction et modifié les tantièmes."
Dans ce cas il n'y a pas mutation de propriété, on se trouve dans les cas de travaux privatifs qui ne donnent pas lieu à modification des tantièmes.
On se retrouve donc sur la nécessité d'autorisation de travaux sur parties communes.
Mon intention n'est pas de "Vous me surprendre."
Chacun reste sur ses positions, et comme l'on dit, "à l'appréciation souveraine des tribunaux"
En conséquence ce sera ma dernière contribution sur le sujet.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 16:29:55
|
 Le propre d'un forum, c'est de débattre des questions posées, de confronter les opinions et éventuellement de corriger celle qu'on ponvait avoir ...
Un droit de jouissance exclusif est un droit réel, perpétuel. Ce droit reconnu à un lot déterminé constitue un accessoire à ce lot.
Il ne peut être 'repris' qu'a l'unanimité de tous ... donc avec l'accord du titulaire du droit (son 'propriétaire').
De ce fait, une autorisation d'édifier sur la partie concédée ne vaut pas "mutation". Le droit existe déja !
Si l'édification d'une véranda légère sur sur 'partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif' est "travaux privatifs sur parties communes", cette construction peut modifier la consistance du lot auquel de droit est attaché.
Car vous n'ignorez pas que le droit de jouissance ne concerne que la superficie du sol et le volume dans lequel s'inscit cette véranda, volume accessoire fermé de la véranda qui modifie le 'volume' total du lot ... sa consistance.
Pour le garage autorisé dans le cadre de ce droit de jouissance, il s'agit d'un droit de construire qui relève de la double maj.art.26.
Ici aussi, cette autorisation peut être assortie d'une modification des tantièmes. Pas de modif = pas d'autorisation !
Ici, il n'a pas 'mutation' d'un droit, le droit existant déja.
Sur la question de savoir à partir de quelle date s'applique une décision d'AG : c'est sans conteste à la date de la prise de décision, une fois levée une réserve éventuelle.
Sur le cas de néanderthal, sous réserve de précisions sur la nature des combles, nouveau lot privatif ou pas , la décison d'AG de mai 2006 de 'vendre' ces combles et de modifier les tantièmes s'applique à cette date de mai 2006, une fois la réserve tombée.
Il n'y aurait que dans le cas de la création d'un nouveau lot que la question de la 'mutation' se poserait, alors prise d'effet à la signature de l'acte en novembre 2006, ...,
..avec tout de même pour ma part un très gros doute, dans la mesure où, vis à vis du syndicat et donc du syndic, Néanderthal est devenu propriétaire de ce lot en mai 2006, date de la décision de cession que le syndic est chargée de mettre en œuvre une fois tombée la réserve en septembre.
J'expose ici ce qui ressort de l'appréciation des tribunaux sur ces parties communes grevées d'un droit de jouissance exclusif, sans pour autant en faire une maladie, afin de tenter de répondre à la question posée par Néanderthal : " Plus concretement : quand le changement de tantièmes se fait ?? " |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 17:00:34
|
Je n'ai trouvé aucune jurisprudence de la Cour de Cassation à ce sujet.(profitant ,si je puis dire, du dérangement du site)
Personne n'en donne ici.C'est dommage car ça vaudrait certains exposés.
Donc,"le combat cesse faute de combattants ".(chacun restant sur sa position et neanderthal reste devenu muet, pour le moment)
L'histoire est là pour prouver que nos "ennemis" d'hier peuvent devenir nos amis d'aujourd'hui et peut être de demain !
Attendons une sentence de la Haute Cour ! |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 27 mai 2007 17:31:01 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 17:35:29
|
pas beoin de rechercher en cassation pour savoir à quelle date s'impose une décision d'AG.
Que co soit pour décider d'un budget et de l'exigibilité des provisions, de l'autorisation de réaliser des travaux prrivatifs ou de céder (vendre) un lot privatif ex-partie commune, une décision d'AG s'impose à l'instant même où elle est prise.
Ce point est repris par CA Toulouse dans un arret du 16.06.2003,(loy et copro.2003 n°224), qui rappelle "que l'effet suspensif de l'exécution pour certains travaux irréversibles prévu Art.42 alinéa 2 n'est qu'une disposition dérogatoire particulière qui ne saurait s'appliquer à d'autres décisions d'AG."
De ce fait, une décision de vente par l'AG prise en mai 2006 n'ayant fait l'objet d'aucune contestation dans le délai des 2 mois de la notification du PV, cette décision s'impose à tous depuis .. mai 2006.
La question qui peut se poser porte sur l'opposabilité d'une mutation au syndicat, objet de D.art.6 ..
Ici aussi, il a été jugé que l'inopposabilité d'une mutation pour défaut de notification selon D.art.6 ne peut être mise en avant par le syndicat dans la mesure ou l'AG a pris une décision reconnaissant à l'acquéreur la qualité de copropriétaire (CA Paris, 31.01.1992, loy et copro n°182).
Ici, l'AG du syndicat ayant décidé la 'vente' des combles à Néanderthal, le syndicat reconnait explicitement Néanderthal copropriétaire de ces combles et se dispense de la notification selon D.art.6.
Oldman, cela vous suffit comme fondement de droit ? ... |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 18:24:53
|
Pour moi tant que le notaire et le conservateur des hypothèques n'auront fait ce que chacun doit faire-dont notification au syndic pour mise à jour de ses fichiers-.lemaintien du " statu quo ante "s'impose.(Il y a bien eu mutation entre la copropriété et l'acquéreur des combles)
Pour en finir je pose la question à neanderthal :
Avez vous consulté , pour connaître leur position respective votre notaire et les services fiscaux concernés par les modifications des tantièmes qui auront une incidence sur la taxe foncière et la taxe d'habitation , entre autres. |
Salutations
François |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 18:49:06
|
 Je ne vois pas trop en quoi des tantièmes en plus ou en moins, qui ne concernent que le syndicat, auraient une incidence sur les taxes et impots ! .... mais bon .....
Quant aux notaire et conservateurs des hypothèques, s'agissant de décisions d'AG, il y a belle lurette qu'ils n'ont rien à voir avec une opposabilité de quoi que ce soit aux membres d'un syndicat.
Un petit tour sur D.art.4, s'iouplait ! ...
Concernant la "mise à jour du fichier" par la notification de la mutation, voyez l'arret de CA Paris de 1992 que je cite plus haut, que vous n'avez pas bien lu .......
|
Edité par - gédehem le 27 mai 2007 18:52:14 |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Vote AG et changement de tantiemes
Forum fermé
