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 Sujet  |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 10 mai 2007 : 10:51:23
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Bonjour,
Nous sommes en copropriété horizontale, une grande majorité des copropriétaires ont voté ( en juin 2000 ) de vendre pour l’euro symbolique un espace vert (2500m2 )à la commune.
Actuellement une procédure judiciaire pour annulation de décision d’AG est en cours (cassation après renvoi).
Le syndic fort du vote a mis en route la procédure de vente et a conclu l’acte définitif de vente le 22 janvier 2007, avec la commune devant notaire (ne pas confondre avec un classement dans le domaine public)sans attendre la fin de la procédure judiciaire.
Je désire faire annuler cette vente parallèlement à l’autre procédure en cours.
- Quels sont les arts des codes (civil-urbanisme…) qui régissent les ventes entre civils et une commune ?
- Quel est le délais dont je dispose pour assigner et qui dois-je assigner (commune-syndicat ou les deux ensemble) et alors devant quel(s) tribunal(aux) ?
Je suis aussi à la recherche des lois qui régissent la procédure d’achat par une commune d’un bien privé : Il me semble qu’une expertise des services des domaines ou des impôts…est obligatoire pour un tel bien ( 2500 m2 dans une zone constructible et viabilisée pour 1 euro ??? ).
Si après cassation et re-appel la copropriété perd ; pensez-vous qu’une procédure d’annulation de vente devant un tribunal sera obligatoire, ou que celle-ci sera caduque de-facto car effectuée par une personne n’en ayant pas le pouvoir ?( la commune est parfaitement au courant de la procédure en cours et a quand même passé l’acte d’achat sans attendre que tous les délais de recours soient épuisés)
Pourriez vous me signaler si un autre forum est plus adapté à mes questions sur Universimmo
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laurent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 11:11:33
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votre demande est assez complexe car il faut démonter/analyser chacun des actes en cause.
coté collectivité, il s'agit particulièrement de la délibération préalable à cet achat (fonctionnement du conseil municipal, objectifs d'utilité publique...) régie par le code général des collectivités territoriales, de l'inscription au budget de cette somme (régularité du budget, ...) régie par le même code, de l'acte d'achat lui même (même code + le Code général de la propriété des personnes publiques, très récemment formalisé).
la question de l'estimation des domaines est intéressante : elle constituerait un vice de forme a exploiter (voir le code général de la propriété des personnes publiques) mais cette estimation vise surtout à protéger les finances publiques (pas de sur-dépense...) pas les finances des vendeurs.
pour tout ce qui concerne les actes administratifs, vous disposez de deux mois après la publication de chaque acte pour l'attaquer, sachant qu'il est possible de prolonger le délai si l'acte n'a pas été publié (délibération non affichée par exemple) ou en mettant en demeure d'abroger pour illégalité puis en attaquant le refus opposé à cette mise en demeure.
tout ça est assez sportif et nécessite , à mon sens, l'aide d'un avocat (que vous avez certainement pour la cassation...) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 17:52:11
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Ce qui me frappe le plus dans la situation que vous décrivez c'est qu'IL S'AGIT D'UNE COPROPRIETE (horizontale, mais peu importe)
Une copropriété est établie, TOUJOURS, sur une unité foncière qui appartient en indivision à tous les coprorpiétaires.
1.a)Cette unité foncière, donc, il faut LA DIVISER pour en détacher une partie en vue de la vente.
Il faut donc un bornage et un acte de division qui sera publié au cadastre :
« changement de limite de propriété notamment par suite de division, lotissement, partage, doit être constaté par un document d’arpentage établi aux frais des parties et certifié par elles, qui est soumis au service du cadastre préalablement à la rédaction de l’acte réalisant le changement de limite, pour vérification et numérotage des nouveaux îlots de propriété »
article 25, titre II du décret n°55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre
1.b)pour DIVISER, il faut que la division soit possible du point de vue des règles d'urbanisme
Si on a établi une copropriété horizontale, il y avait une raison à l'INDIVISION ainsi organisée (impossibilité de DIVISER...pourquoi?)
2)Pour aliéner (même pour l'euro symbolique)le bien commun de l'indivision, il faut un vote de l'assemblée générale A L'UNANIMITE
3) Pour contester une décision d'AG il faut la qualité de copropriétaire d'une part, et avoir été défaillant (=absent) ou opposant (=vote CONTRE)
Pendant le cours de la procédure de contestation, le syndic doit suspendre l'exécution de la décision contestée
Le maire est parmi les premiers des citoyens concernés par le "nul n'est sensé ignorer la loi"
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 06:04:18
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Merci à vroomsi,
Je vais bucher ce WE les codes et voir si je trouve qq chose à mordre et pour le délais je vais voir si il y a eu une publication car en affichage public:il n'y a rien du tout.
Merci à Mout,
1)l'unité foncière a bien été divisée et bornée sinon la vente n'aurait pas eu lieu.
2)l'unanimité n'est pas obligatoire sinon nous ne serions pas en cassation pour info l'art 26 loi de 1965 précise parfaitementles règles.
3)voici la remarque la plus interressante pour moi lorsque vous dite:
"Pendant le cours de la procédure de contestation, le syndic doit suspendre l'exécution de la décision contestée".
Pourriez vous me dire sur quel support avez vous trouvez cette affirmation car sur le code de la copropriété ce n'est pas signalé?
A bientot.
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laurent |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 06:57:52
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J'avoue pour ma part que je ne vois pas en quoi votre recours aurait un effet suspensif sur la vente...
Il est en revanche certainement posible d'engager une procédure en référé (civile ou administrative selon l'acte dont on souhaite suspendre la mise en oeuvre), à condition de réussir à prouver l'urgence. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 09:21:25
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wroomsi et moi ne nous situons pas dans la même problématique.
Je vous laisse continuer avec lui.
De mon point de vue, l'article 26 INTERDIT d'aliéner cette parcelle (et la voirie)sauf à l'unimité des voix:"...parties communes dont la conservation est NECESSAIRE à la DESTINATION de l'immeuble"
La destination de l'immeuble, c'est d'être un bien indivis géré par la loi du 10 juillet 1965, ce n'est pas d'être éclaté en parcelles.
C'est la même condition qui s'applique quand on veut scinder la copropriété : l'unanimité est nécessaire
D'ailleurs, à voir le bazar dans lequel vous êtes, on comprend pourquoi! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 09:27:20
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J'oubliais:
c'est l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipule:
"sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'AG en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la 1ère phrase du présent alinea" (= le délai de 2 mois pour contester)
il me paraît évident, dans l'esprit de cet article, qu'en cas de contestation, le syndic doit suspendre l'exécution jusqu'à l'issue de la procédure de contestation (sauf cas d'urgence) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 09:30:12
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Mout, ne me laissez pas seul, notamment sur ce coup là  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 10:04:00
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| pour l'exécution de la résolution votée en AG, je confirme que le syndic a commis une faute s'il n'a pas attendu l'extinction du délai de l'article 42 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 10:12:17
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| le délai de l'article 42 suspend il l'exécution au delà des deux mois en cas de contestation ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 10:43:32
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j'espère que le syndic a bien été informé OFFICIELLEMENT qu'un recours contre cette résolution a bien été introduit.
pour toute démarche dans l'exécution d'une résolution susceptible de faire l'objet d'un recours dans ce délai de l'article 42, il est toujours demandé au syndic le PV de l'AG ET une attestation indiquant que cette résolution ne fait pas l'objet d'une contestation (par exemple: pour une vente de partie commune, c'est le notaire qui exige ces documents auprès du syndic , avant les démarches pour l'enregistrement de cet acte)
ne pas oublier que lors d'une cession, acquisition..........(ou autre acte) concernant les parties communes, dans la résolution de l'AG il doit être donné pouvoir au syndic pour toute signature. |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 10:48:16
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Je vois que ce sujet n'est pas simple.
D'aprés un syndic professionnel le syndic engage sa responsabilité en réalisant une décision d'AG qui est contestée dans les 2 mois, le Probléme est qu'à la derniére assemblée, il a eu le quitus de l'assemblée, auquel je m'y suis opposé; mais je ne vais pas engagée une procédure nouvelle d'ailleurs les deux mois sont bientot écoulés.
De plus il va maintenant quitter la copropriété ainsi que la grande majorité des copros (Voir explication dans forum des copropriétaires "casse tete juridique.."posté par moi même).
Il n'y avait aucune urgence et je pense que s'y il a agit comme cela c'est en pensant que désormais tout serait fini; il a tord.
Je rejoint Mout sur l'idée que la destination est modifié du fais que désormais sans partie commune la destination de l'immeuble suite à l'éclatement n'est plus une copro mais en premiére instance comme en appel les juges ont réfutés cet argument.( L'espace vert étant cedé a la commune pour un usage d'espace vert, la destination de la copro n'est pas modifiée) |
laurent |
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 11:03:22
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en réponse à nefer,
Le syndic est obligatoirement au informé car toute la procédure c'est faite sous ses mandats
La commune qui a passé l'acte aussi car dans un conseil municipal a accepté l'offre de vente du syndic tout en signalant qu'il y avait un recours.
Ensuite lors d'une enquête publique cela a été signalé de nouveau et seul les voiries ont fait l'objet d'un classement dans le domaine public.
Alors la commune et le syndic ont procédés à la vente par acte notarié classique.
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laurent |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 12:33:35
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cet acte administratif (de classement de voirie) est une caricature d'acte ABUSIF
j'ai pas le temps de développer, mais je vous engage à recourir AUSSI devant les tribunaux administratifs
il y a clairement DEUX facettes importantes à votre situation...avec des interpénétrations
je ferais une distinction dans mes démarches, si j'étais vous |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 12:49:57
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et les juges, y connaissent pas la loi du 10 juillet 1965?
TOUS ses articles?
personne leur a rappelé?
wroomsi : que dit le code civil sur la vente de biens indivis? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 13:00:06
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| ok, Mout, compris ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 14:32:00
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wroomsi : c'était pas une leçon, c'était une QUESTION
Je crois me souvenir que qq chose a changé (ou doit changer?) sur la question de l'unanimité de la décision de vendre?
Car, une copropriété étant une indivision de la propriété du sol, les règles qui s'appliquent ne peuvent pas s'écarter de celles de l'indivision...
L'espérience montre que les copropriétés horizontales naissent le plus souvent d'une interdiction ou d'une volonté de ne PAS DIVISER le sol : =règlement d'urbanisme
Vous voyez où je veux en venir? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 14:52:27
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Mout,
si l'on reprend les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'unanimité n'est requise que pour la cession "de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble".
cette mention n'a semble t il pas été modifiée par la Loi n°2007-297 du 5 mars 2007 art. 15 2° |
cordialement
Emmanuel Wormser
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laurentjacques66
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 15:12:55
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En réponse à Mout,
Pour le classement des voiries je pense qu'il ni y a pas d'acte abusif car nous avons votés à l'unanimité ensuite la commune a appliqué la même formule que pour un lotissement "classement dans le domaine public par arrêté préfectorale".
La seule chose que cela a induit c'est un morcellement en 7 unités fonciéres n'ayant aucune limites séparatives communes.
De cela, personne n'a tenu compte de mes remarques comme quoi il y avait une scission de fait, la copro a continué et je n'ais pas ester en justice pour cela.
Ensuite je viens de survoler le code civil sur la vente et je n'est rien trouver qui m'aide.
Pour info la copro est de 1967 et a l'époque l'obtention du permis était facile pour un groupe de maison et cela n'était pas assimililé par le législateur comme un lotissement; ensuite ils ont vendu des lots plutot que des maisons individuelles. |
laurent |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 15:18:24
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Citation :
Initialement entré par Mout
c'était pas ma question...
mout, c'est pour qui ça ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Sujet |
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annulation vente terrain a la commune
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