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Bonjour, je me permets de vous exposer un projet d'achat d'appartement
Un t1 de 37m2 à 89 000 euros loué 368 euros cc, à une dame de 77 ans
La valeur locative donnée par l'agence et mes calculs convergent à 550 euros cc (30 euros de charges)
Le bail arrive à expiration en mai 2009, mais la vendeuse m'a fait comprendre qu'on ne pourrait ni changer le loyer, ni la faire partir (c'est une sorte de viager a-t-elle finalement ironisé)
Après étude du quartier dans les t1/2, la moyenne des appartements tourne autour de 3000 euros/m2
A 89 000 euros, nous sommes à 2400 euros/m2
Entre 550 euros mois cc et 368 euros par mois cc (loyer actuel), on perd 182 euros par mois, soit 2200 euros environ par an
Sur 10 ans, cela représenterait 22 000 euros
Pour le moment, nous sommes à une rentabilité proche de 5%, je serai tenté par une proposition basse à 75 000 euros
Merci d'avance pour vos conseils, en espérant avoir été assez clair
P.S : but : investissement locatif en empruntant la quasi totalité de la somme sur 20 ans, le quartier est un des plus sympas du coin
Je précise que le bien est à la vente depuis 2 mois, et qu'il n'a été possible de faire la visite qu'aujourd'hui, car la dame a malheureusement été hospitalisée.
Je me dis que j'ai peut-être une carte en jouer, mon raisonnement peut-être erroné, me dit que moins de personnes sont et seront intéressées
20% de décote pour un bien loué, c'est généralement lorsque le bien est loué pour encore trois ans, à un loyer pas trop sous-évalué, à une personne qui aura mois de 70 ans à la fin du bail... Donc, je pense qu'une négociation est possible. Pour la suite, si la personne part en maison de retraite, le bien pourrait se libérer (mais cela pourrait prendre des années...) Vous pouvez aussi lui donner congé en la relogeant en fonction de ses besoins et de ses moyens. Je n'ai pas envisagé la possibilité qu'elle dispose de revenus supérieurs à une fois et demie le SMIC..
Conseils acquisition t1 occupé
Forum fermé
Posté - 15 mai 2007 : 17:29:11
