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carla_ithaque
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 Posté - 16 mai 2007 : 14:06:23
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Nous avons été locataires d'un appartement neuf (et défiscalisable) en résidence de novembre 2004 à mars 2006. A la suite de l'état des lieux de sortie (réalisée par une agence immobilière mandaté par le propriétaire - une société) le propriétaire ne nous a rendu qu'un tiers de la caution. Hors l'état des lieux ne justifie aucune retenue puisque rien n’est signalé. Quelques temps après et suite à une conversation téléphonique, le propriétaire nous a remis un chèque représentant à nouveau un tiers de la caution. A ce jour, il reste dû un tiers (soit 600 euros). Nous avons effectué une injonction de payer auprès du tribunal de proximité. Lors de cette audience en mars 2007, la juge a mis en doute les factures présentées par le propriétaire; de fait sa retenue était injustifiée; mais le propriétaire nous réclame des charges locatives que nous n'avons pas réglées et dont nous n’avons pris connaissance que le jour de l’audience – soit deux ans après. En fait, on a réglé le 4° appel trimestriel des charges locatives en décembre 2005 (gérées par le syndic de copropriété) mais les trois premiers nous n'en avions jusqu'alors jamais entendu parlé. Tous les appels trimestriels représentent la même somme (soit 240 euros). Supposant qu'il s'agit de prévisions, nous avons demandé au syndic de nous présenter des justificatifs et la régularisation annuelle. Il nous ont fait parvenir "l'exercice 2005" réalisé en janvier 2005 (nous soutenant que ça correspond aux frais réels!!!), mais aucune régularisation ni factures justifiant les travaux entrepris.
Lors de la dernière audience, le propriétaire nous a proposé une transaction, à savoir, il annule sa demande de régularisation des charges soit 900 euros et nous annulons la demande de restitution de caution. Nous avons demandé un temps de réflexion, l'audience a donc été reportée au 29 mai. Ce qui n'a pas empêché le propriétaire de nous envoyer un recommandé nous sommant de régler les charges sous huit jours sous peine de nous présenter une injonction de payer.
Il paraît évident que ce propriétaire de mauvaise foi et malhonnête cherche par tout les moyens à ne pas nous rendre la caution.
Que puis je entreprendre comme démarche concernant les charges qui sont dues mais injustifiées? Et comment réagir à cette stratégie visant à aliéner la restitution du dépôt de garantie ? Quels conseils me donneriez-vous?
Je vous remercie de donner suite à requête et vous prie d'agréer mes respectueuses salutations.Carla
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 18:59:34
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il ne faut pas confondre l'appel de charges que le proprio doit payer et les charges locatives, que le locataire doit payer ...rien à voir .. les charges locatives figurent parmi les charges de la copro mais c'est le bailleur qui paye les appels de fonds trimestriels.
avez-vous passé en revue les sujets de ce forum car j'ai, à plusieurs reprises et longuement, expliqué comment tout cela fonctionait 
le syndic a bien été gentil de vous donner les comptes de régul par nature de charges. Il n'a pas à vous donner les factures !!!! ne pas oublier que le syndic n'a aucun rapport avec les locataires. a partir de ce relevé, vous déterminez ce qui est pour vous et ce qui est pour le bailleur.
y'a pas de "compromis" à trouver: chacun paye sa part - point final. |
Cordialement, |
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carla_ithaque
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 19:29:39
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Les documents qui nous ont été fournis indique qu'il s'agit de charges de copropriété; Ces documents sont en fait adressé au propriétaire mais une colonne mentionne "Récup/Loc" et ce sont ces documents que le proprio nous donne. Le syndic a bien été gentil vous dites de me fournir ces documents, je suppose qu'il n'avait pas eu le droit de me les communiquer il ne l'aurait pas fait, et devant les difficultés rencontrées nous avons fait ce qu'il nous a semblé bon! On a trouvé cette porte on y a frappé. C'est la raison pour laquelle je viens demander conseil ici sur ce forum.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 22:47:08
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carla: je pense que vous vous méprenez sur ma réponse (cf votre message sur ma boite perso).
oui je suis choquée de la démarche du proprio et je ne justifierait jamais ce genre d'attitude; ceci dit, vous prenez le prbl à l'envers.
Il a des devoirs, vous avez des droits (et réciproquement) et donc il faut agir selon les modalités prévues par la loi.
le seul interlocuteur du locataire est le bailleur. Je persiste à dire que le syndic est bien gentil, oui, car il n'y a aucun lien juridique entre un syndic et un locataire. c'est un fait sur lequel vous pouvez discuter, mais il est bien là. qu'il vous ai fournit ces documents, c'est super pour vous, mais vous espérez un peu trop en pensant qu'il va vous fournir aussi copies des factures! sorry cela ne se passe pas comme cela et la loi ne le prévoit pas du tout.
ce qu'il faut faire ? il faut vous adresser officiellement (= par voie LRAR) à votre bailleur pour réclamer ces justificatifs .... si vous êtes dans le délai de 1 mois .... réf à l'art 23 de la loi de 89 que vous trouverez sur le site. au besoin il faudra lancer une injonction de faire s'il ne s'exécute pas et si vous êtes encore dans les temps.
si vous êtes dans les temps, (important !) il sera obligé d'organiser un RdV dans le bureau du syndic, où vous devrez aller pour voir les factures demandées. Je ne vous raconte pas les pbl que vous allez rencontrer mais c'est votre droit selon le fameux article.
le syndic n'a pas à envoyer les documents: vous pouvez les voir au bureau du syndic uniquement.
Sachez que c'est extremement difficile pour un copro d'avoir accès à ces factures (en dehors du temps autorisé avant l'AG annuelle) alors je vous souhaite bon courage pour les voir en tant que locataire ... surtout que ces comptes ont dû être approuvés par les copro en AG et que par conséquent, vous n'aurez aucun pouvoir de les contester.
La seule chose en cas de contestation sera que le bailleur, devra vous rembourser les prestations locatives incriminées (et prouvées).
enfin, j'avais compris que votre proprio cherchait compromis ... Citation :
Lors de la dernière audience, le propriétaire nous a proposé une transaction, à savoir, il annule sa demande de régularisation des charges soit 900 euros et nous annulons la demande de restitution de caution.
en tout cas c'est ce que je comprends de cette phrase.
quand je répondsCitation :
a partir de ce relevé, vous déterminez ce qui est pour vous et ce qui est pour le bailleur.
y'a pas de "compromis" à trouver: chacun paye sa part - point final.
je pensais souligner que vous avez des droits et que le bailleur n'a pas à proposer ce genre de compromis puisqu'il semble être en tord ....  . Permettez moi alors d'avoir du mal à comprendre votre coup de sang ...
Je finirai en soulignant que, un locataire doit (et devrait) toujours demander, avant de signer un contrat de bail, à voir les précédentes régul de charges locatives, ceci lui permettant de vérifier si les provisions annoncées sont correctes ou non.
cette démarche désarmorcant tous les conflits ultérieurs à ce propos.
Citation :
Que puis je entreprendre comme démarche concernant les charges qui sont dues mais injustifiées?
pouvez vous prouver que les prestations n'ont pas eu lieu ? ou bien, sont-elles "injustifiées" puisque vous n'avez pas vu les factures ?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 mai 2007 : 00:13:00
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| Joulia, ici la résidence était neuve, donc pas d'historique des charges... |
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carla_ithaque
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 17 mai 2007 : 08:07:14
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Je suis désolée de réagir si vivement mais face à des personnes de si mauvaises fois comme le proprio dur de garder son sang froid.
"le seul interlocuteur du locataire est le bailleur. Je persiste à dire que le syndic est bien gentil, oui, car il n'y a aucun lien juridique entre un syndic et un locataire."
Peut -on me reprocher d'être entrer en contact surtout d'avoir demander ces documents au syndic?
"ce qu'il faut faire ? il faut vous adresser officiellement (= par voie LRAR) à votre bailleur pour réclamer ces justificatifs " Je ne suis plus dans les temps puisque on a appris l'existence de ce dû le jour de l'audience devant le juge . Or les faits remonte à 2005 et le premier trimestre 2006; mais on en a eu connaissance qu'en mars 2007. Que pouvons nous faire alors?
"La seule chose en cas de contestation sera que le bailleur, devra vous rembourser les prestations locatives incriminées (et prouvées)."
Je ne comprend pas ce que vous voulez dire là.
"quand je répondsCitation :
a partir de ce relevé, vous déterminez ce qui est pour vous et ce qui est pour le bailleur.
y'a pas de "compromis" à trouver: chacun paye sa part - point final.
je pensais souligner que vous avez des droits et que le bailleur n'a pas à proposer ce genre de compromis puisqu'il semble être en tord .... "
C'est pourtant ce qu'il a proposé lors de l'audience devant le juge qui avait vite compris que les factures qu'il présentait pour justifier sa retenue de la caution étaient douteuse. Et le juge n'a rien redit à propos de ce compromis.
"Je finirai en soulignant que, un locataire doit (et devrait) toujours demander, avant de signer un contrat de bail, à voir les précédentes régul de charges locatives"
Oui c'est sûr mais le problème c'est que la résidence était neuve, c'est pourquoi sur le bail , l'agence a écrit "prévoir charges". Que pouvons nous faire alors?
Je précise à nouveau que sur les documents relatifs à ces charges que le proprio nous a transmis sont inscrits "1° appel trimestriel" 2° appel trimestriel... avec une colonne "Récup/loc " qui correspond à la somme qu'on nous demande pour chaque trimestre. De plus cette somme est la même pour chaque trimestre soit 240 euros; Quand au syndic le document qu'il nous a fournit, il s'agit de la répartition de l'exercice 2005 sur lequel dans cette m^me colonne Récup/loc le montant s'élève à 640 euros
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 mai 2007 : 13:18:42
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Citation :
Peut -on me reprocher d'être entrer en contact surtout d'avoir demander ces documents au syndic?
non bien sûr que non.
Citation :
Je ne suis plus dans les temps puisque on a appris l'existence de ce dû le jour de l'audience devant le juge . Or les faits remonte à 2005 et le premier trimestre 2006; mais on en a eu connaissance qu'en mars 2007. Que pouvons nous faire alors?
l'art 23 de la loi de 89 (voir la loi en entier plus bas) dit que vous avez un mois pour demander les justificatifs, à partir du moment où on vous réclame la régul ... si vous avez eu connaissance de la demande de régul de charges en mars 2007, vous aviez 1 mois pour demander par LRAR les justificatifs (donc fin avril 2007  ).
mais tout dépend de quand date cette entrevue avec le juge ... vous pourriez argumenter la-dessus. avez-vous des écrits incontestables demandant plus d'infos ?
Citation :
"La seule chose en cas de contestation sera que le bailleur, devra vous rembourser les prestations locatives incriminées (et prouvées)."
....
Je ne comprend pas ce que vous voulez dire là.
la loi est claire: les charges locatives qui ne sont pas justifiées ne sont pas réclamables. si vous pouvez prouver que la prestation n'existe pas, alors bien que le syndic ait fait figurer les factures dans les comptes annuels, vous pourriez plaider que la prestation est inexistante et ne pas payer.
Citation :
Oui c'est sûr mais le problème c'est que la résidence était neuve, c'est pourquoi sur le bail , l'agence a écrit "prévoir charges". Que pouvons nous faire alors?
j'avais sauté le passage de "l'appart neuf" ... comme dit dans un post du même jour, il est très difficile d'évaluer des charges à venir ... donc on prévoit une provision plus large en fonction des prestations offertes pour le batiment (gardien, ascenseur, jardin ....) - vous ne pouvez surement pas vous retourner contre un bailleur qui aurait mal évalué (puisque pas d'historique) ... mais il y a suffisamment de données existantes pour se faire une idée à peu près correcte du montant des charges.
Citation :
Je précise à nouveau que sur les documents relatifs à ces charges que le proprio nous a transmis sont inscrits "1° appel trimestriel" 2° appel trimestriel... avec une colonne "Récup/loc " qui correspond à la somme qu'on nous demande pour chaque trimestre. De plus cette somme est la même pour chaque trimestre soit 240 euros; Quand au syndic le document qu'il nous a fournit, il s'agit de la répartition de l'exercice 2005 sur lequel dans cette m^me colonne Récup/loc le montant s'élève à 640 euros
il est normal que la somme soit la même par trimestre: en AG,les copro votent un budget prévisionnel pour l'année avec 4 appels de charges trimestriels égaux et régul en fin d'année après cloture des comptes.
ici, il me semble que le syndic est bien ....  - la répartition des charges bailleurs/récupérables n'est pas une obligation, mais donne une bonne idée pour le locataire; il faut néanmoins controler si l'imputation est correctement faite, et ce, avec le décret du 26 aoùt 87 qui liste les charges locatives.
il faut comprendre que dans 99,5% des cas, le relevé de comptes annuels produit par le syndic (avec la nature des charges) suffit pour que le locataire se fasse une idée des charges locatives ... imaginez que TOUS les locataires d'un immeuble demandent à vérifier les factures et contrats d'entretien .... 
donc à priori, les documents fournis par le syndic devraient suffire pour vous faire une idée.
en effet, il faut que la prestation existe ... si elle est élevée au gout du locataire, c'est une autre histoire .... surtout que les locataires n'ont pas leur mot à dire sur la sélection des entreprises prestataires, ou par exemple sur le montant du salaire du gardien ... les prestations sont votées en AG par les propriétaires, et le syndic répercutent les charges sur les parties (bailleur ou locataires) qui doivent payer.
est-ce plus clair pour vous ? sinon ... http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=473
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F947.xhtml
en tout état de cause et vu la difficulté de donner des infos précises sur un dossier tel que le vôtre, je vous inviterai à vous adresser à l'ADIL de votre coin (ou autre association de locataires) qui pourra vous aiguiller au vu des documents dont vous disposez.
il me semble que dans votre cas, c'est plutôt une pbl de communication (de la part des 2 parties ...) -
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 mai 2007 : 13:22:26
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si on relit votre 1er post ... voici pour la "théorie":
1) vous avez été locataires entre nov 2004 et mars 2006 ==> Vous devez donc les charges locatives produites par le syndic, pour cette période, moins les provisions versées.
il se peut très bien que la clôture de 2006 ne soit pas encore finalisée (voir quelle est la date de cut-off sur les doc du syndic) et de ce fait, il est normal que le bailleur retienne un % du DG jusqu'à production des comptes.
2) pour l'EDL de sortie, vous ne devez payer que les dommages constatés sur l'EDL, et ce sur base de devis ou factures.
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carla_ithaque
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 16:31:07
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Je vous remercie beaucoup de vos précisions et ne manquerai pas de vous tenir informer de la suite des évènements.
Cordialement |
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