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diabolo77
Nouveau Membre
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 Posté - 18 mai 2007 : 17:34:34
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Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une TRES grande copro (environ 1000 logements). Lors de la dernière assemblée générale, le syndic nous a fait part d'un gros projet de travaux planifié sur 10 ans (ravalement, réfection de fontes, remplacement de toutes les fenêtres communes, éventuellement nouveau système de ventilation...). Comme bien sûr le coût de ces travaux est exorbitant, il compte les financer par un prêt collectif que chaque copropriétaire rembourserait mensuellement sur 10 ans. Cela me fait très peur de m'engager sur un prêt, ce que je ne souhaite absolument pas car j'ai déjà un prêt pour mon logement! Mais si ce projet passe, (ce qui est probable car avec le jeu des pouvoirs et les absents les projets du syndic passent toujours) nous devrons soit verser la somme totale des travaux (environ 15000 euros par appartement), soit nous engager sur ce prêt (collectif ou individuel auprès de notre banque). Savez-vous s'il est LEGAL de demander aux copropriétaires de s'engager sur un prêt pour travaux, plutôt que de demander des AVANCES sur travaux? Savez-vous quelles associations seraient susceptibles de m'aider? D'avance, merci beaucoup!
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 00:16:38
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Il y a deux catégories d'emprunt pour des travaux de ce genre :
1) Emprunt collectif du syndicat : L'emprunteur est le syndicat. La décision d'emprunt est opposable à tous les copropriétaires. Dans la plupar des cas, les copropriétaires sont solidaires entre eux, c'est à dire qu'il doivent se répartir les quotes parts de remboursement du prêt demeurant impayées par certains d'entre eux.
Ce mécanisme est mauvais est doit être écarté. Au demeurant on ne sait pas très bien à quelle majorité ce genre d'emprunt, qui force tous les opposants minoritaires à emprunter, peut être décidé.
2) Groupe d'emprunts individuels : chaque copropriétaire peut emprunter pour la totalité de sa quote-part du coût des travaux ou pour une partie seulement, ou encore peut ne pas emprunter du tout.
Les dossiers sont regroupés par le syndic mais les emprunts sont individuels. La collectivité n'est pas tenue de couvrir les retards de paiement de tel ou tel. Le type de cet emprunt est Copro 100 proposé par Entenial. Pas de publicité dans ce cas car l'existence de Copro 100 est de notiriété publique, mais il existe peut être d'autres organismes proposant un type identique.
C'est le type d'emprunt à adopter éventuellement.
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ETASPAK
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3782 réponses |
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diabolo77
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 21 mai 2007 : 23:39:52
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Merci beaucoup JPM!
Si je comprends bien, c'est légal de financer des travaux par prêt, alors?! Je serai forcée de passer par l'une de ces 2 solutions si un financement pas prêt est voté... Mais dans ce cas, je privilégierais la seconde sur vos conseils.
Merci en tous cas. |
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diabolo77
Nouveau Membre
6 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 00:17:32
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en tant qu copropriétaire vous avez le choix de payer "comptan" ou de contracter un empreunt avec l'organisme que vous voulez.
vous n'avez aucune obligation à entrer dans le sysytème proposé par le syndic |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 09:39:07
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Sur le message de Nefer : Lorsque l'assemblée générale vote un " emprunt par le syndicat " la décision s'impose à tous les copropriétaires.
La solution pour un copropriétaire désirant payer comptant est de procéder immédiatement au paiement de sa quote-part de l'emprunt entre les mains du syndic avec mission de transmettre les fonds à l'étalissement de crédit. Il faut pour celà que la convention de proêt comporte une clause permettant des remboursements partiels anticipés sans frais (la permission de remboursement partiel anticipé existe mais " sans frais ", c'est rare).
Le statut de la copropriété présente une lacune importante dès lors qu'il ne précise pas les modalités de la décision d'emprunt par le syndicat.
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 19:02:55
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Alice, veuillez relire mon premier message indiquant que, dans le cas de la solution type COPRO 100, chacun fait ce qu'il veut. L'emprunt est souscrit par l'intermédiaire du syndicat mais pas par le syndicat.
Dans le cas de l'emprunt au nom du syndicat, la décision s'impose à tous. C'est pour celà qu'il ne faut jamais prendre cette décision. |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 08:34:05
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| Mille excuses JPM, j'avais dissocié vos 2 messages des 19 et 22 mai. |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 10:11:14
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Pour préciser, dans la solution COPRO 100, il faut au moins deux copropriétaires intéressés. Ce qui peut poser problème dans les très petites copro. C'st arrivé à ma mère, pour le ravalement, elle était la seule à vouloir souscrire l'emprunt Entenial, du coup, pas d'emprunt...
Sinon, c'est effectivement une bonne solution, les taux étant corrects, ce qui explique qu'il y ait un chiffre minimum de copropriétaires intéressés. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 15:18:57
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Citation :
Initialement entré par JPM
Alice, veuillez relire mon premier message indiquant que, dans le cas de la solution type COPRO 100, chacun fait ce qu'il veut. L'emprunt est souscrit par l'intermédiaire du syndicat mais pas par le syndicat.
Dans le cas de l'emprunt au nom du syndicat, la décision s'impose à tous. C'est pour celà qu'il ne faut jamais prendre cette décision.
Je ne comprends pas pourquoi cette solution serait mauvaise, mise à part pour une question de revente (et encore ca me generait de payer un credit pour un lieu que j'ai quitté!!) |
Edité par - yaume le 23 mai 2007 16:54:22 |
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diabolo77
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 15:04:01
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Merci à tous pour vos contributions.
Comment se fait-il que dans le cas de gros travaux, un copropriétaire soit, d'après ce que vous dites, obligé de payer dès le départ la totalité de la somme? (d'où la nécessité d'un emprunt...)N'existe-il pas un système "d'avance sur travaux", où les propriétaires payent au fur et à mesure de l'avancement des travaux , sur 10 ans par exemple, mais sans emprunt?
En effet, cela me semble fou de devoir avancer tout l'argent d'un coup alors que le syndic ne paiera certainement pas toute la somme d'un coup aux entreprises! Est-ce VRAIMENT LEGAL?
Pouvez-vous m'indiquer quels sont les textes à consulter concernant le paiment de travaux importants dans une copropriété?
MERCI A TOUS |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 15:26:04
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diabolo: c'est l'AG qui décide des modalités de financement.
il est bien entendu qu'elles doivent rester compatibles avec les conditions de réglement du fournissuer.
s'il est demandé un acompte de 30% à la commande il faut bien que le syndic puisse lancer l'appel de fond un certain temps avant l'ordre de service, car il ne peut pas engager des travaux sans avoir les fonds.
ensuite il faut voir la durée du chantier et échelonner les travaux en fonction de la durée prévue.
mais si les copropriétaires ne règlent pas en temps et heure les appels , le syndic ne pourra pas régler suivant le planning défini et les travaux seront arretés! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 16:31:25
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Pour revenir à l'observation de Yaume, l'emprunt au nom du syndicat me parait mauvais parce que le principe est qu'il est opposable à tous. Or je ne vois pas de justification à forcer quelqu'un à emprunter alors qu'il estime pouvoir payer les appels à leurs dates respectives.
D'autre part il y a solidarité dans le cas d'un emprunt classique du syndicat.
Comme l'autre système permet d'éviter ces inconvénients, il me semble préférable.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 12:50:54
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Citation :
Initialement entré par JPM
Pour revenir à l'observation de Yaume, l'emprunt au nom du syndicat me parait mauvais parce que le principe est qu'il est opposable à tous. Or je ne vois pas de justification à forcer quelqu'un à emprunter alors qu'il estime pouvoir payer les appels à leurs dates respectives.
D'autre part il y a solidarité dans le cas d'un emprunt classique du syndicat.
Comme l'autre système permet d'éviter ces inconvénients, il me semble préférable.
Il est surtout opposable au syndicat, or il me parait logique que pour des travaux concernant le syndicat, ce soit celui ci qui emprunte. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 16:24:07
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Je ne comprends pas ce que vous entendez par " l'emprunt du syndicat est surtout opposable au syndicat " 
Mais de toute manière vous êtes libre d'avoir vos propres opinions 
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 19:21:43
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je ne comprends pas ce que vous entendez par " l'emprunt du syndicat est surtout opposable au syndicat "
Mais de toute manière vous êtes libre d'avoir vos propres opinions
C'est le syndicat qui emprunte et non les copropriétaires, c'est le syndic qui signe le prêt au nom du syndicat et non les copropriétaires.
Es ce plus clair ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 22:46:57
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Oui si l'on prend le syndicat pour une personne morale opaque.
Non, dans la réalité, car le syndicat se confond avec ses membres. Un crancier du syndicat peut les poursuivre, chacun pour sa quote-part.
Mais de plus, si Diabolo ou JPM ne paient pas leurs quotes-parts, Yaume devra donner une petite thune pour couvrir l'impayé, quitte à récupérer sa mise plus tard. 
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 12:41:41
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oui mais si yaume ou JPM parte de la copros au bout d'un an du credit qui court sur 3 ans, ils ne paieront pas le deux ans qui suivent, c'est bien le syndicat qui a prit le credit, et non les copropriétaires.
Quand à dire que les créanciers poursuivrons les copropriétaires, je ne suis pas d'accord, ils poursuivront le syndicat avec les coproprietaires du momment. |
Edité par - yaume le 27 mai 2007 13:01:23 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 15:47:49
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De Yaume :
oui mais si yaume ou JPM parte de la copros au bout d'un an du credit qui court sur 3 ans, ils ne paieront pas le deux ans qui suivent, c'est bien le syndicat qui a prit le credit, et non les copropriétaires.
Dans toute convention d'emprunt, il y a une clause précisant la procédure à respecter en cas de vente du lot. Le remboursement immédiat du solde est souvent prévu. Dans le cas contraire, l'acquéreur doit être informé.
Dans les notes de renseignements aux notaires, il y a un cadre spécial pour les emprunts.
Quand à dire que les créanciers poursuivrons les copropriétaires, je ne suis pas d'accord, ils poursuivront le syndicat avec les coproprietaires du momment.
Personne ne vous demande votre accord  ; tout créancier du syndicat n'ayant pas obtenu le paiement de sa créance par le syndic peut poursuivre les copropriétaires eux-mêmes.
Si les assignations sont lancées le 15 juillet, elles sont à destination des copropriétaires en place à cette même date. S'il s'agit d'acquéreurs récents, ils devront payer et se retourner contre qui de droit (soit le vendeur, soit le syndic s'il a mal rempli la note de renseignements, soit même le notaire parfois).
Dans ce genre de procédure, le syndicat n'est pas obligatoirement mis en cause. Mais il est prudent de le mettre en cause, à mon avis.
Dans un emprunt de type Copro 100, les remboursements sont individualisés et le prêteur fait son affaire des recouvrements.
Dans un emprunt du syndicat, c'est le syndic qui appelle les termes de remboursement et qui rembourse le prêteur.
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Financement de travaux par prêt?
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