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capretto
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 26 mai 2007 : 18:46:48
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Bonjour,
Suite à de graves différents entre le syndic et le conseil syndical,
le syndic convoque par courrier NON recommandé reçu le 25/05/2007
le conseil syndical pour le 29/05/2007.
1/-Existe-t-il des délais réglementaires pour ce genre de convocation
2/- Le courrier ne doit t-il pas être expédié en Recommandé avec Accusé de réception.
Vu l'URGENCE, Merci de me répondre en retour
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 19:42:24
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Le conseil syndical ne peut être convoqué que par son président.
Il n'est pas obligatoire que le syndic assiste à la réunion du CS.
Sa présence , sauf exception , n'est pas recommandée , à cette occasion.
Votre syndic est en principe un spécialiste du droit de la copropriété mais se permet de prendre des initiatives pour le moins surprenantes.
Vous pourriez lui demander quelle mouche l'a piqué !
Etes vous certain qu'il n'y a pas de sous-marins au CS ? |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 00:50:09
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Le CS étant chargé de controler le syndic dans sa gestion, il est évident que ce dernier ne peut 'convoquer' l'instance chargée de le controler ! 
Comme le précise Oldman, seul le pdt du CS ou celui prévu au RFCS peut convoquer le CS pour des réunions de travail.
Le syndic peut demander au CS la tenue d'une réunion conjointe, et inversement le CS au syndic.
Au CS de lui rappeler ce formalisme ...., CS dont le fonctionnement est autonome. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 16:09:31
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Dans tous les règlements de fonctionnement du conseil sérieux, il est indiqué que le conseil syndical peut être convoqué à la demande du syndic. Il appartient donc au président de déférer à une demande de convocation présentée par le syndic avec indication de le ou des question(s) à examiner.
Sauf si la demande apparait fantaisiste, le président commet une faute en ne convoquant pas.
Dans le même cas (carence du président du CS), le syndic peut sans nul doute prendre l'initiative de convoquer le conseil syndical. Il sera pleinement approuvé par le Tribunal s'il s'agit d'une affaire grave dégénérant ensuite en litige.
Les exemples pratiques concernent principalement les mesures à prendre à la suite de la délivrance d'une assignation contre le syndicat, d'un jugement rendu contre le syndicat (avis sur appel à interjet) , de dégradations mettant en cause la responsabilité décennale et d'une manière plus générale toutes les questions pour lesquelles un délai bref doit être respecté.
J'ai omis un cas : inexécution par le CS d'une délégation confiée par l'assemblée générale ou absence de réponse (absence totale ou simple réponse verbale insuffisante) à une demande d'avis présentée par le syndic (ce cas est fréquemment constaté).
En l'espèce, tout est question de mesure. Il y a des cas dans lesquels le syndic travaille bien et le CS travaille mal 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 17:43:17
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J'aime bien le dernier alinea du post de JPM.
On reconnait là le grand défenseur des syndics professionnels.
Ce qu'il dit est vrai, mais en est il toujours ainsi ?
Il faut distinguer les droits et devoirs de chacune des parties ! |
Salutations
François |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 18:42:14
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Si un problème sérieux existe entre le Syndic et le CS, je ne vois pas comment une convocation du CS en courrier simple par le syndic pourra réglé le problème.
En cas de problèmes graves, je pense que le syndic devra alors convoqué officiellement l'ensemble des copropriétaires en AG, et mettre en avant le différent Syndic-CS.
Aucunes décisions ne peut se prendre entre le Syndic et le CS, seule l'Asemblée Générale est souverraine.
JPM sur quel texte vous appuyez vous pour dire que le syndic peut convoquer le CS ?? Un CS sérieux et un Syndic sérieux doivent entretenir des rélations aussi souvent que possible pour la bonne marche de la Copro. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 22:30:54
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Pas grave, on retrouve là les habituelles interprétations personnelles de JPM ! 
Si le syndic peut demander au CS la convocation d'une réunion, il ne peut en rien obliger cette réunion.
Il peut cependant passer outre cette réunion et même un "AVIS" du Cs qu'il aurait sollicité.
Sur la "carence" personnelle du pdt du CS, je ne vois pas sur quoi on peut l'appuyer, pas plus que sur une "faute" de sa part, sauf à mettre en avant le préjudice qui en a découlé pour le syndicat ou l'un des copropriétaires.
En cas de litige, seule l'AG peut effectivement trancher, par la révocation des membres du CS par exemple.... ou celle du syndic ! 
Sur l'inexécution d'une délégation donnée par l'AG à une personne ou au CS, seule l'AG ici aussi a pouvoir de "demander des comptes", ainsi qu'il est prévu D.art.21 alinéa 4.
Je ne vois pas ce que viendrait faire ici le syndic, sauf à convoquer une AG selon la procédure d'urgence si les interets du syndicat sont gravement mis en péril...
L art.17 : ".... leur exécurtion est confiée à un syndic placé SOUS le controle d'un CS".
Ce "placé SOUS" montre bien qu'il n'est ni au dessus, ni à coté, mais "sous" , (sans être rond pour autant !).....
En conclusion, quoi qu'on en pense, le syndic est subordonné au CS pour ce qui concerne le controle de sa gestion, ce qui ne lui donne aucun pouvoir de convoquer l'instance chargée de le controler !
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ymeublat
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 14:25:28
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| savez vous que dans la très grande majorité des cas, quand les relations entre le syndic et le CS sont cordiales et constructives, le président du CS convient de la date de la réunion du CS et demande au syndic (qui a les ordinateurs, les mains et la machine à affranchir nécessaire) de convoquer les membres du CS? |
savez vous qu'il existe des syndics qui ne sont pas des voyous? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 14:45:41
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Le président du CS,ou tout autre membre habilité,n'a pas besoin du syndic pour convoquer une réunion,soit interne (que les membres)soit élargii (syndic invité); il a l'ordinateur,n'est pas "manchot" et l'affranchissement, s'il y a lieu, peut se faire (0,54€).
Tous ces frais sont des frais de fonctionnement du CS; ils doivent être prévus dans le budget prévisionnel et ils seront remboursés par le syndic sur présentation de justificatifs
Nous avons,je pense, un ensemble -copropriété, syndic et CS - qui fonctionne bien mais les convocations sont faites par le Pt comme les comptes rendus des réunions (en accord avec les autres membres)
Même avec de bonnes relations le CS doit être totalement indépendant du syndic y compris ,voire surtout, pour la partie "matériel" des réunions |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 15:34:09
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Je suis d'accord avec felix1930. Il est impératif que le CS soit totalement indépendant dans sa mission ( réunion, études des comptes,...), et aussi important d'avoir de bonnes relations avec le Syndic. Un organe de contrôle ne peut être qu'indépéndant.
Le syndic est le mandataire du syndicat des Copropriétaires, et non pas ( comme nous l'entendons souvent) les copropriétaires sont les clients du syndic.
Le syndic gère les fonds du syndicats, applique les résolutions de l'AG, fait respecter le RDC, applique le contrat signé par le syndicat.
JPM le Réglement de fonctionnement du CS ( sérieux ) ne regarde que le CS ( CS sérieux)
JPM il y a des cas ou le syndic travaille mal ( j'eu connu) et le CS travaille mal ( en même temps que le syndic): et la que de dégats dans la gestion de la Copropriété. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 18:29:30
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Ah : la ! la !
Mais je ne savais pas tout celà
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 23:52:56
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JPM, il faut accepter que certaines personnes proposent des avis différents du votre.
Vos connaissances sur la copro sont certaines, mais la vie en copropriété est souvent loin d'une l'application précise des textes de loi. L'ensemble des questions posées sur UI le prouve, et vos réponses sont très souvent techniques.
Quelquefois ( pour quelques copros idiots à votre regard)un peu de simplicité et de bon sens s'impose
Votre soutien sans faille des syndics dans vos posts me laisse perplexe. ( êtes vous syndic  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 01:27:56
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Votre soutien sans faille des syndics dans vos posts me laisse perplexe.
Votre observation est inexacte. En présence de fautes caractérisées des syndics, je n'hésite jamais à marquer la faute sans barguigner.
Je conteste le parti pris systématique de certains visiteurs ou intervenants. Je conteste les titres " syndic voleur, détournement, abus de confiance , faux " pour des sujets traitant d'une affaire minime et pour lesquels il s'avère parfois que c'est l'auteur du sujet qui s'est planté.
Je ne limite pas aux cas des syndics mes contestations : itou pareil pour les présidents ou membres de CS, fournisseurs et entrepreneurs qui ont droit pareillement aux défoulements de certains.
Pour : Vos connaissances sur la copro sont certaines, mais la vie en copropriété est souvent loin d'une l'application précise des textes de loi. L'ensemble des questions posées sur UI le prouve, et vos réponses sont très souvent techniques.
Nous sommes là sur une question plus sérieuse
Vous dîtes : la vie en copropriété est souvent loin d'une l'application précise des textes de loi.
Allez donc expliquer aussi aux victimes d'un accident de la route qu'il y a loin de la ballade en famille au strict respect du code de la route, quand un énergumène a brulé un stop 
Vous dîtes : vos réponses sont très souvent techniques.
Bien sur, et j'en ai bien conscience. Mais je ne parle que de ce que je connais, et dans bien d'autres cas, c'est moi qui écoute parce que sont les autres qui connaissent. Il y a dans chaque branche un " jargon " au sens plein du terme qu'il faut appréhender.
Il saute aux yeux maintenant que, dans toutes les matières, celui qui sait doit tirer vers le haut celui qui ne sait pas, et ne pas se borner à l'encourager dans sa méconnaissance. C'est en tout cas ma position et les résultats désastraux de l'Education nationale me confirment dans ma position. Le premier semestre en Université n'est pas fait pour apprendre l'orthographe.
Je vois maintenant tout celà d'une manière différente à cause du site. Je vois bien qu'il y a des gens qui veulent connaître, qui se donnent un peu de mal et qui, 4 mois après sont tout contents d'avoir mieux compris ce qui se passe pendant leur assemblée.
A eux ensuite de me donner des tuyaux dans leur domaine : pour l'instant nous sommes dans les contrôles d'accès de haute volée
L'électronique n'était pas mon fort
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 09:02:39
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JPM, je vais encore enfoncé des portes ouvertes, mais je n'accuserai jamais de voleurs ou d'autre chose un syndic sans preuves; un syndic est un professionnel, il est responsable devant la loi de ces actes; un président ou membre d'un CS est un bénévole qui essaye de mener plus ou moins bien sa mission, on ne peut que lui reprocher un certain laxisme, ou excercer un dictat ( qu'il n'a pas) sur la Copro,...
Vous aurez certainement lu le post suivant, sur un syndic pro ayant détourné des sommes considérables est condamné à de la prison ferme. Les victimes sont les copropriétaires, ils paieront les pots cassés
Vous êtes d'accord avec moi de l'attitude de nos concitoyens sur le respect de la loi ( votre exemple d'accident de la route )
Citation :
Il saute aux yeux maintenant que, dans toutes les matières, celui qui sait doit tirer vers le haut celui qui ne sait pas, et ne pas se borner à l'encourager dans sa méconnaissance. C'est en tout cas ma position et les résultats désastraux de l'Education nationale me confirment dans ma position. Le premier semestre en Université n'est pas fait pour apprendre l'orthographe.
Il sera difficile de trouver des membres bénévoles de CS, qui ont tous un bac +5, qui ont des connaissances sur la gestion de syndic, qui connaissent tous les corps de métier du batiment, qui auront fait un stage chez un expert comptable puis chez un avocat,...et qui ne font pas de fautes d'orthographe.
Mais la je suis d'accord avec vous, il y a quelques semaines, j'ai entendu à la TV un membre importat de l'éducation nationale ( direction académique ) dire que l'orthographe et la grammanire n'était pas une priorité 
JPM, méditez sur cette citation " Tout ce que je sais, c'est que je ne sais pas "
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 11:53:12
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Sauf erreur de ma part, la citation Citation :
" Tout ce que je sais, c'est que je ne sais pas "
n'est pas tout à fait exacte
C'est, je crois : " Tout ce que je sais, c'est que je ne sais rien "
Sa signification est que chaque nouvelle découverte fait apparaître de nouveaux espaces inconnus.
Celà est vrai, dans le domaine scientifique, pour les recherches dans le futur.
Mais dans le domaine juridique, celà est vrai pour les recherches dans le passé
Les " juristes " modernes croient monter des régimes nouveaux alors qu'ils ne font que rétablir, pas toujours bien, des régimes anciens et parfois mêmes antiques.
Sic pour le PACS qui existait au 14eme siècle pour ceux qui s'engageaient par acte notarié à vivre ensemble " ad unum panem et vinum ". Pas besoin je pense d'avoir Bac + 5 pour traduire . Tout est dit en quatre mots.
Sic pour la copropriété bien sur et plus encore pour toutes les catégories d'assemblées dont les règles sont millénaires.
Dans ces cas : pourquoi " je ne sais rien " ?
Parce que les règles applicables aux assemblées d'avant JC sont parfaitement connues et " codifiées ". Mais elles n'ont pu apparaître à cette époque d'un coup de baguette magique.
Comment ont-elles été lentement élaborées ? Celà on ne le sait pas. Il faudra de nouvelles trouvailles dans les sables d'Arabie car l'essentiel de ce qui concerne les règles des sociétés vient de par là.
Il ne faut pas confondre les juristes avec " ceux qui savent du droit ". Pas de gloriole inutile ! Les seconds sont aussi valables que les premiers. Mais on leur a fait gober que le droit remonte au Code civil (et encore ????) et qu'avant il n'y avait rien.
Comme on a caché Vercingétorix, Jeanne d'Arc, Jean Bart et tutti quanti ! Pas besoin de Bac + 5 pour s'y remettre ! Il suffit d'observer les mouvements dans les bibliothèques de quartier pour comprendre qu'à quarante ans beaucoup veulent connaître le passé.
Pas besoin non plus de Bac + 5 pour s'informer sur la copropriété, mais ... il n'y a rien de sérieux (et à jour) dans les bibliothèques Un effort à envisager dans ce domaine.
Beaucoup de Bac + 5 ont vocation au prolétariat. Ils sont victimes du système. Les Bac + 3 BTS priment et avec une formation continue bien comprise ce sont les champions. Ils ont appris en entreprise que chaque pièce d'une machine doit être désignée par son nom. Pour les mises à niveau en orthographe (pas commode !!!) ils ont eu des Malgaches, des Libanais(es), des Roumain(es) et des Africain(es).
Il reste à voir pour nous comment se présente actuellement la formation à la gestion immobilière. Il y a du bon !
Mais si on persiste à vouloir faire du syndic un larbin à la botte de tel ou tel, vous pensez bien qu'ils iront ailleurs
D'où la nécessité de recadrer les dérives, où qu'elles soient et d'où qu'elles viennent.
Les futurs syndics doivent savoir que le syndic est placé sous le contrôle du conseil syndical mais ne lui est pas subordonné.
Ils doivent donc connaître les différents sens de " placé sous "
Un ministre est placé sous le contrôle du Conseil d'État et sous celui de l'Inspection des Finances.
Il n'est le subordonné ni de l'un ni de l'autre
Maintenant qu'on a refait le monde, il faut aller travailler.
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Edité par - JPM le 01 juin 2007 11:54:10 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 12:55:29
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JPM, vous voyez que vous avez réponses à tout.
Mais je n'ai pas dit que les syndics sont à la botte des Copros. Ils sont payés et mandatés par le syndicat. Ils sont pratiquement tous rachetés par des Banques ( Caisse d'épargne, crédit foncier,...), et les CSs doivent vraiment être très pugnaces pour les faires bouger.
Je ne crois surtout pas que les syndics changeront de métier, vous oubliez le point principal, le montant considérables des sommes des copropriétaires placé par leur soin, rapporte aux syndics et non aux copros. Est-ce normal? le compte séparé est obligatoire ( il rapportera aux copros)mais quand est-il en réalité?
Le gateau est trop gros.
JPM: quelquefois on peut admettre que "l'on sait pas" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 14:22:55
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Pour le compte séparé : il suffit à l'assemblée de refuser la dispense. La solution est donc simple.
L'observation relative aux " frais de compte séparé " ne tient pas la route. Ces frais sont inexistants. Par contre les honoraires en cas de compte unique sont inférieurs aux honoraires normaux. Il faut les remettre à niveau. Si 70 % des syndicats font ces deux opérations de maintenant à juillet 2008, la situation se régularisera d'elle même. Les atteintes à la libre concurrence disparaîtront.
Que feront alors les banques ?
Il faut astreindre les syndics à payer les dépenses du syndicat à trente jours. Pour un syndicat fonctionnant normalement (pas d'impayés de copropriétaires importants), celà entraîne une réduction de 40 % à 70 % de la trésorerie permanente, et donc de la masse intéressant les banques.
On peut obtenir des fournisseurs et entrepreneurs payés à bref délai une réduction des coûts de 5 à 8 % selon les cas. C'est en effet le coût pour eux des paiements tardifs.
Pour ces deux actions : pas besoin de loi ou décret.
Ensuite on fait le point.
Si les banques conservent le contrôle de cabinets fonctionnant correctement, va pour les banques tenant une partie du marché.
Par ailleurs rien n'interdira à des nouveaux indépendants de se présenter. Il suffit de revaloriser (moralement) la fonction. Ils devront y contribuer. Les copropriétaires aussi.
Les syndics n'auront plus à représenter des fonds qu'ils ne détiendront pas. La garantie financière pourra être limitée à la protection des syndicats contre des détournements.
Avec un compte séparé, pas besoin de Bac + 5 pour contrôler la trésorerie. Il sera donc possible d'adapter les règles de la garantie financière et d'en réduire significativement le coût.
Dans tout celà aucune critique inconséquente ! Les banques font leur travail et ont profité d'une opportunité. Aux copropriétaires de réagir pour parvenir à un équilibre raisonnable entre des intérêts opposés.
La généralisation du compte séparé est la condition première d'une remise en ordre.
Enfin il est vrai que ce n'est pas vous avez évoqué la subordination. Mais je visais un auditoire plus large
Un oubli : Je n'ai jamais traité d'idiot un UInaute ignorant.
Quand un UInaute dit que copropriété ne peut rimer avec lotissement, je me borne à indiquer que ce n'est pas exact de nos jours et je cite mes sources. S'il m'oppose un argument à prendre en considération ? On discute. C'est bien le rôle d'un forum
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Edité par - JPM le 01 juin 2007 14:27:58 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 15:29:56
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| Ok JPM, je retourne à mon travail. A la prochaine discussion. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 16:10:36
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J'aime bien JPM quand on le titille ! ....
Sur le fond de l'affaire, c'est vrai qu'on n'a pas inventé grand chose depuis les sables d'arabie ou moyens orientaux ...
Mais on n'en est pas resté là, fort heureusement !
Et on ne peut pas contester les apports des 2500 ou 3000 ans passés sur la copropriété.
Après tout, depuis l'invention de la roue, du char, on est bien content maintenant d'avoir des pneus, les suspensions hydraulique et autre chose que la croupe d'un cheval devant le nez, nez en plein 'vent' !.....
La copropriété, c'est la même chose ! Elle est aujourd'hui ce qu'est notre société de notre temps, ... pas celle de Babylone ....
Concernant les syndics, du moins ceux qui prétendent faire "profession de ....", il ne faut pas se tromper !
Du moment qu'ils sont tiers au syndicat et qu'ils font "commerce de .....", leur interet n'est pas directement celui de leur "client". Il en est même parfois très éloigné.
Cet aspect des choses s'est développé avec la création de grands groupes, avant tout 'financiers', bien loin du petit syndic 'du coin de la rue', connu personnellement (intuitus personae), quasi "collaborateur" du syndicat.... comme devait l'etre le tiers à la copropriété aussi bien à Babylone, à Rome qu'en d'autres lieux .....
Depuis lors, les choses ont bien changé ! On ne peut donc en permanence, en particulier en droit, se référer aux us et coutumes, aux règles, qui ont un fond ancien, certes, mais en perpétuelle évolution, avec des apports de de droite et de gauche ! !
Nos parents des X° ou XII° siecle en savaient quelque chose, eux qui pour la plupart avaient perdu le droit romain confiné dans quelques monastères ...
De nos jours, on n'a inventé ni la roue ni le pacs !
Mais roue et pacs actuels n'ont a voir que de très loin avec ceux 'inventés' dans leur temps, du moins si cela à été inventé ....
Si les règles de droit ont un fondement qui se perd dans la nuit des temps, que ces règles n'ont que très lentement évolué, elles ne sont plus ce qu'elles étaient à l'origine, notre société n'étant plus depuis longtemps celle de la nuit des temps ...(et heureusement !) |
Edité par - gédehem le 01 juin 2007 16:25:13 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 19:43:41
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Merci Gedehem. Je crois que JPM sera satisafait du niveau intellectuel de cette discussion.
Mais JPM, nous sommes bien en 2007.Il faudra bien s'habituer à un nouvel ordre moral ( meilleur, ce n'est pas sur, l'avenir nous le dira) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juin 2007 : 00:43:23
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Pendant que l'on discutaillait, la DGCCRF a sorti un rapport sur les syndics (communiqué du 31 mai 2007) faisant suite à des contrôles chez 250 syndics de 44 départements administrant 12 000 copropriétés.
Parmi les deux infractions les plus significatives : le défaut d'adaptation des règlements de copropriété.
C'est le nouvel ordre moral
Qui donc écrivait dans le forum que l'adaptation était obligatoire ?
Qui donc proclamait que l'adaptation est une escroquerie et qu'il ne faut surtout pas la réaliser ?
et encore que la loi est faite pour être bafouée et qu'au demeurant il n'y a pas de sanction ?
Pout tout dire, je pensais à tout sauf au relevé d'une infraction par DGCCRF , qui, pour en dire plus encore, me parait hautement fantaisiste.
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