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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
 Posté - 29 mai 2007 : 22:37:49
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Petit rappel pour le(s) dernier(s) haussier(s) du forum
La plus-value (suite à une hausse du marché) ne permet pas à un propriétaire de mieux financer l'achat d'un bien plus grand de sa résidence principale.
Je rappelle un exemple concret :
- 1997 : j'achète 100 000 € (1er bien) et je vise plus tard (pour 2007) un 2ème bien qui vaut 250 000 €. Je fais un prêt sur 10 ans.
- 2007 : je revends mon 1er bien 200 000 € (avec 100% de plus value). Youpi. Dans le même le bien visé a pris 100%. Je le rachète à 500 000 €. Je dois financé 500 000 - 200 000 = 300 000 € ... oups !
Si les prix avaient peu monté (l'inflation : 10% par exemple), j'aurais vendu 110 000 € et le 2ème bien serait à 275 000 €. Le financement aurait été de 165 000 € au lieu des 300 000 € !
Conclusions :
- Le ménage qui a acheté en 1997 a t il raison d'acheter (versus "rester locataire") : la réponse est OUI.
- La plus-value de 100 000 € (dûe à la hausse) lui permettant de mieux financer le bien + grand : la réponse est NON ! Une moindre plus-value (liée une hausse beaucoup faible de l'immobilier) aurait permis à ce ménage de financer bien mieux le 2ème achat.
PS1 : les seuls cas où le deuxième achat est rentable est si l'on achète plus petit ou si l'on quitte sa région pour une région moins chère.
PS2 : ceci concerne bien entendu UNIQUEMENT l'achat résidentiel ... car les investisseurs ont bien compris : ils vendent ... !
asi77
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slk320
Contributeur vétéran
174 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 09:25:06
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Un haussier c'est quelqu'un qui veut que ça monte ou quelqu'un qui pense que ça va monter?
Mr ASI,
Savez vous que certains ne souhaitent pas que ça baisse du simple fait qu'il ont acheté récemment et qu'ils ne voudraient pas subir une négative équity?
Quoiqu'il en soit, merci pour ce cours de logique. Je suis certain que personne n'avait compris que quand on revendait plus cher, on rachetait aussi plus cher. Ouf! Heureusement que vous êtes là... |
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 10:16:58
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Citation :
Initialement entré par slk320
Un haussier c'est quelqu'un qui veut que ça monte ou quelqu'un qui pense que ça va monter?
Mr ASI,
Savez vous que certains ne souhaitent pas que ça baisse du simple fait qu'il ont acheté récemment et qu'ils ne voudraient pas subir une négative équity?
Quoiqu'il en soit, merci pour ce cours de logique. Je suis certain que personne n'avait compris que quand on revendait plus cher, on rachetait aussi plus cher. Ouf! Heureusement que vous êtes là...
Faut pas rigoler, il arrive fréquemment de discuter avec des gens qui :
1) se réjouissent d'avoir fait une grosse PV
2) Déchantent qq semaines plus tard quand ils s'aperçoivent qu'ils doivent mettre une grosse rallonge pour racheter la maison prévue |
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slk320
Contributeur vétéran
174 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 10:26:40
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Et plus on rachete cher plus les frais de notaire sont élévés et plus les interêt et la durée du prêt le sont aussi. Voilà qui parait pourtant élémentaire, je ne sus pas certain qu'il y ait besoin de créer un sujet pour l'expliquer.
La forte valeur d'une résidence principale est une richesse virtuelle, rien de plus. A moins que l'on veuille dormir sous les ponts. Allez savoir... ;)
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Edité par - slk320 le 30 mai 2007 10:27:42 |
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mitjayo
Pilier de forums
315 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 10:39:09
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Vous savez, je ne suis pas contre le raisonnement d'ASI77
Seulement, y'a beaucoup de gens qui achetent pas forcement pour revendre aussitot mais pour plusieurs raisons differentes :
- ils n'ont pas forcement les moyens de louer, tant les conditions de la locations sont desormais drastiques (il faut une caution, les prix sont ultra elevé, faut en principe 3 fois le prix du loyer en salaire, etc etc...) et les conditions de prets, meme si les taux d'interets ont augmentés sont encore facilités...de plus en plus avec les nouvelles propositions de sarkozy par exemple, de supprimer les droits d'heritages ou encore les facilités a l'emprunt.
- le plaisir de ne pas se taper un propriétaire qui réclame son du chaque mois, mais juste une banque qui vous "suce" vos interets...Vous savez, les propriétaires, souvent ils rechignent a faire des travaux dans l'appartement dans lequel vous vivez, ne ce serait des problemes de plomberies ou d'electricité obsolètes...
- le sentiment de ne pas perdre d'argent, en achetant le bien immobilier, surtout si on y reste longtemps. Surtout que rien ne dit que ca va baisser dans l'immédiat...Je planche egalement a une stagnation du marché dans certain endroit.
Je ne suis pas haussier pour autant vous savez...La j'ai acheté un appartement, clairement pas dans un objectif d'investissement (j'ai quelques investissements en bourse), mais pour etre veritablement chez moi, tout en payant moins cher les interets que le loyer que je devrais pour un appartement de la meme superficie.
Apres je ne cherche pas forcement les gens a inciter de la pierre...
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slk320
Contributeur vétéran
174 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 10:48:40
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| Pour ma part, je n'acheterais aucun bien immobilier actuellement. J'aurais même pluôt tendance à tout revendre pour placer ma liquidité et attendre quelques années que la tempête soit passée. Ca me permettrait d'arriver avec un pouvoir d'achat assez important pour accéder a des bien d'une grande qualité. |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 15:09:43
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Bonjour slk320,
Citation :
Initialement entré par slk320
Et plus on rachete cher plus les frais de notaire sont élévés et plus les interêt et la durée du prêt le sont aussi. Voilà qui parait pourtant élémentaire, je ne sus pas certain qu'il y ait besoin de créer un sujet pour l'expliquer.
Si cela semble tellement évident alors posez les questions suivantes à un vendeur qui a fait une grosse plus value :
1ère question :
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"Bonjour Mr le vendeur, vous venez de faire 100% de plus-value (=100 000 euros). Bravo. Vous sentez vous appauvri pour financer votre prochain achat ?". Dans 99% des cas, on vous prendra pour un fou !
2ème question :
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"Bonjour Mr le vendeur, saviez vous que si vous aviez fait 10% (avec un marché en hausse de 10%), vous pourriez nettement mieux financer votre prochain achat. Dans 99% des cas, on vous prendra ENCORE pour un fou !
Faites le test auprès d'amis ... effet garanti !
Lorsque j'ai expliqué cela à mon beau frère (qui me dit que son bien a pris 20% en 2 ans) ... il n'a pas bien compris au début ... puis je l'ai vu prendre sa calculatrice ... !!!
Cela semble évident pour vous, slk320 et moi ... mais je doute fort que cela concerne la majorité des ménages !
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 16:22:53
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Citation :
Initialement entré par slk320
Mr ASI,
Savez vous que certains ne souhaitent pas que ça baisse du simple fait qu'il ont acheté récemment et qu'ils ne voudraient pas subir une négative équity?
Certes, avec le cocktail explosif "baisse de l'immobilier" + "durée prêt trop longue non amortie" + "absence d'apport" ... il y aura nécessaire "Negative Equity" en cas de revente.
Pour autant, il peut y avoir baisse de l'immo SANS "negative equity" :
Il suffit d'avoir un prêt de courte durée (ou déjà bien amorti) et/ou un apport important.
Paradoxalement, il est "préférable" d'acheter cher le 1er bien et le revendre à la baisse (*) (et donc faire une moins-value) et racheter un bien plus grand ... que l'inverse (à savoir à la hausse) !
(*) sous réserve de ne pas être en "negative equity"
En bref, faire une moins-value (sous réserve de ne pas être en "negative equity") pour acheter plus grand est préférable (financièrement parlant) à une plus value ! En disant cela, 99.99% de ménages vont me prendre pour un fou ...
Dans la pratique, les ménages actuels qui achètent font des durées de prêt beaucoup trop longues ... et certains ménages primo accédants se lancent dans l'achat sans quasiment d'apport. Donc les risques de Negative Equity sont globalement élevés en haut de cycle pour les acheteurs !
D'autre part, faire une moins-value c'est reconnaitre que l'on s'est planté. Si le vendeur (même s'il n'est pas en Negative Equity) a le choix entre "vendre à perte" ou "ne pas vendre", il prendra à 99% le second choix ... qui paradoxalement ne sera pas le meilleur !
Bien sûr il existe encore un meilleur choix à tout cela : ne pas acheter au plus haut.
asi77 |
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Edité par - asi77 le 30 mai 2007 16:24:18 |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 16:28:44
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Citation :
Un haussier c'est quelqu'un qui veut que ça monte ou quelqu'un qui pense que ça va monter?
Si vous ne voulez pas décimer les rangs des haussiers, il vaut mieux considérer que c'est quelqu'un qui veut que ca monte
Pensez a nous, si vous enlevez tous les haussiers vraiement convaicus , avec qui on va pouvoir jouer nous les baissiers, on aura plus qu'a s'inscrire a un forum de tricot |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 30 mai 2007 18:58:22 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 18:52:48
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Citation :
Initialement entré par asi77
.....Pour autant, il peut y avoir baisse de l'immo SANS "negative equity" :
Il suffit d'avoir un prêt de courte durée (ou déjà bien amorti) et/ou un apport important.
......Bien sûr il existe encore un meilleur choix à tout cela : ne pas acheter au plus haut.
Je lis d'habitude en "diagonale", et quand j'ai le temps ce genre de sujet, mais parfois la coupe déborde, alors je fais un p'tit tour et m'en vais
Evidemment, vous avez (presque) tout faux, ou vous ne dites pas tout, bref!
Negative equity: celui qui a lancé ça doit être content, on parle de lui. Des mauvais gestionnaires, on en trouve partout, y compris dans l'immobilier.
Avouez que c'est barbant
D'autant plus que filou que vous êtes, vous liez ce terme à un prêt de courte durée, et un apport important, et là vous n'avez pas tort, ALORS QUE, bien entendu, de façon générale, un bon gestionnaire fait (presque ) le contraire
Par ailleurs, et comme d'habitude, je vous remercie de bien vouloir faire de la pub pour que les propriétaires n'aient pas trop de difficultés pour trouver des locataires |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 18:58:29
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Negative equity: celui qui a lancé ça doit être content, on parle de lui. Des mauvais gestionnaires, on en trouve partout, y compris dans l'immobilier.
Avouez que c'est barbant
D'autant plus que filou que vous êtes, vous liez ce terme à un prêt de courte durée, et un apport important, et là vous n'avez pas tort, ALORS QUE, bien entendu, de façon générale, un bon gestionnaire fait (presque ) le contraire
Vous allez vous prendre encore les pieds dans le tapis, cher Ankou. La négative equity ne guette que ceux qui s'endettent sur de longues périodes. En cours de chemin, et en cas de baisse des prix, on devra encore de l'argent à la banque. Et là je vous laisse chercher l'erreur, cher ami. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 30 mai 2007 18:59:17 |
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Turtle Crazy
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 22:07:49
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Je lis d'habitude en "diagonale", et quand j'ai le temps ce genre de sujet, mais parfois la coupe déborde, alors je fais un p'tit tour et m'en vais
Petite pirouette pour avouer que, la plupart du temps, vous n'êtes pas en mesure de répondre.
Cet article même le démontre: vous commencez par conclure:
«vous avez (presque) tout faux»
Évidemment, il serait vain de chercher de votre part, un quelquonque argument pour soutenir cela.
Qui espériez vous tromper ? |
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slk320
Contributeur vétéran
174 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 08:00:36
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Citation :
Initialement entré par papanoel
Citation :
Un haussier c'est quelqu'un qui veut que ça monte ou quelqu'un qui pense que ça va monter?
Si vous ne voulez pas décimer les rangs des haussiers, il vaut mieux considérer que c'est quelqu'un qui veut que ca monte
Pensez a nous, si vous enlevez tous les haussiers vraiement convaicus , avec qui on va pouvoir jouer nous les baissiers, on aura plus qu'a s'inscrire a un forum de tricot
Quelqu'un qui veut que ça monte?
Mais d'aprés vous papanoel, quel particulier aurait un interêt à ce que l'immobilier monte?
Que celui-ci ne baisse pas et que leur bien conserve sa valeur d'achat, je comprends. Mais que ça monte, aucun interêt !
Sauf peut être pour celui qui comme moi revend tous ses biens pour placer le magot et vivre des interêts. |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 19:17:51
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Citation :
Mais d'aprés vous papanoel, quel particulier aurait un interêt à ce que l'immobilier monte?
Que celui-ci ne baisse pas et que leur bien conserve sa valeur d'achat, je comprends. Mais que ça monte, aucun interêt !
Ah bon, moi j'aime bien que la valeur de mon placement quelqu'il soit monte, les gens que je connais aussi, Si je suis propriétaires d' actions j'espère qu'elle vont monter, Si j'ai une mercedes SLK des années 30 (la vraie)j'espère que la cote des "anciennes" va monter.
La maison représente pour beaucoup de francais propriétaires une majeure partie de leur patrimoine, pour ces gens si le prix de l'immo monte cela veut simplement dire qu'ils sont plus riche.
vivons nous sur la mêmùe planète SLK320??? |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 19:32:55
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Citation :
Initialement entré par papanoel
Citation :
Mais d'aprés vous papanoel, quel particulier aurait un interêt à ce que l'immobilier monte?
Que celui-ci ne baisse pas et que leur bien conserve sa valeur d'achat, je comprends. Mais que ça monte, aucun interêt !
Ah bon, moi j'aime bien que la valeur de mon placement quelqu'il soit monte, les gens que je connais aussi, Si je suis propriétaires d' actions j'espère qu'elle vont monter, Si j'ai une mercedes SLK des années 30 (la vraie)j'espère que la cote des "anciennes" va monter.
La maison représente pour beaucoup de francais propriétaires une majeure partie de leur patrimoine, pour ces gens si le prix de l'immo monte cela veut simplement dire qu'ils sont plus riche.
vivons nous sur la mêmùe planète SLK320???
Je sais que c'est un HS complet mais je ne peux pas laisser papanoel dire n'importe quoi sur nos cheres etoiles d'argent! la slk est sortie en 95 et n'a jamais existé auparavant.
Vous vouliez surement parler de la 300SL avec ses portes papillon. Mais en 1930 mercedes faisait des grosses voitures style al capone. La sl 300 est sortie dans les années 50. Du fin fond de ma memoire je crois qu'elle s'est fait connaitre lors de la mythique panamerica!
Bon si les grosses voitures des annees 30 dont je ne connais pas le nom venaient quand meme à être des SLK (ce dont je doute fortement) je m'excuserais platement!!!
Sur le fond de votre pensee je suis d'accord avec vous. Personne n'achete quoi que ce soit sur cette terre sans avoir au fond de soi un tout petit desir que cela prenne de la valeur. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 19:36:03
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Citation :
Initialement entré par papanoel
Citation :
Mais d'aprés vous papanoel, quel particulier aurait un interêt à ce que l'immobilier monte?
Que celui-ci ne baisse pas et que leur bien conserve sa valeur d'achat, je comprends. Mais que ça monte, aucun interêt !
Ah bon, moi j'aime bien que la valeur de mon placement quelqu'il soit monte, les gens que je connais aussi, Si je suis propriétaires d' actions j'espère qu'elle vont monter, Si j'ai une mercedes SLK des années 30 (la vraie)j'espère que la cote des "anciennes" va monter.
La maison représente pour beaucoup de francais propriétaires une majeure partie de leur patrimoine, pour ces gens si le prix de l'immo monte cela veut simplement dire qu'ils sont plus riche.
vivons nous sur la mêmùe planète SLK320???
Décidément, c'est le sujet qui veut ça?
Désolé de vous dire que vous avez encore faux, disons que ce n'est pas trop exact , pour tempérer.
Je gagne de l'argent, des euros quoi, si l'immobilier baisse, donc qu'est-ce que j'espère? .......
Vous ne placez pas la richesse au même endroit que moi: je suis riche si je peux consommer plus ce que je gagne tous les jours. Jusqu'à preuve du contraire, les actions, l'immo, et les voitures n'assurent pas de revenus journaliers?
asi a le chic pour lancer de tels sujets |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 19:38:51
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| Si mes souvenirs sont exacts, la SLK ressemble au cabriolet SSK mais sans les collecteurs d'échappements qui sortent sur le coté du capot. |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 19:52:33
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Citation :
Initialement entré par papanoel
Si mes souvenirs sont exacts, la SLK ressemble au cabriolet SSK mais sans les collecteurs d'échappements qui sortent sur le coté du capot.
Je connais la ssk qui est deja pas le modele le plus courant mais jamais entendu parlé de cette slk.
Je ferais une recherche! :-) |
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slk320
Contributeur vétéran
174 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 19:55:08
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Citation :
Initialement entré par papanoel
Citation :
Mais d'aprés vous papanoel, quel particulier aurait un interêt à ce que l'immobilier monte?
Que celui-ci ne baisse pas et que leur bien conserve sa valeur d'achat, je comprends. Mais que ça monte, aucun interêt !
Ah bon, moi j'aime bien que la valeur de mon placement quelqu'il soit monte, les gens que je connais aussi, Si je suis propriétaires d' actions j'espère qu'elle vont monter, Si j'ai une mercedes SLK des années 30 (la vraie)j'espère que la cote des "anciennes" va monter.
La maison représente pour beaucoup de francais propriétaires une majeure partie de leur patrimoine, pour ces gens si le prix de l'immo monte cela veut simplement dire qu'ils sont plus riche.
vivons nous sur la mêmùe planète SLK320???
La vraie SLK des années 30 dites vous??? La vous m'intéréssez mon pt'it bonhomme. Ne serait-ce pas plutôt la SL a laquelle vous faites allusion? Mais celle-ci n'en est pas l'ancêtre puisqu'elle a une capote et n'est donc pas coupé cabriolet ! 
Histoire qu'on se marre un peu, donner moi l'interêt que peut trouver un propriétaire à voir la valeur de son bien augmenter, porté par un marché qui monte d'autant. (La valeur du bien n'augmente pas en electron libre).
Dans les points négatifs d'un marché en haut de cycle on trouve:
Plus de frais de notaire en cas de revente/rachat (il faut bien se loger).
Plus d'interêt à payer sur le prêt puisque les montant sont forcément plus gros.
Plus de frais de succession en cas de décès.
Plus de risque de payer l'ISF alors qu'on n'en a pas forcément les moyens.
...
Et vous, listez moi un point positif autre que le coté psycologique?
Soyez factuel svp.
Merci. |
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slk320
Contributeur vétéran
174 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 20:03:37
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Citation :
Initialement entré par florent1980
Citation :
Initialement entré par papanoel
Si mes souvenirs sont exacts, la SLK ressemble au cabriolet SSK mais sans les collecteurs d'échappements qui sortent sur le coté du capot.
Je connais la ssk qui est deja pas le modele le plus courant mais jamais entendu parlé de cette slk.
Je ferais une recherche! :-)
Ne vous donnez pas la peine de chercher, point de SLK avant la fameuse type R170 que je possede. (En phase2 puisque doté du V6 3.2L). Pour finir sur ce sujet ou c'est aventuré papanoel, mais sans en maitriser le 1/4 de la moitié, le SSK n'est absolument pas l'ancêtre de la SLK et les premieres SL non plus. Aucune similitude dans le design et surtout leur seul point commun est d'être des cabriolets mercedes. En revanche les SL des années 90 ont un air de famille avec la SLK, mais sont doté là encore d'une capote en toile.
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 20:12:29
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Citation :
Vous ne placez pas la richesse au même endroit que moi: je suis riche si je peux consommer plus ce que je gagne tous les jours. Jusqu'à preuve du contraire, les actions, l'immo, et les voitures n'assurent pas de revenus journaliers?
asi a le chic pour lancer de tels sujets
Oncle Picsou ne consomme pas: il est riche
Mon grande père ma lègué le rembrandt qui est dans la famille.
depuis des lustres mais ma fait promettre sur son lit de mort de ne pas le vendre: je suis riche.
J' ai mon pote florent qu'est un crevard fini et qui passe sa vie sur son bateau a relever des casier et qui veut jamais aller boire un coup au bar pour ne pas avoir a payer une tournée. Il est riche
Etre riche c'est rassurant.
Et même si je n'ai pas de revenus produits par ma richesse, ce simple sentiment de richesse me poussera a consommer si je ne suis pas un radin comme mon pote florent, a votre avis pourquoi joe dalton veut des mesures fiscales pour éviter que le marché immo s'effondre trop, pas seulement par ce qu'il est pote avec les Bouygue et qu'il veut du boulot pour les maçons. |
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