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philippe388
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1741 réponses |
 Posté - 09 juin 2007 : 17:03:01
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JPM : après tout ce que vous avez écrit et affirmé sur l'adaptation obligatoire du RDC sur des posts différents, que proposez vous :
- Adaptatez le RDC ou non ??
- Avez-vous adapté votre propre réglement ??
- A quel prix ??
- Combien de temps y avez-vous passé ??
- Quel mode opératoire vous conseillez nous ?? avocat du syndic, Arc,.....
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 18:49:19
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Je fais actuellement l'adaptation du RC de mon immeuble. Nous la présenterons au notaire pour contrôle, et non pas seulement pour dépôt.
Par ailleurs j'indique que je ne fais pas d'adaptation 
Il me semble qu'Universimmo avait donné des indications de coût à ce sujet. Il est vrai que la procédure d'adaption n'a pas fait l'objet d'une organisation appropriée. C'est très dommage.
Il est vrai aussi que beaucoup de professionnels et organismes divers se sont abattus sur cette proie et que la pratique de la rémunération au nombre de lots est très critiquable. C'est au temps passé que la rémunération doit être calculée.
Il est encore vrai que les coûts les plus bas ne sont pas toujours les plus intéressants car certaines adaptations sont de mauvaise qualité.
Les notaires ne semblent pas avoir eu beaucoup de goût pour cette opération. Consultez néanmoins celui qui détient cotre RC. A défaut les avocats spécialisés sont certainement les plus qualifiés.
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 18:58:22
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je fais actuellement l'adaptation du RC de mon immeuble. Nous la présenterons au notaire pour contrôle, et non pas seulement pour dépôt.
hello JPM,
Etes vous sur qu'un notaire puisse réaliser ce genre de contrôle ?
Des avocats spécialisés , des juristes droit immobilier : certains semblent plus compétents non ? |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 20:00:41
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Vous savez, c'est un peu comme les contrats de vente. Les notaires commencent à avoir tous les mêmes (merci l'informatique,) un petit clic  et c'est du copier-coller. : ex pour le rôle du conseil syndical qui prend tout de même 3 pages.
Bien sûr il faut ajuster le texte en fonction de chaque immeuble et là, c'est beaucoup de recopiages entre quelques particularités.
Air Jordan propose un juriste droit immobilier. Il me semble que beaucoup de notaires s'entourent déjà de spécialistes de cette tendance, mais je suis personnellement dans une grande ville du Sud |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 23:32:56
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Qu'un notaire urbain puisse faire une adaptation de règlement de copropriété, c'est une évidence. J'ajoute d'ailleurs " urbain " avec précaution, car ul y a des études " rurales " solidement charpentées.
Qu'il ait un clerc plus particulièrement spécialisé, c'est une possibilité aussi.
Il me se semble curieux de lire qu'un notaire aurait besoin de s'entourer de spécialistes de droit immobilier. Il est un spécialiste du droit immobilier mais le notaire lui-même ne peut pas tout faire.
Enfin le copier-coller est pour beaucoup dans l'adaptation. Mais la lecture préalable et la déermination ds clauses à conserver, à conserver mais signaler, à supprimer, à supprimer mais remplacer, est la condition d'une bonne adaptation.
Parmi les avocats, nombreux sont ceux qui seraient incapables de faire ce travail et n'y ont d'ailleus aucune prétention. C'est tout à fait normal. Sic pour un avocat spécialisé dans la propriété intellecuelle ou le droit de l'informatique.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 00:16:38
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J'ai l'expérience, toujours non concluante, d'une adapation de RC par une "société spécialisée" proposée par le syndic qui depuis trois ans n'a toujours pas repris les observations faites par le CS.
A savoir, je prends le RC de 1954, je l'adapte aux règles du second millénaire avec un copier/coller, mais je ne tiens aucun compte des votes en AG depuis l'origine qui ont modifiés le RC sans pour autant être inscrites "officiellement".
Le paiement de cette prestation, enfin de cette non-prestation car incomplète, n'a donc jamais été effectué à ce jour, malgré l'inscription chaque année par le syndic en débit de la copro, refusée lors de la préparation des comptes annuels par le CS avant AG.
Le CS est ferme sur ce point et le syndic "fait la gueule", mais bon.
Lorsqu'un même syndic gère une même copro depuis 1963 et que l'audit du RC commence de la façon suivante :
« l’examen complet des PV des AG des copropriétaires de l’immeuble en notre possession fait apparaître que :
- aucun vote n’a entraîné une modification du RC non publiée »
Sans faire état de la date du "en notre possession" alors que j'ai personnellement relevé X modifs Citation :
AG du 9 novembre 1970 :
Ascenseurs :
Problème dans la répartition des charges ascenseur entre les propriétaires des 8ème et 9ème étage du XXX
Précision apportée au RC par le syndic qui déclare : « que l’usage à Y est de fixer l’indemnité supplémentaire pour utilisation professionnelle ou commerciale à 2 fois la quote-part normale de l’appartement concerné dans les frais d’ascenseur. Il devra donc faire le nécessaire dans ce sens auprès des copropriétaires concernés… »
Qu’en est-il à ce jour ?
AG du 15 novembre 1971 :
Ascenseurs :
« les copropriétaires approuvent à l’unanimité l’accord intervenu entre Mrs. Dupont et Durand pour la répartition des frais d’ascenseur »
Cette modification doit être portée au rang des minutes de Mtre Pousse caillou
Qu’en est-il à ce jour, Car la société chargée de l’audit indique qu’aucune modification n’a été apportée au RC ?
AG du 15 décembre 1975 :
Ascenseurs :
« Frais professionnels d’ascenseur :
L’AG rappelle que les copropriétaires occupant ou louant leur appartement à des fins professionnelles doivent payer à la copropriété une indemnité d’usage de l’ascenseur. Cette indemnité est déterminée comme suit :
1 fois la quote-part « ascenseur » pour le 1er étage.
2 fois la quote-part « ascenseur » pour les étages supérieurs. »
Cette délibération, qui modifie celle de 1970, est-elle appliquée aujourd’hui ?
AG du 10 février 1978 :
Ascenseurs :
Ajout de deux copropriétaires pour frais professionnels « ascenseur »
Mtre Benoit et Mrs Gatte Sauce et Béarnaise.
Voili, voila, depuis trois ans nous en sommes au stand by bien connu des radio amateurs de la part tant du syndic que de la fameuse (fumeuse) société chargée de l'audit de notre RC.
On se demande ce qu'il faut faire pour qu'un travail de ce type soit accompli sérieusement. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 10 juin 2007 00:21:25 |
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air jordan
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2724 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 00:57:09
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bonsoir
quelboulot,
Le problème est que l'adaptation du rc ne concerne en aucun cas une modification de la répartition des charges mais un simple toilettage !
Si vos différentes modifications de répartition de charges n'ont pas ete publiées, elles sont en principes inopposables aux tiers !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 10:01:54
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christophe:
vous avez plusieurs problèmes
- l'article 49 ne permet qu'un toilettage du RDC (comme dit plus haut à juste titre par Air Jordan) :relisez tous les articles parus dans la presse spécialisée
- une modification des clés de répartition ne peut pas provenir de l'accord entre 2 copropriétaires, il faut suivre les règles de fonctionnement de la copropriété: vote d'une résolution suivant les règles de majorité adéquates, intervention d'un notaire pour l'enregistrement (qui demandera la copie certifié conforme du PV, une attestation du syndic concernant aucun recours contre cette résolution....)
- vous avez passé commande à un fournisseur suivant un devis (votre société d'audit) et vous devez respecté les conditions de réglement indiqué sur le devis : à defaut le fournisseur pourrait assigner le syndicat des copropriétaires en paiement de cette facture... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 10:24:09
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Vous voulez effectivement mélanger deux opérations distinctes.
De plus vous prenez pour des modifications de la répartition des charges des décisions qui n'ont pas cette valeur.
Au final vous allez vous retrouver dans une situation très inconfortable, des immixtions du CS dans l'administration du syndicat et beaucoup d'ennuis 
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 10:36:46
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Reprenons. Ce qui nous "choque" dans l'audit effectué, et c'est sur cette notion que repose notre opposition au paiement de la prestation c'est la phrase :
« l’examen complet des PV des AG des copropriétaires de l’immeuble en notre possession fait apparaître que :
- aucun vote n’a entraîné une modification du RC non publiée »
Nous demandons depuis le début que l'auditeur indique avec précision la date à partir de laquelle il a "exploité" les différents PV d'AG.
Ce n'est tout de même pas sorcier ni inique comme demande, non ?
Sinon cette formulation peut tout aussi bien porter sur la totalité des CR d'AG depuis l'origine de la copropriété, comme de ses deux dernieres années.
Est-ce si débile de demander qu'une date soit précisée ?
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 11:09:35
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JPM : je ne vous demandais pas si vous faisiez des adaptations pour les autres!!
Petit résumé
- on ne sait pas si cette adaptation est obligaoire ou non, car pas de sanctions
- une date fixée au 12/12/2008 ( un rapport de la DGCCRF à coté de la plaque pour une infraction ( s'il est existe ) qui n'existe pas encore à ce jour !!
- les avocats ne sont pas tous compétents, les notaires n'ont plus ( surtout à la campagne!!), un clerc peut-être, JPM ne la fait pas ( au fait quelle est votre profession?)
- L'AG peut décider de faire ou de ne pas faire!!
- une adaptation qui sera obsolète à chaque nouvelle loi ( elle l'est déjà pour ceux qui l'ont faite avant la loi des 21 jours,..)
- aucune idée du temps à y consacrer
- Des prix qui varient du simple au triple!!
- des honoraires de syndic supplémentaires, pour quel travail??
Toutes les lois nouvelles sur la copropriété sont appliquées.
Je ne trouve pas d'arguments essentiels qui permettront à une assemblée générale de voter cette adaptation. Un grand flou artistique de la part du législateur.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 12:03:50
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Pour quelboulot
Le réalisateur de l'adaptation travaille dans le cadre de l'article 49. Son document de travail est le règlement de copropriété et les modificatifs publiés. Il peut tenir compte d'un modificatif en cours de publication. Il est en effet publié tel qu'il a été pris et il doit subir l'adaptation si celà est nécessaire. C'est une hypothèse d'école.
En principe le syndicat qui vote une modification, quelle qu'en soit la nature, au règlement de copropriété fait réaliser sa publication à la conservation dès que le délai de contestation de la décision est expiré.
Dans votre cas, il semblerait que des décisions aient été prises par l'assemblée depuis NN années sans avoir été publiées. Le cas n'est pas rare. Vous souhaitez que le réalisateur de l'adaptation aille repecher dans le registre des assemblées toutes les décisions modificatives non publiées. Ce n'est pas impossible mais c'est une autre prestation car normalement c'est le syndic qui devrait être en mesure de lui faire connaître le problème et de lui fournir les procès verbaux à traiter.
Un autre aspect de la question est qu'il semble nécessaire d'apprécier, le cas échéant, s'il s'agit bien d'une décision modificative régulièrement prise.
La solution la plus simple est alors de se référer à l'ordre du jour des différentes assemblées. Si la question d'une modification au èglement de copropriété ne figure pas dans l'ordre du jour d'une assemblée, ce n'est pas la peine de lire tout le PV puisque la décision, aurait-elle été prise, serait annulable.
S'il trouve un PV de 1997 comportant la mention d'une modification dans l'ordre du jour, il doit alors vérifier le PV et voir si la décision a été régulièrement prise compte tenu de sa nature (unanimité ou majorité art. 26 dans les cas qu'il prévoit).
Si tout est bon, il faut préparer la publication. Elle peut être effectuée en même temps que celle de l'adaptation. C'est un problème technique à régler avec le notaire. Il n'y a pas d'exonération de droit là dessus.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 16:56:33
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Pour le cas soulevé ici, modifications RDC (ou supposées telles) votées par AG successives depuis NN années mais non publiées, c'est un travail sans doute du syndic, mais selon moi principalement du CS qui aurait du suivre cette affaire !!!
Il convient pour lui d'élaborer un document récapitulatif, à partir duquel il faudra faire le tri :
Etait-ce vraiment une 'modif du RDC' ou n'est-ce qu'un truc ponctuel sans valeur conventionnelle ?
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 18:03:37
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Bien pris concernant la responsabilité du CS, pourquoi pas !
Surtout lorsque l'on "entre" dans la copro après les faits, mais bon, allons-y, nous sommes donc tous responsables. 
Pour en revenir aux votes des années 70.
Lorsque dans un RC de 1951 il est écrit :
« Article 8 – ascenseurs
… Les ascenseurs ne devront servir qu’à l’usage des propriétaires ou locataires et de leurs visiteurs, parents ou amis.
Les habitants de l’immeuble qui tiendraient à mettre l’usage des ascenseurs à la disposition de leur clientèle devraient s’entendre avec le syndic pour le paiement d’une redevance spéciale, correspondant aux frais supplémentaires d’entretien et de consommation, payable à réquisition du syndic. »
Et que par la suite ont été portés à l’OJ des AG (j’ai vérifié…), les éléments que je vous ai précédemment indiqués et en particulier des AG de 75 et 78, (celle de 71 étant effectivement conventionnelle entre deux copros) doit-on considérer qu'lles ne font que compléter le RC initial et...
seconde question : est-il alors légal ou non de faire "payer +" les professions libérales.
Si c'est légal, alors OK pour procéder à la publication.
Merci de vos éclairages.
Un membre de CS fautif des fautes commmises antérieurement.
Et, Siouplaît, pas simplement par le CS...
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 18:21:41
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Bonsoir Quelboulot,
Voyez ces liens :
5. Sur la responsabilité du conseil syndical :
Rappel étant fait que :
Le conseil syndical n'étant pas doté de la personnalité morale, sa responsabilité ne peut pas être engagée.
En revanche, chacun de ses membres pourrait voir engager sa responsabilité personnelle pour faute, étant néanmoins précisé que le caractère gratuit du mandat et le rôle essentiellement consultatif des conseillers syndicaux ne rend pas fréquente la mise en jeu de cette responsabilité.
La commission recommande :
Que la police d'assurance de l'immeuble couvre la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical.
http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=../docs/unijur113t.pdf
Question :
Un médecin vient de s'installer au sixième étage et ses patients - nombreux - empruntent naturellement l'ascenseur.
Le syndic dit qu'on ne peut pas appliquer des charges supplémentaires à ce lot dans la mesure où le règlement de copropriété tolère l'exercice de professions libérales.
Est-ce exact ?
Réponse :
Le problème s'est longtemps posé de savoir si une majoration de charges pouvait être appliquée dans un tel cas.
Les uns estimaient qu'il y avait " changement d'usage " (passage de la fonction d'habitation à celle d'usage professionnel) ; d'autre qu'il y avait simplement utilisation du lot conforme au règlement.
La Cour de Cassation vient de donner raison aux premiers (3ème chambre civile 20 juin 2001).
Dès lors, votre syndic à tort et l'assemblée générale pourra valablement décidé à la majorité de l'article 25 d'appliquer des charges supplémentaires à ce lot (ascenseur et électricité).
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mars03.htm
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Edité par - ETASPAK le 10 juin 2007 18:23:06 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 19:07:30
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La clause reproduite du règlement de copropriété est inapplicable.
La modification éventuelle de la répartition des charges ne peut résulter que d'une décision de l'assemblée sur le fondement de l'article L 25 f fixant une nouvelle quote-part de contribution pour chacune des catégories de charges concernées.
Il ne peut s'agir que des charges réparties en fonction de l'article L 10 alinéa 1. C'est ce que dit l'arrêt du 20 juin 2001.
Mais, comme l'écrit M. Lafond dans le code de la copropriété, encore faut-il qu'il y ait réellement changement d'usage.
Tel ne semble pas être le cas en l'espèce puisque les copropriétaires ont la possibilité d'exercer une activité professionnelle.
Enfin, de toute manière, le doublement forfaitaire, et a fortiori le triplement sont interdits. La modification de la participation doit être effectuée en fonction de l'augmentation effective des charges, calculée au moyen des critères habituels.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 19:41:51
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Bien pris JPM.
Mais que couvre, ou recouvre, le doux terme de "calculée au moyen des critères habituels"
Le carnet de RDV du toubib, de l'avocat, du dentiste, de l'orthophoniste, du ... etc... ?
On a tous les cas dans l'immeuble, et même de la spécialiste des problèmes neurologiques... au 6ème étage, avec soit des patients qui se paument un peu partout, soit des personnes âgées + ou - impotentes dont les personnes chargées de leur accompagnement doivent insérer le fauteuil dans un ascenseur et la personne dans un autre compte-tenu de leurs dimensions trop petites. Bientôt cette neurologue sera donc en droit de nous demander de "pousser les murs" pour faciliter l'accession de ses clients - patients- handicapés.
Pourquoi pas ?
Mais il est vrai que l'on peut toujours concevoir qu'un toubib qui n'habite pas l'immeuble et reçois entre 15 et 20 patients/jours engendre moins de frais à la copro (ascenseur, entretien hall d'entrée..ect) qu'une famille avec deux enfants....
C'est un point de vue qui d'après vous est censé pouvoir se résoudre selon les "critères habituels"  |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 23:29:23
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Je ne vous ferai pas le détail des calculs car je ne dispose pas des éléments mais le principe est à la portée de tout un chacun.
Les spécialistes peuvent estimer la consommation d'électicité d'un ascenseur en fonction de ses caractéristiques et de son utilisation " normale " prévisible pour l'immeuble considéré et pour une durée donnée.
Il suffit de prendre les consommations effectives pour une utilisation plus intensive due aux activités professionnelles.
L'écart permet de déterminer un coéfficient majorateur d'utilisation.
Ne me faîtes pas dire que celà correspond à l'exacte réalité ! Ce n'est pas vrai et aucune répartition de charges de copropriété n'est juste.
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Le défaut d'adaptation du RC est une infraction
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