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 Sujet  |
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ptisuisse
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 08 juin 2007 : 14:40:50
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Bonjour,
par l' hasard des choses je suis propriétaire dans une petite
copropriété en France. Je ne suis pas vraiment francophone et en plus
je ne suis pas résidant en France, donc j'ai souvent du mal à
comprendre les textes légales et les agissements du syndic. Vu que les
autres copropriétaires paraissent léthargiques ou fatigués, j'ai décidé d' agir, mon premier pas c'est de poser quelques questions ici.
1). Si le syndic doit convoquer une AG par an, ne doit il pas respecter le délais d'un an? Ou suffit-il de la convoquer une fois par
année?
C'est a dire, si la première AG avait eu lieu (cas extrème) disons le 1. Janvier 2006,
la deuxième pourra avoir lieu au plus tard le 31
Décembre 2007 (donc quasiment deux ans) - ou doit elle être convoqué
dans le laps de temps de 12 mois maximum?
2). Est-ce que le syndic est elu d'office pour un an ou peut il être
elu, juste à révocation en mandat continu?
La question n'est pas sans arrière pensée:
Je me rends compte, que le syndic élu en Avril 2006, n'a pas convoqué enocre d' AG jusqu' à ce jour (8 Juin 2007), la dernière AG était bien celle
du mois d' Avril 2006 encore avec l'ANCIEN syndic, le nouveau syndic:
a). n' a jamais été syndic en exerçant un mandat dans notre
copropriété.
b). A bel et bien été syndic pendant un an, mais son mandat a
expiré (tacitement), vu qu'il a omis de convoquer une AG dans les
délais exigés - et en conséquence une convocation de AG tardive (ayant
dépassé le délais) et nulle de toute manière?
Mille mercis par avance!
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Edité par - ptisuisse le 09 juin 2007 09:12:54 |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 15:45:53
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1ère réponse.
Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965:
"...L'assemblée générale des copropriétaires appelé à voter le budget prévisionnel est réuni dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent..."
Beaucoup d'autres questions dont vous trouverez des réponses en parcourant le site.
Vous parlez d'élection. S'agit-il d'un syndic professionnel, d'un syndic bénévole, d'un syndic de forme coopérative. Quelle que soit la forme, la durée du mandat est précisée dans le contrat qui est voté à l'AG
La formule la plus utilisée est :" pour une durée se terminant le jour de la prochaine assemblée générale ordinaire"
A vous de lire les PV des AG précédentes ou de vous informer auprès du conseil syndical de la copropriété |
Jean-Marie |
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ptisuisse
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 16:22:11
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Citation :
1ère réponse.
Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965:
"...L'assemblée générale des copropriétaires appelé à voter le budget prévisionnel est réuni dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent..."
Merci!
Mais, si ce n'est pas respecté, le syndic est-il seulement fautif ou il n'est tout simplement pas syndic du tout?
Il y a 14 mois qu'il a été nommé.
Il y a eu juste des "réunions de discussion" (des travaux importants sont prévus et imposés par la marie en vue d'un lifting de quartier), et le syndic a visité la copropriété.
Mais sous son "administration" absolument rien n'a été voté encore, on a pas eu de AG légale depuis Avril 2006.
Il s' agit d' un syndic professionnel.
---------------
(Pour l' anecdote: Professionnel oui, alors que son attitude fait paraître le contraire, il n'a pas été capable de payer une facture d' eau et les copropriétaires l'ont payé en urgence, sous menace de coupure immédiate, entre Noël et le jour de l'an.
L' avis de coupure ayant été découvert par un habitant, un autocollant annonçant celle-ci, collé sur un boîte aux lettres, le syndic ne nous avait rien facturé et n' était pas "au courant".
Moi je lui ai signalé personnellement une infiltration d' eau dans le parties communes par deux fois, ce qui est resté sans aucune suite.
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Edité par - ptisuisse le 08 juin 2007 16:23:11 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 20:08:34
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Dans la mesure où le mandat donné par l'AG est précisé étant "....d'UN an ..." sans précision de date échéance, c'est 1 an de date à date à compter de la date de sa désignation ..c'est à dire depuis la date de l'AG.
Passé ce "UN an" (365 jours) sans nouvelle désignation, le syndicat est dépourvu de syndic et nul ne peut valablement convoquer une AG !
Le syndic est devenu "ex-syndic".
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 20:46:56
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Petite copropriété ? combien de lots? les copropriétaires résident-ils sur place ou louent-ils leur appartement.
Un conseil syndical existe-t-il ? Quel est l'âge de la construction?
Je me permets de vous conseiller de contacter rapidement les autres copropriétaires afin de les sensibiliser au problème d'entretien du bâtiment et autres obligations.
Leur patrimoine va se déprécier.
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Jean-Marie |
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ptisuisse
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 06:03:25
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Merci!
@gédehem:
Donc comme je supposais, il n' y a plus de syndic - est-ce que je cesse d' honorer des factures trimestriels? Facture composée essentiellement d' honoraires et de la facture d' eau (qu'il a omis de payer une fois déjà). Il n' y a ni concierge ni ascenseur ni jardin...
La copropriété c'est dotée d' un syndic afin de venir à bout d' un copropriétaire mauvais payeur qui ne paye strictement rien depuis minimum 7 ans, la copropriété a déjà gangé en procès contre lui (en 2005), j'ai bien peur que le "ex-syndic (comme vous dites) n'a pas mis le jugement en exécution.
Mais comment savoir, vu qu' il n' y avais pas encore de réunion depuis avril 2006 et maintenant que de toute manière une réunion (ou une convacoation de réunion) serait nulle?
Dois-je proposer la constitution d' un syndic bénévole, enfin qu'on
puisse chercher un syndic "pro" mais sérieux? (En Suisse un "syndic" est
un maire de village, donc le sens du mot m' échappe quelque-peu).
Comment puis-je me retourner contre le syndic, que-est ce que risque- t-il?
@beau-soleil:
Il s'agit d' un copropriété comptant 4 appartements + un studio (je pense 9 lots, en comptant les caves), 4 propriétaires sur 2 habitent sur place, l' appartement + le studio du mauvais payeur sont vides, rien n'est en location pour le moment, pour ma part, je loge un de mes enfants, étudiant, gratuitement).
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Edité par - ptisuisse le 09 juin 2007 08:38:35 |
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ptisuisse
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 07:14:37
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Pour préciser:
--------------
(j'ai trop peur de faire une bêtise, mais j'ai l'intime conviction que
j'ai intérêt d'agir au plus vite maintenant).
Le 5 Avril 2006, lors de la DERNIÈRE AG le nouveau syndic a été désigné, l'
ancien syndic démissionnait en prétextant être débordé par
"l'acquisition" d'une très grande copropriété.
Est-ce que le mandat du nouveau syndic débutait immédiatement lors de ce
vote (au moment précis du vote)?
On ne l'avait pas rencontré, on l'avait juste choisi entre d'autres
candidats, selon des prospectus et des candidatures écrites.
Mais le vote a bel et bien eu lieu le 5 Avril 2006.
Un autre copropriétaire avance, que l'ancien syndic était en fonction
jusqu' à la fin du trimestre, donc le 30.6.2006 et l'exercice du
nouveau aurait débuté le 1.7.2006 seulement. Il n' y a rien de tel dans le PV, il croit que les exercices/mandats "se font" de trimestre en trimestre (?).
Je conclus, que (si toutefois ma version est la bonne) ma copropriété
n'a plus de syndic depuis le 6 Avril déjà (mandat ayant expiré le 5 Avril 2007 à minuit). |
Edité par - ptisuisse le 09 juin 2007 08:40:19 |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 10:40:28
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Bonjour,
Concernant le délai laissé à un syndic pour convoquer l'AG, gédehem est l'un des seuls intervenants de ce forum à dire sans hésitation que celle-ci doit être convoquée avant la date butoir contractuellement décidée, pour être valide.
D'autres intervenants avancent l'Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965:
"...L'assemblée générale des copropriétaires appelé à voter le budget prévisionnel est réuni dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent..."
Y-a-t-il dans l'énoncé de cet article un terme juridique ou un élément tacite qui précise que le budget prévisionnel doit être obligatoirement voté par le syndic chargé de l'exercice précédent ?
Et par ailleurs j'ai également vu mentionné dans ce forum, que les syndics s'appuyaient sur cet art. pour leur défense, quels sont leurs arguments?
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 13:44:18
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******Modérateur*******
Correction de balises
Citation :
Initialement entré par davril
Bonjour,
Concernant le délai laissé à un syndic pour convoquer l'AG, gédehem est l'un des seuls intervenants de ce forum à dire sans hésitation que celle-ci doit être convoquée avant la date butoir contractuellement décidée, pour être valide.
D'autres intervenants avancent l'Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965:
"...L'assemblée générale des copropriétaires appelé à voter le budget
prévisionnel est réuni dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent..."
Y-a-t-il dans l'énoncé de cet article un terme juridique ou un élément tacite qui précise que le budget prévisionnel doit être obligatoirement voté par le syndic chargé de l'exercice précédent ?
Et par ailleurs j'ai également vu mentionné dans ce forum, que les syndics s'appuyaient sur cet art. pour leur défense, quels sont leurs arguments?
L'intérêt de tenter de proposer une solution à "ptisuisse" est d'essayer de l'aider dans son désarroi.
Que proposez-vous?
Auriez-vous une observation constructive?
Dans l'affirmative, pourriez-vous la lui adresser?
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Jean-Marie |
Edité par - JPM le 09 juin 2007 14:05:42 |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 14:45:16
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Cher beau-soleil,
Le désarroi de ptisuisse est un problème récurrent qui concerne la majorité des copropriétaires.
Si la question que je pose dans le prolongement de la sienne vous paraît superflue ou peu constructive, ne lisez donc que les avis constructifs ou " zappez"
En ce qui me concerne, votre remarque que je sens un tantinet aigrie ne m'interesse pas !  pour vous.
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 19:01:56
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Citation :
Initialement entré par davril
Cher beau-soleil,
Le désarroi de ptisuisse est un problème récurrent qui concerne la majorité des copropriétaires.
Si la question que je pose dans le prolongement de la sienne vous paraît superflue ou peu constructive, ne lisez donc que les avis constructifs ou " zappez"
Je constate que vous n'avez rien à proposer.
En ce qui me concerne, votre remarque que je sens un tantinet aigrie ne m'interesse pas ! pour vous.
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Jean-Marie |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 19:07:37
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Citation :
Initialement entré par davril
Cher beau-soleil,
Le désarroi de ptisuisse est un problème récurrent qui concerne la majorité des copropriétaires.
Si la question que je pose dans le prolongement de la sienne vous paraît superflue ou peu constructive, ne lisez donc que les avis constructifs ou " zappez"
En ce qui me concerne, votre remarque que je sens un tantinet aigrie ne m'interesse pas ! pour vous.
Excusez-moi. Pour écrire ma réponse, je n'avais pas suffisamment "mont" votre texte. De ce fait elle s'est glissée avant votre dernière phrase.
Je corrige mon erreur.Je vous réponds donc : "Je constate que vous ne lui proposez rien" à moins que vous ne l'ayez envoyée par mail.
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Jean-Marie |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 19:15:28
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Sur la question de la convocation d'une AG et la référence à u démlai de 6 mois dans lres textes :
L.art.14-1 : " - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.(....)"
Autrement dit, lorsque l'AG n'est pas appelée à approuver le futur prévisionnel il n'y a aucun délai pour convoquer l'AG destinée à approuver les comptes !!
Le seul terme qui puisse être mis en avant est l'échéance du mandat du syndic ont la durée aurait été fixée à un an !
NB : le budget prévisionnelest voté par l'AG du syndicat !
Davril, le 'syndic' est le gestionnaire ...il ne vote rien du tout !!
D'autre part, je ne sais pas où vous avez bien pu voir cela :
"Concernant le délai laissé à un syndic pour convoquer l'AG, gédehem est l'un des seuls intervenants de ce forum à dire sans hésitation que celle-ci doit être convoquée avant la date butoir contractuellement décidée, pour être valide."
C'est là une évidence juridique, et je me demande où vous avez pu lire qu'une personne ne pouvant se prévaloir d'un mandat en bonne et due forme puisse convoquer valablement une AG, ici au dela de la date échéance de son mandat !!
Si le mandat du syndic est à échéance du 12 juin, le 13 juin il ne peut plus convoquer valablement une AG !! C'est la règle !!!
Ptisuisse : le syndic ayant démissionné en séance et l'AG ayant désigné un autre syndic, celui-ci entre aussitot en fonction (continuité de la fonction).
De ce fait, si le nouveau syndic a été désigné ce 5 avril 2006 pour UN an, son mandat est arrivé à échéance le 5 avril 2007.
Depuis le 6 avril 2007, faute d'une nouvelle désignation, votre syndicat est dépourvu de syndic ... 
Il faut faire application de D.art.47. avocat>requête>pdt TGI>administrateur provisoire....
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 19:43:24
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soyons clairs aussi. Combien de syndics sont hors délais ?? une quantité - j'en ai déjà 3 rien que pour moi. Alors ? la justice ?? Qui paie l'avocat ??, Quel syndic provisoire avons-nous ?? PAS MIEUX car débordé, les problèmes de la copro ne seront pas réglés pour autant. Seul le fait de s'être débarrasser du syndic en place est un gros avantage.
D'autre part, tant que les copropriétaires ne se prendront pas en charge, le rôle de syndic a encore de beaux jours devant lui. Je me refuse à agir seule dans cette situation donc je subis ou je vends.
Si la Loi avait "la gentillesse de changer", nous y verriez tous plus clair et sûrement que les copropriétés s'en porteraient mieux. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 20:52:00
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Insacorh :
"Si la Loi avait "la gentillesse de changer", nous y verriez tous plus clair et sûrement que les copropriétés s'en porteraient mieux."
La loi n'a pas besoin de "changer", ce que démontre votre ..:
"... tant que les copropriétaires ne se prendront pas en charge, le rôle de syndic a encore de beaux jours devant lui."
Bien d'accord avec vous !!!
Ce n'est pas la loi qu'il faut changer ..mais les copropriétaires !
Voir ici :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=54786
Si le syndic fait ce qu'il veut ...c'est que les copropriétaires le veulent bien  ... ne disent rien !
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Edité par - gédehem le 09 juin 2007 20:53:14 |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 23:26:22
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Réponse à gédehem:
Pardon pour le raccourci malheureux: je voulais bien entendu dire: voté durant le mandat...et non pas voté par le syndic! ( mea culpa)
D'autre part, j'ai, bien entendu, retenu qu'à n+1 la convocation de l'AG par le syndic n'était plus conforme. Si j'ai précisé que vous étiez l'un des seuls à le dire avec précision ( je n'ai pas dit le seul) c'est que la question est régulièrement soulevée et que vos collègues intervenants y prêtent moins d'attention, du fait que L.art.14-1 laisse au syndic une marge de manoeuvre pour convoquer, (et non pas pour contrevenir à la règle. )
Mais que se passe-t-il aujourd'hui?
Serions-nous dans une période lunaire défavorable ?
Pourtant aujourd'hui c'était ma 100eme!!!
Et ça mérite bien un HIP HIP HIP HOURRA pour ce forum formidable!
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ptisuisse
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 07:43:55
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Citation :
le syndic ayant démissionné en séance et l'AG ayant désigné un autre syndic, celui-ci entre aussitot en fonction (continuité de la fonction).
De ce fait, si le nouveau syndic a été désigné ce 5 avril 2006 pour UN an, son mandat est arrivé à échéance le 5 avril 2007.
Merci gédehem! (vive l' ésprit cartésien!)
- Donc une convocation pour une AG, qui pourrait arriver dans les jours qui viennent est nulle et non avenue (je n'ai rien reçu pour le moment)?
- Une facture (facture pour trimestre Juin - Août par exemple) de cet ex-syndic peut partir à la poubelle directement?
- Je ne communique rien du tout, un "syndic pro" doit se rendre compte soi-même de son incompétence ? - ou dois je lui signaler, que des agissements en notre nom (notre copropriété) sont imposture? Ou alors, est-ce le juge qui lui dira?
- En tous cas il me parait de bon guerre, d' informer les autres copropriétaires (on a une assez bonne entente), mais qui paraissent incrédules.
------
On est en vue d' un plan d'aménagement de quartier et pour ce faire on est suivi par un organisme nommé PACTARIM, il doit s' occuper des subventions et aider les propriétaires a réaliser des travaux d' aménagement, cet organisme nous donne des rendez-vous de temps en temps (sans effet, a part la perte de temps, pour le moment), il ne c'est pas rendu compte, qu' il invitait un syndic sans mandat...
Que feriez vous à ma place?
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Edité par - ptisuisse le 10 juin 2007 08:40:54 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 09:26:17
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tant que personne ne saisit le tribunal.....en nomination d'un administrateur provisoire , en nullité d'AG.........votre syndic peut continuer à gérer la copropriété, à envoyer des appels de fonds, à encaisser les réglements , à passer des ordres de service.........
il ne suffit pas de dire: "une convocation pour une AG, qui pourrait arriver dans les jours qui viennent est nulle et non avenue ", encore faut il passer par la voie judiciaire!!!
quand vous dites "il ne c'est pas rendu compte, qu' il invitait un syndic sans mandat..." : comment voulez vous que quiconque le devine ???? c'est pas écrit en gras sur sonfront ou sur le papier à en tête....
encore une fois il faut un jugement!!!!
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ptisuisse
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 10:36:31
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Citation :
Initialement entré par nefer
tant que personne ne saisit le tribunal.....en nomination d'un administrateur provisoire , en nullité d'AG.........votre syndic peut continuer à gérer la copropriété, à envoyer des appels de fonds, à encaisser les réglements , à passer des ordres de service.........
il ne suffit pas de dire: "une convocation pour une AG, qui pourrait arriver dans les jours qui viennent est nulle et non avenue ", encore faut il passer par la voie judiciaire!!!
quand vous dites "il ne c'est pas rendu compte, qu' il invitait un syndic sans mandat..." : comment voulez vous que quiconque le devine ???? c'est pas écrit en gras sur sonfront ou sur le papier à en tête....
encore une fois il faut un jugement!!!!
Merci.
.. C'est que ce organisme (PACTARIM) nous avait conseille ce syndic, mais bien entendu, ce que vous dites est limpide, il n'est pas obligé de connaître nos affaires courantes avec le syndic.. suis-bête! 
Quant au jugement: Dois-je saisir impérativement le Tribunal de Grande Instance (seul Tribunal competant?)? Mes recherches me renseignenet qu' un avocat et obligatoire pour ce faire, est-ce vrai?
Je ne me rends pas bien compte de la "valeur" du litige, car à part un remboursement des sommes avancées (moins de 500 Euro) je ne demande pas d' argent, mais un changement de situation, désignation d' un administrateur provisoire - désolé, mais pour moi c'est prospecter en pays étranger (très étranger)...
Puis-je en attente, interdire au syndic d' agir en notre nom (par courrier AR) - serait-ce raisonnable de le faire?
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Edité par - ptisuisse le 10 juin 2007 10:39:04 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 juin 2007 : 11:38:22
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tant que personne n'a contesté la validité du mandat du syndic....aiprès du tribunal et avec un jugement, il est toujours le syndic
en revanche concernant les appels de fonds non payés , ilne pourra pas pooursuivre le copropriétaire au tribunal, car pour cette procédure il faut produire des documents attestatnt que la créance est liquide et exigible..... |
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ptisuisse
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 14:02:55
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Je viens de recevoir la facture (en fait une relance pour une facture que je n'ai jamais reçu, car ils avaient mal saisi mon adresse, un autre copropriétaire leur a donné l' adresse correcte) pour le deuxième trimestre 2007, ce n'est pas une fortune qu'on me réclame, mais quand même, je me demande si je dois payer ou pas (ou partiellement).
Sur le 90 jours du trimestre le syndic était quand même 5 jours en exercice désigné (du 1 au 4 Avril alors que son mandat expirait le 5 Avril). |
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Une AG par an - c'est quoi exactement un an?
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